Die Haus-Vermietung: Wie gehe ich vor?

Die Vermietung eines Hauses sorgt nicht nur für ein regelmässiges Zusatzeinkommen, sondern ist zudem auch mit jeder Menge Arbeit verbunden. Besonders dann, wenn Sie noch keine Erfahrungen in der Vermietungsbranche gemacht haben, kann Ihnen die Vermietung Ihrer Immobilie schnell zu viel werden. Welchen Pflichten müssen Sie nachkommen? Wie finden Sie passende Mieter:innen und legen eine faire Miete fest? Und welche steuerlichen Aspekte müssen Sie beachten?

Welche Pflichten hat eine Haus-Vermietung? Neben der Instandhaltung einer Immobilie fällt auch die Beseitigung von Schäden und Mängeln der Bausubstanz, das Erstellen der jährlichen Abrechnung, die Kostenübernahme bei Reparaturen, die sogenannte Verkehrssicherungspflicht und vieles mehr in den Aufgabenbereich einer Haus-Vermietung.

In diesem Artikel erfahren Sie, wann sich die Vermietung eines Hauses lohnt und was es dabei zu beachten gilt.

Haus-Vermietung: Wann lohnt es sich?

Ob Sie Ihr Haus besser vermieten oder verkaufen sollten, lässt sich pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich gilt: Häuser sind eine schlechtere Kapitalanlage als etwa Wohnungen oder Gewerbeobjekte. Dieser Fakt rührt vordergründig daher, dass Sie die Kosten für Renovationen und Erneuerungen bei einem Einfamilienhaus allein tragen.

Die Vermietung Ihres Hauses lohnt sich nur dann, wenn nach Abzug sämtlicher Kosten sowie Rückstellungen für Renovationen noch etwas vom Mietzins übrig bleibt. Bei einer mageren Rendite sollten Sie sich jedoch die Frage stellen, ob der Verkauf des Hauses nicht doch die bessere Entscheidung ist. In diesem Fall könnten Sie den Verkaufsgewinn besser anlegen und so höhere Renditen erzielen.

Erzielen Sie jedoch eine hohe Rendite mit der Vermietung Ihres Hauses oder wollen einige Zeit überbrücken, bevor das Haus von Ihnen oder Ihren Kindern bewohnt wird, ist die Vermietung die deutlich klügere Wahl. Hierfür sollten Sie sich jedoch mit sämtlichen Themen rund um die Vermietung beschäftigen, damit am Ende kein Minusgeschäft oder ein ähnlich grosser Schaden für Sie entsteht. Professionelle Immobilienverwaltungen übernehmen einen Grossteil der anfallenden Aufgaben im Bereich der Vermietung, unterstützen Sie tatkräftig und sorgen für ein angenehmes Mietverhältnis. Unterstützt werden diese mittels innovativer Software-Lösungen, wie von Fairwalter.

Haus selbst vermieten oder Makler:in beauftragen?

Wenn Sie selbst nicht über tiefgreifendes Wissen im Bereich der Vermietung verfügen, können Sie sich mit der Haus-Vermietung schnell übernehmen. Zu viele Gesetzeslagen, Änderungen im Mietrecht und steuerliche Aspekte gilt es zu beachten.

Nicht selten entschliessen sich Eigentümer aus diesem Grund dazu, eine:n Immobilienmakler:in beziehungsweise eine Immobilienverwaltung mit der Vermietung des Hauses zu beauftragen. Eine Immobilienverwaltung unterstützt Sie unter anderem bei folgenden Aufgaben:

• Übernahme sämtlicher Vermietungstätigkeiten von der Inserierung bis zur Hausübergabe und darüber hinaus
• Erstellen eines vermieterfreundlichen Mietvertrags
• Auswahl der Mieter:innen, Durchführung der Besichtigungstermine
• Übernahme der Verwaltungsaufgaben
• Kommunikation und Betreuung der Mieter:innen
• und vieles mehr

Bezahlt wird die Hausverwaltung mit einem prozentualen Anteil der Mieteinnahmen. Während die Verwaltung beinahe alle anfallenden Aufgaben für Sie übernimmt, können Sie sich bequem anderen Dingen widmen.

Haus-Vermietung – So finden Sie den oder die richtige:n Mieter:in

Um Ihr Haus erfolgreich zu vermieten, müssen Sie potenzielle Mieter:innen auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Hierfür empfiehlt es sich, das Haus online und ggfls. in regionalen Printmedien zu bewerben. Ein professionelles Exposé sollte folgende Daten enthalten:

• Qualitativ hochwertige Bilder
• Eine ansprechende und informative Beschreibung
• Angaben zu: Nutzflächen, Zimmeranzahl, Miet- und Nebenkosten, Kaution und Provision, Lage, Datum sowie Dauer der Vermietung und Energieausweis

Sobald einige potenzielle Mieter:innen in der engeren Auswahl sind, geht es an die Details. Bei der Suche nach dem richtigen Mieter oder der richtigen Mieterin spielt der erste Eindruck eine wichtige Rolle. Doch neben der Sympathie sollten Sie zwingend auch die Bonität und Hintergründe Ihrer zukünftigen Mieter:innen prüfen:

• Nutzen Sie ein Anmeldeformular. In diesem sollten interessierte Mieter:innen allgemeine Angaben zur eigenen Person und weitere relevante Informationen, wie Anschrift des Arbeitgebers, beziehungsweise der Arbeitgeberin, angeben.
• Lassen Sie sich die Ausweisdokumente oder Kopien davon aushändigen und gleichen Sie diese mit den Angaben im Anmeldeformular ab.
• Lassen Sie sich durch den oder die Arbeitgeber:in bestätigen, dass sich der oder die Mieter:in in einem Arbeitsverhältnis befindet.
• Fordern Sie, wenn möglich, vom Vorvermieter oder der Vorvermieterin eine Bestätigung, dass der oder die Mieter:in keine offenen Mietschulden hat.
• Erbitten Sie Einblick in den Betreibungsauszug, um zu sehen, ob der oder die Mieter:in seinen Zahlungspflichten nachkommt.
• Vereinbaren Sie eine Mietkaution und übergeben Sie die Immobilie erst, wenn diese bezahlt ist. Die Kaution entspricht in der Regel drei Monatsmieten.

Schwanken Sie zwischen mehreren potenziellen Mieter:innen, sollten Sie Ihr Bauchgefühl entscheiden lassen. Wir von Fairwalter stellen Ihnen zahlreiche kostenlose Checklisten zum Download bereit, die Ihnen bei der Vermietung Ihres Hauses eine Unterstützung sein können. In diesem Beitrag finden Sie ausführliche Informationen zu unseren Checklisten und deren Einsatzgebieten, sodass Sie stets gut vorbereitet sind.

Besonderheiten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses (MFH)

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses bedeutet besonders attraktive Renditen, ist jedoch auch mit einem deutlich höheren Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden, als die Vermietung eines Einfamilienhauses. Jede Wohnung muss einzeln vermietet und verwaltet werden, Pflichten wie Sanierung und Reparaturen müssen übernommen und eine ordnungsgemässe Nebenkostenabrechnung erstellt werden.

Die Vermietung eines ganzen Mehrfamilienhauses kann nur selten ohne die Hilfe einer professionellen Hausverwaltung bewältigt werden.

Was muss ich bei der Vermietung eines Ferienhauses beachten?

Die Vermietung von Ferienhäusern ist eine beliebte Form der Anlage. Neben den monatlichen Mieteinnahmen muss der Vermieter jedoch für sämtliche Kosten der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten aufkommen. Der häufige Wechsel der Mieter erfordert ausserdem viel Kommunikation und Terminabstimmung. Zudem muss die Immobilie nach jedem Auszug wieder für neue Gäste vorbereitet werden. In Gebieten mit einem hohen Mieter:innenwechsel empfiehlt sich auch hier der Einsatz einer Hausverwaltung, die sich um die Vermietung des Ferienhauses kümmert.

Was muss ich bei der Vermietung eines möblierten Hauses beachten?

Vielleicht möchten Sie Ihr Haus nur für einen begrenzten Zeitraum vermieten, da Sie beispielsweise ins Ausland gehen oder vorübergehend in einer anderen Stadt arbeiten. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihre Immobilie möbliert, also inklusive der vorhandenen Möbel, vermieten.

Diese Form der Vermietung ist besonders für Mieter:innen mit geringem Kapital oder einem temporären Aufenthalt (z.B. Studium, Praktikum, befristete Anstellung) attraktiv, da diese sich die Kosten für die Einrichtung sparen. Alternativ werden möblierte Gebäude häufig aus beruflichen Gründen gemietet, sodass nicht selten der oder die Arbeitgeber:in für die Miete aufkommt und Sie von höheren Mieteinnahmen profitieren können.

Bei der Vermietung eines möblierten Hauses sollten Sie bei der Erstellung des Mietvertrags jedoch genau hinsehen. Es muss klare Regelungen für den Umgang mit Schäden an Möbeln geben. Auch Wünsche des Mieters oder der Mieterin hinsichtlich Möbeln, die ersetzt werden sollen oder müssen, sollten Sie bedenken.

Der optimale Zustand des Hauses bei Vermietung

Sicher ist Ihnen klar, dass Sie Ihr Haus nicht einfach so von jetzt auf gleich vermieten können. Vorab sollten Sie unter anderem eine ausführliche Bestandsaufnahme machen, um den aktuellen Zustand der Immobilie zu dokumentieren. Befindet sich das Haus nämlich nicht in einem vermietungsgerechten Zustand, riskieren Sie neben deutlich geringeren Mieteinnahmen auch kostspielige Nachbesserungen und Streit mit den Mietern und Mieterinnen.

Bei dieser Bestandsaufnahme sollten Sie unter anderem auf folgende Details achten:

• Zustand der Fenster und Türen
• Müssen eventuell Scharniere oder Dichtungen ausgetauscht werden
• Zustand der sanitären Einrichtungsgegenstände, wie Toilette, Dusche oder Badewanne
• Alter und Zustand der Heizkörper, genauer gesagt der gesamten Heizanlage
• Zustand des Aussenbereichs inklusive Dach und Fassade

Mit einem gesunden Grundzustand des Hauses, auch was energetische Sanierungen betrifft, profitieren Sie von langfristig vorteilhaften Renditen und sorgen für ein angenehmes Mietverhältnis.

Arbeiten am Haus – Eigenregie oder Profis?

Mit ein wenig Erfahrung können Sie zahlreiche Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten selbst übernehmen. Jedoch sollten Sie sich sicher sein, dass Sie wissen, was Sie tun. Bei wenig Erfahrung, mangelnder Zeit oder anderen Gründen sollten Sie sich lieber für den Einsatz professioneller Handwerker:innen entscheiden. Diese wissen, was sie tun und geben bestenfalls Garantie auf ihre Arbeiten.

Sobald es um Arbeiten in Bezug auf Elektrik, Heizungsanlage oder Wasserleitungen geht, sollten Sie definitiv nur eine fachkundige Person ans Werk lassen. Andernfalls ist nicht nur Ihre Gesundheit, sondern auch der Zustand des Hauses gefährdet. Eigenregie ist nur dann angebracht, wenn Sie selbst in diesen Bereichen ausgebildet sind.

Wie lege ich eine faire Miete fest?

Die Vermietung eines Hauses lohnt sich nur dann, wenn Sie mit dem Mietzins Gewinn erzielen. Folgende Punkte werden Ihnen helfen, einen angemessenen Mietpreis für Ihr Haus festzulegen:

1. Berechnen Sie sämtliche Ausgaben für Hypothek, Versicherung, Liegenschaftssteuer, Betriebskosten und weiteres. Kalkulieren Sie in Ihren Berechnungen ausserdem eine finanzielle Reserve für anfallende Renovationen oder Mietausfälle ein. Anhand dieser Rechnung können Sie festlegen, wie hoch der Mietzins für Ihr Haus mindestens sein sollte.
2. Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit ähnlichen Mietobjekten in Ihrer Region. Jedoch sollten Sie hier nur tatsächlich vergleichbare Immobilien einbeziehen. Diese finden Sie auf verschiedenen Immobilienplattformen und in den regionalen Printmedien.
3. Lassen Sie von einem Makler oder einer Immobilienverwaltung den Mietwert Ihrer Immobilie schätzen.
4. Orientieren Sie sich zusätzlich an den durchschnittlichen Mietpreisen, welche Sie auf der Website des Hauseigentümerverbands (HEV) finden.

Wie werden die Mieteinnahmen für ein Haus versteuert?

Sobald Sie Ihre Immobilie gegen Zahlung eines Mietzinses vermieten, sind Sie verpflichtet, die Mieteinnahmen zu versteuern. Allerdings können Sie in Ihrer Steuererklärung zahlreiche Kosten absetzen, darunter Versicherungsprämien und Verwaltungskosten. Die Mieteinnahmen werden in Ihrer Steuererklärung gemeinsam mit Ihren anderen Einkünften versteuert.

Wichtig: Diese Steuerpflicht besteht auch dann, wenn Sie Ihr Haus nur vorübergehend oder als Ferienhaus vermieten.

Die Pflichten des Haus-Vermieters

Beim Thema Haus-Vermietung müssen Sie als Vermieter mit zahlreichen Pflichten vertraut sein. Eine professionelle Hausverwaltung nimmt Ihnen diese ab, sodass Sie einen kühlen Kopf bewahren können. Zu den Pflichten bei der Haus-Vermietung zählt beispielsweise:

• Das Führen eines separaten Kautionskontos. Zum Ende des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, dem Mieter die anfangs gezahlte Kaution wieder auszuzahlen. Nur in Ausnahmefällen dürfen Sie die Kaution zum Teil oder ganz behalten.
• Das Erstellen der jährlichen Abrechnung
• Instandhaltung der Immobilie
• Kostenübernahme bei Reparaturen sowie die rechtzeitige Ankündigung der dafür notwendigen Massnahmen
• Nachhaltige Beseitigung von Schäden und Mängeln an der Bausubstanz
• Entfernung von Schimmel
• Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht

Fazit

Spätestens anhand der auf Sie zukommenden Pflichten sehen Sie, dass einiges dazu gehört, um ein Haus zu vermieten. Eine professionelle Immobilienverwaltung kann hier für Abhilfe schaffen, da sie sämtliche Aufgaben in der Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie übernimmt.

Bevor es jedoch soweit ist, gilt es herauszufinden, ob die Vermietung des Hauses überhaupt lukrativ ist. Eine klare Kostengegenüberstellung sorgt hier für einen Überblick. Nur wenn sich die Rechnung am Ende im positiven Bereich bewegt, können Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus tatsächlich zu vermieten. Andernfalls besteht die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und das Geld an anderer Stelle anzulegen.