Förderprogramme & Steuerabzüge (CH): Energetische Sanierungen finanzieren

Der Schweizer Gebäudesektor steht vor einer gewaltigen Aufgabe: Über die Hälfte aller Gebäude ist mehr als 40 Jahre alt und rund 1.5 Millionen davon müssen dringend energetisch saniert werden, um die Klimaziele zu erreichen. Wer als Immobilienverantwortliche:r den Zustand einer Liegenschaft langfristig sichern will, kommt an energetischen Sanierungen kaum vorbei. Doch oft sind es die initialen Investitionskosten, die Eigentümer:innen und Verwaltungen zögern lassen. Dabei ist der finanzielle Hebel durch staatliche Unterstützung massiv: Förderprogramme für die energetische Sanierung in der Schweiz und gezielte Steuerabzüge können die Nettokosten eines Projekts erheblich senken und die Rendite langfristig sichern.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Verwalter:in oder Eigentümer:in die komplexe Förderlandschaft navigieren. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Fördergelder und steuerliche Vorteile strategisch kombinieren, um Sanierungen nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch erfolgreich umzusetzen. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung und der kantonalen Checkliste behalten Sie im Dschungel der Anträge den Überblick.

Überblick: Die Förderlogik in der Schweiz

Die Förderung von energetischen Massnahmen in der Schweiz folgt einer föderalistischen Struktur. Das bedeutet für Sie: Es gibt nicht «den einen Topf», sondern ein Zusammenspiel aus Bundesmitteln, kantonalen Beiträgen und teilweise kommunalen Zuschüssen.

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen bildet das Herzstück dieser Förderlandschaft. Finanziert durch die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe, stellt der Bund den Kantonen jährlich rund CHF 450 Millionen zur Verfügung. Die Kantone übernehmen die operative Abwicklung und stocken diese Mittel oft mit eigenen Geldern auf. Ein zentrales Element ist dabei das «Harmonisierte Fördermodell der Kantone» (HFM 2015) – es stellt sicher, dass die Grundmechanismen schweizweit ähnlich funktionieren, auch wenn die Fördersätze und Prioritäten kantonal variieren können.

Grundsätzlich wird zwischen zwei Förderansätzen unterschieden:

• Einzelmassnahmen: Hierbei werden spezifische Bauteile gefördert, etwa die Dämmung der Fassade, der Ersatz der Fenster oder der Einbau einer Wärmepumpe.
• Gesamtsanierungen: Umfassende Sanierungen, die oft an ein Label (z.B. Minergie) oder eine Verbesserung der GEAK-Klasse gekoppelt sind, werden häufig mit höheren Sätzen oder Boni belohnt. Hier kommt oft die GEAK Plus Förderung ins Spiel, da der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) als Basis für die Bemessung dient.

Zusätzlich lancieren einige Gemeinden eigene Impulsprogramme, beispielsweise für den Anschluss an Fernwärmenetze oder für Photovoltaikanlagen, die kumulativ zu kantonalen Geldern beantragt werden können.

Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie Fördergelder

Der Erfolg eines Antrags steht und fällt mit dem korrekten Ablauf. Eine zu frühe Auftragsvergabe kann bereits dazu führen, dass Ansprüche verfallen. Halten Sie sich an diesen bewährten Ablauf, um Ihr Sanierungsbudget mit Fördergeldern zu entlasten:

1. Erstberatung & Förderplattformen nutzen

Verschaffen Sie sich frühzeitig einen Überblick über die am Standort der Liegenschaft verfügbaren Mittel. Nutzen Sie Datenbanken wie «Energiefranken», um per Postleitzahl alle relevanten Programme von Bund, Kanton und Gemeinde zu filtern. Nehmen Sie bei Unklarheiten direkt Kontakt mit der kantonalen Energieberatungsstelle auf. Diese Erstgespräche sind oft kostenlos und verhindern teure Planungsfehler.

2. GEAK Plus / Gesamtsanierungs-Konzept erstellen

Planen Sie mehr als nur den Austausch einer Heizung? Dann ist die Erstellung eines GEAK Plus (Gebäudeenergieausweis mit Beratungsbericht) meist der sinnvollste zweite Schritt. Ein:e akkreditierte:r Expert:in analysiert den Ist-Zustand und zeigt Sanierungsvarianten auf. Viele Kantone verlangen den GEAK Plus zwingend als Basis für die Auszahlung von Fördergeldern bei umfassenden Sanierungen. Zudem werden die Kosten für den GEAK Plus selbst – die je nach Gebäude zwischen CHF 1'000.00 und CHF 2'000.00 liegen – oft mit 50% bis 80% gefördert.

3. Sanierungskonzept & Kostenschätzung erstellen

Auf Basis der Analyse definieren Sie die konkreten Massnahmen. Erstellen Sie eine detaillierte Kostenschätzung. Trennen Sie hierbei sauber zwischen Instandhaltungsarbeiten (werterhaltend) und wertvermehrenden Investitionen. Diese Unterscheidung ist nicht nur für die Steuern, sondern auch für die Berechnung einer allfälligen Mietzinserhöhung nach der Sanierung von entscheidender Bedeutung.

4. Gesuch vor Baubeginn einreichen

Dies ist der wichtigste Punkt im gesamten Prozess. Reichen Sie das Fördergesuch immer ein, bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen. In vielen Kantonen gilt bereits die Unterzeichnung eines Werkvertrags oder die Bestellung von Material als Baubeginn.

“Beginnen Sie niemals mit der Umsetzung, bevor Sie nicht die schriftliche Förderzusage (Verfügung) erhalten haben oder zumindest eine offizielle Erlaubnis zum vorzeitigen Baubeginn vorliegt. Andernfalls riskieren Sie den kompletten Verlust der Fördergelder. Eine Förderzusage ist zudem oft zeitlich befristet, häufig auf 24 Monate.”

– Samuel Baumgartner, CEO der Fairwalter AG

5. Projektdurchführung & Dokumentation sichern

Während der Bauphase ist eine lückenlose Dokumentation essenziell. Achten Sie darauf, dass auf den Rechnungen die förderrelevanten Positionen (z.B. U-Werte der Fenster, Leistungszahlen der Wärmepumpe) klar ausgewiesen sind.

6. Abschluss einreichen & Auszahlung prüfen

Nach Abschluss der Arbeiten reichen Sie die Fertigstellungsmeldung samt aller Belege bei der Förderstelle ein. Nach der Prüfung erfolgt die Auszahlung. Prüfen Sie den Eingang der Zahlung und verbuchen Sie diese korrekt, um Transparenz in der Liegenschaftsbuchhaltung zu gewährleisten.

Steuerliche Abzüge – clever planen & profitieren

Neben direkten Zuschüssen ist der Steuerabzug bei Sanierungen in der CH ein mächtiges Instrument zur Finanzierung. Auf Bundesebene und in fast allen Kantonen sind Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, steuerlich den Unterhaltskosten gleichgestellt. Das bedeutet, Sie können diese wertvermehrenden Kosten zu 100% vom steuerbaren Einkommen (bei Privatvermögen) oder Gewinn (bei Geschäftsvermögen) abziehen. Dazu zählen beispielsweise Massnahmen zur Wärmedämmung, der Ersatz veralteter Heizungen durch Wärmepumpen oder Solaranlagen.

Abzug über mehrere Jahre verteilen

Da energetische Sanierungen oft hohe Kosten verursachen, übersteigen diese in einem Jahr möglicherweise das steuerbare Einkommen. Hier greift eine vorteilhafte Regelung: Können die energiesparenden Investitionskosten im Jahr der Entstehung steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden, lässt sich der Restbetrag auf die folgenden zwei Steuerperioden übertragen. Dies bricht die Steuerprogression effektiv und maximiert die Ersparnis.

Das Netto-Prinzip beachten

Wichtig für Ihre Kalkulation: Sie dürfen nur jene Kosten steuerlich geltend machen, die Sie auch tatsächlich selbst getragen haben. Erhaltene Fördergelder aus dem Impulsprogramm CH oder kantonalen Töpfen müssen von den Investitionskosten abgezogen werden. Es gilt die einfache Formel: Bruttoinvestition minus Fördergelder ergibt den steuerlich abzugsfähigen Betrag.

Hier finden Sie weitere Details direkt beim Bund: Das Gebäudeprogramm – Steuerabzüge.

Kantonale Checkliste für die Antragstellung

Da sich die Anforderungen je nach Kanton unterscheiden, empfehlen wir Ihnen, für jede Liegenschaft in Ihrem Portfolio eine kurze Checkliste anzulegen. Nutzen Sie die folgende Vorlage, um die wichtigsten Parameter pro Kanton zu erfassen:

Diese strukturierte Erfassung hilft Ihnen und Ihrem Team, keine Fristen zu verpassen und die Anforderungen der lokalen energetischen Förderung im Kanton effizient zu erfüllen.

Fazit – Fördermittel strategisch nutzen

Die energetische Erneuerung des Schweizer Gebäudeparks ist eine grosse Aufgabe, bietet aber für Eigentümer:innen und Verwaltungen enorme Chancen. Wer die Klaviatur aus Fördergeldern und Steueroptimierung beherrscht, kann die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsprojekten signifikant steigern und den langfristigen Werterhalt von Immobilien sichern.

Es lohnt sich, den Prozess nicht als lästige Bürokratie, sondern als zentralen Baustein der Finanzierungsstrategie zu betrachten. Mit einer sauberen Vorbereitung, digitalen Prozessen in der Verwaltung und dem nötigen Fachwissen sichern Sie nicht nur die Rendite Ihrer Portfolios, sondern leisten auch einen wertvollen Beitrag zur Energiewende.

Möchten Sie Ihre Immobilienprozesse weiter digitalisieren und die Verwaltung Ihrer Sanierungsprojekte vereinfachen? Wir zeigen Ihnen gerne, wie Fairwalter Sie dabei unterstützt.