Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen in der Schweiz nutzen

Neben den Vorteilen der wirtschaftlichen Prosperität und hohen Lebensqualität bieten Immobilieninvestitionen in der Schweiz auch Steuervorteile. Die Schweiz gilt daher als ein attraktives Ziel für Immobilieninvestitionen, die sowohl inländische als auch ausländische Investoren und Investorinnen ansprechen. Die steuerlichen Anreize sollten Sie daher auf jeden Fall in Ihre Investitionsentscheidungen einfliessen lassen.

Also, welche Steuervorteile kann ich bei Immobilieninvestitionen in der Schweiz nutzen? Zu den steuerlichen Vorteilen, von denen Sie als Immobilieninvestor:in profitieren können, gehören unter anderem niedrige Grundstückgewinnsteuern, insbesondere bei langfristigen Investitionen. Zudem können Sie Abschreibung von Gebäudekosten sowie steuerliche Anreize für energetische Sanierungen und ökologische Investitionen nutzen. Ebenso bietet das Schweizer Steuersystem häufig günstige Kapitalgewinnsteuersätze bei Veräusserungen an, hauptsächlich bei Eigennutzung oder langfristiger Anlagestrategie.

In diesem Beitrag erhalten Sie wertvolle Informationen und Einblicke darüber, wie Sie Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen maximal nutzen können. Sie erhalten praxisnahe Tipps und fundierte Ratschläge von uns, die speziell auf die Schweizer Gesetzgebung und den Immobilienmarkt zugeschnitten sind. So können Sie langfristig Renditen maximieren und Ihr finanzielles Engagement in Immobilien effizienter gestalten.

Immobilienbesteuerung in der Schweiz

Die Immobilienbesteuerung in der Schweiz bezieht sich auf die Steuern, die auf

• den Besitz,
• die Nutzung
• oder den Verkauf von Immobilien erhoben werden.

Die genauen Steuersätze und Regelungen variieren je nach Kanton und können sich auch je nach Art und Nutzung der Immobilie unterscheiden. Die wichtigsten Steuern im Zusammenhang mit Immobilien sind jedoch

• die Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt
• und die Grundsteuer, die jährlich auf den Wert des Grundstücks erhoben wird. Sie liegt zwischen 0 % und 0,3 % des Steuerwerts der Immobilie (je nach Kanton). In Zürich und Zug wird sie zum Beispiel gar nicht erhoben.

Ebenso können in einigen Kantonen zusätzliche Steuern wie die Vermögenssteuer, Einkommenssteuer oder die Handänderungssteuer anfallen. In unserem Beitrag «Welche Steuern zahle ich für Immobilien?» gehen wir näher auf das Thema ein.

Gängige Steuervorteile für Immobilieninvestoren und Immobilieninvestorinnen

In der Schweiz gibt es verschiedene Steuervorteile, die Sie als Immobilieninvestor:in nutzen können. Hier sind einige gängige Steuervorteile:

• Abschreibungen für den Erwerb und Renovierungen: Sie als Immobilieninvestor:in können die Kosten für den Erwerb und die Renovierung von Immobilien über einen bestimmten Zeitraum abschreiben. Diese Abschreibungen können Ihre steuerpflichtigen Einkünfte insgesamt reduzieren.
• Abzug der Hypothekarzinsen: Ebenso können die Zinsen auf Hypothekendarlehen in der Regel von den steuerpflichtigen Einkünften abgezogen werden, wodurch sich die Steuerlast verringert.
• Steuerliche Vorteile für Renovierungen und Sanierungen: In einigen Kantonen erhalten Sie steuerliche Anreize für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an Ihren Immobilien, unter anderem durch Steuererleichterungen oder niedrigeren Steuersätzen.
• Spekulationssteuer: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die für weniger als fünf Jahre gehalten wurden, können in der Schweiz steuerpflichtig sein. Allerdings gibt es in einigen Kantonen Ausnahmen oder reduzierte Steuersätze für langfristige Investitionen (im Kanton Zürich sind diese Gewinne zum Beispiel steuerfrei).
• Eigenheimzulage und Förderprogramme für das Eigenheim:
  Je nach Kanton und Gemeinde können Sie von verschiedenen Förderprogrammen und Zulagen für den Ersterwerb eines Eigenheims profitieren. Möglicherweise erhalten Sie in diesem Fall steuerliche Abzüge, Zulagen oder günstige Darlehen. Wir raten Ihnen, sich vor dem Kauf über mögliche Programme in Ihrem Kanton zu informieren.
• Steuervorteile für vermietete Immobilien: Vermietete Immobilien können Ihnen bestimmte steuerliche Vorteile bieten, wie den Abzug von Werbungskosten, Wartungskosten und Versicherungsprämien.
• Steuerbefreiungen für Neubauten und Umwandlungen: In einigen Kantonen gibt es zudem Steuerbefreiungen oder reduzierte Steuersätze bei alten Gebäuden, die umgewandelt wurden. Dadurch sollen Investitionen in den Wohnungs- und Gewerbebau gefördert werden.

Wir empfehlen Ihnen, sich mit einer oder einem Steuerberater:in in der Schweiz zu beraten. So erhalten Sie genauere Informationen über die spezifischen Steuervorteile, die für Ihre Immobilieninvestitionen gelten können.

Top 5 Steuertipps für Immobilienbesitzer:innen in der Schweiz

Im Folgenden finden Sie unsere fünf besten Steuertipps für Immobilieninvestoren bzw. Immobilieninvestorinnen in der Schweiz:

• Tipp Nr. 1: Durch das indirekte Amortisieren bleiben Ihre Hypothekarschulden und die abzugsfähigen Schuldzinsen unverändert. Zudem können Sie die Beiträge zur Säule 3a (gebundene Vorsorge) von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
  
  
• Tipp Nr. 2: Nutzen Sie steuerliche Anreize und Förderprogramme für energetische Sanierungen, um die Energieeffizienz Ihrer Immobilien zu verbessern und gleichzeitig von Steuererleichterungen zu profitieren. Manche Kantone bieten etwa Abzüge für neue Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Energiesparfenster.
  
  
• Tipp Nr. 3: In Phasen mit niedrigen Zinsen sind Unterhaltsabzüge eine vorteilhafte Methode, um Steuern zu sparen. Dabei legen die kantonalen Steuerbehörden fest, welche Ausgaben als abzugsfähiger Unterhalt betrachtet werden können. Beispiele dafür sind alle Ausgaben für Instandhaltungsarbeiten, einschliesslich Arbeiten wie Sanitär-, Maler- oder Schreinerarbeiten sowie Kosten für Gebäudeversicherungsprämien. Selbst wenn Sie ein veraltetes Heizungssystem durch ein energieeffizientes System ersetzen, können Sie diese Kosten als Unterhalt abziehen, obwohl das neue System eigentlich eine Wertsteigerung darstellt. In einigen Kantonen können Sie auch Verwaltungskosten durch Dritte oder Liegenschaftssteuern steuerlich geltend machen.
• Tipp Nr. 4: Listen Sie in Jahren mit grossen Ausgaben, wenn Sie beispielsweise Liegenschaften renovieren oder umbauen, die effektiven Kosten detailliert auf. Wichtig ist, dass die Ausgaben den Wert der Immobilie nicht steigern, sondern möglichst erhalten. Das gilt unter anderem, wenn alte Bauteile gleichwertig ersetzt werden.
• Tipp Nr. 5: Wenn Sie vorhaben, Renovierungen, Sanierungen oder Umbauten an Ihrer Liegenschaft durchzuführen, könnte es sich lohnen, die Arbeiten und Ausgaben über zwei Jahre zu verteilen, eventuell sogar über den Jahreswechsel hinweg. Auf diese Weise können Sie die Steuerprogression verlangsamen und müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.

So können Sie eine Immobiliensoftware zur Steueroptimierung einsetzen

Indem Sie eine Immobiliensoftware nutzen, können Sie unter anderem Ihre Steuerbelastung minimieren und Ihre finanzielle Situation optimieren. Hier sind einige Möglichkeiten, wie Sie eine solche Software einsetzen können:

• Ausgaben und Einnahmen verwalten: Mit einer Immobiliensoftware können Sie alle relevanten Ausgaben und Einnahmen zu Ihren Immobilieninvestitionen, etwa Mieteinnahmen, Betriebskosten, Reparaturen, Renovierungen, Hypothekenzahlungen und andere finanzielle Transaktionen, verfolgen. Mit unserer professionellen Immobiliensoftware von Fairwalter können Sie unter anderem Mietzinspotenziale errechnen und die Nebenkosten direkt mit Ihrer Buchhaltung verknüpfen. Durch die genaue Aufzeichnung dieser Daten können Sie sicherstellen, dass Sie alle abzugsfähigen Ausgaben richtig berücksichtigen und Ihre Steuerbelastung minimieren.
• Buchhaltungsprozesse automatisieren: Eine gute Immobiliensoftware kann Buchhaltungsprozesse automatisieren. Dadurch können Sie Zeit bei der Dateneingabe und -verarbeitung sparen. Mit der Fairwalter-Immobiliensoftware erhalten Sie alle Abschlüsse für Ihre Buchhaltung auf Knopfdruck. Konzentrieren Sie sich auf die strategischen Aspekte Ihrer Steuerplanung, anstatt sich mit mühsamen administrativen Aufgaben zu befassen.
• Szenarien simulieren: Mit einer Immobiliensoftware können Sie ausserdem verschiedene Steuerszenarien simulieren, um die Auswirkungen von bestimmten Entscheidungen auf Ihre Steuerbelastung zu analysieren. So können Sie gute Strategien entwickeln, um Ihre Steuerlast zu optimieren.

Es lohnt sich, in eine qualitativ hochwertige Software, wie unsere Immobiliensoftware von Fairwalter, zu investieren. Bei uns erhalten Sie alle erforderlichen Funktionen und Tools, um Ihre Immobilien effizient zu verwalten und Ihre Steuerbelastung erfolgreich zu minimieren.

Fallbeispiel

Frau Neumann ist Immobilienverwalterin und besitzt mehrere Mietwohnungen als Teil ihres Immobilienportfolios. Sie verwendet unsere Immobiliensoftware zur Steueroptimierung, um ihre finanzielle Situation zu verbessern.

In der Software hat sie alle relevanten Ausgaben und Einnahmen für jede ihrer Mietwohnungen auf einen Blick und kann sie genau verfolgen – sogar die Hypothekenzahlungen, die monatlich anstehen.

Sie möchte nun untersuchen, wie sich der Kauf einer weiteren Mietwohnung oder die Durchführung von Renovierungsarbeiten auf Ihre Steuerbelastung auswirken würde. 

Angenommen, Frau Neumann erwirbt eine weitere Mietwohnung zu einem Kaufpreis von CHF 500'000. Sie finanziert den Kauf teilweise mit Eigenkapital und teilweise mit einem Hypothekendarlehen zu einem jährlichen Zinssatz von 3 %.

• Kaufpreis der neuen Mietwohnung: CHF 500'000
• Eigenkapital: CHF 100'000
• Hypothekendarlehen: CHF 400'000

Durch die Mieteinnahmen aus der neuen Mietwohnung erhöht sich Frau Neumanns steuerpflichtiges Einkommen. Sie kann jedoch gleichzeitig verschiedene Ausgaben durch die neue Mietwohnung von ihren steuerpflichtigen Einkünften abziehen, einschliesslich der Hypothekenzinsen, Verwaltungskosten, Versicherungsprämien usw.

• Mieteinnahmen aus der neuen Mietwohnung pro Jahr: CHF 24'000
• Abzugsfähige Ausgaben: CHF 18'000 pro Jahr
• Steuersatz von Frau Neumann: 30 %

Ihr steuerpflichtiges Einkommen aus der neuen Mietwohnung lässt sich mit folgender Formel berechnen:

• Mieteinnahmen - abzugsfähige Ausgaben = Steuerpflichtiges Einkommen: CHF 24'000 - CHF 18'000 = CHF 6'000

Ihre Steuerbelastung aus der neuen Mietwohnung berechnet sich wie folgt:

• Steuerpflichtiges Einkommen * Steuersatz: CHF 6'000 * 0,30 = CHF 1'800

Für Frau Neumann bedeutet dies, dass der Kauf der neuen Mietwohnung zu einer Steuerbelastung von CHF 1'800 pro Jahr führt. Basierend auf diesen Simulationen kann Sie eine fundierte Entscheidung treffen, um Ihre Steuerlast zu optimieren.

FAQs: Immobilienförderung in der Schweiz

Sind die Steuervorteile in allen Kantonen gleich?

Nein, in der Schweiz werden Immobilien in der Regel auf kantonaler Ebene besteuert, wobei jeder Kanton sein eigenes Steuersystem hat. Ebenso können einzelne Kantone auch spezifische Förderprogramme oder Steueranreize für bestimmte Arten von Immobilieninvestitionen anbieten. Daher empfehlen wir Ihnen, die Steuervorschriften und -vorteile des jeweiligen Kantons sorgfältig zu prüfen, bevor Sie eine Immobilieninvestition tätigen.

Kann ich Steuervorteile rückwirkend geltend machen?

In der Schweiz ist es grundsätzlich nicht möglich, Steuervorteile rückwirkend geltend zu machen. Steuererklärungen müssen in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist nach Ablauf des Steuerjahres eingereicht werden. Steuerabzüge und -gutschriften werden zudem nur für das jeweilige Steuerjahr gewährt. 

Wie beeinflusst die Vermietung meiner Immobilie meine Steuerlast?

Die Vermietung Ihrer Immobilie kann Ihre Steuerlast sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Dabei werden steuerpflichtige Einkünfte, abzugsfähige Ausgaben sowie Amortisierungen berücksichtigt. Wenn etwa Ihre Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen, können Sie möglicherweise einen Verlust aus der Vermietung Ihrer Immobilie verzeichnen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

In der Schweiz gibt es verschiedene Steuervorteile für Sie als Immobilieninvestor:in, darunter steuerliche Anreize für Renovierungen und Sanierungen, spezielle Programme für das Eigenheim, Steuervorteile für vermietete Immobilien sowie Steuerbefreiungen für Neubauten. Ziehen Sie dazu eine professionelle Beratung in Betracht, um genauere Informationen über die spezifischen Steuervorteile zu erhalten.

Unsere Top 5 Steuertipps:

• Hypothekarschulden indirekt amortisieren und die Säule 3a nutzen
• Von steuerlichen Anreizen und Förderprogrammen für energetische Sanierungen (z. B. durch erneuerbare Energien) profitieren
• Unterhaltsabzüge in Phasen mit niedrigen Zinsen ausnutzen
• Ausgaben in Jahren mit grossen Investitionen detailliert auflisten
• Renovierungsarbeiten über zwei Jahre verteilen, um die Steuerprogression zu verlangsamen

Die Verwendung einer Immobiliensoftware, wie die von Fairwalter, kann Ihnen helfen, alle Ausgaben und Einnahmen durch Ihre Immobilien zu verwalten, Buchhaltungsprozesse zu automatisieren und verschiedene Steuerszenarien zu simulieren. Langfristig kann Ihnen eine solch hochwertige Software dabei helfen, Ihre Steuerbelastung zu minimieren und Ihre finanzielle Situation zu optimieren.