Die Schweiz gilt als Land der Mieter:innen. Ein Grossteil der Bevölkerung lebt zur Miete, zum Vorteil zahlreicher Vermieter:innen. Zusätzlich kaufen sich immer mehr Menschen Eigentumswohnungen, um diese zu vermieten und so fürs Alter vorsorgen zu können. Was Sie bei der Vermietung von Wohnungen beachten müssen und wie Sie die Grundlage für ein gesundes Mietverhältnis schaffen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten? Die Vermietung von Wohnungen lohnt sich, wenn Sie über die Mieteinnahmen langfristig eine vorteilhafte Rendite erzielen. Decken die Mieteinnahmen die anfallenden Kosten nur knapp oder entsteht sogar ein Minusgeschäft, sollte der Verkauf der Immobilie in Erwägung gezogen werden.
Wann lohnt es sich, Eigentum zu vermieten? Welche Gesetze müssen beachtet und welche Steuern bezahlt werden? Wir fassen in diesem Artikel alle wichtigen Informationen rund ums Vermieten von Wohnungen zusammen und setzen so den Grundstein für Ihre Zukunft als Vermieter:in.
Vielleicht stellen Sie sich die Frage, was sich mehr lohnt: Eigentum vermieten oder verkaufen? Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie einige Aspekte berücksichtigen, denn eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Neben emotionalen Faktoren, beispielsweise bei geerbten Wohnungen oder verknüpften Kindheitserinnerungen, sind primär die wirtschaftlichen Aspekte ausschlaggebend. Können Sie mit der Vermietung langfristig keine vorteilhafte Rendite erzielen, ist der Verkauf aus finanzieller Sicht die klügere Wahl. Das durch den Verkauf gewonnene Geld können Sie in alternative Kapitalanlagen investieren und so einen höheren Gewinn erzielen.
Hierfür gilt es auszurechnen, wie viel Ihnen von den monatlichen Mieteinnahmen tatsächlich bleibt. Vom Mietzins abzuziehen sind unter anderem:
Während sich bei Einfamilienhäusern am Ende der Rechnung häufig ein Fehlbetrag ergibt, da die Mieteinnahmen die anfallenden Kosten kaum decken, verhält es sich bei Stockwerkeigentum innerhalb eines Mehrfamilienhauses anders. Hier werden die Reparaturkosten, welche zum Erhalt des Gebäudes beitragen, unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Doch auch hier gilt es genau nachzurechnen: Das Vermieten einer Eigentumswohnung lohnt sich nur dann, wenn Sie dabei aktiv Gewinn erzielen.
Durch die Vermietung von Wohnungen oder eines ganzen Mehrfamilienhauses lässt sich eine attraktive Rendite erzielen. Dennoch sollte der Aufwand, welcher im Zusammenhang mit der Vermietung steht, nicht unterschätzt werden. Eine ideale Lösung sind professionelle Immobilienverwaltungen. Diese übernehmen zahlreiche Aufgaben rund um die Vermietung, Wohnungsübergaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und vieles mehr. Die Immobilienverwaltung erhält einen Teil Ihrer Mieteinnahmen und nimmt Ihnen dafür zeitaufwendige Arbeiten ab.
Der GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone – wird für die Vermietung von Wohnungen nicht zwingend benötigt. Allerdings kann sich dieser bei der Vermietung, speziell bei der Suche nach neuen Mietern oder Mieterinnen, als hilfreich herausstellen. Die im GEAK vermerkten Kennzahlen geben den Mietinteressenten und Mietinteressentinnen einen Ausblick auf die zukünftigen Energiekosten und den Wohnkomfort der Wohnung. Zusätzlich sorgt der Energieausweis für mehr Transparenz, was ein guter Grundstein für ein angenehmes Mietverhältnis ist.
Im Folgenden haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt, welche Ihnen das beste Vorgehen bei der Vermietung von Wohnungen aufzeigt:
Wie Sie sehen, gehört mehr dazu, als die Wohnung an den erstbesten Mieter oder die erstbeste Mieterin zu vergeben. Professionelle Immobilienverwalter:innen übernehmen den Ablauf von Anfang bis Ende, erstellen vorteilhafte Mietverträge und sorgen für zufriedene Mieter:innen. Unterstützt werden diese durch innovative Software-Lösungen, beispielsweise von Fairwalter. Hier finden Sie zudem zahlreiche Checklisten rund um die Vermietung von Immobilien zum kostenlosen Download. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Checklisten genauer vor.
Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie diese auf den neuesten Stand bringen. Renovierte Wohnungen bieten einen höheren Wohnkomfort und sorgen für höhere Mieteinnahmen. Doch wie legen Sie die Miete für Ihre Wohnung fest?
Um einen attraktiven Mietpreis nicht nur für Sie, sondern auch für Ihre zukünftigen Mieter:innen festzulegen, sollten Sie eine Konkurrenzanalyse durchführen. Gleichen Sie Ihre Wohnung mit Immobilien in der Umgebung ab, um ein Gefühl für die richtige Bruttomonatsmiete zu erhalten.
Ein wichtiger Aspekt, welcher bei der Vermietung von Wohnungen bedacht werden sollte, sind die zu entrichtenden Steuern. Denn erzielte Mieteinnahmen müssen versteuert und in der Steuererklärung als Einkommen angegeben werden. Hingegen können sogenannte Gewinnungskosten von der Steuer abgesetzt werden, dazu gehören:
Auch die Maklerprovision und die monatliche Kreditrate für die Hypothek können von der Steuer abgesetzt werden. Nun haben wir fünf Tipps zusammengefasst, welche Sie bei der Vermietung von Wohnungen beherzigen sollten:
Auch wenn es Ihnen im ersten Moment um das Sparen der Maklerkosten geht, sollten Sie doch etwas ausführlicher darüber nachdenken, ob Sie oder ob Sie nicht eine:n Makler:in oder eine Immobilienverwaltung engagieren. So ersparen Sie sich einen wirklich enormen Aufwand, da sich eine erfahrene Immobilienverwaltung um zahlreiche Aufgaben rund um die Vermietung kümmert. Dazu gehört unter anderem:
Eine professionelle Immobilienverwaltung steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und sorgt für zufriedene Mieter:innen, während Sie sich anderen Dingen widmen können.
Um die Vermietung komplett selbst zu übernehmen, benötigen Sie nicht nur das nötige Know-how, was steuerliche Aspekte, Gesetzeslagen und weiteres angeht, sondern auch einiges an Zeit.
In der Schweiz werden die Maklerkosten üblicherweise vom Eigentümer beziehungsweise der Eigentümerin getragen. Erteilt hingegen der oder die Mieter:in dem oder der Makler:in einen Suchauftrag, wird die Maklergebühr vom Mieter oder der Mieterin getragen.
Der oder die ideale Mieter:in sorgt für ein angenehmes Mietverhältnis und vermeidet so Risiken. Der Mietzins wird pünktlich bezahlt, die Hausordnung eingehalten und die Wohnung sorgsam behandelt. Dringend vermeiden sollten Sie Mietnomaden, welche Ihnen schnell zum Verhängnis werden. Im Folgenden haben wir einige Tipps zusammengefasst, mit denen Sie den oder die ideale Mieter:in finden können.
Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag sichert den Vermieter möglichst gut ab. Auch wenn das Mietrecht hier einige Grenzen setzt, sollte der Vermieter besonders bei folgenden Themen genau hinsehen:
Aus verschiedenen Gründen kann es dazu kommen, dass Sie Ihrem Mieter oder Ihrer Mieterin kündigen möchten. Hierfür gilt es, das dafür amtlich genehmigte Formular zu verwenden, welches Sie bei der zuständigen kantonalen Behörde erhalten.
Das Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen erhalten Sie in der Regel als Download über die Website der regionalen Schlichtungsbehörde. Handelt es sich um Familienwohnungen, müssen Sie beachten, dass Sie jedem der Ehepartner eine Kündigung zukommen lassen. Die gesetzliche Frist zur Kündigung eines Mietverhältnisses beträgt drei Monate, jedoch können im Mietvertrag auch längere Fristen vereinbart werden.
Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung besteht nur in Ausnahmefällen. So ist diese nach Art. 257f OR zulässig, wenn der Mieter oder die Mieterin vorsätzlich schweren Schaden an der Mietsache verursacht. Eine verkürzte Kündigungsfrist entsteht ausserdem bei Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter oder die Mieterin den Mietzins nicht, kann der oder die Vermieter:in nach einer Abmahnung und Kündigungsandrohung mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Die Frist verkürzt sich ebenfalls auf 30 Tage, wenn der oder die Mieter:in seinen bzw. ihren Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten nicht nachkommt.
Das Vermieten von Wohneigentum in Form von Wohnungen kann lukrative Renditen abwerfen und somit sinnvoll zur Altersvorsorge beitragen. Hierbei sollte jedoch gut kalkuliert werden: Nur, wenn am Ende des Monats ein deutliches Plus zu verzeichnen ist, lohnen sich Aufwand und Mühen. Denn damit ist die Wohnungsvermietung auf jeden Fall verbunden.
Sie müssen sich mit zahlreichen Gesetzeslagen, wie etwa dem Mietrecht, vertraut machen, Ihre Rechte und Pflichten kennen sowie die steuerlichen Grundlagen beherrschen. Wir empfehlen daher, bei der Vermietung von Wohnungen Unterstützung durch eine professionelle Immobilienverwaltung in Anspruch zu nehmen. Spezielle Softwarelösungen zur Buchhaltung und Verwaltung, wie von Fairwalter, unterstützen diese und sorgen so für reibungslose Abläufe.