Eine Immobilie zu vermieten, kann für Sie langfristig rentabel sein. Aber haben Sie auch über den Fall nachgedacht, wenn das Dach plötzlich undicht wird und Feuchtigkeit durch die Wände dringt? Wie würden Sie für die Kosten aufkommen, wenn etwas am Haus repariert werden muss?
Vielleicht können Sie kleine Sanierungsarbeiten noch aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen. Aber vielleicht müssen Sie für grössere Reparaturen am Haus sogar einen Kredit aufnehmen. Leider sind Kredite immer mit zusätzlichen Zinskosten verbunden. Um Zinsen zu sparen und böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Eigentümer:innen von Immobilien daher Rücklagen für die Instandhaltung der Wohnung und des Wohnhauses anlegen.
Was sind Instandhaltungsrücklagen und wofür werden sie verwendet? Mit Instandhaltungsrücklagen (auch Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellungen genannt) können Sie für Ihre Immobilie Rücklagen schaffen, die für Instandhaltungen und Reparaturen eingesetzt werden, um den Marktwert der Immobilie möglichst langfristig zu erhalten.
Als Eigentümer:in können Sie natürlich vorher nicht wissen, was zu welchem Zeitpunkt an Ihrer Immobilie repariert werden muss. Aus diesem Grund sollten Sie die Kosten für zukünftige Reparaturen und Renovierungen für Ihre Immobilie von vornherein einkalkulieren und frühzeitig genug Geld zur Seite legen.
Aber wofür genau sollten Instandhaltungsrücklagen angelegt werden und wie hoch sollten diese sein? All dies werden Sie in den nächsten Absätzen erfahren.
Instandhaltungsrücklagen dienen als finanzieller Puffer und können Eigentümer:innen von Immobilien helfen, anfallende Kosten für Reparaturen, Erneuerungen und Modernisierungen zu decken. Dazu gehört unter anderem die Instandhaltung von:
Allerdings gibt es einen Unterschied in der Rechtslage zwischen Hauseigentümern und Stockwerkeigentümern.
Besitzen Sie ein Haus, sind Sie als Eigentümer:in selbst dafür verantwortlich, Instandhaltungsrücklagen zu bilden.
Vielleicht muss die Heizungsanlage gewartet werden, oder ein Abflussrohr ist verstopft und muss erneuert werden. Sie als Eigentümer:in müssen diese Reparaturen und Erneuerungen an Ihrer Immobilie vornehmen.
Zum einen ist dies wichtig, damit Ihre Mieter:innen weiterhin komfortabel in Ihrer Wohnung leben können. Allerdings sind diese Instandhaltungsarbeiten auch für Sie als Eigentümer:in interessant, da sie den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie aufrechterhalten.
Wenn die Eigentümer:innen keine Rücklagen haben, sind sie schnell dazu gezwungen, einen Kredit aufzunehmen, was die Reparaturkosten zusätzlich erhöht. Besonders dann, wenn Ihre Immobilie als Altersvorsorge gedacht ist, möchten Sie diese Kosten natürlich lieber vermeiden. Darum sollten Sie schon früh damit anfangen, Instandhaltungsrücklagen für solche Fälle zu bilden.
Neben Renovierungs- und Reparaturkosten, können Sie Ihre Instandhaltungsrücklagen natürlich auch dafür nutzen, um Ihre Immobilie zu modernisieren. Dies hat den Vorteil, dass Ihre Immobilie langfristig ihren Wert behält und Sie bei einem späteren Verkauf einen guten Preis erzielen.
Als Stockwerkeigentümer:in in einem Wohnkomplex sind Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, da Ihnen nicht nur Ihre Wohneinheit, sondern auch anteilig das Gemeinschaftseigentum gehört. Dazu gehören unter anderem das Grundstück, das Treppenhaus, das Dach und andere Teile des Wohnhauses.
Angesichts dessen macht es Sinn, dass die Stockwerkeigentümer:innen regelmässig (i.d.R. quartalsweise oder jährlich) in einen Erneuerungsfond einzahlen, der üblicherweise auf einem separaten Konto angelegt und von dem Verwalter der Immobilie verwaltet wird.
Sobald Kosten für Renovierungen oder Reparaturen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen anstehen, sorgt der Verwalter dafür, dass die Gemeinschaft auf den Erneuerungsfond zugreifen kann, um die Instandhaltungskosten zu decken.
Die Festlegung eines Erneuerungsfonds ist freiwillig und hängt von der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter der Immobilie ab. Jedoch ist solch ein Fond sinnvoll, da sonst die Stockwerkeigentümer:innen die Instandhaltung des Wohnkomplexes aus eigener Tasche zahlen müssen.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Erneuerungsfond nur Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen abdeckt, wie zum Beispiel die Instandhaltung des Lifts, des Dachs oder der Heizungsanlage des Wohnkomplexes. Die Stockwerkeigentümer:innen sind nämlich für die Instandhaltung der Innenräume der eigenen Wohnung selbst verantwortlich.
Für die Höhe der Instandhaltungsrücklagen einer Immobilie in der Schweiz gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Für eine angemessene Höhe der Rücklagen sollten der Zustand und das Alter der Immobilie berücksichtigt werden.
Wenn es sich um ein Stockwerkeigentum handelt, wird die Höhe des Erneuerungsfonds normalerweise durch die Abstimmung der Stockwerkeigentümer:innen festgelegt. Hier gibt es keine Regelungen in Bezug auf ein Mindestvermögen, das sich im Fond befinden sollte. Ausserdem kann der Fond jederzeit wieder aufgelöst werden. Bei Haus- oder Wohnungseigentum legen Sie die Instandhaltungsrücklagen als Eigentümer:in selbst fest.
In beiden Fällen sollte eine realistische Abschätzung getroffen werden. Denn ist die monatliche Summe für Instandhaltungsrücklagen zu hoch, kann sie die Eigentümer:innen zu stark belasten. Wird sie jedoch zu niedrig angesetzt, tragen die Eigentümer:innen ein hohes finanzielles Risiko und müssen im Notfall aus eigener Tasche zahlen oder einen Kredit aufnehmen.
Die Frage ist also: Wie können die zu erwartenden Instandhaltungskosten realistisch geschätzt werden?
Für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es sinnvoll, jährlich 0.3 Prozent des Versicherungswertes des Gebäudes einzuzahlen. Auf diese Weise hat die Gemeinschaft nach 20 Jahren 6 Prozent und nach 30 Jahren 9 Prozent in ihrem Erneuerungsfond gespart, was ausreichen sollte, um die Gemeinschaftsflächen des Wohnkomplexes instand zu halten sowie wesentliche Gebäudeteile wie Dach, Fassade und Gebäudehülle nach Ablauf Ihrer Lebenszeit erneuern oder modernisieren zu können.
Um die Höhe des Erneuerungsfonds festzulegen, kann auch die Meinung eines Architekten, Ingenieurs oder Gutachters hinzugezogen werden. Dieser kann den Sanierungsbedarf eines Wohnkomplexes (besonders wenn diese älter ist) meist besser einschätzen.
Auch für Ihr Wohnhaus bzw. für Ihre Wohnung in einem Wohnkomplex können Sie die Instandhaltungsrücklagen von vornherein berechnen. Wenn Ihre Immobilie ein Neubau ist, müssen Sie in den ersten Jahren keine Reparaturen einkalkulieren. Trotzdem kann es sich für Sie lohnen, frühzeitig einen geringen monatlichen Betrag für Ihr Wohnhaus oder Ihre Wohnung beiseite zu legen.
Wenn Sie eine Hypothek aufgenommen haben, wurde eine sogenannte Tragbarkeitsrechnung von Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsinstitut vorgenommen. Darin sind für gewöhnlich die Nebenkosten, wie zum Beispiel Anschlussgebühren und die Kosten für den Gebäudeunterhalt enthalten. Diese betragen i.d.R. 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr (bei neueren oder frisch renovierten Immobilien) und sollten vom Eigentümer der Immobilie zurückgelegt werden. Bei älteren Immobilien kann dieser Betrag natürlich höher ausfallen.
Dazu ein Beispiel: Nehmen wir an, der Kaufpreis Ihrer frisch renovierten Immobilie beträgt 800‘000 CHF, dann sollten Sie pro Jahr 8‘000 CHF an Rücklagen bilden. Dabei können Sie davon ausgehen, dass diese 1 Prozent folgendermassen aufgeteilt wird:
Diese Instandhaltungsrücklagen gehen von einer normalen Alterung der Immobilie aus. Sollten also keine unerwarteten grösseren Renovierungsarbeiten für Ihre Immobilie anstehen, können Sie sich normalerweise entspannt zurücklehnen. So werden Sie sicherlich keine bösen Überraschungen erleben, wenn mit der Zeit die ersten Instandhaltungskosten anfallen.
Um die Instandhaltungs- und Nebenkosten leicht und übersichtlich zu verwalten, kann es hilfreich sein, eine Immobiliensoftware zu nutzen. Damit haben Sie zudem alle vergangenen Schäden und Reparaturen Ihrer Immobilie an einem Ort dokumentiert.
Nach wie vielen Jahren welche Instandhaltungskosten anfallen, kann natürlich nicht pauschal vorhergesagt werden. Um Ihnen eine grobe Idee zu geben, wann bei einem Neubau die ersten Ausgaben anstehen können, werfen Sie einen Blick auf die folgende Tabelle:
| Zeit bzw. Alterung der Immobilie | Fällige Instandhaltungen an der Immobilie |
| nach ca. 10 Jahren | Anstrich der Wände und Decken |
| nach ca. 15 Jahren | Austausch der Haushaltsgeräte |
| nach 15 bis 20 Jahren | Erneuerung der Sanitäranlagen |
| nach 20 bis 30 Jahren | Grössere Sanierungsarbeiten (Heizungsanlage, Dach, Fenster, Aussenputz etc.) |
Auch wenn in den ersten Jahren kaum Instandhaltungskosten anstehen, lohnt es sich für Sie, frühzeitig Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Denn gerade dann, wenn zu einem späteren Zeitpunkt grössere Sanierungsarbeiten anfallen, sind Eigentümer:innen von Immobilien häufig auf grössere Summen angewiesen, die Sie möglicherweise nicht so einfach aus eigener Tasche zahlen können.
Für Instandhaltungsrücklagen können Sie am besten ein separates Konto anlegen und monatlich per Dauerauftrag eine Summe auf dieses Konto überweisen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihnen jederzeit eine Rücklage zur Verfügung steht, wenn beispielsweise Reparatur- oder Renovierungskosten anfallen.
Auch als Eigentümer:in einer oder mehreren Wohneinheiten in einem Wohnkomplex sollten Sie selbst Instandhaltungsrücklagen anlegen. Da der Erneuerungsfond für die Gemeinschaftsflächen des Wohnkomplexes nicht die Kosten für die Instandhaltung der Innenräume Ihrer Wohneinheit deckt, sollten Sie auch dafür ein separates Konto anlegen.
Eine weitere gute Möglichkeit, um eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, besteht darin, in die Säule 3a zu investieren, die für werterhaltende Renovierungen als auch für wertvermehrende Umbauten von selbst genutztem Wohneigentum vorab ausgezahlt werden kann. Denn auf diese Weise profitieren Sie von Wertsteigerungen, Dividenden und Steuervergünstigungen und können bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt sich das Guthaben auszahlen lassen oder für ein Hypothekendarlehen an Ihre Bank verpfänden, wenn höhere Kosten auf Sie zukommen sollten.
Manchmal können grössere unerwartete Renovierungsarbeiten am Haus anstehen, die Ihre Instandhaltungsrücklagen vielleicht nicht abdecken können. Einen Kredit sollten Sie allerdings wirklich nur um Notfall aufnehmen, denn selbst wenn Sie günstige Zinsen dafür zahlen, zahlen Sie im Endeffekt immer mehr, als wenn Sie auf Ihre Instandhaltungsrücklagen zurückgreifen.
Ausserdem nimmt die Kreditvergabe bei einer Bank meist eine gewisse Zeit in Anspruch. Darum ist die Nutzung eines Kredits für eilige Reparaturen eher nicht geeignet.
Instandhaltungsrücklagen sind Ihre Sicherheit für Ihre Immobilie – dies gilt sowohl für Hauseigentümer:innen als auch für Stockwerkeigentümer:innen, die bereits in einen Erneuerungsfond einzahlen. Zahlen Sie monatlich auf ein separates Konto einen Betrag für Ihre Instandhaltungsrücklage ein, damit Sie in Zukunft anfallende Kosten für Instandhaltungen an Ihrer Immobilie decken können.
Um anfallende Reparatur- und Renovierungskosten decken und den Wiederverkaufswert der Immobilie erhalten zu können, sollten pro Jahr 1 Prozent des Kaufpreises auf dieses Konto eingehen. Auch Sparpläne für oder Einzahlungen in Säule 3a sind eine gute Möglichkeit, um sich ein Polster für Instandhaltungsrücklagen aufzubauen. Eine Kreditaufnahme sollten Sie nur im Notfall in Betracht ziehen.