Für die Verwaltung von Immobilien sollten Sie die Kosten, wie Stundensätze und andere variable Kosten für Ihre Dienstleistung, gut einkalkulieren. So können Sie selbst besser planen und Ihren Kunden und Kundinnen eine realistische Vorstellung davon geben, was auf sie zukommt, wenn sie ihre Mietobjekte professionell verwalten lassen möchten. Die Bedingungen werden üblicherweise in einer Vereinbarung zwischen der Immobilienverwaltung und dem Eigentümer oder der Eigentümerin festgehalten.
Also, welche Kosten fallen für die Verwaltung von Immobilien an? Die Kosten für die Verwaltung von Mietliegenschaften sind frei verhandelbar und hängen von den vereinbarten Dienstleistungen ab. Üblich sind entweder Fixbeträge oder eine prozentuale Berechnung auf Basis des Soll- oder Ist-Mietzinses. Die Verwaltungskosten können je nach Region und Verwaltungsaufwand zwischen 3–6% des Mietzinses betragen. Für Erstvermietungen können separate Vermittlungsgebühren vereinbart werden, welche bis zu 12 % hochgehen können. Das Honorar eines Immobilienverwalters oder einer Immobilienverwalterin liegt bei ca. 150-200 CHF pro Stunde.
Erfahren Sie, welche Kosten für eine professionelle Verwaltung von Immobilien genau anfallen und wann es sich lohnt, Immobilien in Eigenregie zu verwalten. Informieren Sie sich darüber, welche Hilfsmittel Ihnen bei der Verwaltung eine Stütze sein können.
Als Immobilienverwalter:in können Sie viele verschiedene Aufgaben übernehmen. Diese reichen von der Administration und Koordination bis hin zur Erstellung von Mietverträgen, der Betreuung der Mieterschaft und der Buchhaltung.
Normalerweise werden die Aufgaben gemeinsam mit den Eigentümer:innen der Liegenschaften vertraglich festgelegt. Falls vereinbart, kümmert sich die Verwaltung auch um:
Ist es ein Mehrfamilienhaus, ein Stockwerkeigentümerobjekt oder vielleicht doch ein Einfamilienhaus? Je nach Mietobjekt können die Aufgaben einer Immobilienverwaltung variieren.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, welche Aufgaben Sie als Immobilienverwalter:in haben, lesen Sie unseren Beitrag «Wie werden Sie Immobilienverwalter in der Schweiz?».
Zu den Kosten einer professionellen Immobilienverwaltung können folgende gehören:
Dabei können die Vergütungen stark variieren. Denn sie sind von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, wie zum Beispiel:
Zudem spielt es eine Rolle, ob es sich um die Verwaltung von Mieteigentum oder Stockwerkeigentum handelt. In den folgenden Tabellen erhalten Sie einen guten Überblick dazu:
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Verwaltung einer Mietliegenschaft |
Kosten |
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ohne Neuvermietung |
ca. 3 bis 5% des Brutto- oder Netto-Mietzinses |
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mit Neuvermietung |
bis ca. 12% des Brutto- oder Netto-Mietzinses |
Wichtig zu wissen: Im Bruttomietzins sind ebenfalls die Nebenkosten enthalten.
Die Abrechnung der Verwaltungskosten kann je nach Vertrag nach Soll- oder Ist-Mietzins erfolgen. Bei Abrechnung nach Soll-Mietzins bleibt die Verwaltungsgebühr konstant, auch wenn eine Wohnung leer steht. Bei Abrechnung nach Ist-Mietzins richtet sich die Gebühr nach den tatsächlich eingegangenen Mietzahlungen.
Die Verwaltungskosten von Stockwerkeigentum variieren je nach Grösse und Aufgaben der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Üblich sind Grundhonorare von 2’500–3’000 CHF und Zusatzgebühren pro Wohneinheit, aber die Kosten müssen im Verwaltungsvertrag mit der STWEG geregelt sein.
Hier muss erwähnt werden, dass die Verwaltung von STWEG immer komplexer und aufwändiger wird und die Preise daher berechtigeteweise steigen.
Stockwerkgemeinschaften welche keine guten Refernezen haben (z.B wegen internen Streits oder aufwändigen Stockwerkeigentümer:innen) finden teilweise keine Verwaltung oder müssen mehr bezahlen, weil diese viel mehr Aufwand generieren, als gut funktionierende und hormonsiche Stockerwerkeigenütmergemeinschaften.
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Anzahl der Wohneinheiten |
Kosten |
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1 |
ab ca. 2’500 CHF |
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3 |
ab ca. 3’500 CHF |
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6 |
ab ca. 5’000 CHF |
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9 |
ab ca. 6’500 CHF |
Hier können die Kosten je nach Region, Zustand und Aufgabenstellung variieren. Oft berechnen Stockwerkeigentümer:innen eine Pauschale für die gesamte Verwaltung.
Mittlerweile haben sich zahlreiche Immobilienverwaltungen etabliert, die ihre Dienstleistung zum Fixpreis anbieten. Oftmals sind dies junge Unternehmen und Start-ups, die einen Fixpreis für die Verwaltung je Wohnung, Haus oder Wohneinheit in einer STWEG-Liegenschaft veranschlagen. Manchmal sind die Verträge kurzfristig kündbar.
Diese Anbieter haben ihr Angebot stark standardisiert, die Verwaltungsprozesse optimiert und nutzen digitale Lösungen, um möglichst effizient zu arbeiten. So liegen beispielsweise bei Properti die Gebühren bei 69 CHF / Monat für die Verwaltung von Wohnungen und Häusern sowie 39 CHF / Monat für die Verwaltung von Wohneinheiten von STWEG-Liegenschaften, jeweils plus einmalige Aufschaltgebühren von 99 CHF vs. 199 CHF.
Durch eine Zusammenarbeit mit einer Immobilienverwaltung wird der oder die Eigentümer:in erheblich entlastet. Zwar entstehen dabei Kosten und Gebühren, jedoch ermöglicht es ihm oder ihr, den Aufwand zu minimieren und administrative Aufgaben abzugeben. Dadurch können Eigentümer:innen sich mehr Zeit für andere Bereiche nehmen und sich auf das Kerngeschäft konzentrieren.
Eigentümer:innen müssen sich zudem nicht umfangreiches Wissen über die Verwaltung von Immobilien aneignen. Sie als Immobilienverwaltung bringen das nötige Fachwissen mit, um anfallende Kosten in Bezug auf die Immobilie zu minimieren und die Liegenschaft effizient zu verwalten.
Ein weiterer Vorteil einer externen Liegenschaftsverwaltung besteht darin, dass Sie für Mieter:innen eine neutrale Ansprechperson sind, die bei Unstimmigkeiten zwischen Eigentümer:innen und der Mieterschaft die unterschiedlichen Bedürfnisse vertreten und letztendlich für Frieden und Klarheit sorgen kann.
Der häufigste Grund, sich für die Selbstverwaltung zu entscheiden, ist meistens der Preis. Viele Leute glauben, sie könnten das Honorar einer Immobilienverwaltung einsparen. Aber oftmals wird übersehen, dass Eigentümer:innen möglicherweise nicht so erfahren und geschickt im Hinblick auf Vermietung, Marktpositionierung, Mietzinsgestaltung oder Vermarktung agieren, wie ein Profi. Eine Immobilienverwaltung ist normalerweise effizient organisiert und hat qualifiziertes Personal, wovon Eigentümer:innen profitieren können.
Da eine Immobilienverwaltung ein grösseres Volumen an Liegenschaften verwaltet als ein einzelner Eigentümer, kann diese oftmals bessere Konditionen bei Dienstleistern (z.B. für Handwerksarbeiten) und Zulieferern (z.B. für Kühlschränke, Waschmaschinen, etc.) aushandeln.
Sofern der oder die Eigentümer:in jedoch das nötige Fachwissen mitbringt und die Aufgaben zeitlich bewältigen kann, mag es sinnvoll sein, eine Immobilie in Eigenregie zu verwalten. Wichtig für die Verwaltung von Mietliegenschaften ist vor allem, dass ein gewisses Mass an Durchsetzungsvermögen und Organisation mitgebracht wird. Dem oder der Verwalter:in sollte zudem der Umgang mit Menschen leichtfallen.
Als Hilfsmittel für die Verwaltung von Immobilien bieten sich vor allem Software-Lösungen an. Mit unserer Fairwalter Software-Lösung können nicht nur Immobilienverwaltungen, sondern auch private Vermieter:innen ihre Immobilien selber verwalten. Ausserdem können unsere Checklisten hilfreich sein, zum Beispiel für die Verwaltung der Liegenschaft oder um die passende Verwaltung zu finden. Auch Bücher und Kurse können hilfreiche Werkzeuge sein, um Immobilien effizienter zu verwalten.
Zu den Kosten einer professionellen Immobilienverwaltung können variable Kosten, Fixkosten, Sonderkosten sowie der Stundensatz gehören. Dabei können die Vergütungen stark variieren (z.B. aufgrund der Lage der Liegenschaft).
Die Kosten für die Verwaltung von Mietliegenschaften sind üblicherweise vom Brutto- oder Netto-Mietzins der Mietliegenschaft abhängig:
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Verwaltung einer Mietliegenschaft |
Kosten |
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ohne Neuvermietung |
ca. 4 bis 5% des Brutto- oder Netto-Mietzinses |
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mit Neuvermietung |
bis ca. 12% des Brutto- oder Netto-Mietzinses |
Das Honorar eines Immobilienverwalters oder einer Immobilienverwalterin liegt bei ca. 150-200 CHF pro Stunde.
Bei der Verwaltung von Stockwerkeigentum fallen Kosten in Höhe des Grundhonorars (ca. 2’500 CHF) und pro Wohneinheit (ca. 500 CHF) an. Je nach Region, Zustand und Aufgabenstellung variieren diese. Darum wird oft eine Pauschale festgelegt.
Der Vorteil einer externen Liegenschaftsverwaltung besteht darin, dass Eigentümer:innen den Aufwand minimieren können und somit Zeit einsparen, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Durch das Fachwissen können Immobilienverwalter:innen Kosten einsparen und als neutrale Person zwischen Eigentümer:in und Mieterschaft vermitteln. Für die Verwaltung von Immobilien lohnt es sich, auf Hilfsmittel, wie unsere Fairwalter Software-Lösung oder unsere Checklisten, zurückzugreifen.