Mietverträge - Ein Ratgeber für Vermieter

Das Eingehen von Mietverhältnissen ist stets mit Vertragsabschlüssen verbunden. Als Vermieter sollten Sie dabei vertraut sein mit den Dos und Don'ts. Wir präsentieren Ihnen die Mechanismen zur Mitteilung des Anfangsmietzinses, zur Eingehung einer Bürgschaft, zur termingerechten Zustellung einer Nachricht sowie zur digitalen Unterschrift und Ihrer Relevanz bei Mietverträgen.

Mitteilung des Anfangsmietzinses

In einigen Kantonen (FR, GE, NE, NW, VD, ZG, ZH) sind Sie als Vermieter verpflichtet, Ihren Mietern bei Wohnungsknappheit (Wohnungsleerstand im Kanton liegt unter 1.5%) den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular bekanntzugeben. Diese Mitteilung muss spätestens 30 Tage nach Übergabe der Wohnung erfolgt sein.

Mieter können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen den Anfangsmietzins anfechten.

Bürgschaft für die Miete

Ein Bürge verpflichtet sich vertraglich dazu, für jemand anderen zu haften, sollte dieser seine Schulden nicht mehr bezahlen können. Eine Bürgschaft ist zeitlich begrenzt – bei Mietbürgschaften auf die Mietdauer – und kann seitens des Bürgen nur in Ausnahmefällen frühzeitig gekündigt werden. Das Eingehen einer Bürgschaft ist also für den Bürgen mit einem häufig unterschätzten finanziellen Risiko verbunden.

Aber auch für den Vermieter ist eine Bürgschaft mit Risiko verbunden. Offensichtlich reduziert nur ein solventer Bürge das Ausfallrisiko. Ausserdem können je nach Typ der Bürgschaft beträchtliche Verzögerungen und Anwaltskosten anfallen, wenn die Forderung zuerst beim wenig solventen Mieter und danach noch einmal bei seinem Bürgen eingefordert werden muss. Damit eine Bürgschaft rechtliche Gültigkeit erlangt, bedarf es generell der Schriftform und bei Haftungsbeträgen über CHF 2'000.- auch der notariellen Beurkundung.

Sollte eine Bürgschaft akzeptiert werden?

Vermieter können selber entscheiden, ob sie eine Mietbürgschaft akzeptieren, oder lieber auf eine Kaution oder Kautionsversicherung bestehen möchten. Als Entscheidungshilfe lohnt sich ein Blick auf die Motivation des Mieters.

• Für einen liquiden Mieter ist eine Kaution trotz niedriger Verzinsung günstiger und weniger umständlich als eine Kautionsversicherung, die sich ihre Garantie mit jährlichen Gebühren im hohen einstelligen Prozentbereich vergüten lässt, oder eine Bürgschaft für die der Mieter einen Freund oder Verwanden um einen grossen Gefallen bitten muss und die unter Umständen hohe Notarkosten verursacht.

• Vorübergehende Liquiditätsengpässe – zum Beispiel, weil die Auszahlung der letzten Kaution sich verzögert oder weil ein Berufsanfänger noch nicht über Ersparnisse verfügt – können problemlos mit einer Kautionsversicherung überbrückt werden. Sobald das Ersparte dann reicht, kann der Mieter ja die teure Kautionsversicherung kündigen und eine klassische Kaution hinterlegen. Voraussetzung dafür sind jedoch ein einwandfreies Betreibungsregister & Polizeizeugnis.

• Somit bleiben als Kandidaten für Mietbürgschaften vor allem Studenten, Auszubildende und Mieter, für welche aus anderen Gründen Kaution und Kautionsversicherungen nicht in Fragen kommen. Es lohnt sich hier sicher, die Beweggründe des Mieters gut zu verstehen.

Weiterhin sollten Sie eine Bürgschaft nur dann als Alternative zu Mietzinsdepot oder Kautionsversicherung akzeptieren, wenn es keine Zweifel an der Solvenz und Zuverlässigkeit des Bürgen gibt. Einen Betreibungsregisterauszug vom Bürgen zu verlangen, ist also durchaus empfehlenswert.

Es spielt unter Umständen auch eine Rolle, in welchem Verhältnis Hauptschuldner und Bürge zueinander stehen. Kinder oder Partner sind riskante Bürgen, da die Bürgschaft aufgrund der emotionalen Verbundenheit rechtlich als sittenwidrig eingestuft werden könnte. Eltern sind hingegen unproblematisch und werden sehr häufig als Bürgen eingesetzt.

Formen der Bürgschaft

In der Schweiz werden im Prinzip drei Grundformen der Bürgschaft unterschieden – die einfache Bürgschaft, die Solidarbürgschaft, und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Grundsätzlich ist der Bürge bei jeder der drei Bürgschaftsformen zur Zahlung verpflichtet, wenn der Hauptschuldner seinen Wohnsitz oder Aufenthaltsort ins Ausland verlegt hat und sich so der Rechtsverfolgung entzieht oder diese erschwert. Die Bürgschaftsformen unterscheiden sich jedoch im Zeitpunkt, ab dem der Vermieter den Bürgen zur Zahlung verpflichten darf.

• Bei der einfachen Bürgschaft müssen gegenüber dem Hauptschuldner (=Mieter) zuerst ALLE verfügbaren Mittel ausgeschöpft werden bevor der Bürge belangt werden kann. Der Bürge kann also erst zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Mieter entweder in Konkurs ist, eine Nachlassstundung erhalten hat oder bis zum Verlustschein betrieben wurde.

• Eine Solidarbürgschaft ist aus Sicht des Vermieters deutlich günstiger, kann der Bürge doch schon belangt werden, wenn der Mieter entweder erfolglos abgemahnt wurde oder seine Zahlungsunfähigkeit erklärt hat.

• Die selbstschuldnerische Bürgschaft behandelt den Bürgen als sei er selber der primäre Schuldner. Der Vermieter darf sich also im Falle ausstehender Zahlungen direkt an den Bürgen wenden, zum Beispiel, weil dies einen geringeren Aufwand verspricht. In diesem Fall wird der Mieter zum Schuldner des Bürgen. Diese Form der Bürgschaft bietet dem Vermieter die höchste Form der Sicherheit. Der Bürgschaftsvertrag sollte entsprechend folgende Passus enthalten:
  
  «Der Bürge haftet selbstschuldnerisch.»
  
  «Der Bürge verpflichtet sich zur Zahlung auf erstes schriftliches Auffordern, sofern ihm vom Vermieter mitgeteilt wird, dass der Bürge seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht vollumfänglich nachgekommen ist.»

Wann endet die Bürgschaft:

Eine Mietbürgschaft endet mit der Beendigung des Mietverhältnisses (generell ist eine Bürgschaft beendet, wenn die Hauptschuld erloschen ist). Die Einwilligung des Vermieters vorausgesetzt, kann eine Bürgschaft auch abgelöst werden, zum Beispiel durch einen neuen Bürgen, Hinterlegung eines Mietzinsdepots, oder Abschluss einer Kautionsversicherung.

Weiterhin erlischt eine Bürgschaft nicht automatisch mit dem Tod des Bürgen, sondern geht auf die Erben über. Wichtig für Sie als Vermieter: Nach Ende der Bürgschaft beziehungsweise Auszug ihres Mieters bleibt Ihnen eine Frist von vier Wochen um etwaige Forderungen geltend zu machen. Viele Bürgschaftsverträge enthalten einen gesonderten Passus unter «Weitere Bestimmungen» die Verjährung zu verhindern. Die Gültigkeit ist jedoch umstritten.

«Diese Bürgschaft sichert auch verjährte Forderungen gegen den Mieter ab. Der Bürge verzichtet auf Verjährungseinrede.»

Kann eine Bürgschaft widerrufen werden?

Eine Bürgschaft kann mit einer schriftlichen Erklärung an den Schuldner widerrufen werden, wenn zwei Voraussetzungen gegeben sind.

• Die Forderung, für die die Bürgschaft abgeschlossen wurde, liegt in der Zukunft.

• Die Vermögensverhältnisse des Hauptschuldners haben sich entweder wesentlich verschlechtert, oder stellen sich schlechter dar, als vom Bürgen in gutem Glauben angenommen wurde.

Als Vermieter können Sie unter «Weitere Bedingungen» einen Passus einbringen in dem der Bürge darauf verzichtet die Bürgschaft vorzeitig zu kündigen.

«Der Bürge verzichtet für die Laufzeit des Mietvertrages auf die ordentliche Kündigung dieser Bürgschaft.»

Wie gehe ich eine Bürgschaft ein?

Ab einem Haftungsbetrag von CHF 2'000.- schreibt der Gesetzgeber die öffentliche Beurkundung von Bürgschaftserklärungen vor. Bei Haftungsbeträgen bis zu CHF 2'000.- genügt jedoch die Schriftform unter Angabe des Höchstbetrages (Art. 493 OR). Dies dürfte in der Praxis teilweise auch ausreichen, da Studenten und Auszubildende ja tendenziell preiswertere Wohnungen mieten, und die Mietbürgschaft nicht mehr als drei Bruttomieten betragen darf.

Grundsätzlich sollte eine Bürgschaft nebst oben genannten Abschnitten folgende Elemente enthalten: Vertragsparteien, Forderung des Hauptschuldners, Haftungssumme, Art der Bürgschaft, Pflichten des Gläubigers, weitere Bestimmungen, zeitliches Ende der Bürgschaft, Form, Schlussbestimmungen.

Für eine auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Bürgschaftserklärung lohnt es sich häufig einen Anwalt oder Notar zu kontaktieren. Als Orientierung dürfen Sie aber gerne unsere Vorlage nutzen!

Notarielle Beurkundung der Bürgschaft:

• Haftungsbeträge über CHF 2'000.- erfordern eine notarielle Beurkundung der Bürgschaft. Diese kann in jedem Notariat vorgenommen werden. Was viele nicht wissen – bei Bürgschaften, wie auch bei vielen andere Beurkundungen, sind Sie nicht an den Wohnkanton gebunden. Angesichts grosser Preisunterschiede lohnt sich der Blick auf den Nachbarkanton häufig. Eine Übersicht der Notargebühren finden Sie hier.

• Ist der Bürge verheiratet oder in einer eingetragenen Partnerschaft, müssen auch Ehepartner bzw. der eingetragene Partner der Bürgschaft zustimmen.

• Das Notariat muss die Beurkundung der Bürgschaft vorbereiten. Vereinbaren Sie daher im Voraus einen Termin und bringen Sie ein offizielles Ausweispapier wie den Pass, die Identitätskarte oder den Ausländerausweis (ggf. auch für Ehepartner) mit. Ein Führerausweis ist in diesem Fall nicht ausreichend.

Termingerechte Zustellung per Post

Der massgebliche Zeitpunkt

Als Vermieter versenden und empfangen Sie in zahlreichen Situationen wichtige, eingeschriebene Nachrichten. Diese erlangen erst dann Wirkung, wenn sie dem Empfänger durch den Postboten ausgehändigt wurden, oder der Empfänger sie auf der Post – in zumutbarer Weise – hätte abholen können.

Massgebend ist also – entgegen weit verbreiteter Meinung – nicht das Absendedatum auf dem Poststempel, sondern der Zeitpunkt zu dem der Empfänger die Nachricht erhält oder mit gutem Willen hätte erhalten können. Das Risiko für Verzögerungen in der Zustellung trägt also die versendende Partei. Daher sollten Sie zuerst einmal sicherstellen, dass der Empfänger ihre Nachricht erhält, sofern er dies nicht aktiv zu verhindern sucht.

Fast immer ist es dem Empfänger möglich und zuzumuten, die Nachricht am ersten Tag der siebentägigen Abholfrist auf dem Postamt abzuholen. In seltenen Fällen, zum Beispiel einer Reise, kann es dem Empfänger aber erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich sein, die Nachricht abzuholen. Kalkulieren Sie wenigstens zwei, besser aber 8 Werktage ein:

• Einen Werktag für die Zustellung (Werktage, da in der Schweiz Einschreiben samstags nicht zugestellt werden).

• Mindestens einen Tag (besser 7 Tage) für die Abholung auf dem Postamt, falls der Empfänger nicht zu Hause angetroffen wurde.

Im Folgenden beschreiben wir mögliche Strategien des Empfängers, um die Zustellung zu verzögern und gegebenenfalls eine Fristverlängerung zu erwirken. Wir nutzen dazu das Beispiel einer Wohnungskündigung durch den Vermieter.

Annahmeverweigerung

Als Vermieter kündigen Sie am Dienstag 26. März per Einschreiben einem Mieter. Vertraglich ist eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart und die ordentlichen Kündigungstermine sind Ende März, Juni, und September. Der Mieter verweigert – in der Annahme, dass es sich um die Kündigung der Wohnung handeln könnte – am 27. März die Entgegennahme des eingeschriebenen Briefs.

Keine Verzögerung! – Eine ausdrückliche Annahmeverweigerung gilt als zugestellt.

Nicht-Abholung auf der Post

Gleicher Fall wie oben, aber der Mieter verpasst den Postboten tatsächlich. Er könnte ab Mittwoch dem 28. März den eingeschriebenen Brief auf der Post abholen, entscheidet sich aber dagegen, wiederum in der Annahme es könnte sich um die Kündigung der Wohnung handeln.

Keine Verzögerung! – Die Nachricht gilt als zugestellt, sobald der Empfänger sie abholen könnte.

Mieter in den Ferien

Gleicher Fall wie oben, der Mieter ist in Ferien oder fährt, nachdem er den Abholschein im Briefkasten sieht – noch am Tag der Zustellung in Ferien und kann so das Kündigungsschreiben erst am Montag 2. August abholen.

Zustellung verzögert! – Die Kündigung verzögert sich somit um drei Monate auf den 30. September.

Ausnahme – Zeitpunkt des Poststempels zählt

Ausnahmen bestätigen die Regel. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate für Wohnungen (6 Monate für Geschäfte, 2 Wochen für möblierte Zimmer). Wird im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist abgemacht, so kann zusätzlich vereinbart werden, dass im Falle einer Kündigung das Datum auf dem Poststempel als Zustellungszeitpunkt gilt.

Die oben genannten Beispiele zeigen, dass der Mieter die Zustellung einer Nachricht nicht so leicht verzögern kann. In den meisten Fällen dürfte daher ein Versand zwei Werktage vor Ablauf der Frist genügen. Gerade bei Mietverträgen liegen aber die Termine zur ordentlichen Kündigung häufig bis zu sechs Monate auseinander und der Mieter könnte ein so grosses Interesse an einer Verzögerung haben, dass auch eine spontane Reise für ihn in Frage kommt. Sie minimieren dieses Restrisiko indem Sie die Kündigung möglichst früh verschicken.

Digitale Unterschrift

Mit der fortschreitenden Digitalisierung in der Immobilienbranche wird immer wieder die Verbindlichkeit von digitalen Dokumenten hinterfragt. Hauptsächlich geht es hierbei um die Gültigkeit einer digitalen bzw. elektronischen Unterschrift, welche bei vielen Prozessen darüber entscheidet, in wie fern diese digitalisiert werden können.

Formfreiheit und Erfordernis der Schriftlichkeit

Grundsätzlich gilt im Schweizer Recht für Erklärungen und Verträge Formfreiheit und sie können somit auch auf elektronischem Weg (bspw. per E-Mail) rechtsgültig geschlossen werden. Für einzelne Verträge oder für die Ausübung gewisser Gestaltungsrechte kann es allerdings auch eine bestimmte Formerfordernis geben. So gilt für den Mietvertrag beispielsweise grundsätzlich Formfreiheit, allerdings wird für die Mietzinserhöhung durch den Vermieter die Schriftform verlangt. Um die Schriftform zu erfüllen ist jeweils eine eigenhändige Unterschrift erforderlich.

Spannend wird es nun, wenn der Schriftform unterliegende Verträge, Kündigungen, etc. per E-Mail versendet werden. Wenn beispielsweise eine Kündigung als E-Mail geschrieben und versendet wird, erfüllt sie nach überwiegender Auffassung nicht die Formerfordernis. Wird hingegen die Kündigung eigenhändig unterschrieben, eingescannt und als PDF angehängt, argumentiert Vischer in ihrem Blog, dass dies der Schriftformerfordernis in der Regel genügt. 

Die qualifizierte elektronische Unterschrift

Um nun ein Dokument aber mit einer elektronischen Unterschrift rechtsgültig zu unterzeichnen, muss diese zertifiziert sein und gilt somit als qualifizierte, elektronische Unterschrift. Gemäss Art. 14 Abs. 2 OR ist die qualifizierte elektronische Unterschrift der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt. Derzeit können lediglich die Swisscom, QuoVadis Trustlink Schweiz, Swiss Sign (arbeitet im Rahmen der Suisse ID mit der Post zusammen) und das Bundesamt für Informatik und Telekommunikation elektronische Unterschriften für die Schweiz zertifizieren.

Bereits heute ist allerdings viel Bewegung in dieser Thematik, und dass die elektronische Unterschrift an Bedeutung gewinnen wird, ist ohnehin offensichtlich. So arbeiten bspw. UBS, CS und die Swisscom an einer gemeinsamen Lösung für den elektronischen Identitätsnachweis. Auch die Post und SBB arbeiten auf Basis des Swiss Pass an einer solchen Lösung. Weiter führt die UBS in Kürze ihre digitale Signatur ein, damit ihre Kunden Bankverträge künftig rein digital abschliessen können.

Spezialfall der Wohnungsabnahme

In der Immobilienverwaltung hat sich bisher ein Prozessschritt als besonders attraktiv für die digitale Unterschrift erwiesen. Da bei der Wohnungsabnahme oftmals das zu unterzeichnende Dokument unmittelbar vor der Signatur fertiggestellt wird, müssen sowohl Dokumentation als auch Signatur in derselben Form stattfinden. Somit erscheint hier auf den ersten Blick die Verbindlichkeit der digitalen Unterschrift als Ausschlusskriterium, ob es überhaupt Sinn macht, den Prozess zu digitalisieren.

Bei genauerem Hinsehen sollte aber ein wesentlicher Aspekt beachtet werden, welcher den Entscheid zur Digitalisierung beeinflusst. Der Mieter muss das Protokoll nicht unmittelbar nach der Abnahme vor Ort unterzeichnen. Der Mieterverband bspw. warnt Mieter ausdrücklich davor, ein Protokoll zu unterzeichnen, mit welchem sie nicht einverstanden sind. Somit kann dem Mieter auch bedenkenlos ein PDF per E-Mail zugestellt werden, welches er anschliessend eigenhändig unterzeichnet retourniert.

Schliesslich ist es für den Vermieter irrelevant, ob das Protokoll am selben Tag oder etwas später unterzeichnet wird. Massgebend ist, dass das Protokoll mit den erfassten Mängeln und ein Begleitschreiben mit den ausgewiesenen Positionen, für welche der Mieter aufkommen muss, unverzüglich dem Mieter zugestellt wird.