Mietzinsberechnung nach der direkten Methode

Die Miete darf in der Schweiz nur die Kosten für Kapital und Unterhalt decken. Werden diese direkt berechnet, spricht man von der direkten Methode.

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In der Schweiz gilt das Prinzip der Kostenmiete, das heisst der Vermieter darf mit dem Mietzins nur seine tatsächlichen, mit der Vermietung des Objektes zusammenhängenden, Kosten decken. Übertrifft der Mietzins diese Kosten, so gilt er als missbräuchlich.

Diese Kosten lassen sich in zwei Kategorien einteilen – Unterhaltskosten und Kapitalkosten.

Welche Kostenarten gibt es?

Unterhaltskosten

  • Unterhaltskosten müssen anhand der tatsächlichen Ausgaben über einen längeren Zeitraum nachgewiesen werden.

  • Die wichtigsten Unterhaltskosten sind Instandhaltung, Gebäudeversicherung, Steuern,  Gebühren und Verwaltung. Instandhaltungskosten sind üblicherweise der mit Abstand grösste Kostenblock und treten unregelmässig auf. Daher sollten die Instandhaltungskosten als Wertverlust/Abschreibung berechnet werden und/oder über einen mehrjährigen Zeitraum gemessen werden.

  • Unterhaltskosten die in direktem Zusammenhang mit der Nutzung des Objektes durch die Mieterschaft stehen, können als Nebenkosten ausgeschieden werden und der Mieterschaft akonto oder pauschal in Rechnung gestellt werden. Alle übrigen Unterhaltskosten dürfen in den Netto-Mietzins einfliessen. Somit sollte es in der Theorie und nach der direkten Methode für den Brutto-Mietzins keine Rolle spielen, ob Unterhaltskosten als Nebenkosten ausgeschieden werden oder nicht.

Kapitalkosten

  • Die Hypothekarzinskosten – aber natürlich nicht die Tilgung der Hypothek – dürfen auf den Mietzins überwälzt werden.

  • Das Eigenkapital wird mit dem Referenzzinssatz verzinst und auf den Mietzins überwälzt.

  • Zusätzlich darf eine Nettorendite von 0.5% auf das gesamte Kapital (Fremd- & Eigenkapital) erzielt werden, um den Vermieter/Besitzer für sein unternehmerisches Risiko zu belohnen.

  • Da offensichtlich das Eigenkapital und nicht das Fremdkapital das Risiko trägt, ergäbe dies bei einer Eigenkapitalquote von 40% (nach Tilgung der zweiten Hypothek) eine Netto-Rendite von 1.25% auf das Eigenkapital. Bei einer Eigenkapitalquote von 20% (direkt nach Kauf) beträgt die Netto-Rendite auf das Eigenkapital sogar 2.5%. Dieser Mechanismus ist durchaus sinnvoll und marktgerecht, steigt doch auch das Risiko des Eigenkapitals mit der Erhöhung des Hebels (Leverage).

Mietzinsänderung mit der direkten Methode

Mietzinserhöhungen aufgrund absoluter Gründe – also Ortsüblichkeit oder ungenügende Rendite – sind im laufenden Mietverhältnis nur dann möglich, wenn sich die Verhältnisse auch im laufenden Verhältnis verändert haben. Der Mieter muss also zu Beginn des Mietverhältnisses darauf vertrauen können, dass der angezeigte Mietzins kostendeckend und angemessen ist (Vertrauensgrundsatz, Art 9, Abs 2 VMM). Umgekehrt darf ein Mieter jedoch im laufenden Mietverhältnis prüfen lassen, ob eine missbräuchlich hohe Rendite erzielt wird.

Daher kommt die Mietzinsbestimmung nach der direkten Methode vor allem bei Erstbezug, Mieterwechsel, sowie nach grösseren Renovationen oder auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters hin zum Einsatz.

Durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage kann sich der Wert einer Immobilie zum Teil deutlich verändern. In den vergangenen Jahren – und ganz besonders in den Ballungsgebieten – sind die Hauspreise und damit auch das Eigenkapital der Besitzer häufig stark im Wert gestiegen.

Rechenbeispiel

Nehmen wir an Sie haben im Jahre 2005 eine Immobilie für CHF 1 Million gekauft – finanziert mit CHF 400‘000 Eigenkapital und einer Hypothek über CHF 600‘000. Wenn sich der Wert der Immobilie inzwischen auf CHF 2 Millionen erhöht hat, und die Hypothek nicht getilgt wurde, so beträgt der Marktwert des Eigenkapitals nun CHF 1.4 Millionen.

Der theoretische Ertrag auf das zusätzliche Eigenkapital – verzinst mit Referenzzins + 0.5% - würde bei einem Referenzzins von 1.5% also immerhin CHF 20‘000 pro Jahr betragen [CHF 1 Mio x (1.5% + 0.5%)].

Der Buchwert des Eigenkapitals bleibt jedoch, sofern das Haus nicht den Besitzer wechselt, bei CHF 400‘000. Da die Kostenmiete auf dem Buchwert basieren, können Sie als Immobilienbesitzer nun nicht einfach so die Miete hochsetzen. Es stehen dem Vermieter folgende Ansätze offen:

Orts- & Quartierüblichkeit

Sie dürfen den Mietzins für ein Mietobjekt hochsetzen und sich dabei auf Ortsüblichkeit berufen, wenn Sie mindestens 5 vergleichbare Mietobjekte mit genauso hohem Mietzins finden. Die Mietobjekte müssen dabei betreffend Lage (gleiches Quartier), Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode vergleichbar sein. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Ortsüblichkeit vor Gereicht nur sehr schwer zu beweisen ist.

Gesetze Ortsüblichkeit der Miete

Eigentümerwechsel des Mietobjekts

Bei einem Eigentümerwechsel (auch Handänderung) zahlt der neue Eigentümer üblicherweise den Marktpreis welcher in der Folge zum neuen Buchwert der Immobilie wird.

Nun darf der neue Eigentümer den Mietzins erhöhen indem er nachweist, dass er aus seiner neu erworbenen Immobilie keinen genügenden Ertrag gemäss Kostenmiete erzielen kann.

Allerdings gibt es auch hier eine Einschränkung: Der Kaufpreis darf nicht übersetzt (zu hoch) sein. Dies ist dann der Fall, wenn „der Kaufpreis den Ertragswert, berechnet auf den orts- oder quartiersüblichen Mietzinsen, erheblich übersteigt“ (VMWG 10).

Im Gegensatz zu Orts- und Quartierüblichkeit, ist die Renditeberechnung nach Verkauf (Handwechsel) häufig gut beweisbar.

Gesetze Mietzins bei Eigentümerwechsel

Kostenmiete & übersetzter Kaufpreis als Mietpreisbremse

Die Definition des angemessenen – also nicht übersetzten – Kaufpreises wird aus der ortsüblichen Rendite (=Mietzins) hergeleitet. Sie kehrt also die Argumentation der angemessenen Rendite auf den Immobilienwert (Prinzip der Kostenmiete) um. Gemeinsam bilden beide Einschränkungen einen Zirkelschluss und somit eine effektive Mietpreisbremse, welche die orts- oder quartierüblichen Mieten als Obergrenze für Bestandsimmobilien festsetzt.

Mietdynamik trotz «Mietzinsbremse»

Wir stellen fest, dass für Bestandsimmobilien der Mietzins auf das ortsübliche Niveau hochgesetzt werden kann. Dies ist in der Regel leichter möglich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt.

Tatsächlich steigen Mietpreise aber trotz Mietpreisbremse teils deutlich schneller als die Unterhaltskosten. Dafür gibt es verschiedene Gründe.

  • Bei Neubauten (oder Ersatzneubauten) werden die tatsächlichen Baupreise inklusive Grundstückpreis verwendet. Das Prinzip des übersetzten Kaufpreises greift bei Grundstücken selten – obgleich es grundsätzlich natürlich anwendbar wäre.

  • Längst nicht alle Mieter wehren sich gegen missbräuchliche Mietzinse; vor allem dann nicht, wenn die Erhöhungen in kleinen Schritten stattfinden und durch Mieterwechsel intransparent werden.

  • Bei geringfügigen Anpassungen des Mietpreises wird die Mietzinserhöhung fast immer mit der indirekten Methode berechnet. Diese ermöglicht eine kontinuierliche Steigerung des Mietzinses.

Mit der direkten Methode wird der kostendeckende Mietzins basierend auf den tatsächlichen absoluten Kosten berechnet. Einschränkungen – wie zum Beispiel Quartierüblichkeit – verhindern ein schnelles Hochsetzen der Mieten, auch wenn eine hohe Nachfrage dies zulassen würde. Langfristig gibt es jedoch Mechanismen die eine Angleichung von effektivem Mietzins und am Markt möglichen Mietzins erlauben. Die Steigerung des Mietzinses wird tatsächlich nicht verhindert, sondern gebremst.

Gerichtsentscheide Ortsüblichkeit und Missbräuchliche Mietzinserhöhung

Guide zum optimalen Mietzins

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