Immobilien Verwalter in der Schweiz: Alles, was Sie wissen müssen

Immobilienverwalter in der Schweiz: Erfahren Sie, welche Aufgaben ein Immobilienverwalter übernimmt, wie Sie diesen Beruf ergreifen können und welche Faktoren das Gehalt beeinflussen.

11 Min. Lesezeit

In der facettenreichen Welt der Immobilien gibt es zahlreiche Berufsrollen, die für das reibungslose Funktionieren des Immobilienmarktes unerlässlich sind. Eine dieser Schlüsselpositionen ist die der Immobilienverwalterin bzw. des Immobilienverwalters. Egal, ob Sie Hauseigentümer:in oder Stockwerkeigentümer:in sind: Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Sie bereits Kontakt mit einem oder einer Immobilienverwalter:in hatten oder in Zukunft haben werden.

Wie werde ich ein:e Immobilienverwalter:in? Um Immobilienverwalter:in zu werden, sollten Sie eine entsprechende Ausbildung oder ein Studium im Bereich Immobilien, Betriebswirtschaft oder Recht absolvieren. Zusätzlich sind praktische Erfahrungen in der Immobilienbranche von Vorteil. Es ist auch empfehlenswert, sich durch kontinuierliche Weiterbildungen und Zertifizierungen im Immobilienmanagement zu spezialisieren und auf dem neuesten Stand zu bleiben.

Doch was genau macht eine:n Immobilien Verwalter:in aus? Welche Aufgaben übernehmen sie, und wie können Sie selbst in diese spannende Branche in der Schweiz einsteigen? Lassen Sie uns zusammen in die Welt der Immobilienverwaltung eintauchen und alle wesentlichen Informationen über diesen spannenden Beruf entdecken.

Was ist ein:e Immobilien Verwalter:in?

Die Schweiz, bekannt für ihre beeindruckenden Alpen, exquisiten Uhren und erstklassige Schokolade, hat auch einen dynamischen und stabilen Immobilienmarkt. Dieser Markt würde jedoch ohne das Netzwerk von Fachleuten, die dahinter stehen, nicht effizient funktionieren. Ein kritischer Akteur in diesem Netzwerk ist der bzw. die Immobilienverwalter:in.

Ein:e Immobilien Verwalter:in in der Schweiz ist nicht nur ein:e Vermittler:in zwischen Mietern und Mieterinnen sowie Eigentümerinnen und Eigentümern. Er oder sie ist vielmehr ein:e Multi-Tasker:in und verfügt sowohl über ausgeprägte organisatorische Fähigkeiten als auch über tiefes Fachwissen in Bezug auf Immobilienrecht, Technik und Finanzen. Der bzw. die Immobilienverwalter:in ist die Person, welche sich um die Instandhaltung von Gebäuden kümmert, Mietverträge aushandelt und gleichzeitig sicherstellt, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte abgedeckt sind.

In der Schweiz ist die Immobilienverwaltung besonders herausfordernd und interessant. Sie passt sich stetig an die spezifischen regionalen Gesetze und Vorschriften an, die in den verschiedenen Kantonen gelten. Zudem spiegelt der Immobilienmarkt die kulturelle Vielfalt des Landes wider, mit einem Mix aus historischen Gebäuden in Städten wie Bern und Zürich und modernen Architekturen in wachsenden urbanen Zentren.

Immobilien Verwalter:in vs. Immobilienbewirtschafter:in - Bezeichnungen in der Immobilienbranche

Die Immobilienbranche, mit ihren spezifischen Aufgabenbereichen, bringt eine Reihe von Berufsbezeichnungen mit sich. Es ist oft verwirrend, insbesondere für Laien, die Unterschiede und Gemeinsamkeiten zwischen diesen Bezeichnungen zu verstehen. Hier eine klare Übersicht über die gängigsten Titel und was sie bedeuten:

  • Immobilien Verwalter:in: Wie zuvor beschrieben, kümmert sich diese Fachperson um die Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien. Sie fungiert als Bindeglied zwischen Eigentümer:in und Mieter:in und sorgt für den reibungslosen Ablauf von Immobilienprojekten. Der Begriff Immobilienbewirtschafter:in ist lediglich ein Synonym.

  • Makler:in: Ein:e Immobilienmakler:in vermittelt Immobiliengeschäfte. Der oder die Vermittler:in fungiert als Bindeglied zwischen Käufer:in und Verkäufer:in und hilft bei den Verhandlungen, um den optimalen Preis für beide Seiten zu erreichen.

  • Gutachter:in: Ein:e Gutachter:in schätzt den Wert einer Immobilie. Dies kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein, beispielsweise für den Verkauf, eine Hypothek oder aus steuerlichen Gründen.

  • Bauträger:in: Ein:e Bauträger:in plant und realisiert Neubauprojekte. Er oder sie erwirbt das Land, plant das Bauvorhaben und beaufsichtigt die Umsetzung bis zur Fertigstellung des Projekts.

  • Architekt:in: Der bzw. die Architekt:in entwirft und plant Gebäude. Er oder sie beschäftigt sich nicht nur mit der ästhetischen Gestaltung, sondern auch mit der Funktionalität und Sicherheit des Bauwerks.

  • Facility Manager:in: Dieser Profi kümmert sich um das Gebäudemanagement, insbesondere um die Dienstleistungen, die für den Betrieb einer Immobilie erforderlich sind, wie z.B. Reinigung, Sicherheit und Wartung.

In der Schweiz können einige dieser Titel je nach Region variieren. Es ist von Bedeutung zu verstehen, dass alle diese Fachpersonen, unabhängig von ihren unterschiedlichen Bezeichnungen, eine gemeinsame Mission verfolgen: den reibungslosen und effizienten Ablauf des Immobilienmarktes sicherzustellen. Jede:r von ihnen trägt auf seine Weise dazu bei, dass Wohn- und Geschäftsräume angenehm, sicher und wertbeständig sind.

Ein Immobilien Verwalter füllt mit seiner Klientin ein Dokument aus

Was sind die Aufgaben einer Immobilienverwalterin bzw. eines Immobilienverwalters?

Die Rolle der Immobilien Verwalterin oder des Immobilien Verwalters ist vielfältig und komplex. Er oder sie ist das Bindeglied zwischen Mieter:innen und Eigentümer:innen und sorgt dafür, dass die Interessen beider Parteien gewahrt werden. Die Hauptaufgaben umfassen eine breite Palette von Verantwortlichkeiten, von der Finanzverwaltung bis hin zur Kommunikation mit Dienstleister:innen. Hier sind die wesentlichen Aufgaben eines Immobilienverwalters bzw. einer Immobilienverwalterin im Detail:

  1. Mietermanagement: Dies beinhaltet das Finden und Überprüfen der Mieter:innen, das Abschließen von Mietverträgen, das Überwachen von Mieteingängen und das Bearbeiten von Anfragen oder Beschwerden von Mieter:innen.

  2. Finanzverwaltung: Der oder die Immobilienverwalter:in ist verantwortlich für die Erstellung von Jahresbudgets, das Führen der Buchhaltung, das Einnehmen sowie Abrechnen von Nebenkosten und das Überwachen von Zahlungen, die mit der Immobilie in Verbindung stehen.

  3. Instandhaltung und Reparaturen: Dies umfasst die regelmäßige Inspektion von Immobilien, die Koordination von Reparaturen sowie Instandhaltungsarbeiten und die Sicherstellung, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist.

  4. Kommunikation: Der oder die Verwalter:in ist das Bindeglied zwischen Eigentümer:innen, Mieter:innen, Dienstleister:innen und anderen Stakeholdern. Eine klare Kommunikation ist unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien zufrieden sind.

  5. Rechtliche Aspekte: Ein:e Verwalter:in muss sich stetig über die neuesten Gesetze und Vorschriften im Mietrecht informieren. Dies schützt sowohl den bzw. die Eigentümer:in als auch den oder die Mieter:in vor möglichen rechtlichen Konflikten.

  6. Marketing und Vermietung: Bei leerstehenden Immobilien ist der oder die Verwalter:in oft für das Marketing verantwortlich. Dies kann die Erstellung von Anzeigen, die Organisation von Besichtigungsterminen und die Verhandlung von Mietverträgen beinhalten.

  7. Strategische Planung: Auf Grundlage von Marktanalysen und den Bedürfnissen der Eigentümer:innen kann der oder die Verwalter:in Empfehlungen für langfristige Investitionen oder Veränderungen an der Immobilie geben.

  8. Krisenmanagement: Bei Notfällen, sei es ein Rohrbruch oder ein Konflikt zwischen Mieter:innen, muss der oder die Verwalter:in schnell und effizient handeln, um den Schaden zu minimieren und eine Lösung zu finden.

Die Rolle der Immobilienverwalterin bzw. des Immobilienverwalters in der Schweiz hat sich in den letzten Jahren ständig weiterentwickelt. Durch den steigenden Bedarf an Qualität, Sicherheit und Effizienz im Immobiliensektor, sind die Aufgaben der Verwalterin oder des Verwalters heutzutage komplexer und anspruchsvoller. Es ist eine Rolle, die sowohl Fachwissen als auch hervorragende zwischenmenschliche Fähigkeiten erfordert.

Detaillierte Betrachtung der Immobilienverwaltungsaufgaben

Die Immobilienverwaltung trägt erheblich zur Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien bei. Eine detaillierte Betrachtung der Aufgaben zeigt die Komplexität und das Fachwissen, das erforderlich ist, um den Anforderungen des Marktes gerecht zu werden.

  • Erwirtschaftung von Rendite:

    • Zielsetzung: Der oder die Immobilien Verwalter:in hat zum Hauptziel, eine optimale Rendite für die Immobilieneigentümer:innen zu erzielen. Dies beinhaltet nicht nur die Maximierung der Mieteinnahmen, sondern auch die Minimierung der Ausgaben.
    • Strategieentwicklung: Dies erfordert eine strategische Planung, Marktbeobachtung und Anpassung der Mietpreise an aktuelle Markttrends. Zudem sollten regelmäßige Investitionen vorgenommen werden, um die Immobilie attraktiv und wettbewerbsfähig zu halten.

  • Mietmanagement und Mieterbetreuung:

    • Mieterbindung: Eine gute Beziehung zu den Mieter:innen ist entscheidend. Ein:e zufriedene:r Mieter:in ist eher geneigt, langfristig zu bleiben, was den Verwaltungsaufwand und die Kosten für Neuvermietungen reduziert.
    • Kommunikation: Regelmäßige Kommunikation, schnelles Reagieren auf Anfragen und Beschwerden sowie das Anbieten von Zusatzleistungen können die Zufriedenheit von Mieter:innen erhöhen.

  • Ziel: Vollvermietung und Mieterselektion:

    • Vollvermietung: Die kontinuierliche Vermietung von Immobilien ist von zentraler Bedeutung, um einen stetigen Cashflow sicherzustellen. Leerstände bedeuten verlorene Mieteinnahmen und sind daher zu minimieren.
    • Mieterselektion: Ein gründlicher Auswahlprozess für potenzielle Mieter:innen, einschließlich Bonitätsprüfungen und Referenzen, kann sicherstellen, dass nur zuverlässige und solvente Mieter:innen ausgewählt werden.

  • Finanzen: Jahresabschluss und Budgetplanung:

    • Jahresabschluss: Der oder die Immobilien Verwalter:in muss sicherstellen, dass alle Einnahmen und Ausgaben korrekt verbucht und dokumentiert sind. Dies erfordert eine sorgfältige Buchführung und das Wissen um steuerliche Vorschriften.
    • Budgetplanung: Eine vorausschauende Budgetplanung ermöglicht es, notwendige Investitionen zu tätigen, ohne die Liquidität der Immobilie zu gefährden. Dies beinhaltet auch das Setzen von Reserven für zukünftige Reparaturen oder Renovierungen.

Der Karriereweg zur bzw. zum Immobilien Verwalter:in

Der Werdegang einer Immobilienverwalterin bzw. eines Immobilienverwalters ist geprägt von Bildung, Erfahrung und kontinuierlicher Weiterbildung. Das Fachwissen und die Kompetenzen, die in dieser Branche erforderlich sind, machen den Beruf zu einer herausfordernden und lohnenden Karriereoption. Hier skizzieren wir den typischen Karriereweg zur bzw. zum Immobilienverwalter:in:

  • Ausbildung:

    • Grundausbildung: Viele angehende Immobilienverwalter:innen starten mit einer kaufmännischen Lehre oder einem Studium im Bereich Betriebswirtschaft, Immobilienmanagement oder Recht.
    • Spezialisierung: Es gibt verschiedene Fachhochschulen und Universitäten in der Schweiz, die spezialisierte Kurse und Studiengänge im Immobilienmanagement anbieten. Dies kann ein Bachelor- oder Master-Studiengang in Immobilienwirtschaft oder -management sein.
  • Berufserfahrung:

    • Praktische Erfahrung: Vor dem Einstieg in die Immobilienverwaltung ist es empfehlenswert, Erfahrungen in verwandten Bereichen wie Immobilienverkauf, Bauwesen oder Finanzwesen zu sammeln.
    • Einstieg über Assistenzpositionen: Viele beginnen ihre Karriere als Assistent:innen von Immobilienverwalter:innen, um das Handwerk von Grund auf zu lernen und sich mit den täglichen Aufgaben sowie Herausforderungen vertraut zu machen.
  • Weiterbildung und Zertifizierung:

    • Fortlaufende Bildung: Die Immobilienbranche ist ständig im Wandel. Daher ist es entscheidend, sich durch Seminare, Workshops und Kurse ständig weiterzubilden.
    • Branchenspezifische Zertifikate: In der Schweiz gibt es verschiedene Zertifikate und Diplome, die speziell für die Immobilienbranche angeboten werden. Diese können helfen, die Expertise zu vertiefen und die Karrierechancen zu erhöhen.
  • Netzwerkbildung:

    • Branchenorganisationen: Es ist vorteilhaft, Mitglied in Branchenverbänden wie dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) zu werden. Dies ermöglicht nicht nur den Zugang zu Weiterbildungsmöglichkeiten, sondern auch den Aufbau eines professionellen Netzwerks.
    • Mentoring: Ein:e erfahrene:r Mentor:in kann wertvolle Einblicke, Ratschläge und Unterstützung bieten, um in der Branche voranzukommen.

Mit der richtigen Kombination aus Bildung, Erfahrung, Weiterbildung und Netzwerkbildung können ambitionierte Personen eine erfolgreiche Karriere als Immobilienverwalter:in in der Schweiz verfolgen.

Immobilien Verwalter zeichnet ein Haus

Das Einstiegsgehalt von Immobilien Verwalter:innen

Bei 4 Jahren Berufserfahrung

76‘700 CHF

Nach 5 Jahren Berufserfahrung

79‘810 CHF

Nach 15 Jahren Berufserfahrung

90‘476 CHF

30 Jahre Berufserfahrung und mehr

113‘750 CHF

Wie wird das Gehalt einer Immobilienverwalterin bzw. eines Immobilienverwalters beeinflusst?

Das Gehalt von Immobilienverwalter:innen kann stark variieren und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Es ist entscheidend zu begreifen, dass die Einkommenschancen in der Immobilienbranche nicht allein von der Position oder den Aufgaben abhängen, sondern auch von persönlichen Fähigkeiten, dem Standort und dem Arbeitgeber:innen-Typ. Im Folgenden werden die wesentlichen Einflussfaktoren auf das Gehalt eines Immobilienverwalters oder einer Immobilienverwalterin dargestellt:

  1. Bildung und Qualifikation: Höherqualifizierte Immobilienverwalter:innen, die beispielsweise einen Master-Abschluss in Immobilienmanagement oder eine spezialisierte Zertifizierung besitzen, können oft mit einem höheren Gehalt rechnen.

  2. Berufserfahrung: Mit steigender Berufserfahrung nehmen in der Regel auch die Verantwortlichkeiten und somit das Gehalt zu. Erfahrung wird in der Immobilienbranche hoch angesehen, da sie mit einem tieferen Verständnis und einem breiteren Kompetenzspektrum einhergeht.

  3. Geografische Lage: In urbanen Zentren, insbesondere in Städten wie Zürich, Genf oder Basel, sind die Lebenshaltungskosten und damit oft auch die Gehälter höher als in ländlichen Gebieten.

  4. Grösse und Art des Arbeitgebenden: Grossunternehmen oder international agierende Immobilienfirmen bieten in der Regel höhere Gehälter als kleinere lokale Unternehmen. Ebenso kann die Spezialisierung des Unternehmens, z.B. Luxusimmobilienverwaltung, zu unterschiedlichen Gehaltsstrukturen führen.

  5. Verantwortungsbereich: Immobilienverwalter:innen, die ein grosses Portfolio oder hochwertige Immobilien betreuen, haben oft ein höheres Gehalt aufgrund der erhöhten Verantwortung und Komplexität ihrer Aufgaben.

  6. Weiterbildungen und Zertifikationen: Ständige Weiterbildung und das Erwerben von Branchenzertifikaten können das Gehalt positiv beeinflussen, da sie das Fachwissen und die Expertise eines oder einer Immobilienverwalters:in erhöhen.

  7. Verhandlungsgeschick: Letztlich spielen auch die eigenen Verhandlungsfähigkeiten eine Rolle, wenn es darum geht, das eigene Gehalt zu bestimmen oder zu verhandeln.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gehalt eines Immobilien Verwalters oder einer Immobilien Verwalterin in der Schweiz von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird. Es lohnt sich daher, in die eigene Bildung und Weiterbildung zu investieren, Erfahrungen zu sammeln und sich kontinuierlich über die aktuellen Markttrends und Gehaltsstrukturen zu informieren.


Das durchschnittliche Gehalt einer Immobilienverwalterin bzw. eines Immobilienverwalters nach Kantonen

Kanton

Jahresgehalt (Brutto)

Bern

67‘385 CHF

Aargau

69‘646 CHF

Basel-Stadt

70‘615 CHF

St. Gallen

85‘677 CHF

Luzern

89‘538 CHF

Zürich

90‘015 CHF

Zug

92‘308 CHF

(Quelle: Jahresgehalt Immobilienverwalter:in Schweiz

Vorteile einer externen Immobilienverwaltung

Das Auslagern der Immobilienverwaltung kann für Eigentümer:innen trotz anfallender Kosten von großem Nutzen sein. In der Regel belaufen sich die Kosten für die Verwaltung einer Mietliegenschaft ohne Neuvermietung auf etwa 4 bis 5 Prozent des Brutto- oder Netto-Mietzinses. Bei Einbeziehung von Neuvermietungen kann dieser Prozentsatz auf etwa 12 Prozent steigen.

Diese Investition in externe Dienstleistungen, wie beispielsweise die Software für Immobilienverwaltung von Fairwalter, wird jedoch durch zahlreiche Vorteile gerechtfertigt:

  1. Entlastung der Eigentümer:innen: Die Verwaltung nimmt den Immobilienbesitzer:innen zahlreiche administrative Aufgaben ab. Dies verschafft ihnen mehr Zeit, um sich auf ihr Hauptgeschäft oder andere Interessen zu konzentrieren.

  2. Neutralität: Bei Unstimmigkeiten oder Konflikten bietet die Immobilienverwaltung eine neutrale Vermittlungsstelle. Dies kann sowohl für die Mietparteien als auch für die Eigentümer:innen von Vorteil sein, um Spannungen zu reduzieren und effiziente Lösungen zu finden.

  3. Selbstverwaltung bei Stockwerkeigentum: Es ist nicht zwingend notwendig, eine externe Verwaltung zu engagieren. Besonders bei Stockwerkeigentum kann die Verwaltung auch durch eine:n der Wohnungseigentümer:innen erfolgen.

Wenn Sie in Erwägung ziehen, selbst als Immobilienverwalter in der Schweiz tätig zu werden, ist der Aufbau eines positiven Rufes unerlässlich. Ein:e Immobilienverwalter:in sollte stets zuverlässig, seriös und erfahren sein. Auch wenn Erfahrung Zeit braucht, zahlt sie sich in Form von Vertrauen und Professionalität aus.

Ein Unternehmen, das in der Immobilienverwaltung hervorragend ist und sowohl den Eigentümer:innen als auch den Mietparteien zahlreiche Vorteile und Checklisten bietet, ist Fairwalter. Mit unserer innovativen Herangehensweise und unserem Engagement für Transparenz und Effizienz setzen wir neue Maßstäbe in der Branche.

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