Auszug - Alles zu Wohnungsabnahme und Mängel

Demo für Immobilienverwaltung-Software buchen

Die Wohnungsabnahme kann beim Auszug des Mieters unangenehm werden, wenn sich die Parteien nicht einig werden. Es ist deshalb wichtig, im Vornherein die Details zu klären und den vorgesehenen Prozess einzuhalten. Besonderes Augenmerk ist auch auf Mängel und Schäden zu legen.

Wohnungsabnahme - Das gilt es zu beachten

Abnahmezeitpunkt

Der Vermieter kann die Rückgabe der Mietsache bis spätestens am letzten Tag der Mietdauer fordern. Die Wohnungsabgabe sollte aber während der gewöhnlichen Geschäftszeit erfolgen. Wenn der letzte Tag der Mietdauer auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt, muss der Termin erst am nächsten Werktag erfolgen. Zusätzlich gibt es aber auch die Möglichkeit, den Abgabetermin noch weiter einzuschränken, z.B. „am letzten Tag der Mietdauer bis 12.00 Uhr“.

Als Übergabe gilt der Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter wieder Kontrolle über die Mietsache hat, bei Wohnungen also normalerweise die Übergabe der Schlüssel. Für die Übergabe, sowie die Erstellung des Wohnungsabnahmeprotokolls muss der Mieter nicht persönlich anwesend sein. Allerdings muss ihm eine allfällige Mangelrüge unverzüglich (d.h. noch am selben, oder am nächsten Tag) und beweisbar zugestellt werden, z.B. durch einen eingeschriebenen Brief.

Bei der Übergabe an den neuen Mieter ist dann wiederum eine Wohnungsabnahme durchzuführen. Diese Abnahme gilt als Übergabezeitpunkt der Mietsache an den neuen Mieter. Die vorgängige Vereinbarung eines genauen Zeitpunktes ist zu empfehlen. Formulierungen wie „sobald als möglich“ sollten vermieden werden. Der Vermieter ist verpflichtet, den gesetzten Termin einzuhalten, da der Mieter sonst rechtlich gegen ihn vorgehen kann, namentlich mit:

Klage auf Erfüllung des Vertrages inkl. Schadenersatz
Forderung zum Verzicht auf Erfüllung, aber dennoch mit Klage auf Schadenersatz
Rücktritt vom Vertrag und Klage auf Schadenersatz

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergeben kann, ohne dass ihn eine Schuld trifft (z.B. aufgrund einer Verwüstung durch eine Naturkatastrophe), erlischt der Vertrag ohne Haftung des Mieters. Der Vermieter muss allerdings den vorab bezahlten Mietzins zurückerstatten.

Ablauf und Dokumente

Bei der Übergabe der Mietsache an den Mieter sollte ein Protokoll erstellt werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass der Mieter Mängel, welche während seiner Mietdauer entstanden sind, dem Vormieter zuschreibt. Grundsätzlich liegt somit die Beweislast beim Vermieter.

Wichtig ist auch hier, das Protokoll unverzüglich nach der Wohnungsabnahme dem Mieter zukommen zu lassen, damit dieser es gegenzeichnen kann. Bei der Rückgabe der Mietsache an den Verwalter müssen dann im Protokoll zwar die festgestellten Mängel erfasst sein, die Kosten für die Reparatur müssen aber noch nicht beziffert sein. Weiter muss auch festgehalten werden, wer für diese Kosten aufkommen wird, bzw. für welche Mängel der Vermieter den Mieter zur Rechenschaft ziehen möchte. Die Mängel, welche zu Lasten des Mieters gehen, müssen dabei explizit aufgeführt werden.

Wenn der Mieter mit dem erstellten Protokoll nicht einverstanden ist, kann er sich weigern, dieses zu unterschreiben. In der Folge müssen die beiden Parteien dann vor die Schlichtungsbehörde, um eine Lösung zu finden. Sollte dabei immer noch Uneinigkeit bestehen, wird ein Verfahren vor dem Mietgericht eröffnet. Erst nach dem Entscheid des Mietgerichts kann der Vermieter den Mieter auf allfällige Forderungen aus der Wohnungsabnahme betreiben. Dies ist wichtig, da der Mieter die Mietkaution bei der Bank nach Ablauf eines Jahres bei der Bank zurückfordern kann, wenn nicht rechtlich gegen ihn vorgegangen wird, d.h. er betrieben wird oder Klage gegen ihn eingereicht wurde.

Mängel am Mietobjekt

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in einem Zustand zu übergeben, so dass es ordnungsgemäss benutzt werden kann. Dieser Zustand muss darüber hinaus auch während der ganzen Mietdauer gewährleistet werden. Liegt ein Mangel vor, muss dieser in manchen Fällen durch den Vermieter behoben werden. Aber längst nicht alles, was dem Mieter nicht gefällt, muss zwingend durch den Vermieter behoben werden oder gilt als Mangel im Sinne des Mietrechts.

Welche Mängel muss der Vermieter beheben

Bei Mängeln im Sinne des Mietrechts handelt es sich um solche, die die ordnungsgemässe Nutzung des Mietobjekts verhindern. Damit sind nicht Kratzer oder ähnliche Beschädigungen gemeint. Letztere wären lediglich eine Wertminderung, beeinflussen jedoch nicht die Nutzung. Mängel, die behoben werden müssen, können aber oftmals die Gesundheit des Mieters gefährden oder Schäden an seinem Eigentum verursachen. Zusätzlich gehören hierzu aber auch eine inakzeptable Luft- (min. 20 - 21 °C zwischen 7.00 - 23.00) oder Wassertemperatur sowie Lärmbelästigung durch Nachbarn. Im Wesentlichen handelt es sich also um Missstände, die dazu führen, dass der Mieter die Mietsache nicht mehr wie bei Vertragsschluss vereinbart benutzen kann.

Beispiel: Eine Waschmaschine, bei der die Verkleidung abgefallen ist, kann zwar bei der Wohnungsabnahme als Mangel festgehalten werden, muss aber nicht unmittelbar durch den Vermieter repariert werden, und je nach Alter der Maschine, bspw. wenn sie brandneu ist, auch nicht auf seine Kosten. Ist jedoch die Abwasserpumpe defekt, und es droht ein Wasserschaden, so muss dieser Mangel behoben werden.

Sofern jedoch ein Mangel bereits beim Einzug eines Mieters bestanden hat, und der Mieter sich mit dem Zustand zufrieden gegeben hat, hat er keinen Anspruch auf Behebung des Mangels.

Wer muss welche Schäden beheben?

Grundsätzlich müssen alle Mängel durch den Vermieter behoben werden. Kosten können aber auch auf den Mieter überwälzt werden, wenn es sich beispielsweise um ein neues Objekt handelt, und der Mieter den Mangel verursacht hat. Zur Bestimmung des überwälzbaren Anteils dient die Lebensdauertabelle, aus welcher sich der Restwert des defekten Objekts ablesen lässt.

Die einzige Ausnahme, bei welcher der Mieter einen Mangel selbst beheben muss, ist der kleine Unterhalt. Dabei handelt es sich um Arbeiten, die der Durchschnittsmieter eigenhändig und ohne besonderen Sachverstand beheben kann. Ein kleiner Mangel, der nur von einem Spezialisten behoben werden kann, fällt somit ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Wie können sich Mieter und Vermieter bei Missständen wehren?

Der Mieter kann seinerseits verschiedene Instrumente wählen, um den Vermieter zum Beheben des Mangels zu zwingen. Hierzu gehören sowohl die Mietzinsherabsetzung als auch die Hinterlegung des Mietzinses, oder sogar die fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Mängeln. Ausserdem kann der Mieter auch mittelschwere Mängel auf Kosten des Vermieters beheben, wenn der Vermieter die Behebung versäumt hat.

Der Vermieter kann seinerseits den Mieter betreiben, wenn dieser seinen Anteil der Kosten nicht tragen will, oder aus anderen Gründen die Zahlung verweigert.

Simon Pfister

Okt 13, 2022