Checkliste Erbschaft einer Immobilie - das sollten Sie beachten

Folgende Punkte sind anfangs zu klären

• Rechtsgrundlage: Gibt es ein Testament oder bildet sich eine Erbengemeinschaft?
• Immobilienwert: Ermitteln Sie den Wert der Immobilie mithilfe eines Sachverständigen oder Maklers. Aus dem Gesamtwert ergeben sich die Teile, welche jeder Person der Erbengemeinschaft zustehen.
• Erbschaftssteuer: Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Kanton und dem Verwandtschaftsgrad der Hinterbliebenen ab. Mit steigendem Verwandtschaftsgrad sinken die Steuern.
• Nutzung der Immobilie: Die Nutzung des Objekts steht der Erbengemeinschaft offen. Optionen sind Eigennutzung, Vermietung, sowie Verkauf der Immobilie.

Diese Aufgaben fallen an

• Bei Fremdvermietung: Zahlungseingang für Mietzinse kontrollieren
• Verwaltung der Immobilie: Hauswartung, Betriebsrechnung, Hypotheken, Versicherungen, usw.
• Renovationen: Durchführung und Überwachung von Renovationen, Umbau- und Erneuerungsarbeiten
• Bei Ferienwohnung: Kurtaxen abrechnen
• Heiz- und Nebenkosten: Abrechnungen erstellen
• Grundbucheintrag: Erbfolgevermerk mit Erbbescheinigung
• Stockwerkeigentum: Prüfung der Protokolle, Reglemente und Erneuerungsfonds, Vertretung der Erbengemeinschaft an Stockwerkeigentümerversammlung
• Schuldbriefe sicherstellen

Bei Verkauf der Immobilie

• Einigung über Preis und Verfahren
• Bewilligungen für den Verkauf einholen
• Grundstückgewinnsteuern überprüfen und bezahlen
• Verkauf anmelden beim Grundbuchamt

Bei Übernahme durch Mitglied der Erbengemeinschaft

• Berechnung der latenten Grundstückgewinnsteuern
• Verkehrswert schätzen lassen
• Anrechnungswerte: Einigung mit allen Erbberechtigten finden
• Eigentumsübertrag beim Grundbuchamt festlegen

Immobilienerbgemeinschaft – Wer bestimmt was?

Einstimmigkeitsprinzip: Alle wesentlichen Entscheidungen müssen als Erbengemeinschaft einstimmig gefällt werden. Dazu gehören beispielsweise Verträge mit Handwerkern und Handwerkerinnen und Entscheide über Mietverträge. Verträge sind von allen Erbberechtigten zu unterzeichnen.

Ausnahmen des Einstimmigkeitsprinzip: In Notfällen (z.B. wenn die Heizung ausfällt) darf jedes Mitglied selbständig Entscheidungen fällen und Reparaturaufträge ausführen.

Vollmacht: Um Entscheidungen leichter und unkomplizierter zu gestalten, kann es Sinn machen, einem oder mehreren Mitgliedern der Erbengemeinschaft eine Vollmacht einzuräumen. Diese vertreten die Gemeinschaft nach aussen.

Willensvollstrecker:in: Die Einsetzung eines Erbenvertreters oder einer Erbenvertreterin ist eine weitere Möglichkeit, Uneinigkeiten zu überwinden. Dessen oder deren Aufgabe ist es, das Nachlassvermögen zu verwalten und die Bestimmungen des Testaments umzusetzen.