Welche Informationen sollte der Mieterspiegel enthalten?

Sowohl die Verwaltung als auch der Verkauf von Immobilien sind mit viel Aufwand verbunden. Um die Übersicht zu behalten, werden verschiedene Dokumente genutzt, Pläne erstellt und Dokumentation betrieben. Der Mieterspiegel gibt eine Übersicht der momentanen Mieter inklusive weiterer spezifischer Informationen wieder.

Aber welche Informationen sollten im Mieterspiegel enthalten sein? Im Mieterspiegel sollten die Netto- und Bruttomieten jeglicher Flächen, der Vermietungsstand der einzelnen Wohnungen, das Datum des Mietbeginns und ggfls. der Referenzzinssatz enthalten sein. Bezüglich Wohnungen sollten die Anzahl der Zimmer, die Fläche in Quadratmetern und etwaige Aussenflächen ersichtlich sein. Ausserdem sollte der Stichtag des Mieterspiegels stets aktuell gehalten werden.

Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen detailliert, was ein Mieterspiegel ist, wozu er genutzt wird und welche Informationen er enthalten sollte. Zusätzlich geben wir Ihnen weitere Tipps, wie Sie einen Mieterspiegel optimal erstellen.

Was ist ein Mieterspiegel?

Beim sogenannten Mieterspiegel handelt es sich um ein Tool, welches dem Immobilienverwalter oder -inhaber sowie dem potenziellen Käufer eine Übersicht über die aktuelle Mietsituation gibt. Grundlegend sind folgende Informationen enthalten:

• Momentane Mieter
• Anzahl der Zimmer pro Wohnung
• Einzugsdatum der Mieter
• Mietpreise

Um eine gute Übersicht zu gewährleisten und im Falle von Mietanfragen oder Kündigungen schnell handeln zu können, sollte der Mieterspiegel immer aktuell gehalten werden. Selbst wenn sich an den Mietern über lange Zeit nichts ändert, sollten weitere Informationen in regelmässigen Abständen abgeglichen werden.

Welche Rolle spielt der Mieterspiegel beim Verkauf von Immobilien?

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein aktueller und gepflegter Mieterspiegel von hoher Bedeutung. Interessant ist er deshalb, weil er die aktuellen Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft aufzeigt. Potenzielle Käufer erhalten dadurch einen Einblick in die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie, da sie sehen, wie viel Einkommen das Objekt aktuell erzielt. Anhand dessen kann der potenzielle Käufer oder die potenzielle Käuferin abschätzen, wie sich die Einkünfte in der nächsten Zeit entwickeln können.

Sind etwa einzelne Wohnungen unverhältnismässig teuer vermietet, kann es bei einem Auszug dazu kommen, dass der Mietzins der Wohnung gesenkt werden muss, um einen Nachmieter zu finden. Das schmälert zwar die Mietzinseinnahmen, kann bei einem gut geführten Mieterspiegel aber entsprechend einkalkuliert werden.

Anhand des Mieterspiegels legt der potenzielle Immobilienkäufer fest, welchen Preis er für eine Liegenschaft zahlen möchte. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass dieser Preis tendenziell höher ist, wenn eine Liegenschaft hohe Mietzinseinnahmen zu verzeichnen hat. Allerdings spielen bei dieser Entscheidung auch andere Faktoren wie die Lage, der Ausbaustandard und das Alter des Objekts eine wichtige Rolle.

Welche Informationen sollten im Mieterspiegel enthalten sein?

Ein gut geführter Mieterspiegel bietet die optimale Grundlage für den Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie. Um diese Rolle zu erfüllen, müssen bestimmte Informationen über die Liegenschaft zwingend enthalten sein.

Daten zu Mietzinseinnahmen

Die Netto- und Bruttomieten der einzelnen Wohnungen, Gewerbeflächen (wenn vorhanden), Parkplätze und weiterer Nebenobjekte wie Bastelräume oder Plakatwände stellen die grundlegendsten Inhalte dar. Ausserdem muss natürlich bei jeder Einheit vermerkt werden, ob und wie lange diese aktuell vermietet ist. Leerstehende Wohnungen erzielen keinen Gewinn, müssen aber finanziell getragen werden.

Anhand dieser Informationen kann der Käufer die aktuellen Mietzinseinnahmen der Liegenschaft berechnen und feststellen, welche Einnahmen aktuell mit dem Objekt erzielt werden. Diese Informationen sind für die Festlegung des Kaufpreises unabdingbar.

Um die Aussagekraft des Mieterspiegels weiter zu erhöhen, sollten jedoch weitere Informationen bedacht werden. In Bezug auf Wohnungen sind folgende Informationen von Relevanz:

• Grösse in Quadratmetern
• Anzahl und Aufteilung der Zimmer
• Vorhandene Aussenflächen, wie Balkone oder Terrassen (inklusive Flächenangaben)
• Stockwerk der jeweiligen Wohnung

Daten zu Mietverhältnissen

Zwei weitere Informationen, welche in einem Mieterspiegel nicht fehlen sollten, sind das Datum des Mietbeginns sowie der Referenzzinssatz, auf welchem der jeweilige Mietzins basiert. Anhand dieser beiden Werte kann kalkuliert werden, welches zukünftige Potenzial bezüglich der Erhöhung oder der Senkung des Mietzinses besteht.

Bei Langzeitmietern, welche beispielsweise schon seit mehr als zehn Jahren in derselben Wohnung leben, ist der Mietzins in der Regel deutlich niedriger, als es heutzutage üblich ist. In diesem Fall kann man zukünftig mit höheren Einnahmen rechnen, da der Mietzins bei einer Wiedervermietung stark erhöht werden kann. Andernfalls kann es ebenso vorkommen, dass eine Wohnung auffallend teuer vermietet wird. Sollte der Mieter ausziehen, kann es möglich sein, dass der Mietzins gesenkt werden muss, um einen Nachmieter für die Wohnung zu finden.

Nicht zu vergessen ist auch die Tatsache, dass gerade bei langjährig vermieteten Wohnungen in der Regel kaum Unterhaltsarbeiten betrieben werden. Beim Auszug des Mieters fallen einige Arbeiten zur Instandhaltung an, wie das Streichen der gesamten Wohnung oder der Ersatz von in der Miete enthaltenen Haushaltsgeräten. Diese Arbeiten müssen für gewöhnlich vom Besitzer der Liegenschaft getragen und können dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Dies ist so, weil die jeweiligen Bauteile nach einer langen Mietzeit das Ende ihrer vorgesehenen Lebenszeit erreicht haben. Die notwendige Sanierung ist also auf Abnutzung und nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen.

Auch für etwaige Gewerbeflächen sowie Hobby- oder Bastelräume sollten die oben genannten Informationen im Mieterspiegel vermerkt werden. Bei Parkplätzen hingegen genügt neben dem Mietzins und dem Vermietungsstand eine Angabe zum Standort des Parkplatzes. Damit ist gemeint, ob es sich um einen Innen- oder einen Aussenparkplatz handelt.

Was sollten Sie bei der Erstellung des Mieterspiegels beachten?

Eine weitere, möglicherweise entscheidende, Information, welche jedoch nichts mit der Liegenschaft an sich zu tun hat, ist der Stichtag des Mieterspiegels. Beim Mieterspiegel handelt es sich um eine Momentaufnahme einer Situation. Der tatsächliche Vermietungsstand der Liegenschaft kann sich laufend ändern, weshalb es so wichtig ist, den Mieterspiegel stets auf dem aktuellen Stand zu halten. Besonders bei grösseren Liegenschaften, welche eine hohe Anzahl an Wohnungen beherbergen, können sich die Mietverhältnisse so rasch ändern, dass der Mieterspiegel plötzlich nicht mehr den Tatsachen entspricht.

Deshalb wird auf dem Mieterspiegel der Stichtag festgehalten. Dieser zeigt dem potenziellen Käufer, wie aktuell das Dokument ist. Nur ein aktueller Mieterspiegel vermittelt brauchbare Informationen in Bezug auf den Vermietungsstand und die Mietzinsen.

Stehen in einer Liegenschaft einige Wohnungen leer, könnte beim Verkäufer der Drang aufkommen, diese Tatsache zu vertuschen, um das Objekt nicht ins schlechte Licht zu rücken. Allerdings wird im Verlauf der Kaufverhandlungen der tatsächliche Vermietungsstand in jedem Fall ans Licht kommen. Durch Unehrlichkeit setzt man wertvolles Vertrauen aufs Spiel.

Auch bei erhöhten Mietzinsen für Leerwohnungen sollte Vorsicht geboten sein. Setzt der Verkäufer die Mietzinsen der unvermieteten Wohnungen höher als realistisch an, erhofft er sich einen erhöhten Kaufpreis. An diesem Punkt gilt es, als Käufer genau hinzuschauen und zu beurteilen, ob hoch angesetzte Mietzinsen gerechtfertigt sind, bevor man sich auf Kaufverhandlungen einlässt.

Wichtig ist auch oder gerade für Kaufverhandlungen das Thema Datenschutz. Die Namen der Mieter auf dem Mieterspiegel sollten hierfür immer geschwärzt werden, um die Persönlichkeitsrechte der Mieter zu wahren. Für den Käufer ist in dieser Hinsicht nur der Vermietungsstand relevant, nicht der genaue Bewohner.

Einfache Erstellung des Mieterspiegels durch Software

Der Einsatz einer Softwarelösung wie Fairwalter beschleunigt die Erstellung eines Mieterspiegels enorm. Je nach Anzahl der Objekte sparen Sie viele Stunden Arbeit für die Erstellung der Unterlagen. Auf Knopfdruck wird eine Excel-Datei erstellt, die alle notwendigen Informationen enthält und sofort verwendet werden kann.

Für weitere Informationen und eine Vorstellung der Software, sprechen Sie uns einfach an.

Fazit

Abschliessend kann gesagt werden, dass zwar keine gesetzliche Pflicht zum Führen eines Mieterspiegels besteht, dieser aber dennoch von hoher Wichtigkeit ist. Abgesehen davon, dass er dem Inhaber eine Übersicht über den Vermietungsstand und weitere Details gibt, spielt er eine tragende Rolle für den Verkauf einer Liegenschaft. Ein gut geführter und stetig aktualisierter Mieterspiegel gibt dem potenziellen Käufer oder der potenziellen Käuferin eine Übersicht darüber, welche Einnahmen mit dem Objekt aktuell erzielt werden und welchen Spielraum es für die Zukunft gibt.

Um einen besonders guten und vertrauenswürdigen Eindruck beim Käufer zu hinterlassen, sollte der Stichtag des Mieterspiegels am Tag der Verhandlungen möglichst aktuell sein. Des Weiteren sollten Sie als Verkäufer offen mit leer stehenden Wohnungen und Problemen umgehen. Im Laufe der Verhandlungen werden alle Details ans Licht kommen und Sie haben die Möglichkeit, eine vertrauensvolle Verhandlungsbasis zu schaffen.