Eigenmietwert Abschaffung Schweiz: Was Vermieter & Verwalter jetzt wissen müssen

Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 % Ja für die Abschaffung des Eigenmietwerts und beendete damit eine Reform des Wohneigentumsbesteuerungssystems, die seit über einem Jahrhundert bestand. Das fiktive Einkommen auf selbstgenutztes Wohneigentum, das seit 1915 als steuerpflichtiger Ertrag galt, gehört künftig der Vergangenheit an. Die Reform betrifft primär Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, doch auch Vermieter mit Renditeliegenschaften spüren die Veränderungen: Insbesondere beim Schuldzinsabzug ergeben sich spürbare Konsequenzen. Klar ist dabei: Mieteinnahmen bleiben vollumfänglich steuerpflichtig. Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft ausschliesslich das fiktive Einkommen auf selbstgenutztes Wohneigentum, nicht reale Mieterträge. Für Vermieter zentral sind die Änderungen beim Schuldzinsabzug, der künftig nach der quotal-restriktiven Methode berechnet wird, sowie die neuen Regeln zu Unterhaltskosten, Energiemassnahmen und der Übergangsphase bis frühestens 2028. Wer diese Aspekte frühzeitig in die Steuer- und Finanzierungsplanung einbezieht, kann die verbleibende Zeit bis zum Inkrafttreten der Reform gezielt nutzen.

Was ist der Eigenmietwert – und warum wird er abgeschafft?

Wer in der Schweiz Wohneigentum selbst bewohnt, musste bisher ein sogenanntes fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Dieser entspricht dem Betrag, den die Eigentümerin oder der Eigentümer erzielen würde, wenn die Liegenschaft zu marktüblichen Konditionen vermietet würde. Steuerrechtlich handelt es sich dabei um Einkommenssteuer, nicht um Vermögenssteuer. Einen umfassenden Überblick darüber, welche Steuern bei Immobilien in der Schweiz anfallen, bietet ein separater Beitrag auf diesem Blog.

Als Gegenleistung für die Besteuerung dieses fiktiven Einkommens konnten Eigentümerinnen und Eigentümer bisher Schuldzinsen auf ihre Hypotheken sowie Unterhaltskosten von der Steuer abziehen. Zum aktuellen Stand der Abschaffung des Eigenmietwerts gehören zwei zentrale Fragen: Wie funktionierte das historische System, das nun über 100 Jahre Bestand hatte, und welche politischen wie wirtschaftlichen Kräfte haben die Reform letztlich ausgelöst?

Fiktives Einkommen seit 1915: So funktionierte das bisherige System

Der Eigenmietwert blickt auf eine wechselvolle Geschichte zurück. Eingeführt wurde er 1915 ursprünglich als einmalige Kriegssteuer, um Zollausfälle während des Ersten Weltkriegs zu kompensieren. Das Grundprinzip dahinter war eine steuerliche Gleichstellung von Eigentümerinnen und Mietern: Wer zur Miete wohnt, gibt einen erheblichen Teil des Einkommens dafür aus; wer dagegen in der eigenen Liegenschaft wohnt, spart diese Ausgabe und erzielt damit einen geldwerten Vorteil. Dieser Vorteil sollte steuerlich erfasst werden. Was als Provisorium begann, wurde 1934 per Notrecht während der Weltwirtschaftskrise reaktiviert und erst 1958 regulär ins ordentliche Recht überführt. Diese Entstehungsgeschichte als «einmalige Massnahme» war später ein zentrales Argument der Befürwortenden seiner Abschaffung.

Berechnungstechnisch legte jeder Kanton den Eigenmietwert individuell fest, in der Regel auf 60 bis 70 % der ortsüblichen Marktmiete. Die Steuerverwaltung schätzte diesen Wert und rechnete ihn dem steuerbaren Einkommen zu. Im Gegenzug durften Eigentümerinnen und Eigentümer Schuldzinsen auf Hypotheken, Unterhaltskosten und energetische Sanierungsmassnahmen vollumfänglich in Abzug bringen.

Das bisherige System stand jedoch unter anhaltender Kritik, weil es strukturelle Fehlanreize schuf. Wer eine hohe Hypothek hielt, profitierte von höheren Schuldzinsabzügen und hatte daher wenig Anlass, die Hypothek zu amortisieren. Dieses fiktive Einkommen wurde so zu einem Treiber privater Verschuldung.

Warum die Reform nach über 100 Jahren kam

Seit den 1990er-Jahren gab es wiederholt parlamentarische Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Der politische Konsens wuchs, weil das System aus zwei Gründen als problematisch galt: Es führte zu steuerlichen Fehlanreizen, da hohe Hypotheken zu höheren Abzügen und damit zu einem finanziellen Vorteil für Nicht-Amortisation führten, und es benachteiligte Wohneigentum gegenüber dem Mietverhältnis steuerlich.

Ökonomisch stützten sich die Reformbefürwortenden auf drei Argumente. Erstens sollte das Steuersystem durch die Abschaffung des fiktiven Einkommens vereinfacht werden. Zweitens sollte die Eigentumsquote gefördert werden: Mit rund 36 % weist die Schweiz eine der tiefsten Wohneigentumsquoten in Europa auf (Quelle: Bundesamt für Statistik, bfs.admin.ch). Drittens sollten die systemischen Verschuldungsanreize reduziert werden. Die Schweiz verzeichnet mit rund 128 % des BIP eine der weltweit höchsten privaten Verschuldungsquoten, und die Forschung zeigt, dass steigende Haushaltsschulden das Wirtschaftswachstum bremsen können. Die Abschaffung des Eigenmietwerts soll diesen Anreiz zur bewussten Nicht-Amortisation beseitigen.

Das Parlament beschloss die Vorlage nach jahrelanger Diskussion, das fakultative Referendum wurde ergriffen, und am 28. September 2025 entschied das Schweizer Stimmvolk über die Eigenmietwert-Abschaffung 2025.

Was hat die Schweiz am 28. September 2025 genau beschlossen?

Mit 57,7 % Ja-Stimmen hat die Stimmbevölkerung am 28. September 2025 der Reform zugestimmt. Beschlossen wurden Änderungen des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) sowie des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG), womit die Reform auch auf kantonaler Ebene bindend wird. Die entsprechenden Gesetzestexte sind über fedlex.admin.ch zugänglich.

Die Kernpunkte dieser Reform lassen sich auf zwei Ebenen zusammenfassen: Einerseits entfällt der Eigenmietwert für Erst- und Zweitliegenschaften vollständig. Andererseits ergeben sich aus dieser Abschaffung unterschiedliche Vor- und Nachteile, je nachdem ob eine Liegenschaft selbst bewohnt oder vermietet wird. Wer diese Differenzierung versteht, kann die konkreten Auswirkungen auf das eigene Portfolio deutlich besser einordnen.

Das Ende des Eigenmietwerts – für Erst- und Zweitliegenschaften

Für selbstgenutzte Erstliegenschaften, also Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen, wird der Eigenmietwert vollständig abgeschafft. Eigentümerinnen und Eigentümer, die in ihrer eigenen Liegenschaft wohnen, müssen künftig kein fiktives Einkommen mehr versteuern. Da die überwiegende Mehrheit der betroffenen Objekte Hauptwohnsitze sind, entfaltet diese Regelung die grösste Breitenwirkung.

Auch für Zweitliegenschaften, also insbesondere Ferienwohnungen, entfällt der Eigenmietwert. Diese Regelung war politisch umstrittener: Kantone mit hohem Zweitwohnungsanteil wie Graubünden und Wallis hatten erhebliche Bedenken wegen drohender Steuerausfälle. Als Kompensation wurde auf Bundesebene eine verfassungsrechtliche Grundlage geschaffen (Art. 127 Abs. 2bis BV), die es den Kantonen erlaubt, eine spezielle Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften zu erheben. Diese Steuer ist unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Eigentümerin oder des Eigentümers ausgestaltet.

Im Gegenzug zur Abschaffung des fiktiven Einkommens fallen bei selbstgenutztem Wohneigentum auch die meisten damit verbundenen Abzüge weg. Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Energiemassnahmen können bei selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr oder nur noch eingeschränkt geltend gemacht werden. Für Vermieter gelten dabei eigene Regeln.

Selbstgenutzt vs. vermietet: Für wen gilt was?

Je nachdem ob eine Liegenschaft selbst bewohnt oder vermietet wird, sind die Auswirkungen der Reform grundlegend verschieden. Für alle, die sowohl ein Eigenheim als auch Mietobjekte besitzen, ist diese Unterscheidung der entscheidende Dreh- und Angelpunkt.

Für Vermieterinnen und Vermieter sind die Nachteile der Eigenmietwert-Abschaffung damit deutlich begrenzter als für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer. Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig, Unterhaltskosten für Mietobjekte bleiben abzugsfähig, und einzig der Schuldzinsabzug wird in bestimmten Konstellationen eingeschränkt.

Was ändert sich konkret für Besitzer von Renditeliegenschaften?

Die öffentliche Debatte war stark auf Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer fokussiert, doch auch Vermieter mit Renditeliegenschaften sind von der Reform betroffen. Zu verstehen, wie es nach der Eigenmietwert-Abschaffung weitergeht, ist gerade bei Schuldzinsen eine zentrale Frage: Diese Kombination aus eingeschränktem Abzug und gemischten Portfolios betrifft viele Immobilienverwaltungen direkt. Die Reform tangiert dabei drei Bereiche. Weitere steuerliche Aspekte rund um Immobilieninvestitionen sind in diesem Beitrag zu den steuerlichen Vorteilen bei Immobilieninvestitionen in der Schweiz beschrieben.

Drei Bereiche sind für Vermieter relevant: die quotal-restriktive Methode beim Schuldzinsabzug als grösste Veränderung, die gleichbleibenden Unterhaltskosten als gute Nachricht, und der Wegfall des Energiemassnahmen-Abzugs auf Bundesebene als Einschränkung mit kantonalem Spielraum.

Schuldzinsabzug: Die neue quotal-restriktive Methode erklärt

Bisher konnten Vermieterinnen und Vermieter Schuldzinsen auf ihre Hypotheken vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Neu gilt die sogenannte quotal-restriktive Methode, was bedeutet, dass der Abzug proportional eingeschränkt wird: Massgeblich ist das Verhältnis des steuerbaren Liegenschaftsvermögens zum Gesamtvermögen.

Das Funktionsprinzip lässt sich an einem vereinfachten Beispiel verdeutlichen. Wer beispielsweise eine Renditeliegenschaft mit einem Steuerwert von CHF 1'000'000 besitzt und gleichzeitig CHF 2'000'000 in Aktien und einem selbstgenutzten Eigenheim hält, verfügt über ein Gesamtvermögen von CHF 3'000'000. Die abzugsfähigen Schuldzinsen betragen dann nur noch ein Drittel (33 %) der gesamten Schuldzinsen. Formal lautet die Berechnungsgrundlage: Steuerwert der vermieteten Liegenschaften dividiert durch das Gesamtvermögen, multipliziert mit den gesamten Schuldzinsen. Bei Abzügen rund um die Eigenmietwert-Abschaffung und den Schuldzinsen gilt dabei: Wer ausschliesslich Mietobjekte besitzt und kein selbstgenutztes Wohneigentum hält, also 100 % seiner Liegenschaftserträge aus Mieteinnahmen erzielt, behält den Schuldzinsabzug vollumfänglich.

Für die Praxis bedeutet das: Reine Renditeliegenschaften-Besitzerinnen und -Besitzer ohne Eigenheim sind von der Einschränkung kaum betroffen. Die quotal-restriktive Methode trifft vor allem gemischte Portfolios, also Konstellationen, in denen Eigenheimnutzung und Vermietung kombiniert werden. Die konkrete Berechnung kann kantonal variieren, weshalb die zuständige Steuerverwaltung die massgebliche Anlaufstelle bleibt.

Was bleibt unverändert: Unterhaltskosten für Mietobjekte

Für Vermieterinnen und Vermieter gibt es an dieser Stelle eine klare Entwarnung: Der Abzug von Unterhalts- und Renovationskosten für vermietete Liegenschaften bleibt vollumfänglich bestehen. Der Grund liegt in der Systematik der Reform selbst: Unterhaltskosten sind notwendige Aufwendungen zur Erzielung von Mieteinnahmen (Liegenschaftsunterhalt) und fallen damit nicht unter die Eigenmietwert-Reform, die sich ausschliesslich auf das fiktive Einkommen bei selbstgenutzten Objekten bezieht.

Gemäss dem revidierten Art. 32 DBG bleiben bei vermieteten Liegenschaften explizit auch die Kosten der Verwaltung durch Dritte vollständig abzugsfähig. Darunter fallen unter anderem Honorare für Liegenschaftsverwalterinnen und -verwalter. Im Einzelnen können folgende Positionen weiterhin geltend gemacht werden:

• Ordentlicher Unterhalt, z.B. Malerarbeiten oder Reparaturen an Heizung und Sanitäranlagen

• Liegenschaftsverwaltungskosten wie Verwaltungshonorare und Hauswartkosten

• Versicherungsprämien für Gebäudeversicherung und Haftpflicht

• Werterhaltende Renovationen, d.h. der gleichwertige Ersatz bestehender Bauteile

Wichtig ist dabei die Abgrenzung zu wertvermehrenden Investitionen: Ein Dachgeschossausbau oder ein Anbau war auch bisher nicht abzugsfähig und bleibt es nach der Reform nicht. Die Faustregel gilt unverändert: Werterhaltend ist abzugsfähig, wertvermehrend nicht.

Energiemassnahmen: Wo der Abzug auf Bundesebene wegfällt

Eine der weniger erfreulichen Änderungen für Vermieterinnen und Vermieter betrifft die energetischen Sanierungsmassnahmen. Abzüge für Energiemassnahmen sowie denkmalpflegerische Arbeiten entfallen auf Bundesebene, also bei der direkten Bundessteuer. Diese Regelung gilt gleichermassen für selbstgenutztes wie für vermietetes Wohneigentum.

Auf kantonaler Ebene haben die Kantone hingegen die Möglichkeit, eigenständig zu entscheiden, ob Abzüge für Energiemassnahmen weiterhin gewährt werden. Das Bundesgesetz sieht dabei eine zeitliche Befristung bis längstens 2050 vor: Bis zu diesem Zeitpunkt können Kantone entsprechende Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen in ihren eigenen Steuergesetzen beibehalten. Danach soll auch auf Kantonsebene eine Vereinheitlichung erfolgen. Zum aktuellen Zeitpunkt haben noch nicht alle Kantone ihre definitiven Regelungen kommuniziert, weshalb es zu den Nachteilen der Eigenmietwert-Abschaffung auf kantonaler Ebene ratsam ist, die zuständige kantonale Steuerverwaltung direkt zu konsultieren.

Vermieterinnen und Vermieter, die energetische Sanierungen planen, sollten den Zeitpunkt der Umsetzung daher strategisch prüfen: Bundessteuerlich sind die Abzüge bis zum Inkrafttreten der Reform noch vollumfänglich möglich, was den Übergang in die nächste Phase besonders relevant macht.

Wann tritt die Abschaffung in Kraft – und was gilt bis dahin?

Obwohl die Volksabstimmung eine klare Entscheidung gebracht hat, ist die Reform noch nicht in Kraft. Mit einem Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwerts nach dem aktuellen Zeitplan ist frühestens per Steuerperiode 2028 zu rechnen, und auch das unter Vorbehalt. Bis dahin vergehen mehrere Schritte: Der Bundesrat muss die Ausführungsverordnungen ausarbeiten, das Parlament hat noch einzelne Detailfragen zu klären, und alle Kantone müssen ihre Steuergesetze an die neue Rechtslage anpassen.

Die Übergangsphase ist für Vermieterinnen und Vermieter nicht bloss eine Wartezeit, sondern ein aktiv nutzbares Zeitfenster. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln vollumfänglich: Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Energiemassnahmen können weiterhin wie gewohnt steuerlich geltend gemacht werden. Die kommenden H3-Abschnitte klären den genauen Ablauf der Übergangsphase und zeigen, welche steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten sich daraus noch ableiten lassen.

Frühestens 2028: So läuft die Übergangsphase ab

Der Ablauf lässt sich in vier Phasen einteilen. Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 ist abgeschlossen. Anschliessend erarbeitet der Bundesrat in einem ersten Schritt die notwendigen Ausführungsverordnungen, was erfahrungsgemäss bis Ende 2026 in Anspruch nimmt. Parallel dazu passen die Kantone ihre kantonalen Steuergesetze an, ein Prozess, der bis Ende 2027 dauern dürfte. Das Inkrafttreten ist frühestens per Steuerperiode 2028 realistisch, wobei der genaue Zeitpunkt noch nicht definitiv feststeht.

Zum aktuellen Stand der Abschaffung des Eigenmietwerts ist festzuhalten: Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige System vollumfänglich. Der Eigenmietwert muss für selbstgenutzte Liegenschaften weiterhin in der Steuererklärung deklariert werden, und alle bisherigen Abzüge für Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Energiemassnahmen können weiterhin geltend gemacht werden.

Das voraussichtliche Stichtagsprinzip folgt dem Standard des Steuerrechts: Die neuen Regeln gelten ab der Steuerperiode, in der sie in Kraft treten. Investitionen und Abzüge, die vor diesem Stichtag getätigt bzw. geltend gemacht werden, unterliegen noch vollumfänglich den bisherigen Regeln.

Was Sie bis zum Inkrafttreten noch steuerlich nutzen können

Die Übergangsphase bietet ein konkretes Zeitfenster für steuerliche Optimierung. Massnahmen, die vor dem Stichtag umgesetzt werden, profitieren noch von den bisherigen Abzugsregeln, was bei grösseren Investitionen einen erheblichen Unterschied ausmachen kann.

1. Energetische Sanierungen vorziehen: Abzüge für Energiemassnahmen wie Wärmedämmung, Heizungsersatz oder Solaranlagen fallen auf Bundesebene nach der Reform weg. Geplante energetische Sanierungen sollten daher, sofern wirtschaftlich sinnvoll, vor 2028 umgesetzt werden, um den Steuerabzug noch mitzunehmen. Wer die individuelle Ersparnis konkret berechnen möchte, sollte einen Steuerrechner oder eine spezialisierte Steuerberaterin beiziehen.

2. Grössere Unterhaltsarbeiten bündeln: Der Unterhaltsabzug für Mietobjekte bleibt zwar bestehen, aber bei gemischten Liegenschaften mit selbstgenutzten Anteilen entfällt der Abzug für die selbstgenutzten Bereiche. Wer ein gemischtes Portfolio bewirtschaftet, sollte grössere Unterhaltsarbeiten am Eigenheim noch vor dem Inkrafttreten der Reform realisieren, um die letzten Jahre der bisherigen Abzugsmöglichkeiten zu nutzen.

3. Schuldzinsen-Situation prüfen: Vermieterinnen und Vermieter mit gemischten Portfolios sollten ihre aktuelle Schuldzinsbelastung sorgfältig analysieren. Ein Gespräch mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater hilft, die individuelle Auswirkung der quotal-restriktiven Methode auf die Steuerlast konkret zu berechnen und gegebenenfalls die Finanzierungsstruktur anzupassen.

Nicht jede vorgezogene Massnahme lohnt sich automatisch: Die potenzielle Steuerersparnis muss stets gegen die tatsächlichen Kosten und den Zeitdruck abgewogen werden, weshalb eine individuelle steuerliche Beratung unerlässlich ist.

Checkliste für Immobilienverwaltungen: Diese 4 Schritte jetzt umsetzen

Immobilienverwaltungen mit grösseren Portfolios profitieren von einem systematischen Vorgehen, um die Übergangsphase effizient zu nutzen. Es geht dabei nicht nur um steuerliche Optimierung, sondern auch um die Anpassung interner Prozesse und eine proaktive Kommunikation gegenüber den Eigentümerinnen und Eigentümern.

1. Portfolio-Analyse durchführen: Kategorisieren Sie alle Liegenschaften nach Nutzungsart: selbstgenutzt, vermietet oder gemischt. Nur auf dieser Basis lässt sich die individuelle Betroffenheit pro Liegenschaft ermitteln. Eine cloudbasierte Immobilienverwaltungssoftware wie Fairwalter liefert diese Portfolioübersicht auf Knopfdruck und schafft damit die Grundlage für alle weiteren Schritte. Die Liegenschaftsbuchhaltung von Fairwalter unterstützt dabei, alle relevanten Daten zentral und strukturiert zu erfassen.

2. Schuldzinsen-Exposure berechnen: Erfassen Sie für jede Liegenschaft die aktuelle Hypothekarbelastung und die anfallenden Schuldzinsen. Bei gemischten Portfolios schränkt die quotal-restriktive Methode den Abzug ein, weshalb die finanzielle Auswirkung pro Objekt berechnet werden sollte, um Überraschungen bei der nächsten Steuererklärung zu vermeiden.

3. Sanierungs-Pipeline prüfen: Ordnen Sie geplante energetische Sanierungen und grössere Unterhaltsarbeiten zeitlich ein. Massnahmen, die vor dem Inkrafttreten der Reform umgesetzt werden, profitieren noch von den bisherigen Abzugsregeln auf Bundesebene – das kann bei Grossprojekten eine substanzielle Steuerersparnis bedeuten.

4. Eigentümer proaktiv informieren: Informieren Sie Eigentümerinnen und Eigentümer über die Auswirkungen der Reform auf ihre Liegenschaften, bevor diese mit eigenen Fragen auf Sie zukommen. Transparente und frühzeitige Kommunikation stärkt das Vertrauen und reduziert den nachgelagerten Aufwand durch Rückfragen. Digitale Verwaltungslösungen wie Fairwalter vereinfachen dabei sowohl die Eigentümer-Kommunikation als auch die vollständige Dokumentation.

Lohnt es sich, die Hypothek der Renditeliegenschaft vor 2028 zu amortisieren?

Die Frage ist berechtigt: Wenn der Schuldzinsabzug nach der Reform eingeschränkt wird, sinkt der steuerliche Vorteil einer hohen Hypothek. Damit stellt sich die Frage, ob eine vorzeitige Tilgung der Hypothek sinnvoll ist, um die geringeren Abzüge zu kompensieren.

Für eine vorzeitige Amortisation sprechen mehrere Argumente: tiefere Zinsbelastung, geringere Abhängigkeit von steuerlichen Abzügen und ein reduziertes Finanzierungsrisiko, falls die Zinsen künftig steigen. Besonders bei gemischten Portfolios kann die Amortisation der Eigenheim-Hypothek sinnvoll sein, da der Schuldzinsabzug dort vollständig entfällt. Die Vor- und Nachteile der Eigenmietwert-Abschaffung zeigen sich bei der Amortisationsfrage besonders deutlich.

Andererseits sprechen handfeste Gegenargumente gegen eine pauschale Amortisationsstrategie: Der Liquiditätsverlust kann erheblich sein, das gebundene Kapital könnte alternativ investiert werden, und bei festen Hypotheken fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Zudem bleibt für reine Renditeliegenschaften-Besitzerinnen und -Besitzer der Schuldzinsabzug ohnehin weitgehend bestehen, womit der steuerliche Handlungsdruck deutlich geringer ist.

Eine pauschale Antwort gibt es bei dieser Frage nicht. Die Entscheidung hängt von der individuellen Finanzierungssituation, dem Portfolio-Mix und der aktuellen Zinslage ab, weshalb die Konsultation einer Steuerberaterin oder eines Finanzplaners der richtige nächste Schritt ist.

Fazit: Für Vermieter weniger dramatisch als befürchtet – aber Handeln lohnt sich

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft für Wohneigentum in der Schweiz grundlegend. Für Renditeliegenschaften-Besitzerinnen und -Besitzer ist die Ausgangslage jedoch klarer als oft befürchtet: Der Schuldzinsabzug bleibt für reine Mietobjekte weitgehend bestehen, und die quotal-restriktive Methode betrifft primär gemischte Portfolios. Bis zum Inkrafttreten der Reform, frühestens 2028, gilt das bisherige System vollumfänglich weiter, was ein konkretes Zeitfenster für gezielte Optimierungsmassnahmen offenhält. Wer Portfolio-Analyse, Schuldzinsen-Prüfung und Sanierungs-Planung jetzt angeht, nutzt diese Übergangsphase optimal aus.

Für Immobilienverwaltungen liegt die eigentliche Herausforderung weniger im Steuerrecht selbst als in der operativen Umsetzung: Portfolio-Management, Steuerplanung für 2026 und 2027, und eine klare Eigentümer-Kommunikation müssen koordiniert werden. Die Reform ist kein Anlass zur Panik, sondern ein guter Zeitpunkt, Prozesse zu überprüfen, Lücken zu schliessen und Portfolios neu zu bewerten. Digitale Verwaltungslösungen wie Fairwalter unterstützen dabei, Portfolio-Daten zentral zu erfassen und Eigentümerinnen und Eigentümer transparent zu informieren, damit der Übergang von heute auf morgen reibungslos gelingt.

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Häufige Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung für Vermieter

Muss ich als Vermieter weiterhin Mieteinnahmen versteuern?

Ja, Mieteinnahmen sind reale Erträge und werden unverändert als Einkommen besteuert. Die Reform betrifft ausschliesslich den Eigenmietwert, also das fiktive Einkommen auf selbstgenutztes Wohneigentum. Mieteinnahmen aus Renditeliegenschaften sind davon nicht berührt, und auch die Unterhaltskosten für Mietobjekte bleiben weiterhin vollumfänglich abzugsfähig.

Wie berechne ich meinen Schuldzinsabzug nach der Reform?

Nach der quotal-restriktiven Methode wird der Abzug proportional zum Anteil der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen berechnet. Bei 100 % Mieteinnahmen bleibt der volle Abzug erhalten; bei gemischter Nutzung wird er anteilig gekürzt. Für die individuelle Berechnung empfiehlt sich die Konsultation der zuständigen kantonalen Steuerverwaltung.

Lohnt es sich, Sanierungen vor 2028 vorzuziehen?

Bei energetischen Sanierungen ist das in vielen Fällen sinnvoll, da der Abzug auf Bundesebene nach der Reform wegfällt. Allerdings muss die potenzielle Steuerersparnis stets gegen die tatsächlichen Kosten und den damit verbundenen Zeitdruck abgewogen werden. Geplante Massnahmen sollten gemeinsam mit einer Steuerberaterin auf ihre Wirtschaftlichkeit hin geprüft werden.

Wann tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts genau in Kraft?

Der frühestmögliche Zeitpunkt ist die Steuerperiode 2028, allerdings unter Vorbehalt, da noch Ausführungsverordnungen des Bundesrats und kantonale Gesetzesanpassungen ausstehen. Bis zum definitiven Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln vollumfänglich.

Was ändert sich für Vermieter, die sowohl ein Eigenheim als auch Mietobjekte besitzen?

Bei gemischten Portfolios wird der Schuldzinsabzug nach der quotal-restriktiven Methode anteilig gekürzt. Abzugsfähig bleibt nur noch der Anteil der Schuldzinsen, der dem Steuerwert der vermieteten Liegenschaften im Verhältnis zum Gesamtvermögen entspricht. Die individuelle Betroffenheit sollte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater berechnet werden.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts – und wer nicht?

Klar profitieren Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer mit tiefer oder bereits abbezahlter Hypothek, die bisher einen hohen Eigenmietwert versteuerten, aber wenig Abzüge geltend machen konnten. Weniger vorteilhaft ist die Reform für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer mit hoher Hypothek, die ihren Schuldzinsabzug verlieren, sowie für gemischte Portfolio-Besitzerinnen und -Besitzer mit eingeschränktem Abzug. Für reine Renditeliegenschaften-Besitzende ändert sich am wenigsten.