Immobilien in der Schweiz kaufen und vermieten

Der Kauf und die Vermietung von Immobilien sind eine der beliebtesten Formen der Kapitalanlage, die sowohl stabile Mieteinnahmen als auch Wertsteigerungen bieten können. Sie ermöglichen, ein passives Einkommen zu erzielen und das persönliche Vermögen langfristig zu erhöhen. In der Schweiz, wo der Immobilienmarkt oft als robust und stabil gilt, ziehen viele Anleger diese Option in Betracht.

Was sind die Vorteile der Vermietung von Immobilien? Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, bringt die Vermietung von Immobilien einen beständigen Einkommensstrom mit sich und kann Sie vor Inflation schützen. Zusätzlich können Sie von Wertsteigerungen der Immobilie und von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Im Folgenden erfahren Sie alles rund um den Kauf und die Vermietung von Immobilien in der Schweiz. Ausserdem verraten wir Ihnen die häufigsten Fehler beim Kauf von Miet-Immobilien.

Vermietung von Immobilien in der Schweiz: Lohnt es sich?

Der Kauf und die Vermietung von Immobilien in der Schweiz kann definitiv eine lohnenswerte Investition sein. Der tatsächliche Erfolg hängt von verschiedenen Faktoren, wie Standort, Zustand der Immobilie, Marktbedingungen und persönlichem Engagement ab. Die Vorteile der Immobilienvermietung liegen klar auf der Hand:

1. Beständiger Einkommensstrom: Die Vermietung von Immobilien in der Schweiz bringt einen stetigen Geldfluss durch Mieteinnahmen, was attraktiv sein kann. Besonders, wenn die Immobilie in einer gefragten Lage liegt.
2. Wertsteigerung: Der Wert einer Immobilie tendiert eher dazu, über die Zeit zu steigen. Insbesondere in der Schweiz, wo der Immobilienmarkt sehr stabil ist. Dies bedeutet, dass Sie nicht nur Mieteinnahmen erzielen, sondern zusätzlich auch von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren können.
3. Inflationsschutz: Immobilieninvestitionen bieten einen natürlichen Schutz vor Inflation. Da Immobilienpreise und Mieten tendenziell mit der Inflation steigen, können Immobilieneigentümer:innen einen Inflationsausgleich erwarten.
4. Steuerliche Vorteile: Vermieter:innen können zahlreiche Ausgaben absetzen, darunter Hypothekenzinsen, Instandhaltung, Versicherungen und andere immobilienbezogene Kosten. Weitere Informationen zu den steuerlichen Aspekten finden Sie hier.

Jedoch sollte eine Vermietung von Immobilien in der Schweiz gut durchdacht sein, denn neben den genannten Vorteilen sind auch Verantwortlichkeiten und etwaige Risiken zu beachten:

1. Zeitaufwand und Verantwortungen: Eine Vermietung erfordert Zeit und Aufwand. Vermieter:innen müssen sich um Wartung und Reparaturen kümmern, Mietverträge verwalten und eventuell schwierige Mieter:innen handhaben.
2. Unvorhersehbare Kosten: Obwohl Vermieter:innen viele Kosten absetzen können, können unerwartete Reparaturen oder lange Leerstände die Rentabilität einer Immobilieninvestition erheblich beeinträchtigen.
3. Marktrisiken: Wie bei jeder Investition besteht auch bei Immobilien das Risiko von Marktschwankungen. Im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs können Immobilienwerte sinken und Mieter:innen können Schwierigkeiten haben, ihre Miete zu bezahlen.

Grundsätzlich kann das Erwerben und Vermieten von Renditeliegenschaften in der Schweiz eine ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit darstellen, vorausgesetzt, dass man die damit verbundenen Aufgaben und Risiken gut versteht und verwaltet. Wir von Fairwalter stellen Immobilienverwaltungen eine professionelle Immobilienverwaltungssoftware zur Verfügung, welche diese in ihrer täglichen Arbeit erheblich unterstützt. Mittels unserer frei zugänglichen Checklisten helfen wir Ihnen zusätzlich dabei, den Überblick zu behalten und Ihre Immobilien möglichst effektiv zu vermieten. Es wird empfohlen, gründliche Recherchen durchzuführen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor man in den Immobilienmarkt eintritt.

Was muss bei der Vermietung von Immobilien beachtet werden?

Bei der Vermietung von Immobilien gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:

1. Rechtliche Anforderungen: In der Schweiz gelten spezifische Gesetze und Vorschriften für Vermieter:innen, einschliesslich Mietpreiskontrollen, Kündigungsfristen und Mieterrechte. Stellen Sie sicher, dass Sie sich dieser Bestimmungen bewusst sind und sie einhalten.
2. Marktbedingungen und Mietpreise: Die Bestimmung eines angemessenen Mietpreises ist entscheidend für die Rentabilität Ihrer Immobilie. Vergleichen Sie ähnliche Immobilien in Ihrer Region, um einen realistischen Mietpreis festzulegen.
3. Mieterauswahl: Eine gründliche Mieterprüfung kann Ihnen helfen, zuverlässige Mieter:innen zu finden und Probleme wie verspätete Mietzahlungen oder Sachbeschädigungen zu vermeiden.
4. Instandhaltung und Reparaturen: Als Vermieter:in sind Sie für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Planen Sie regelmässige Inspektionen und halten Sie Rücklagen für unerwartete Reparaturen bereit.
5. Versicherungen: Es ist wichtig, eine passende Versicherung abzuschliessen, die Schäden an der Immobilie, Haftungsrisiken und möglicherweise entgangene Mieteinnahmen abdeckt.
6. Professionelle Unterstützung: Die Beauftragung eines professionellen Immobilienverwalters bzw. einer Immobilienverwalterin kann Ihnen helfen, rechtliche und verwaltungstechnische Herausforderungen zu bewältigen.

Wenn Sie diese Punkte berücksichtigen, können Sie das Risiko von Komplikationen minimieren und den Erfolg Ihrer Immobilienvermietung maximieren.

Immobilien vermieten – für wen lohnt es sich?

Schweizer Immobilien zur Vermietung eignen sich besonders für Anleger:innen, die auf der Suche nach einem stabilen und regelmässigen Einkommensstrom sind. Dazu gehören in erster Linie Personen, die ein passives Einkommen generieren oder ein zusätzliches Einkommen zu ihrer regulären Beschäftigung oder Rente erzielen möchten.

Ebenfalls lohnt es sich für Investoren und Investorinnen, die eine langfristige Kapitalanlage mit Potenzial für Wertsteigerung suchen. Immobilien als Anlageklasse bieten in der Regel eine gute Diversifikation zu traditionellen Anlageformen wie Aktien und Anleihen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Besitz und die Vermietung von Immobilien sowohl Zeit als auch Engagement erfordern. Daher eignet sich diese Art von Investition besonders für Personen, die bereit und in der Lage sind, die notwendige Zeit und Mühe aufzubringen, um sich um Vermietungsaufgaben zu kümmern, oder die bereit sind, diese Aufgaben an einen oder eine professionelle:n Immobilienverwalter:in zu delegieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Vermietung von Wohneigentum für eine Vielzahl von Anlegertypen geeignet sein kann, vorausgesetzt, sie verstehen die damit verbundenen Aufgaben und Risiken.

Welche Immobilien sind am besten für die Vermietung geeignet?

Die Wahl der richtigen Immobilienart zur Vermietung hängt stark von Ihren individuellen Zielen, dem verfügbaren Kapital und der Risikobereitschaft ab.

1. Wohnimmobilien: Ein- oder Mehrfamilienhäuser sind eine gängige Wahl. Sie bieten beständige Mieteinnahmen und sind oft leichter zu verwalten und zu vermieten als gewerbliche Immobilien.
2. Gewerbeimmobilien: Büroräume, Geschäftslokale oder Lagerhallen können höhere Renditen erzielen, erfordern aber auch mehr Verwaltungsaufwand und sind stärker von der Wirtschaftslage abhängig.
3. Ferienimmobilien: Ferienwohnungen können besonders in touristischen Regionen lukrativ sein, haben aber eine saisonale Auslastung und erfordern eine intensive Betreuung.
4. Mehrzweckimmobilien: Gebäude mit Wohn- und Geschäftsräumen können eine gute Diversifikation bieten.

Jede Immobilienart hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Daher ist es wichtig, eine gründliche Marktanalyse und Risikobewertung durchzuführen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Was müssen Sie beim Kauf von Vermietimmobilien beachten?

Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung gibt es mehrere Schlüsselfaktoren zu berücksichtigen:

• Lage: Die Standortwahl ist entscheidend. Immobilien in gefragten Lagen oder aufstrebenden Stadtteilen können höhere Mieten und bessere Auslastungen erzielen.
• Zustand der Immobilie: Die erforderlichen Instandhaltungs- und Renovierungskosten können sich stark auf Ihre Rendite auswirken. Achten Sie auf den allgemeinen Zustand der Immobilie sowie auf spezifische Aspekte wie Heizung, Elektrik und Dach.
• Mietrendite: Dies ist der Jahresmietbetrag als Prozentsatz des Kaufpreises. Es gibt Ihnen eine schnelle Einschätzung der Rentabilität der Immobilie.
• Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen: Schauen Sie sich die Nachfrage in der Region und die lokale Mietsituation an. Eine hohe Leerstandsrate kann ein Warnzeichen sein.
• Wachstumspotenzial: Berücksichtigen Sie die langfristigen Aussichten für Wertsteigerungen, basierend auf Faktoren wie lokalen Entwicklungsplänen und demografischen Trends.

Jede Immobilie ist einzigartig und erfordert eine gründliche Prüfung und Analyse vor dem Kauf. Es wird empfohlen, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Neubau, gebrauchte Immobilie oder Altbau – was empfiehlt sich für die Vermietung?

Die Entscheidung zwischen Neubau, gebrauchter Immobilie oder Altbau hängt von mehreren Faktoren ab, einschliesslich Ihres Budgets, Ihrer Fähigkeit zur Instandhaltung und Renovierung und Ihren finanziellen Zielen:

Neubau

Diese Immobilien erfordern in der Regel weniger Instandhaltung in den ersten Jahren und können attraktiv für Mieter:innen sein, die moderne Annehmlichkeiten und hohe Energieeffizienz suchen. Sie sind in der Regel teurer in der Anschaffung, können aber höhere Mieten erzielen.

Gebrauchte Immobilie

Eine gebrauchte Immobilie kann eine gute Balance zwischen Preis und Aufwand bieten. Sie benötigen möglicherweise einige Erneuerungen, sind aber in der Regel weniger kostspielig als Neubauten und können trotzdem attraktive Mieteinnahmen generieren.

Altbau

Altbauten können attraktiv sein, wenn Sie nach einer Immobilie mit Charakter und Potenzial für Wertsteigerung suchen. Sie können jedoch erhebliche Renovierungs- und Instandhaltungskosten mit sich bringen. Sie sind oft attraktiv für Mieter:innen, die den Charme und die einzigartigen Merkmale älterer Gebäude schätzen.

Investoren und Investorinnen, die handwerklich begabt sind oder Zugang zu kostengünstigen Renovierungsressourcen haben, können in gebrauchten oder älteren Immobilien gute Möglichkeiten finden. Diejenigen, die weniger Zeit für Instandhaltung und Verwaltung aufwenden möchten, könnten einen Neubau bevorzugen. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden.

Eigentumswohnung in der Schweiz vermieten – Was muss ich beachten?

Eine Eigentumswohnung zur Vermietung in der Schweiz zu erwerben, kann eine attraktive Option sein, insbesondere für neue oder weniger erfahrene Immobilieninvestoren und -investorinnen, da sie oft weniger Verwaltungsaufwand erfordert als ganze Gebäude oder Häuser. Dennoch gibt es spezielle Aspekte, die zu beachten sind:

• Hausverwaltung: Bei einer Eigentumswohnung übernimmt die Hausverwaltung oft Aufgaben wie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Informieren Sie sich über die Kompetenz und Zuverlässigkeit der Verwaltung sowie über die Höhe der Nebenkosten.
• Eigentümergemeinschaft: Die Eigentümergemeinschaft kann Regeln aufstellen, die die Vermietung beeinflussen können, beispielsweise ob Ferienvermietungen erlaubt sind oder wie viele Einheiten vermietet werden dürfen. Prüfen Sie diese Regeln vor dem Kauf.
• Wiederverkaufswert: Eigentumswohnungen können manchmal weniger Wertsteigerungspotenzial bieten als Einzelhäuser, insbesondere in Gebäuden, in denen viele Einheiten zur Miete angeboten werden.
• Marktnachfrage: Stellen Sie sicher, dass es eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region gibt, und berücksichtigen Sie die Konkurrenz durch andere Vermieter in Ihrem Gebäude.

Eine Eigentumswohnung kann eine ausgezeichnete Wahl sein, um Geld mit der Vermietung zu verdienen, insbesondere in urbanen oder stark bevölkerten Gebieten, aber es ist wichtig, Ihre Hausaufgaben zu machen und sicherzustellen, dass die Eigentumswohnung Ihren Bedürfnissen als Vermieter entspricht.

Mehrfamilienhaus in der Schweiz vermieten – Was muss ich beachten?

Ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung zu erwerben, klingt verlockend, erfordert jedoch sorgfältige Überlegungen:

• Verwaltungsaufwand: Ein Mehrfamilienhaus zu verwalten, erfordert mehr Zeit und Engagement als eine einzelne Eigentumswohnung. Sie müssen sich um die Vermietung mehrerer Einheiten kümmern, regelmässige Wartungs- und Reparaturarbeiten koordinieren und eventuell Konflikte zwischen Mietern lösen.
• Finanzierung: Mehrfamilienhäuser sind in der Regel teurer als einzelne Wohnungen oder Häuser. Stellen Sie sicher, dass Sie eine geeignete Finanzierungslösung haben und die damit verbundenen Kosten in Ihre Rentabilitätsberechnungen einbeziehen.
• Marktbedingungen: Prüfen Sie, ob es eine ausreichende Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region gibt und ob die erzielbaren Mieten Ihren Erwartungen entsprechen.
• Instandhaltung und Renovierung: Bedenken Sie die Kosten für notwendige Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten. Ältere Mehrfamilienhäuser können erhebliche Investitionen erfordern.
• Rechtliche Aspekte: Seien Sie sich der rechtlichen Verpflichtungen bewusst, die mit der Vermietung mehrerer Einheiten einhergehen, einschliesslich Mietrecht, Brandschutzvorschriften und eventuell lokaler Vorschriften zur Vermietung.

Ein Mehrfamilienhaus kann hohe Mieteinnahmen und eine gute Diversifikation bieten, erfordert aber auch erhebliche Investitionen und Managementaufwand. Eine sorgfältige Planung und Vorbereitung ist daher entscheidend.

Kauf einer Vermietimmobilie vs. herkömmlicher Immobilienkauf

Der Kauf einer Vermietimmobilie unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von einem herkömmlichen Immobilienkauf, bei dem die Immobilie zum persönlichen Wohnen erworben wird:

1. Investitionsanalyse: Beim Kauf einer Vermietimmobilie steht die Rendite im Vordergrund. Sie müssen daher Faktoren wie Mietpreise, Betriebskosten, potenzielle Wertsteigerung und Kapitalrendite sorgfältig prüfen.
2. Finanzierung: Die Finanzierungsbedingungen können für Anlageimmobilien anders sein als für Eigenheime. Kreditgeber könnten beispielsweise einen höheren Eigenkapitalanteil oder höhere Zinssätze verlangen.
3. Marktkenntnis: Sie müssen die Immobilienmärkte und Mietmärkte in Ihrer Zielregion genau kennen und einschätzen können, um attraktive Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren und zu bewerten.
4. Rechtliche Aspekte: Beim Kauf einer Vermietimmobilie müssen Sie sich mit den spezifischen rechtlichen Anforderungen für den Vermieter vertraut machen, einschliesslich Mietrecht, Kündigungsfristen und Mieterschutz.
5. Verwaltung: Nach dem Kauf sind Sie dafür verantwortlich, die Immobilie zu vermieten und zu verwalten, was zusätzliche Aufgaben und Verantwortlichkeiten mit sich bringt.

Auch wenn es anspruchsvoller sein kann, in Immobilien zu investieren, um diese zu vermieten, bietet dieser Weg auch das Potenzial für attraktive Renditen und einen stabilen Cashflow.

Wo finde ich geeignete Vermietimmobilien?

Für die Vermietung geeignete Immobilien finden Sie über die gängigen Immobilienportale der Schweiz, Zeitungsanzeigen oder mithilfe eines Immobilienmaklers.

Immobilienvermietung: Wie lege ich den Mietzins fest?

Für die Festlegung eines geeigneten Mietzinses empfehlen wir folgendes Vorgehen:

1. Kostenkalkulation: Ermitteln Sie sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen. Dazu zählen unter anderem Finanzierungskosten für die Hypothek, Versicherungen, Betriebskosten und weitere. Anhand dieser Kostenaufstellung errechnen Sie den minimalen Mietzins.
2. Rendite berechnen: Auf die errechneten Kosten schlagen Sie nun die mietrechtlich zulässige Rendite auf.
3. Vergleich: Ziehen Sie vergleichbare Mietobjekte hinzu, um die Höhe des orts- und quartierüblichen Mietzins zu bestimmen. Weitere Anhaltspunkte finden Sie auf der Website des Hauseigentümerverbands.
4. Ziehen Sie Experten hinzu: Um einen optimalen Mietzins zu bestimmen, empfiehlt es sich, eine professionelle Immobilienfachperson hinzuzuziehen.

Die häufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung

Es gibt mehrere häufige Fehler, die Investoren und Investorinnen beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung machen können:

1. Fehlende Due Diligence: Das Versäumnis, eine gründliche Immobilien- und Marktanalyse durchzuführen, kann zu ungünstigen Investitionsentscheidungen führen.
2. Unterschätzung der Kosten: Viele Investoren unterschätzen die anfallenden Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung und Leerstandszeiten.
3. Überbewertung der Mieteinnahmen: Ein zu optimistischer Blick auf die erzielbaren Mieten kann zu unrealistischen Erwartungen an die Rentabilität führen.
4. Mangelnde rechtliche Kenntnisse: Unkenntnis der gesetzlichen Vorschriften für Vermieter kann zu rechtlichen Problemen und finanziellen Verlusten führen.
5. Emotionale Entscheidungen: Der Kauf einer Vermietimmobilie sollte eine geschäftsorientierte Entscheidung sein, nicht auf persönlichen Vorlieben oder Emotionen basieren.

Um diese Fehler zu vermeiden, ist es wichtig, eine sorgfältige Planung und Recherche durchzuführen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.