Kündigung bei Zahlungsverzug - Schritt-für-Schritt-Anleitung

Zahlt der Mieter die Mietzinsen und Nebenkosten nicht rechtzeitig, können Sie als Vermieter das Mietverhältnis auflösen. Dabei gibt es jedoch wichtige Punkte zu beachten. Wir zeigen Ihnen auf, wie Sie am besten vorgehen, welche Fristen Sie einhalten müssen und wie Sie korrekt kündigen.

Zahlungsverzug - So reagieren Sie

Sie dürfen gleich am ersten Tag des Zahlungsverzugs eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung setzen. Ob dies einem angenehmen Mietverhältnis zuträglich ist, bezweifeln wir jedoch.

Wenn Sie mit freundlichen Mahnungen hingegen nicht weiterkommen oder Ihr Mieter seine Miete mit schöner Regelmässigkeit erst gegen Mitte des Monats bezahlt, dann sind Sie hier richtig – eine Schritt-für-Schritt Anleitung zur «Kündigung bei Zahlungsverzug».

Beispiel: Timeline von Zahlungsverzug bis Kündigung

Kündigungsandrohung

Für die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung müssen die Formvorschriften strengstens eingehalten werden, da andernfalls die Mahnung und die gegebenenfalls folgende Kündigung nichtig sind. Gehen Sie folgendermassen vor:

• Eingeschriebener Brief (im Falle einer Familien-Wohnung an beide Ehegatten separat),

• Mitteilung, dass Mieter sich in Zahlungsverzug befindet,

• Benennung des ausstehenden Betrags (nach Monaten & Kostenart aufgeschlüsselt),

• Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen (Art. 275d Abs. 1 OR),

• und eine ausserterminliche Kündigung androhen, sollte die Zahlungsfrist verstreichen.

Zahlungsfrist

Die Zahlungsfrist beginnt sobald Ihr Mieter die eingeschriebene Mitteilung in Empfang genommen hat oder auf der Post hätte abholen können, und beträgt mindestens 30 Tage. Bedenken Sie, dass in der Schweiz samstags keine eingeschriebene Post zugestellt wird. Beachten Sie folgendes:

• Trifft der Postbote Ihren Mieter zuhause an, beginnt die 30-tägige Zahlungsfrist bereits am ersten Werktag nach Versand der Mahnung. Sollte der Mieter aber verhindert sein – zum Beispiel auf Grund einer Reise – beginnt die Zahlungsfrist spätestens am Ende der siebentägigen Abholfrist bei der Post. Hätte er die Mahnung nicht abgeholt, wären Sie schliesslich informiert worden.

• Senden Sie die Kündigung erst 39 Tage nach Versand der Mahnung – so vergessen Sie keine Wochenenden oder Feiertage.

• Der für die Einhaltung der Frist massgebliche Zeitpunkt ist bei Bank- oder Postüberweisungen der Zahlungseingang auf Ihrem Konto. Bei direkter Einzahlung am Postschalter ist hingegen das Datum auf dem Poststempel (=Zeitpunkt der Einzahlung) massgebend.

• Achtung: dies schliesst leider nicht aus, das der Mieter bereits mit der Miete für den nächsten Monat im Zahlungsrückstand ist.

Kündigung (ausserordentlich)

Bezahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, oder nur teilweise, so können Sie – bei Wohn- & Geschäftsräumen – das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende kündigen (Art. 275d Abs. 2 OR). Die Kündigung ist nichtig, wenn sie vor Ablauf der Zahlungsfrist versendet wird.

Weiter sollten Sie prüfen, ob die Kündigung missbräuchlich sein könnte, bzw. ob eine Einsprache des Mieters erfolgversprechend ist. In den folgenden Fällen wurde in der Vergangenheit Missbräuchlichkeit festgestellt:

• Die in der Abmahnung geforderte Summe ist deutlich höher als die geschuldete Summe z.B. auf Grund von hohen Mahngebühren.

• Die Kündigung beläuft sich auf einen sehr geringen Zahlungsrückstand – zum Beispiel, weil der Mieter fast den gesamten ausstehenden Betrag überwiesen hat.

• Wenn der ausstehende Mietzins kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist gezahlt wird – allerdings nur wenn die Zahlungsmoral des Mieters zuvor tadellos war.

Damit die Kündigung rechtskräftig ist müssen Sie nun folgende Formvorschriften einhalten:

• Die Kündigung muss eingeschrieben erfolgen (im Falle einer Familien-Wohnung an beide Ehegatten separat), per amtlich bewilligtem kantonalem Formular. Geben Sie im amtlichen Formular als Kündigungsgrund «Zahlungsverzug des Mieters» an.

• Geben Sie auf dem Formular alle Mieter (gemäss Mietvertrag) an. Sie dürfen auch allen Mietern separate Formulare zustellen. Im Falle einer Familien-Wohnung verwenden Sie separate Formulare für beide Ehepartner.

• Lassen Sie das Kündigungsformular von allen Vermietern unterschreiben!

Ihre Kündigung verzögert sich automatisch auf den nächsten Monat, wenn sie nicht vor Monatsende vom Mieter in Empfang genommen wurde. Ihre Kündigung ist nichtig, wenn andere Formvorschriften verletzt wurden.

Weitere Möglichkeiten

So kommen Sie an Ihr Geld:

• Kündigen Sie Ihrem Mieter ausserordentlich auf Grund von Zahlungsrückstand, so schuldet er Ihnen den Mietzinsausfall bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag, sowie die Insertionskosten. Sie müssen sich jedoch im Rahmen der Schadenminderungspflicht um eine umgehende Weitervermietung bemühen.

• Sie dürfen Ihren Mieter – zusätzlich, oder auch an Stelle einer Kündigung – betreiben, sofern Ihr Mieter solvent ist. So kommen Sie so am schnellsten und einfachsten an Ihre Mietzahlung.

So trennen Sie sich auf Grund schlechter Zahlungsmoral:

• Eine Erstreckung ist nicht möglich, da die Kündigung wegen Zahlungsrückstand rechtsgültig erfolgte.

• Zahlt der Mieter den Mietzins fristgemäss, wurde von Ihnen aber in der Vergangenheit bereits wiederholt formgemäss wegen Zahlungsrückständen abgemahnt, so dürfen Sie eine ordentliche Kündigung (d.h. auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin) aussprechen. Sie müssen einen regelmässigen Zahlungsverzug nicht dulden – die Kündigung ist somit nicht missbräuchlich und eine Erstreckung des Mietverhältnisses wird in der Regel verkürzt oder gänzlich abgelehnt.

So könnte Ihr Mieter reagieren:

• Der Mieter kann die Kündigung wegen Zahlungsverzug innert 30 Tagen nach Empfang bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Massgebend ist der Eingang der Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde. Als Gründe für eine Anfechtung können nicht eingehaltene Fristen, Formalitäten, oder Unverhältnismässigkeit herangezogen werden.