Rechte und Pflichten von Vermietenden und Mietenden: Leitfaden für Immobilienverwalter:innen

Als Immobilienverwalter:in sind Sie die Schnittstelle zwischen Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen – ein tiefgehendes Verständnis über deren Rechte und Pflichten ist daher essenziell. Unklarheiten in diesen Bereichen können zu Missverständnissen und Konflikten führen, die oft vermeidbar wären.

Wie können Immobilienverwalter:innen die Rechte und Pflichten von Mietenden und Vermietenden sicherstellen? Immobilienverwalter:innen können die Rechte und Pflichten von Mietenden und Vermietenden sicherstellen, indem sie fundierte Kenntnisse der relevanten Gesetze und Vorschriften anwenden, wie etwa dem Mietrecht und Datenschutzbestimmungen. Durch transparente Kommunikation, klare Dokumentation und rechtssichere Verträge schaffen sie eine faire Grundlage für alle Parteien. Digitale Tools wie Immobiliensoftware helfen zudem, Prozesse zu automatisieren und rechtliche Vorgaben effizient einzuhalten.

Dieser Leitfaden gibt Ihnen das notwendige Wissen an die Hand, um Ihre Rolle professionell auszufüllen und rechtliche Stolpersteine zu umgehen. Von den Rechten der Vermieter:innen über die Pflichten der Mieter:innen bis hin zu häufigen Streitpunkten behandeln wir in diesem Artikel alle relevanten Themen. Ziel ist es, Ihnen praxisorientierte Tipps zu vermitteln, die sowohl die rechtliche Sicherheit als auch eine reibungslose Kommunikation zwischen den Parteien fördern.

Welche Rechte haben Vermieter:innen gegenüber Mietern und Mieterinnen?

Vermieter:innen in der Schweiz besitzen eine Reihe von Rechten, die ihre Interessen und die ordnungsgemässe Nutzung ihrer Immobilien sichern sollen. Dazu gehört das Recht auf pünktliche Mietzahlungen gemäss den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen. Ebenso haben sie Anspruch auf die ordnungsgemässe Nutzung der Immobilie durch die Mieter:innen, was bedeutet, dass Schäden durch unsachgemässen Gebrauch vermieden werden müssen. Im Immobilienrecht für Vermieter:innen sind alle Rechte und Pflichten festgehalten, die Vermieter:innen beachten müssen.

In bestimmten Fällen, wie dringenden Reparaturen oder Wartungsarbeiten, steht Vermietern und Vermieterinnen das Recht zu, die Immobilie nach vorheriger Ankündigung und in Absprache mit den Mietern und Mieterinnen zu betreten. Typische Streitpunkte können jedoch bei Themen wie Kündigungsfristen, Rückgabe des Mietobjekts im ursprünglichen Zustand oder bei Schadensersatzforderungen auftreten, wenn Mieter:innen ihrer Sorgfaltspflicht nicht nachkommen.

Immobilienverwalter:innen spielen hierbei eine Schlüsselrolle, um Vermieter:innen bei der Durchsetzung dieser Rechte zu unterstützen. Sie sorgen für klare vertragliche Regelungen, überwachen die Einhaltung der Vereinbarungen und dienen als neutrale Vermittler:innen bei Konflikten. Durch ihre Expertise können sie dazu beitragen, die Rechte der Vermieter:innen rechtssicher und effizient zu wahren.

Welche Pflichten haben Vermieter:innen gegenüber Mietern und Mieterinnen?

Vermieter:innen in der Schweiz sind verpflichtet, ihren Mietern und Mieterinnen eine mangelfreie Immobilie zur Verfügung zu stellen, die dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Dazu zählt nicht nur eine funktionstüchtige Infrastruktur, sondern auch die Einhaltung von Sicherheits- und Gesundheitsstandards. Sollten Mängel während der Mietdauer auftreten, müssen diese zeitnah behoben werden, sofern sie nicht durch den oder die Mieter:in selbst verursacht wurden.

Ein weiterer Aspekt ist die korrekte Abrechnung der Nebenkosten. Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein und sich auf die tatsächlich entstandenen Kosten beziehen. Unterschiedliche Verteilerschlüssel, wie die Aufteilung nach Wohnfläche oder Verbrauch, müssen rechtlich einwandfrei angewandt werden. Auch Betriebskosten, die nicht pauschal im Mietzins enthalten sind, müssen eindeutig deklariert und korrekt abgerechnet werden.

Immobilienverwalter:innen tragen wesentlich dazu bei, dass Vermieter:innen ihren Pflichten gerecht werden. Sie übernehmen die Planung und Durchführung von Wartungsmassnahmen, erstellen rechtssichere Nebenkostenabrechnungen und überwachen die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Mit ihrer Unterstützung können Vermieter:innen die Zufriedenheit der Mieter:innen gewährleisten und rechtliche Konflikte vermeiden.

Welche Rechte haben Mieter:innen in der Schweiz?

Mieter:innen in der Schweiz geniessen umfassende Rechte, die sie während der Mietdauer schützen. Ein bedeutendes Recht ist die uneingeschränkte Nutzung des gemieteten Wohnraums entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen. Dies schliesst das Recht ein, die Wohnung oder das Haus frei von erheblichen Mängeln und Beeinträchtigungen zu bewohnen.

Ein weiterer Schutz für Mieter:innen ist die gesetzliche Regelung gegen ungerechtfertigte Kündigungen. So dürfen Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden, wie bei Eigenbedarf erheblichen Änderungen der Mietsache, erheblichen Vertragsverletzungen durch den oder die Mieter:in oder aus wirtschaftlichen Gründen. Auch bei Mietzinsanpassungen gelten strikte Vorgaben: Erhöhungen müssen schriftlich mit Begründung erfolgen und dürfen nur auf rechtlich zulässigen Grundlagen wie gestiegenen Unterhaltskosten basieren. Im Falle von Mängeln an der Immobilie haben Mieter:innen das Recht auf Mietminderung, sofern diese die Nutzung erheblich einschränken.

Wie Sie Fehler bei der Kündigung von Mietverträgen vermeiden, erfahren Sie in unserem Blog.

Immobilienverwalter:innen spielen eine wichtige Rolle dabei, die Immobilienrechte von Mietern und Mieterinnen zu wahren sowie deren Anliegen fair zu vertreten. Sie stellen sicher, dass Mieter:innen transparent informiert werden, etwa bei Nebenkostenabrechnungen oder anstehenden Reparaturen, und handeln als vermittelnde Instanz bei Meinungsverschiedenheiten mit Vermietern oder Vermieterinnen. Eine professionelle Verwaltung trägt somit nicht nur zur Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben bei, sondern schafft auch Vertrauen zwischen allen Parteien.

Welche Pflichten haben Mieter:innen in der Schweiz?

Mieter:innen in der Schweiz sind an bestimmte gesetzliche und vertragliche Pflichten gebunden, die dazu beitragen, ein harmonisches Mietverhältnis und die Werterhaltung der Immobilie sicherzustellen. Eine der zentralen Verpflichtungen ist die pünktliche Zahlung des Mietzinses sowie eventueller Nebenkosten. Diese finanzielle Zuverlässigkeit bildet die Grundlage eines stabilen Vertragsverhältnisses.

Weiterhin sind Mieter:innen verpflichtet, die gemietete Immobilie sorgfältig zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Hierzu gehört auch die Durchführung von kleinen Unterhaltsarbeiten, sofern diese vertraglich oder gesetzlich vorgesehen sind. Ebenfalls wichtig ist die Rücksichtnahme auf andere Bewohner, etwa durch Einhaltung von Ruhezeiten und Vermeidung störenden Verhaltens.

Zu Konflikten kann es kommen, wenn Mieter:innen ihre Pflichten vernachlässigen, etwa durch unrechtmässige Untervermietung, fehlende Pflege der Immobilie oder unterlassene Reparaturen, die zu weiteren Schäden führen könnten. Hier ist die Unterstützung von Immobilienverwaltern bzw. Immobilienverwalterinnen gefragt: Sie können zwischen den Parteien vermitteln, Missverständnisse klären und sicherstellen, dass Mieter:innen ihre Verpflichtungen verstehen und einhalten.

Ein:e professionelle:r Immobilienverwalter:in hilft dabei, diese Pflichten transparent zu kommunizieren und Lösungen bei Problemen anzubieten. So wird nicht nur ein reibungsloses Mietverhältnis gefördert, sondern auch das Risiko von Streitigkeiten minimiert.

Wie können Immobilienverwalter:innen Konflikte zwischen Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen vermeiden?

Konflikte zwischen Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen entstehen häufig durch Missverständnisse oder unterschiedliche Erwartungen, etwa bei Nebenkostenabrechnungen, Kündigungsfristen oder Instandhaltungsarbeiten. Solche Spannungen können nicht nur das Mietverhältnis belasten, sondern auch unnötige Zeit und Ressourcen beanspruchen.

Immobilienverwalter:innen spielen eine zentrale Rolle dabei, solche Situationen zu entschärfen und vorzubeugen. Klare und transparente Kommunikation ist der Schlüssel: Indem alle Parteien frühzeitig über Rechte und Pflichten sowie anstehende Änderungen informiert werden, lassen sich viele Streitpunkte im Voraus klären. Auch gut dokumentierte Prozesse, wie schriftliche Protokolle über Absprachen und Übergaben, schaffen Verbindlichkeit und reduzieren Raum für Unstimmigkeiten.

Tipps zur Konfliktvermeidung

1. Regelmässige Gespräche mit Mieter:innen: Offene Kommunikation hilft, Bedenken frühzeitig zu erkennen und Missverständnisse zu klären.
2. Transparente Abrechnungen: Bei Nebenkostenabrechnungen ist es wichtig, die Verteilerschlüssel und Einzelposten klar darzulegen, um Vertrauen zu schaffen.
3. Schriftliche Vereinbarungen: Alle wichtigen Punkte sollten schriftlich festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.
4. Zugänglichkeit für Mieter:innen und Vermieter:innen: Eine Ansprechperson für dringende Anliegen stärkt das Vertrauen und ermöglicht eine schnelle Klärung.
5. Regelmässige Schulungen: Immobilienverwalter:innen sollten sich kontinuierlich über gesetzliche Änderungen und Best Practices informieren, um kompetent handeln zu können.

Durch diese Massnahmen können Immobilienverwalter:innen nicht nur rechtliche Konflikte mit Mietern bzw. Mieterinnen vermeiden, sondern auch eine harmonische und effiziente Zusammenarbeit zwischen Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen fördern. Dies sichert langfristig stabile Mietverhältnisse und entlastet alle Beteiligten.

Welche Rolle spielen Mietverträge bei der Regelung von Rechten und Pflichten?

Mietverträge bilden die Grundlage für das Mietverhältnis und legen klar fest, welche Rechte und Pflichten Vermieter:innen und Mieter:innen haben. Sie schaffen rechtliche Sicherheit und dienen als Orientierung bei Unstimmigkeiten. Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag minimiert Konflikte und sorgt für ein harmonisches Zusammenleben.

Wichtige Klauseln in einem rechtssicheren Mietvertrag

1. Mietzins und Zahlungsmodalitäten: Genaue Angaben zu Mietzins, Zahlungsfristen und Nebenkosten.
2. Mietdauer und Kündigungsfristen: Klare Regelungen, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt, sowie die entsprechenden Kündigungsfristen.
3. Zustand der Immobilie: Vereinbarungen über Renovierungen und den Zustand der Immobilie bei Einzug und Auszug.
4. Nebenkosten: Detaillierte Angaben zu den abgerechneten Posten und den verwendeten Verteilerschlüsseln.
5. Nutzung der Immobilie: Vorschriften zu Untervermietung, Haustieren oder gewerblicher Nutzung.

Unpräzise Formulierungen oder das Fehlen wichtiger Klauseln können zu rechtlichen Unsicherheiten führen. Häufige Probleme sind unklare Regelungen zu Nebenkosten. Auch eine unzureichende Berücksichtigung des Schweizer Mietrechts, insbesondere der Vorschriften im Obligationenrecht (OR), kann zu Konflikten führen.

Immobilienverwalter:innen spielen eine entscheidende Rolle bei der Erstellung und Prüfung von Mietverträgen. Sie stellen sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht und alle relevanten Punkte klar geregelt sind. Eine passende Unterstützung sind Softwaretools wie Fairwalter, welche Vorlagen bieten, die automatisch befüllt werden und so einen korrekten Mietvertrag schnell und einfach erstellen lassen. Zudem können sie Vermieter:innen und Mieter:innen über die Bedeutung einzelner Klauseln informieren und bei der Anpassung bestehender Verträge unterstützen. So tragen sie zur Vermeidung von Streitigkeiten und zur Sicherstellung eines rechtlich einwandfreien Mietverhältnisses bei.

Welche rechtlichen Änderungen und Entwicklungen sollten Immobilienverwalter:innen kennen?

Rechtliche Rahmenbedingungen in der Schweiz unterliegen einem stetigen Wandel, der direkt Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen hat. Immobilienverwalter:innen müssen sich kontinuierlich über Änderungen informieren, um rechtliche Risiken zu minimieren und ihren Aufgaben effektiv nachzukommen.

Aktuelle Gesetzesänderungen und ihre Auswirkungen

• Anpassungen bei der Mietzins: Änderungen im Obligationenrecht (OR) betreffen häufig die Berechnung und Anpassung des Mietzinses, insbesondere im Zusammenhang mit Referenzzinssätzen. Immobilienverwalter:innen sollten sicherstellen, dass Mietzinsanpassungen korrekt und transparent und auf dem offiziellen Formular kommuniziert werden.
• Nachhaltigkeitsanforderungen: Neue gesetzliche Bestimmungen zu energetischen Sanierungen oder CO₂-Reduktionen wirken sich auf Instandhaltungsmassnahmen und Modernisierungen aus. Hier sind Immobilienverwalter:innen gefordert, die Interessen der Vermieter:innen mit den Rechten der Mieter:innen in Einklang zu bringen.
• Erweiterte Datenschutzvorgaben: Mit der Reform des Datenschutzgesetzes (DSG) der Schweiz wird der Umgang mit personenbezogenen Daten strenger geregelt. Immobilienverwalter:innen müssen sicherstellen, dass sie Mieter:innendaten sicher speichern und verwenden.

So bleiben Immobilienverwalter:innen auf dem Laufenden

1. Regelmässige Weiterbildung: Teilnahme an Fachseminaren und Schulungen, die speziell auf aktuelle gesetzliche Änderungen eingehen.
2. Fachliteratur und Verbände: Publikationen von Branchenverbänden wie dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) bieten wertvolle Einblicke in neue Entwicklungen.
3. Digitale Tools und Updates: Moderne Software zur Immobilienverwaltung kann dabei helfen, gesetzliche Änderungen in Prozesse zu integrieren und rechtssicher zu agieren.

Beispiele für gesetzliche Änderungen

• Mietzinsanpassung: Neue Regelungen zur Anpassung des Mietzinses bei energetischen Modernisierungen erfordern eine präzise Berechnung und frühzeitige Kommunikation mit den Mietern und Mieterinnen.
• Transparenz bei Nebenkosten: Strengere Vorgaben zu Nachvollziehbarkeit und Dokumentation erhöhen den Aufwand für Nebenkostenabrechnungen und erfordern klar strukturierte Prozesse.

Immobilienverwalter:innen, die sich aktiv mit diesen Entwicklungen auseinandersetzen, können nicht nur rechtliche Fallstricke vermeiden, sondern auch das Vertrauen von Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen stärken. Ein fundiertes Wissen über aktuelle Vorschriften ist somit ein unverzichtbarer Bestandteil der professionellen Verwaltung.

Alles rund um die wichtigsten Gesetze und Vorschriften für Immobilienverwalter:innen erfährst du in unserem Blog.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Was sind die häufigsten Konflikte zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen, und wie können sie gelöst werden?

Zu den häufigsten Streitpunkten zählen Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsmassnahmen und Kündigungen. Eine klare Kommunikation, transparente Abrechnungen und die Einhaltung rechtlicher Vorgaben können helfen, Konflikte zu vermeiden. Regelmässige Mieter:innengespräche und schriftliche Vereinbarungen fördern zudem das gegenseitige Verständnis.

Welche Rechte haben Mieter:innen bei Mängeln in der Immobilie?

Mieter:innen haben das Recht, dass die Immobilie in einem gebrauchstauglichen Zustand bereitgestellt wird. Treten Mängel auf, wie etwa Schimmel oder defekte Heizungen, können sie eine Frist zur Behebung setzen. In bestimmten Fällen ist eine Mietzinsreduktion möglich. Immobilienverwalter:innen sollten hier zügig reagieren, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Welche Klauseln dürfen in einem Mietvertrag nicht fehlen?

Ein rechtssicherer Mietvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten: Angaben zu den Vertragsparteien, Mietzins und Nebenkosten, Zahlungsmodalitäten, Kündigungsfristen und Regelungen zu Instandhaltung und Nutzung. Spezielle Klauseln, etwa zu Haustieren oder Untervermietung, sollten klar und eindeutig formuliert sein, um Missverständnisse zu verhindern.

Welche Fristen müssen Vermieter:innen und Mieter:innen bei Kündigungen beachten?

Die Kündigungsfristen richten sich nach den Vorgaben des Obligationenrechts (OR) und können je nach Mietobjekt und Region variieren. Für Wohnräume gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter:innen müssen die Kündigung schriftlich und mit einem amtlichen Formular aussprechen. Mieter:innen können ebenfalls schriftlich kündigen, wobei spezielle Fristen und Termine einzuhalten sind.

Wie können Mietzinserhöhungen rechtlich korrekt umgesetzt werden?

Eine Mietzinserhöhung muss schriftlich auf einem amtlichen Formular angekündigt werden und sachlich begründet sein. Drei Hauptgründe für eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular:

1. Änderung des Referenzzinssatzes
   
   Der hypothekarische Referenzzinssatz beeinflusst den Mietzins. Steigt dieser, kann der Vermieter eine Erhöhung verlangen.Der Referenzzinssatz wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) veröffentlicht und kann unter admin.ch eingesehen werden. Eine Mietzinserhöhung ist nur verhältnismäßig möglich. Falls der Referenzzinssatz beispielsweise um 0,25% steigt, darf der Mietzins um etwa 3% angepasst werden.
   
   
2. Allgemeine Kostensteigerung (Teuerung und Unterhaltskosten)
   
   Der Vermieter darf den Mietzins an gestiegene Betriebskosten, Teuerung (Inflation) oder Unterhaltskosten anpassen.
   Gültige Gründe sind z. B.:
   Höhere Liegenschaftsunterhaltskosten (Reparaturen, Renovationen, Versicherungen), Anstieg von öffentlichen Abgaben (Grundsteuern, Gebühren), Erhöhte Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom).
   Kostensteigerungen müssen dokumentiert und auf Verlangen der Mieter:innen nachgewiesen werden.
   
   
3. Wertvermehrende Investitionen oder Sanierungen. 
   Modernisierungen oder Verbesserungen, die den Wohnwert steigern, können zu einer Mietzinserhöhung führen.
   Dazu gehören etwa: Einbau eines Lifts, Renovierung der Küche oder Bäder, Verbesserungen der Energieeffizienz (z. B. Wärmedämmung, Solaranlagen). Reine Unterhaltsarbeiten, die der Werterhaltung dienen (z. B. Austausch einer defekten Heizung), berechtigen jedoch nicht zu einer Mietzinserhöhung.
   
   Wichtige Regeln zur Mietzinserhöhung
   
   Amtliches Formular: Die Mietzinserhöhung muss mit dem kantonal genehmigten amtlichen Formular mitgeteilt werden (Art. 269d OR).
   Ankündigung mit Frist: Die Erhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist angekündigt werden.
   Begründungspflicht: Der Vermieter muss klar angeben, auf welcher Grundlage die Erhöhung erfolgt.
   Anfechtbarkeit: Mieter:innen können die Erhöhung innerhalb von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, falls sie unangemessen erscheint.

Mieter:innen haben das Recht, die Erhöhung anzufechten, wenn sie nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Immobilienverwalter:innen sollten bei solchen Vorgängen stets transparent und rechtssicher vorgehen.

Fazit: Warum ist ein fundiertes Wissen über Rechte und Pflichten unverzichtbar?

Ein tiefes Verständnis der Rechte und Pflichten von Vermietern bzw. Vermieterinnen und Mietern bzw. Mieterinnen ist für Immobilienverwalter:innen in der Schweiz essenziell, um eine rechtssichere und konfliktfreie Verwaltung zu gewährleisten. Dieses Wissen hilft nicht nur, alltägliche Aufgaben effizient zu bewältigen, sondern minimiert auch rechtliche Risiken und stärkt das Vertrauen aller Beteiligten.

Durch fundierte Kenntnisse können Verwalter:innen präventiv handeln, Streitigkeiten vermeiden und klare Kommunikation fördern. Insbesondere die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben wie Kündigungsfristen, Nebenkostenabrechnungen oder Datenschutzrichtlinien sorgt für professionelle Abläufe. Immobilienverwalter:innen sollten sich kontinuierlich über rechtliche Entwicklungen informieren und bei Bedarf auf juristische Beratung zurückgreifen.

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In unserem Blog finden Sie zudem zahlreiche Informationen rund um die Verwaltung von Immobilien, etwa in unserem Beitrag “Wann lohnt sich eine Rechtsschutz für Immobilienbesitzer:innen“.