Stockwerkeigentümergemeinschaft: wofür Sie mithaften und wofür nicht

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) ist die von Gesetzes wegen bestehende Gemeinschaft aller Stockwerkeigentümer:innen einer Liegenschaft. Sie verwaltet die gemeinschaftlichen Teile, bildet ein eigenes Verwaltungsvermögen und kann unter eigenem Namen handeln, das heisst Verträge schliessen, klagen sowie beklagt und betrieben werden (Art. 712l ZGB).

Viele Eigentümer:innen befürchten, im Ernstfall für sämtliche Verbindlichkeiten der übrigen Mitglieder geradestehen zu müssen. Diese Sorge ist in dieser Form unbegründet: Sie haften weder unbegrenzt noch solidarisch für die Schulden der anderen. Im Innenverhältnis tragen Sie die gemeinschaftlichen Kosten ausschliesslich anteilig nach Ihrer Wertquote (Art. 712h ZGB).

Die STWEG ist zwar keine juristische Person wie eine Aktiengesellschaft, im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung jedoch handlungsfähig und teilrechtsfähig. Sie verfügt über ein eigenes Verwaltungsvermögen, das zuerst für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten einsteht. Für ausstehende Beiträge sichert zudem ein gesetzliches Pfandrecht den Anteil der säumigen Person für die letzten drei Jahre ab (Art. 712i ZGB).

Was ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG)?

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entsteht automatisch mit der Begründung von Stockwerkeigentum; alle Eigentümer:innen sind von Gesetzes wegen Mitglied. Eine separate Beitrittserklärung braucht es nicht. Wer eine Wohnung im Stockwerkeigentum erwirbt, wird mit dem Grundbucheintrag unmittelbar Teil der Gemeinschaft. Rechtsgrundlage bildet das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB). Ihre zentrale Aufgabe liegt in der Verwaltung und im Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft, also etwa von Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizung.

Die Willensbildung der Gemeinschaft erfolgt in der gemeinsamen Eigentümerversammlung, während die operative Umsetzung der gefassten Beschlüsse beim Verwalter im Stockwerkeigentum liegt. Die Details zu Abläufen und Zuständigkeiten behandeln wir in den jeweiligen Beiträgen.

Ist die STWEG eine juristische Person?

Nein, die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person wie eine Aktiengesellschaft oder ein Verein. Im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung ist sie jedoch handlungsfähig und damit teilrechtsfähig, also mit einer auf diesen Bereich beschränkten Rechtsfähigkeit ausgestattet. Konkret bedeutet das: Die Gemeinschaft kann unter eigenem Namen Vermögen erwerben, Verträge abschliessen, klagen und betreiben sowie ihrerseits beklagt und betrieben werden (Art. 712l ZGB). Sie tritt im Rechtsverkehr als eigenständige Einheit auf, ohne die volle Rechtspersönlichkeit einer Kapitalgesellschaft zu besitzen.

Was gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft?

Das Verwaltungsvermögen umfasst alle Werte, welche die Gemeinschaft aus ihrer Verwaltungstätigkeit unter eigenem Namen erwirbt. Dazu zählen typischerweise:

• Beitragsforderungen gegenüber den einzelnen Eigentümer:innen
• der Erneuerungsfonds als finanzielle Rücklage für künftige Sanierungen
• laufende Betriebsmittel und Guthaben auf dem Gemeinschaftskonto

Wichtig ist die Zuordnung: Dieses Vermögen gehört der Gemeinschaft als solcher und nicht den einzelnen Mitgliedern direkt. Es haftet zuerst für gemeinschaftliche Schulden. Ein Hinweis zum Erneuerungsfonds: Gesetzlich ist dessen Bildung aktuell nicht zwingend vorgeschrieben, was in der Praxis nicht selten zu einer Unterfinanzierung führt, sobald grössere Sanierungen anstehen. Die geplante Revision des Stockwerkeigentumsrechts sieht zwar weiterhin keine generelle Pflicht zum Aufbau solcher Rücklagen vor, soll künftig aber ein Klagerecht einführen: Einzelne Eigentümer:innen könnten dann unter bestimmten Voraussetzungen die gerichtliche Errichtung eines Erneuerungsfonds erzwingen, um den Unterhalt der Liegenschaft finanziell abzusichern. Ein solches Instrument setzt genau dort an, wo in der Praxis regelmässig Reibungen entstehen:

“In der Schweiz ist der Erneuerungsfonds leider keine Pflicht. Oft entstehen Konflikte zwischen Eigentümer:innen, die genügend Mittel für werterhaltende oder wertsteigernde Investitionen zurücklegen möchten, und anderen, die den Status quo beibehalten wollen. Häufig spielt dabei die persönliche Lebenslage eine Rolle: Wer noch lange in der Liegenschaft wohnen möchte, investiert eher als jemand mit kürzerem Zeithorizont.”

– Samuel Baumgartner, CEO der Fairwalter AG

Wie Sie eine solche Rücklage sinnvoll aufbauen, erklären wir im Beitrag zu Immobilien-Rücklagen für die Instandhaltung, der die Praxis Schritt für Schritt beleuchtet.

Welche Rechte und Aufgaben hat die Gemeinschaft?

Als handlungsfähige Gemeinschaft nimmt die STWEG mehrere Aufgaben wahr, die alle Eigentümer:innen betreffen. Im Kern geht es um die folgenden Bereiche:

• Unterhalt und Verwaltung: Die Gemeinschaft sorgt für den ordnungsgemässen Unterhalt und die laufende Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile.
• Beschlüsse fassen: In der Versammlung trifft sie die für alle Mitglieder verbindlichen Entscheide.
• Verwalter einsetzen: Sie bestellt den Verwalter und beaufsichtigt dessen Tätigkeit.
• Vermögen führen: Sie verwaltet das Verwaltungsvermögen und den Erneuerungsfonds.
• Beiträge einfordern: Sie zieht die Beiträge der Mitglieder ein und betreibt diese notfalls.

Diese Aufgaben sind im Gesetz angelegt (Art. 712l ZGB) und werden in der Praxis durch das Reglement der Gemeinschaft konkretisiert. Einen praxisnahen Einblick in diese Verwaltungsaufgaben und die damit verbundenen Kosten bietet unser Beitrag zu Stockwerkeigentum: Verwaltung & Kosten, der die einzelnen Themen vertieft. Mit zunehmender Grösse einer Liegenschaft steigt der administrative Aufwand spürbar: Abrechnungen, Beschlussprotokolle und Dokumente wollen lückenlos und nachvollziehbar geführt sein. Digitale Werkzeuge zur Bewirtschaftung können diese wiederkehrenden Prozesse deutlich vereinfachen und für mehr Transparenz sorgen.

Wofür haften Sie als Stockwerkeigentümer:in und wofür nicht?

Bei der Haftung sind drei Ebenen zu unterscheiden: Ihr Kostenanteil im Innenverhältnis, die Haftung der Gemeinschaft gegenüber Dritten und das gesetzliche Pfandrecht an Ihrem Anteil. Wer diese drei Dimensionen sauber auseinanderhält, beurteilt das eigene Risiko deutlich nüchterner.

Haftung im Innenverhältnis: Kosten nach Wertquote

Im Innenverhältnis, also unter den Mitgliedern der Gemeinschaft, gilt eine klare Grundregel: Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten werden nach Wertquoten getragen (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Zu diesen gemeinschaftlichen Kosten zählen etwa die Auslagen für Unterhalt, Reparaturen und Betrieb der gemeinschaftlichen Teile sowie die Verwaltungskosten. Eine Ausnahme sieht das Gesetz vor, wenn ein gemeinschaftlicher Teil einzelnen Eigentümer:innen nicht oder nur in geringem Mass dient: Dieser Umstand ist bei der Verteilung angemessen zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Darüber hinaus kann das Reglement der Gemeinschaft einen abweichenden Verteilschlüssel festlegen. Wie sich die einzelnen Positionen konkret aufteilen, zeigt unser Beitrag zur Kostenverteilung im Detail, der die Aufteilung Schritt für Schritt aufschlüsselt.

Haftung gegenüber Dritten

Gegenüber Dritten, etwa Handwerksbetrieben oder dem Verwalter, haftet primär die Gemeinschaft selbst mit ihrem Verwaltungsvermögen. Offene Rechnungen für Reparaturen oder das Honorar des Verwalters werden also zuerst aus diesem Vermögen beglichen. Entsteht Dritten ein Schaden durch Mängel an gemeinschaftlichen Bauteilen, greift die Werkeigentümerhaftung (die verschuldensunabhängige Haftung des Eigentümers eines Werks für Schäden infolge mangelhafter Anlage oder mangelhaften Unterhalts, Art. 58 OR). Bei übermässigen Einwirkungen auf Nachbargrundstücke kommt zudem die nachbarrechtliche Haftung nach Art. 679 ZGB zum Tragen.

Reicht das Verwaltungsvermögen zur Deckung nicht aus, haften die Eigentümer:innen nach herrschender Lehre subsidiär und anteilig nach ihrer Wertquote, also gerade nicht solidarisch. Diese Anteilshaftung ist durch Lehre und Praxis geprägt und nicht wörtlich im Gesetz festgehalten; in komplexen Fällen empfiehlt sich daher eine individuelle Rechtsberatung. Gerade die Werkeigentümerhaftung verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie unabhängig vom Verschulden greift. Lösen sich beispielsweise Dachziegel oder Dachlawinen und beschädigen Fahrzeuge oder verletzen Passant:innen, ist nach Bundesgericht und herrschender Lehre bei Mängeln an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen ohne exklusives Sondernutzungsrecht primär die STWEG als Ganzes passivlegitimiert. Für Verwaltungen und Ausschüsse heisst das: Periodische Dach- und Fassadenkontrollen sind zwingend zu dokumentieren, und erforderliche Schneefanggitter sollten gemäss der Norm SIA 261 geprüft werden. Nur der Nachweis objektiver Sorgfalt beim Unterhalt kann die Haftung der Gemeinschaft abwenden.

Das gesetzliche Pfandrecht der Gemeinschaft (Art. 712i)

Für ihre Beitragsforderungen verfügt die Gemeinschaft über eine wirksame Sicherheit: Sie hat für die Beiträge der letzten drei Jahre Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht am Anteil der einzelnen Eigentümer:innen (Art. 712i ZGB). Die Eintragung ins Grundbuch kann der Verwalter, ein:e dazu ermächtigte:r Eigentümer:in oder die berechtigte Gläubigerschaft verlangen. Für die Praxis ist das besonders beim Kauf einer Wohnung relevant: Ein Blick auf allfällige offene Beiträge des Vorgängers lohnt sich, denn das Pfandrecht haftet am Objekt, also am Miteigentumsanteil, und damit künftig an Ihnen. Wie genau die Dreijahresfrist berechnet wird, hat das Bundesgericht in einem aktuellen Leitentscheid (BGE 150 III 113) abschliessend geklärt: Die drei Jahre werden durch strikte «Rückrechnung» ab dem Zeitpunkt des Begehrens um Grundbucheintrag bestimmt und nicht anhand der letzten drei vollständig abgeschlossenen Rechnungsjahre. Für Erwerber:innen verringert dies das Risiko, weil die Pfandbelastung für Beitragsausstände definitiv nicht mehr als exakt drei Jahresbeiträge umfassen darf.

Ebenso wichtig ist die Klarstellung, wofür Sie gerade nicht einstehen müssen. Sie haften nicht solidarisch für die gesamten Schulden der übrigen Mitglieder. Schäden, die innerhalb der Sonderrechtswohnung einer anderen Person entstehen, sind nicht Ihre Angelegenheit. Und selbst im Aussenverhältnis ist Ihre Haftung nach herrschender Lehre subsidiär und anteilig nach Wertquote ausgestaltet, gerade nicht solidarisch. Da es sich dabei um Lehre und Praxis und nicht um den ausdrücklichen Gesetzeswortlaut handelt, lohnt sich im Einzelfall die Rücksprache mit einer Fachperson.

Was passiert bei Zahlungsausfall eines Miteigentümers?

Zahlt ein:e Eigentümer:in die Beiträge nicht, hat die Gemeinschaft mehrere Mittel zur Hand, die von der Mahnung bis zur Verwertung des Pfandrechts reichen. Üblicherweise verläuft die Eskalation in mehreren Stufen: Zunächst erfolgt die Mahnung. Bleibt diese erfolglos, kann die Gemeinschaft die ausstehenden Beiträge unter eigenem Namen in Betreibung setzen (Art. 712l ZGB). Parallel oder anschliessend lässt sich das gesetzliche Pfandrecht am Anteil der säumigen Person geltend machen (Art. 712i ZGB). In gravierenden Fällen kommt als letztes Mittel der gerichtliche Ausschluss aus der Gemeinschaft in Betracht (Art. 649b und 649c ZGB).

Wichtig für Ihre Sorge um die eigene Beteiligung: Die übrigen Eigentümer:innen haften nicht automatisch solidarisch für den Ausfall einer einzelnen Person. Kurzfristig kann jedoch ein Liquiditätsengpass entstehen, den die Gemeinschaft vorübergehend überbrücken muss. Genau hier zahlt sich eine saubere, jederzeit nachvollziehbare Dokumentation aus: Wer den Stand der Beitragsforderungen, Mahnungen und Fristen lückenlos festhält, kann die einzelnen Eskalationsstufen zügig und rechtssicher einleiten.

Der gerichtliche Ausschluss gleicht rechtlich einer privatrechtlichen Enteignung, da er auf den Zwangsverkauf der Wohnung hinausläuft. Vor Gericht gelingt er nach ständiger Bundesgerichtspraxis nur, wenn alle milderen Massnahmen wie Betreibungen, Pfandrechtseintragungen und Abmahnungen nachweislich wirkungslos blieben und ein schwerwiegendes, unzumutbares Verhalten vorliegt. Zu beachten ist dabei: Die klagende Gemeinschaft muss belegen, dass sie sich selbst korrekt verhalten hat. Wer als klagende Partei selbst pflichtwidrig agiert hat, scheitert mit der Ausschlussklage. Weitere Wege zeigen wir Ihnen im Beitrag dazu, wie sich ein Streit im Stockwerkeigentum lösen lässt.

Fazit zur Stockwerkeigentümergemeinschaft

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine handlungsfähige Einheit, die als Ganzes auftritt und doch jedem Mitglied klar umrissene Grenzen setzt. Drei Punkte fassen das Wesentliche zusammen: Die Gemeinschaft trägt ein eigenes Verwaltungsvermögen, das zuerst für ihre Verbindlichkeiten einsteht. Die gemeinschaftlichen Kosten verteilen sich grundsätzlich nach der Wertquote und nicht solidarisch auf alle. Und für ausstehende Beiträge sichert ein gesetzliches Pfandrecht den jeweiligen Anteil ab. Wer diese Logik kennt, kann die verbreitete Angst vor einer unbegrenzten Mithaftung getrost ablegen. Wer das Thema umfassend einordnen möchte, findet im Leitartikel Stockwerkeigentum: der Überblick die wichtigsten Zusammenhänge gebündelt. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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Häufig gestellte Fragen zur Stockwerkeigentümergemeinschaft

Ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine juristische Person?

Nein, die STWEG ist keine juristische Person, im Bereich der Verwaltung aber handlungsfähig und teilrechtsfähig. Sie kann unter eigenem Namen Vermögen erwerben, klagen sowie beklagt und betrieben werden (Art. 712l ZGB). Im Rechtsverkehr tritt sie damit als eigenständige Einheit auf.

Hafte ich für Schulden anderer Stockwerkeigentümer:innen?

Nicht solidarisch. Im Innenverhältnis tragen Sie nur Ihren Anteil nach Wertquote. Im Aussenverhältnis haftet zuerst das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, danach allenfalls subsidiär und anteilig die Mitglieder (herrschende Lehre). Die verbreitete Sorge vor einer Solidarhaftung für fremde Schulden ist damit unbegründet.

Was ist das Verwaltungsvermögen?

Das sind die Werte, welche die Gemeinschaft aus ihrer Verwaltungstätigkeit erwirbt, etwa Beitragsforderungen, der Erneuerungsfonds und Guthaben auf dem Gemeinschaftskonto. Dieses Vermögen gehört der Gemeinschaft als solcher und haftet zuerst für gemeinschaftliche Schulden, bevor die einzelnen Mitglieder in Betracht kommen.

Wie lange reicht das gesetzliche Pfandrecht zurück?

Das gesetzliche Pfandrecht erfasst die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre und besteht je Anteil (Art. 712i ZGB). Die Frist wird durch Rückrechnung ab dem Begehren um Grundbucheintrag bestimmt, sodass nie mehr als drei Jahresbeiträge am Objekt belastet sind.

Kann mich die Gemeinschaft betreiben?

Ja. Die STWEG kann ausstehende Beiträge unter eigenem Namen in Betreibung setzen (Art. 712l ZGB) und zusätzlich das gesetzliche Pfandrecht an Ihrem Anteil geltend machen (Art. 712i ZGB). In der Regel geht eine Mahnung als erste Eskalationsstufe voraus.