Stockwerkeigentum verwalten: selbst machen oder Verwaltung beauftragen?

Stockwerkeigentum können Sie selbst verwalten oder einer Verwaltung übertragen. Eine Verwaltung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wählt die Versammlung der Stockwerkeigentümer:innen eine Verwaltung, führt sie die Aufsicht und kann die Verwaltung jederzeit abberufen. Die gesetzlichen Pflichten sind für Eigentümer:innen und Profis dieselben: Kosten verteilen, Beiträge einziehen, Beschlüsse umsetzen und die Gemeinschaft vertreten.

Selbstverwaltung spart das Honorar einer Verwaltung. Die Arbeit bleibt aber in der Gemeinschaft. Wer das Amt übernimmt, führt die Buchhaltung, bereitet die Versammlung vor und handelt, wenn nachts ein Wasserrohr bricht.

Welche Lösung passt, hängt von drei Dingen ab: wie viel Zeit und Fachwissen in der Gemeinschaft vorhanden ist, wie einvernehmlich sie entscheidet und wie leicht sich ein bestehendes Mandat beenden lässt. Die Regeln zu Versammlung und Verwaltung stehen im Zivilgesetzbuch in Art. 712m bis 712t ZGB.

Wer verwaltet Stockwerkeigentum?

Im Stockwerkeigentum trennt das Gesetz zwischen Entscheiden und Ausführen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) handelt dabei über bis zu drei Organe:

• Versammlung: Sie entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht der Verwaltung zustehen, wählt die Verwaltung und führt die Aufsicht über sie (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 und 2 ZGB).
• Verwaltung: Die Verwalterin oder der Verwalter setzt die Beschlüsse um und vertritt die Gemeinschaft nach aussen (Art. 712s und 712t ZGB). Das kann eine Fachfirma sein oder eine Eigentümerin oder ein Eigentümer. Eine bestimmte Ausbildung schreibt das ZGB dafür nicht vor.
• Ausschuss oder Abgeordnete:r: Die Versammlung kann einen Ausschuss oder eine einzelne abgeordnete Person wählen. Sie beraten die Verwaltung, prüfen deren Geschäftsführung und erstatten der Versammlung Bericht (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Pflicht ist das nicht.

Kommt in der Versammlung keine Wahl zustande, kann jede Eigentümerin und jeder Eigentümer verlangen, dass das Gericht eine Verwaltung ernennt. Dasselbe Recht haben Dritte mit berechtigtem Interesse, etwa Pfandgläubiger:innen und der Versicherer (Art. 712q ZGB).

Welche Aufgaben und Pflichten hat die Verwaltung im Stockwerkeigentum?

Die Pflichten der Verwalterin oder des Verwalters stehen im Gesetz und gelten für jede Person, die das Amt ausübt. Was darüber hinausgeht, etwa die Begleitung einer Fassadensanierung, gehört schriftlich in den Verwaltungsvertrag oder in ein Pflichtenheft.

Die grossen Entscheide liegen nicht bei der Verwaltung. Die Versammlung genehmigt jedes Jahr Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung. Sie befindet über einen Erneuerungsfonds und sorgt für die Gebäudeversicherung und die üblichen Haftpflichtversicherungen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 bis 6 ZGB). Wie viel die Gemeinschaft für Rücklagen für die Instandhaltung zur Seite legt, ist damit ebenso Sache der Versammlung wie die Wahl der passenden Versicherungen im Stockwerkeigentum.

Stockwerkeigentum selbst verwalten oder Verwaltung beauftragen?

Rechtlich sind beide Wege gleichwertig. Der Unterschied liegt darin, wer die Arbeit trägt und wer im Streitfall vermittelt. Die Übersicht stellt beide Lösungen nebeneinander:

Wann Selbstverwaltung gut funktioniert

Selbstverwaltung trägt, wenn diese Punkte zutreffen:

• Die Gemeinschaft ist klein und entscheidet meist einvernehmlich.
• Mindestens eine Person hat Zeit und Erfahrung mit Buchhaltung und Abrechnungen.
• Eine zweite Person kann einspringen, wenn die erste ausfällt.
• Grössere Sanierungen stehen nicht an, oder die Gemeinschaft zieht dafür gezielt Fachleute bei.

Ein Diplom schreibt das ZGB für das Amt nicht vor. Grundwissen zur Liegenschaftsverwaltung erleichtert den Einstieg aber deutlich.

Wann eine externe Verwaltung die bessere Wahl ist

• Die Liegenschaft hat viele Einheiten oder Eigentümer:innen, die nicht im Haus wohnen.
• In der Versammlung gibt es wiederkehrende Konflikte, die eine neutrale Leitung brauchen.
• Eine grosse Sanierung oder der Aufbau eines Erneuerungsfonds steht an.
• Niemand in der Gemeinschaft will die Verantwortung für Buchhaltung, Mahnwesen und Notfälle übernehmen.

Wenn Sie die richtige Immobilienbewirtschaftung finden wollen, zählen Referenzen aus vergleichbaren Liegenschaften, eine klare Leistungsbeschreibung und die Erreichbarkeit im Notfall. Mit welchen Kosten für die Verwaltung von Stockwerkeigentum Sie rechnen müssen, hängt von der Grösse der Liegenschaft und vom vereinbarten Leistungsumfang ab.

Besitzen Sie dagegen ein Mehrfamilienhaus allein, entscheiden Sie ohne Versammlung und ohne Mehrheiten. Ob Sie dort die Immobilienverwaltung outsourcen oder selbst machen, ist eine andere Abwägung als im Stockwerkeigentum, in die auch die Hausverwaltungskosten einfliessen.

Wie organisieren Sie die Selbstverwaltung?

Damit Selbstverwaltung nicht zur Dauerbaustelle wird, braucht sie dieselbe Ordnung wie eine professionelle Verwaltung. Diese sechs Punkte schaffen den Rahmen:

1. Eine Person wählen: Wählen Sie eine Eigentümerin oder einen Eigentümer ausdrücklich zur Verwaltung. Dann gelten die gesetzlichen Aufgaben und die Vertretung nach aussen klar für diese Person (Art. 712s und 712t ZGB). Bei ihrer eigenen Wahl darf sie mitstimmen, beim Beschluss über ihre Entlöhnung nicht (BGE 134 III 481).
2. Stellvertretung regeln: Legen Sie fest, wer bei Ferien, Krankheit oder einem Verkauf der Wohnung übernimmt.
3. Konten der Gemeinschaft: Führen Sie Beiträge und Erneuerungsfonds auf Konten im Namen der Gemeinschaft, nicht auf einem Privatkonto. Die Gemeinschaft erwirbt dieses Vermögen unter eigenem Namen (Art. 712l ZGB).
4. Budget und Rechnung: Legen Sie der Versammlung jedes Jahr Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung zur Genehmigung vor (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).
5. Protokoll: Halten Sie jeden Beschluss schriftlich fest und bewahren Sie das Protokoll auf (Art. 712n Abs. 2 ZGB). Ohne Versammlung gilt ein schriftlicher Beschluss nur, wenn alle Eigentümer:innen zustimmen (Art. 712m Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 66 Abs. 2 ZGB).
6. Kontrolle: Wählen Sie einen Ausschuss, der die Geschäftsführung prüft und der Versammlung berichtet. Das Gesetz erlaubt dafür auch eine einzelne abgeordnete Person (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Das schützt auch die Person, die verwaltet.

Beim Protokoll lohnt sich Sorgfalt schon heute. Der Bundesrat schlägt in der Entwurf zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts vor, dass Beschlüsse nur mit einem datierten und unterzeichneten Protokoll gültig sind, das allen Eigentümer:innen mitgeteilt wird. Die Botschaft vom 13. Mai 2026 liegt beim Parlament. In Kraft ist die Änderung noch nicht (Stand 10. Oktober 2026).

Was gehört zur Buchhaltung im Stockwerkeigentum?

Die Buchhaltung folgt einem festen Jahresrhythmus. Grundlage sind die Wertquoten: Nach ihnen tragen die Eigentümer:innen die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (Art. 712h Abs. 1 ZGB).

1. Kostenvoranschlag: Die Verwaltung schätzt die Kosten des kommenden Jahres und schlägt die Beiträge der Eigentümer:innen vor.
2. Beiträge einziehen: Sie stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und mahnt, wenn Zahlungen ausbleiben (Art. 712s Abs. 2 ZGB).
3. Zahlungen und Belege: Rechnungen für Unterhalt, Versicherungen und Energie bezahlt sie aus dem Vermögen der Gemeinschaft und legt jeden Beleg ab.
4. Jahresrechnung: Am Ende des Rechnungsjahres stellt sie die Rechnung auf und verteilt die Kosten auf die Eigentümer:innen.
5. Erneuerungsfonds: Einlagen und Entnahmen werden getrennt von den laufenden Kosten ausgewiesen, damit der Stand des Fonds jederzeit sichtbar ist.
6. Prüfung und Genehmigung: Wo ein Ausschuss gewählt ist, prüft er die Rechnung. Genehmigen muss sie die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 und 4 ZGB).

Bleiben Beiträge offen, hat die Gemeinschaft eine starke Sicherheit. Sie kann für die Beiträge der letzten drei Jahre ein Pfandrecht am Anteil der säumigen Person eintragen lassen (Art. 712i ZGB). Ältere Ausstände sichert es nicht. Wer Mahnungen liegen lässt, verliert deshalb Schutz.

Wie wechseln Sie die Verwaltung im Stockwerkeigentum?

Wer die Verwaltung wechseln will, muss die Versammlung dafür gewinnen. Sie kann die STWEG-Verwaltung jederzeit durch Beschluss abberufen, auch vor Ablauf einer vereinbarten Vertragsdauer. Vorbehalten bleiben allfällige Entschädigungsansprüche (Art. 712r Abs. 1 ZGB).

Lehnt die Versammlung die Abberufung ab, obwohl wichtige Gründe vorliegen, kann jede Eigentümerin und jeder Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Eine vom Gericht eingesetzte Verwaltung lässt sich vor Ablauf ihrer Amtszeit nur mit Bewilligung des Gerichts abberufen (Abs. 3).

Den Ablauf mit allen Fristen fasst die Checkliste zusammen. Wo das Gesetz keine Frist nennt, gelten Vertrag und Reglement.

Checkliste: Verwaltungswechsel mit Fristen

Fazit zur Verwaltung von Stockwerkeigentum

Ob eine Eigentümerin, ein Eigentümer oder eine Fachfirma verwaltet, ändert an den Pflichten nichts: Die Kosten müssen verteilt, die Beiträge eingezogen und die Beschlüsse umgesetzt werden. Das letzte Wort hat in beiden Fällen die Versammlung. Sie wählt die Verwaltung, kontrolliert sie und kann sie jederzeit abberufen.

Prüfen Sie deshalb zuerst, wer in Ihrer Gemeinschaft Zeit, Fachwissen und Rückhalt mitbringt. Fehlt eines davon, ist eine externe Verwaltung die naheliegende Lösung. Steht ein Wechsel an, beginnen Sie mit Vertrag und Reglement, denn dort stehen die Fristen, die das Gesetz offenlässt. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufig gestellte Fragen zur Verwaltung von Stockwerkeigentum

Muss eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Verwaltung haben?

Nein, eine Verwaltung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, die Gemeinschaft darf sich auch selbst verwalten. Kommt in der Versammlung aber keine Wahl zustande, kann jede Eigentümerin und jeder Eigentümer verlangen, dass das Gericht eine Verwaltung ernennt; dasselbe Recht haben Dritte mit berechtigtem Interesse wie Pfandgläubiger:innen (Art. 712q ZGB).

Welche Pflichten hat die Verwaltung im Stockwerkeigentum?

Die Verwaltung setzt die Beschlüsse der Versammlung um, verteilt die gemeinschaftlichen Kosten, zieht die Beiträge ein, verwaltet das Geld der Gemeinschaft und achtet auf Reglement und Hausordnung (Art. 712s ZGB). Zudem vertritt sie die Gemeinschaft nach aussen und trifft bei Schäden von sich aus die dringlichen Massnahmen (Art. 712s und 712t ZGB).

Wer macht die Buchhaltung im Stockwerkeigentum?

Die Buchhaltung führt die Verwaltung, denn sie verteilt die Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und verwaltet die Geldmittel der Gemeinschaft (Art. 712s Abs. 2 ZGB). Kostenvoranschlag, Jahresrechnung und Kostenverteilung genehmigt jedes Jahr die Versammlung, auch wenn eine Eigentümerin oder ein Eigentümer selbst verwaltet (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).

Darf ein:e Stockwerkeigentümer:in die Verwaltung selbst übernehmen?

Ja, die Versammlung kann eine Eigentümerin oder einen Eigentümer zur Verwalterin oder zum Verwalter wählen; für diese Person gelten dann dieselben gesetzlichen Aufgaben wie für eine Fachfirma (Art. 712s ZGB). Bei der eigenen Wahl darf sie mitstimmen, beim Beschluss über ihre Entlöhnung nicht (BGE 134 III 481).

Kann die Verwaltung jederzeit abberufen werden?

Ja, die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit durch Beschluss abberufen, auch vor Ablauf einer vereinbarten Vertragsdauer; allfällige Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jede Eigentümerin und jeder Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).

Was gehört in den Verwaltungsvertrag?

Der Verwaltungsvertrag regelt, was über die gesetzlichen Aufgaben hinausgeht, etwa die Begleitung von Sanierungen, dazu Entschädigung, Laufzeit und Kündigungsfrist. Die Kompetenzen der Verwaltung ergeben sich aus Gesetz, Reglement und Vertrag, abberufen kann die Versammlung sie trotzdem jederzeit (Art. 712r Abs. 1 ZGB).