In der Schweiz stellt das Stockwerkeigentum eine weitverbreitete Form des Immobilienbesitzes dar. Gerade in großen städtischen Zentren wie Zürich, Genf oder Basel oder in den Ferienregionen ist es häufig üblich, dass Eigentümer:innen entweder eine ganze Wohnung bzw. Ferienwohnung oder auch nur Teile eines Gebäudes besitzen. Weitere Bereiche gehören in der Regel anderen Eigentümer:innen. Obwohl das Stockwerkeigentum praktisch und weitverbreitet ist, birgt diese Eigentumsform eine Vielzahl von Herausforderungen und Besonderheiten in der Verwaltung, die Sie nicht unterschätzen dürfen.
Was ist Stockwerkeigentum? Stockwerkeigentum ist eine Form des Immobilienbesitzes, bei der ein Gebäude in einzelne Einheiten oder "Stockwerke" unterteilt ist. Diese können jeweils verschiedenen Eigentümer:innen gehören. Neben dem Besitz der eigenen Einheit sind Stockwerkeigentümer:innen auch Miteigentümer:innen des gemeinschaftlichen Eigentums, wie Treppenhäuser, Garten oder Dach. In der Schweiz ist diese Form des Eigentums rechtlich im Zivilgesetzbuch geregelt und erfordert eine spezielle Verwaltung. Für diese ist oft eine Eigentümergemeinschaft oder ein/e professionelle:r Verwalter:in verantwortlich.
In diesem Blogpost bieten wir Ihnen einen umfassenden Überblick zum Thema Stockwerkeigentum in der Schweiz. Wir erläutern, was es rechtlich zu beachten gibt, wie es entsteht und welche spezifischen Herausforderungen bei der Verwaltung auftreten können.
In der Schweiz existiert eine verbreitete Form des Immobilieneigentums, genannt Stockwerkeigentum. Hierbei handelt es sich um Gebäude, die in mehrere eigenständige Einheiten aufgeteilt sind und somit verschiedenen Eigentümern oder Eigentümerinnen gehören können. Jede:r Stockwerkeigentümer:in besitzt seine eigene Einheit, sei es eine Wohnung oder ein Büro, als "Sondereigentum". Gleichzeitig haben sämtliche Eigentümer:innen Anteil am gemeinsamen Eigentum, zu dem unter anderem das Treppenhaus, die Heizungsanlage und die Außenanlagen gehören können.
In der Schweiz ist das Stockwerkeigentum im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt, insbesondere in Artikel 712a bis 712t. Diese Bestimmungen legen fest, wie Stockwerkeigentum begründet, verwaltet und aufgelöst werden kann. Weiterhin regeln sie die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer:innen, die Organisation der Eigentümergemeinschaft und vieles mehr.
Stockwerkeigentum entsteht in der Regel durch die Umwandlung eines bestehenden Gebäudes oder bei der Errichtung eines neuen Gebäudes. Der Prozess ist in der Schweiz rechtlich genau definiert und umfasst verschiedene Schritte, die sorgfältig befolgt werden müssen.
Die Begründung von Stockwerkeigentum erfolgt durch einen notariell beurkundeten Stockwerkeigentumsvertrag. Dieser Vertrag legt die Aufteilung des Gebäudes in verschiedene Einheiten (Stockwerke oder Wohnungen), das gemeinschaftliche Eigentum sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Stockwerkeigentümer:innen fest.
Neben dem Vertrag ist die Erstellung eines Stockwerkeigentumsplans erforderlich, der von qualifizierten Architekt:innen oder Geometern zu erstellen ist. Dieser Plan zeigt die räumliche Aufteilung der einzelnen Einheiten sowie des gemeinschaftlichen Eigentums. Beide Dokumente werden im Grundbuch eingetragen, um rechtliche Gültigkeit zu erlangen.
Nach der notariellen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch ist das Stockwerkeigentum rechtlich wirksam und die Stockwerkeigentümergemeinschaft formell etabliert.
Die Verwaltung von Stockwerkeigentum in der Schweiz ist kein einfaches Unterfangen. Es gilt, zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen: von der Budgetplanung über die Instandhaltung bis hin zur Kommunikation zwischen den Eigentümer:innen. Im Folgenden erläutern wir einige der am häufigsten aufkommenden Herausforderungen.
Jede:r Stockwerkeigentümer:in ist automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist für die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums verantwortlich und trifft Entscheidungen, die alle Eigentümer:innen betreffen. Dies erfordert eine effektive Kommunikation und Konsensbildung, was, insbesondere in grösseren Gemeinschaften, eine Herausforderung sein kann.
Im Stockwerkeigentum müssen sowohl das gemeinschaftliche Eigentum (z.B. Treppenhaus, Aufzug, Aussenanlagen) als auch die spezifischen Einheiten (Sondereigentum) verwaltet werden. Dies kann zu Komplikationen führen, wenn etwa Sanierungen oder Modernisierungen anstehen und nicht alle Eigentümer:innen die Notwendigkeit sehen oder die Kosten teilen wollen.
Die Verwaltung des Stockwerkeigentums beinhaltet zudem finanzielle Aspekte: Von der Festlegung eines jährlichen Budgets bis hin zur Berechnung der Beiträge, die jede:r Eigentümer:in für die Instandhaltung und mögliche Renovationen leisten muss. Differenzen im Hinblick auf finanzielle Vorstellungen können hier zu Spannungen in der Gemeinschaft führen.
Die Verwaltung von Stockwerkeigentum ist nicht nur herausfordernd, sondern bringt auch einige spezifische Besonderheiten mit sich. Diese werden häufig durch gesetzliche Vorgaben, aber auch durch kulturelle und regionale Gegebenheiten beeinflusst.
Wie bereits erwähnt, ist die Verwaltung von Stockwerkeigentum in der Schweiz im Zivilgesetzbuch festgelegt. Zusätzlich können kantonale und kommunale Vorschriften hinzukommen, die etwa den Denkmalschutz oder regionale Bauvorschriften betreffen.
In der Schweiz ist es üblich, dass die Verwaltung von Stockwerkeigentum entweder durch eine:n professionelle:n Verwalter:in oder durch ein Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst erfolgt. Die Wahl der Verwaltungsform kann je nach Grösse und Komplexität der Liegenschaft variieren und hat verschiedene Vor- und Nachteile.
In vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften ist die direkte Mitbestimmung der Eigentümer:innen weitverbreitet. Dies spiegelt den Geist der schweizerischen Tradition der direkten Demokratie wider. Entscheidungen werden häufig im Konsens gefällt – Zudem gibt es regelmässige Versammlungen, um anstehende Projekte und Budgets zu diskutieren.
Stockwerkeigentum ist eine beliebte Form des Immobilienbesitzes in der Schweiz. Doch wie bei jeder Investition gibt es auch hier sowohl Vorteile als auch Nachteile. Im Folgenden durchleuchten wir diese aus der Sicht der Eigentümer:innen und Verwalter:innen.
Stockwerkeigentum bietet in der Schweiz eine interessante und vielschichtige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Die Vorteile, darunter der tatsächliche Eigentumsbesitz, mögliche Wertsteigerungen und die Chance auf zusätzliche Mieteinnahmen, machen es zu einer attraktiven und sinnvollen Investition. Zudem erlaubt die Eigenverantwortung und das Mitspracherecht bei der Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein hohes Mass an persönlicher Einflussnahme.
Doch wie jede Investition birgt auch das Stockwerkeigentum gewisse Herausforderungen und Risiken. Die Verwaltung kann komplex und arbeitsintensiv sein, vor allem wenn man sich aktiv in die Eigentümergemeinschaft einbringt. Auch die finanzielle Belastung ist nicht zu unterschätzen, die von den initialen Anschaffungskosten bis zu den laufenden Ausgaben für Instandhaltung und Renovationen reichen kann.
Die Verwaltung von Stockwerkeigentum in der Schweiz erfordert sorgfältige Planung und umfassende Kenntnisse aufgrund der spezifischen Gesetze und Vorschriften, insbesondere im Zivilgesetzbuch, sowie der regionalen Besonderheiten. Es handelt sich dabei um ein Fachgebiet, das hohe Expertise erfordert.
Für Eigentümer:innen und Verwalter:innen, die sich der Komplexität bewusst sind und bereit sind, Zeit und Ressourcen zu investieren, bietet Stockwerkeigentum ein enormes Potenzial. Es ist nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine Möglichkeit, den eigenen Lebensraum nach persönlichen Vorstellungen zu gestalten. Daher gilt: Wer sich gründlich informiert und vorbereitet, für den kann Stockwerkeigentum eine lohnende Langzeitinvestition sein.