Bewirtschaftung
6 Min. Lesezeit
GEAK & GEAK Plus: Vom Ausweis zum Massnahmenplan für Mietliegenschaften
Samuel Baumgartner
Rund die Hälfte aller Gebäude in der Schweiz – etwa 900'000 Liegenschaften – wird noch immer mit fossilen Energieträgern beheizt. Gleichzeitig hat die Eidgenossenschaft mit dem Klima- und Innovationsgesetz (KIG) das Ziel Netto-null 2050 gesetzlich verankert. Der Handlungsdruck für Immobilieneigentümer:innen steigt.
Die gute Nachricht: Bund, Kantone und Banken unterstützen die energetische Sanierung heute mit einem umfassenden Fördermix aus dem Gebäudeprogramm, kantonalen Beiträgen, grünen Hypotheken und Steuervorteilen. Wer eine Sanierung plant, sollte den GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) als ersten Schritt einplanen: Er bewertet den energetischen Ist-Zustand, zeigt Sanierungsbedarf auf und ist in vielen Kantonen Voraussetzung für Fördergelder.
Dieser Leitfaden erklärt alle relevanten Finanzierungsinstrumente 2026 – damit Sie optimal von den verfügbaren Mitteln profitieren.
Warum energetische Sanierung? Wirtschaftliche und ökologische Argumente
Der Gebäudesektor verursacht rund 22% der CO₂-Emissionen der Schweiz – und hat diese seit 1990 bereits um fast 47% gesenkt. Das CO₂-Gesetz schreibt vor, dass Gebäude ihren fossilen Energieverbrauch schrittweise weiter reduzieren müssen. Gleichzeitig steigen die Energiepreise: Ein schlecht gedämmtes Mehrfamilienhaus kostet Eigentümer:innen jährlich deutlich mehr an Heizkosten als ein sanierter Vergleichsbau.
Für Immobilieninvestor:innen kommt die Wertsteigerung hinzu: Energetisch sanierte Liegenschaften sind leichter zu vermieten und erzielen beim Verkauf höhere Preise. Schlecht sanierte Altbauten mit Energieklasse F oder G gelten zunehmend als «Stranded Assets» – Gebäude, die an Wert verlieren, weil sie energetischen Mindeststandards nicht genügen.
Wichtig: Fördergelder müssen zwingend vor Baubeginn beantragt werden. Ein nachträglicher Antrag ist ausgeschlossen.
Fairwalter-Tipp: Dokumentieren Sie den Ist-Zustand (Heizungsanlage, Fenster, Dämmung) im Bauteile-Inventar, bevor Sie die Sanierungsplanung starten.
GEAK – Der Gebäudeenergieausweis der Kantone
Der GEAK ist das zentrale Instrument der energetischen Bewertung von Schweizer Gebäuden. Ähnlich wie die Energieetikette bei Haushaltsgeräten ordnet er Gebäude auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (unsanierter Altbau) ein – in zwei Dimensionen: Energieeffizienz der Gebäudehülle und Gesamtenergieeffizienz (Heizung, Warmwasser, Strom). Ein GEAK ist 10 Jahre gültig und darf nur von zertifizierten GEAK-Expert:innen ausgestellt werden.
GEAK vs. GEAK Plus
Der Standard-GEAK (ca. CHF 750–900 für Einfamilienhäuser) erstellt eine Bewertung des Ist-Zustands. Für konkrete Sanierungsplanung ist der GEAK Plus entscheidend: Er enthält einen Beratungsbericht mit drei bis vier Sanierungsvarianten, Kostenschätzungen und priorisierten Massnahmenpaketen. Kosten GEAK Plus: ca. CHF 1'500–2'500 (EFH), ca. CHF 2'000–3'500 (MFH). Viele Kantone beteiligen sich mit Beiträgen zwischen CHF 350 und CHF 1'500.
Wann ist ein GEAK Pflicht?
Die GEAK-Pflicht ist kantonal geregelt. Wer kantonale Fördergelder ab CHF 10'000 beantragen möchte, benötigt in den meisten Kantonen zwingend einen GEAK Plus. Informationen und zertifizierte Expert:innen: geak.ch.
Fairwalter-Tipp: Speichern Sie GEAK-Zertifikate, Energieausweise und Förderzusagen zentral im Dokumentenmanagement. Der GEAK ist 10 Jahre gültig – setzen Sie eine Erinnerungsaufgabe.
Weiterlesen: GEAK für die Vermietung von Wohnungen – was Vermieter:innen wissen müssen.
Das Gebäudeprogramm 2026: Bundesförderung für energetische Sanierung
Das Gebäudeprogramm ist das wichtigste nationale Förderinstrument. Es finanziert sich aus der CO₂-Abgabe auf Brennstoffen. 2023 und 2024 wurden je rund CHF 528 Millionen ausbezahlt – das höchste Niveau seit Bestehen des Programms. Seit 2025 verstärkt das Impulsprogramm aus dem Klima- und Innovationsgesetz (KIG) die Förderung zusätzlich: Es ist mit CHF 2 Milliarden über 10 Jahre ausgestattet und fokussiert auf den Ersatz grosser Wärmeerzeugungsanlagen sowie Energieeffizienzmassnahmen.
Geförderte Massnahmen: Wärmedämmung (Dach, Fassade, Boden), Ersatz fossiler Heizungen durch Wärmepumpen oder Holzfeuerungen, Solaranlagen sowie der GEAK Plus selbst. Alle aktuellen Fördersätze: dasgebaeudeprogramm.ch.
Kombinations-Tipp: Bundes- und Kantonsförderung sind kombinierbar. Zusammen mit Steuerabzügen kann die Gesamtförderquote bis zu 50% der Investitionskosten betragen.
Weiterlesen: Förderprogramme für Immobilien in der Schweiz – Überblick aller Fördermöglichkeiten.
Kantonale Förderprogramme im Überblick
Neben dem Gebäudeprogramm bieten alle Kantone eigene Förderprogramme an, die mit Bundesgeldern kombinierbar sind. Die Tabelle zeigt Richtwerte für ausgewählte Kantone (Stand 2025/2026, Änderungen vorbehalten):
| Kanton | Wärmepumpe | Dämmung/m² | GEAK Plus | Fensterersatz |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | CHF 6'000–10'000 | CHF 80–120/m² | CHF 1'000–1'500 | CHF 15'000–25'000 |
| Bern | CHF 5'000–9'000 | CHF 70–110/m² | CHF 800–1'200 | CHF 12'000–20'000 |
| Waadt | CHF 4'000–8'000 | CHF 60–100/m² | CHF 700–1'100 | CHF 10'000–18'000 |
| Aargau | CHF 4'000–7'500 | CHF 60–90/m² | CHF 350 (fix) | CHF 8'000–15'000 |
| St. Gallen | CHF 3'500–7'000 | CHF 55–85/m² | CHF 800–1'200 | CHF 8'000–14'000 |
Aktuelle Förderbeiträge für Ihren Standort nach Postleitzahl: energiefranken.ch.
Grüne Hypotheken: Günstig finanzieren mit Nachhaltigkeitsbonus
Immer mehr Schweizer Banken bieten spezielle Hypothekenprodukte für energieeffiziente Gebäude an. Konkrete Anbieter 2026: UBS (UBS Umwelthypothek), ZKB (UmweltDarlehen), Raiffeisen (Öko-Hypothek) sowie mehrere Kantonalbanken (BEKB, SGKB, BLKB). Die Zinsreduktion liegt je nach Anbieter und Energieklasse bei bis zu 0,20% – bei einer Hypothek von CHF 600'000 entspricht das bis zu CHF 1'200 jährlicher Ersparnis.
Voraussetzung ist in der Regel ein Minergie-Zertifikat oder ein GEAK der Klassen A oder B. Konditionen ändern sich laufend – fragen Sie direkt beim Anbieter nach.
Steuerliche Anreize: Sanierungskosten abschreiben
In der Schweiz können Sanierungskosten für energetische Massnahmen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die genauen Abzugsmöglichkeiten variieren kantonal. Besonders vorteilhaft: Grosse Investitionen lassen sich auf fünf Jahre aufteilen, um den steuerlichen Nutzen zu maximieren.
Geförderte Massnahmen für Steuerabzüge: Heizungsersatz, Wärmedämmung, Solaranlagen, Fensterersatz. Für Minergie-zertifizierte Gebäude gibt es in einigen Kantonen zusätzliche Vergünstigungen.
Steuer-Tipp: Grosse Sanierungsinvestitionen auf zwei oder mehr Steuerjahre verteilen – so reduzieren Sie die Steuerlast in jedem Einzeljahr.
Weiterlesen: Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen – alle steuerlichen Abzugsmöglichkeiten im Detail.
ESG-Anforderungen: Nachhaltigkeit als Investorenthema
Für institutionelle Immobilieninvestor:innen sind Nachhaltigkeitskriterien nach ESG (Environmental, Social, Governance) längst kein Freiwilligkeitsprogramm mehr. Pensionskassen und Fonds schliessen energetisch schlecht bewertete Objekte zunehmend aus ihren Portfolios aus.
Die EU-Taxonomie-Verordnung, die auf Schweizer Finanzmarktakteure ausstrahlt, definiert, welche Investitionen als «nachhaltig» gelten dürfen. Gebäude mit Energieklasse E–G gelten als «Stranded Assets»: Sie riskieren Werteinbussen und höhere Finanzierungskosten, wenn regulatorische Anforderungen weiter steigen.
Weiterlesen: Heizungserneuerung und Gesetzesänderungen – kantonale MuKEn-Vorschriften und CO₂-Gesetz im Detail.
Schweizer Praxisbeispiele energetischer Sanierung
In der Schweiz gibt es zahlreiche erfolgreiche Projekte, die zeigen, was energetische Sanierung bewirken kann:
- KIM / Kraftwerk 1 in Zürich: Nachhaltiges Bürogebäude mit Geothermie für Heizung und Kühlung sowie einer innovativen, energiesparenden Gebäudehülle.
- Kalkbreite in Zürich: Wohn- und Geschäftshaus mit ökologischem und sozialem Ansatz – Wohnungen, Büros und Gemeinschaftseinrichtungen unter einem nachhaltigen Konzept.
- Forum Chriesbach in Kloten: Nachhaltig errichtetes Büro- und Gewerbegebäude nach Minergie-Standard mit erneuerbaren Energien.
Fairwalter und nachhaltige Immobilien: So unterstützt Sie die Software
Eine energetische Sanierung erzeugt viele Dokumente, Fristen und Finanzflüsse. Mit Fairwalter behalten Sie den Überblick:
- Dokumentenmanagement: GEAK-Zertifikate, Minergie-Nachweise und Förderzusagen zentral ablegen – bei Verkauf oder Förderantrag sofort abrufbar.
- Bauteile-Inventar: Übersicht über Heizungsanlage, Fenster und Dämmung mit Alters- und Zustandsangaben – Grundlage für die Sanierungsplanung.
- Aufgabenverwaltung: Fristen für Förderanträge, GEAK-Erneuerung (10 Jahre gültig) und Wartungsintervalle jederzeit im Blick.
- Nebenkostenabrechnung: Energiekosten vor und nach der Sanierung transparent für Mieter:innen darstellen – nachweisbarer Mehrwert.
- Kreditorenworkflow: Sanierungsrechnungen strukturiert erfassen – wichtig für Förderanträge und Steuererklärung.
Häufige Fragen zur Sanierungsfinanzierung in der Schweiz
Welche Förderungen gibt es für Hausbesitzer:innen in der Schweiz?
Das Gebäudeprogramm des Bundes, kantonale Förderprogramme (Suche via energiefranken.ch), steuerliche Abzüge sowie grüne Hypotheken mit Zinsvorteil. Wichtig: Förderantrag immer vor Baubeginn stellen.
Lohnt sich eine energetische Sanierung finanziell?
In der Regel ja: Durch Energiekosteneinsparungen, Fördergelder, Steuerabzüge und Wertsteigerung amortisiert sich eine Sanierung mittelfristig. Ein GEAK Plus zeigt das konkrete Einsparpotenzial für Ihre Liegenschaft.
Was kostet ein GEAK und wann brauche ich einen?
GEAK: ca. CHF 750–900 (EFH). GEAK Plus: ca. CHF 1'500–2'500 (EFH). In den meisten Kantonen Voraussetzung für Fördergelder ab CHF 10'000. Gültigkeit: 10 Jahre.
Wie beantrage ich Fördergelder für eine Sanierung?
1) GEAK Plus erstellen lassen, 2) Förderantrag beim Kanton einreichen (vor Baubeginn!), 3) Genehmigung abwarten, 4) Sanierung durchführen, 5) Abrechnung einreichen. Bearbeitungszeit: 2–8 Wochen je nach Kanton.
Fazit: Jetzt handeln und von Fördermitteln profitieren
Energetische Sanierungen lohnen sich in der Schweiz finanziell wie ökologisch. Der Fördermix aus Gebäudeprogramm, kantonalen Beiträgen, grünen Hypotheken und Steuerabzügen macht Investitionen in Energieeffizienz attraktiver denn je. Der GEAK Plus ist der Schlüssel: Er schafft Planungssicherheit, öffnet Fördertüren und zeigt konkret, welche Massnahmen sich wann rechnen.
Weiterführende Artikel: Wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer:innen |Heizungserneuerung und Gesetzesänderungen
Fairwalter kostenlos testen: Kostenlose Demo anfordern
Gratis Checkliste zur Immobilienbewirtschaftung
