Unterhalts- und Nebenkosten von Immobilien in der Schweiz: Was kostet Ihr Zuhause?

Die Unterhalts- und Nebenkosten einer Immobilie stellen einen erheblichen Teil der monatlichen Fixkosten dar und wirken sich direkt auf das Haushaltsbudget aus. Angesichts dessen ist es für Mieter:innen und Eigentümer:innen in der Schweiz entscheidend, einen genauen Überblick über diese Kosten zu haben und diese zu optimieren. 

Wie hoch sind die Nebenkosten in der Schweiz? In der Schweiz liegen die durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten für eine Mietwohnung bei CHF 200 bis CHF 400. Diese umfassen typischerweise Heizung, Warmwasser, Abwasser und Müllentsorgung. Eigentümer:innen von Eigenheimen sollten je nach Grösse und Zustand ihrer Immobilie mit monatlichen Nebenkosten zwischen CHF 500 und CHF 800 rechnen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche typischen Nebenkosten Sie als Eigentümer:in oder Verwalter:in einplanen sollten und welche Einsparmöglichkeiten es gibt.

Was sind Nebenkosten und warum fallen sie an?

Als Immobilien Nebenkosten werden die laufenden Betriebskosten einer Immobilie bezeichnet, die zusätzlich zur Miete oder Hypothek zu zahlen sind. Sie decken notwendige Dienstleistungen und Verbrauchskosten ab, die für den Betrieb und die Instandhaltung eines Gebäudes erforderlich sind. Dazu zählen typischerweise Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Müllentsorgung, Gebäudereinigung sowie oft auch Dienstleistungen wie Hausmeister oder Gartenpflege. 

Die Nebenkosten werden in der Schweiz üblicherweise vom Mieter bzw. der Mieterin oder dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin direkt beglichen oder über die Hausverwaltung abgerechnet. In vielen Mietverhältnissen sind sie direkt in den Mietnebenkosten enthalten und werden als monatliche Vorauszahlung geleistet, die dann jährlich abgerechnet wird, um eventuelle Nachzahlungen oder Gutschriften auszugleichen. 

Welche Nebenkosten sind in der Schweiz üblich?

Für Mieter:innen und Eigentümer:innen in der Schweiz fallen bestimmte Nebenkosten an, die den laufenden Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie sicherstellen. Diese Kosten werden meist in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und entweder als monatliche Vorauszahlung oder jährliche Gesamtabrechnung beglichen.

Nebenkosten für Mieter:innen

Wenn Sie in der Schweiz zur Miete wohnen, sollten Sie mit Nebenkosten in Höhe von etwa 15 % bis 25 % der Nettomiete rechnen. Diese Kosten beinhalten in der Regel grundlegende Ausgaben wie Heiz- und Warmwasserkosten, die Abfallentsorgung, den Wasserverbrauch und die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen wie Treppenhaus oder Garten. Die genaue Höhe der Nebenkosten für Mieter:innen kann jedoch je nach Gebäudestandort und den angebotenen Dienstleistungen variieren. 

Nebenkosten für ein Haus (Eigenheim)

Neben den Verbrauchskosten wie Wasser, Abwasser und Müllentsorgung tragen Sie als Hauseigentümer:in auch laufende Wartungskosten. Dazu gehören regelmässige Inspektionen der Heizungsanlage, Schornsteinfegerarbeiten und die Pflege der Aussenanlagen. Durch diese Kosten wird sichergestellt, dass die Immobilie auch langfristig in gutem Zustand bleibt und keine grösseren, ungeplanten Reparaturen anfallen. 

Im Durchschnitt liegen die monatlichen Nebenkosten für ein Eigenheim in der Schweiz bei etwa CHF 500 bis CHF 800. Die genaue Summe variiert je nach Hausgrösse, Anzahl der Bewohner und spezifischen Wartungsanforderungen. 

Unterhaltskosten: Was fällt regelmässig an?

Zu den regelmässig anfallenden Unterhaltskosten zählen sämtliche Ausgaben für die Instandhaltung und den Erhalt einer Immobilie. Dazu gehören Wartungsarbeiten, kleinere Reparaturen sowie gelegentliche Renovierungen oder Modernisierungen, die den Wert und die Sicherheit des Gebäudes sichern.

Wartungs- und Instandhaltungskosten

Als Eigentümer:in einer Immobilie ist es Ihre Aufgabe, sich um die Wartung und Instandhaltung einzelner Komponenten wie Heizung, Lüftung, Sanitärinstallationen oder das Dach zu kümmern. Diese jährlichen Ausgaben dienen zur Vermeidung grösserer Schäden und belaufen sich in der Schweiz typischerweise auf etwa 1 % des Immobilienwertes pro Jahr. So sollten Sie beispielsweise bei einem Haus im Wert von CHF 1 Million mit jährlichen Unterhaltskosten von CHF 10.000 rechnen.

Rückstellungen für grössere Renovierungen

Zu grösseren Unterhaltskosten, den Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die etwa alle 10 bis 20 Jahre auftreten, zählen etwa Dachsanierungen, Fassadenreparaturen oder Erneuerungen von Heizungsanlagen. Es ist empfehlenswert, hierfür regelmässig Rücklagen zu bilden, um die Kosten für das Eigenheim ohne finanziellen Druck tragen zu können. 

Für langfristige Rückstellungen sollten Sie etwa mit 1,5 % des Immobilienwertes pro Jahr kalkulieren. Diese Rücklagen sind insbesondere für grössere Sanierungen und Modernisierungen wichtig, um unerwartete und hohe Kosten zu vermeiden.

Durchschnittliche Nebenkosten in der Schweiz: Was sollten Sie einplanen?

Die durchschnittlichen Nebenkosten für eine Mietwohnung in der Schweiz belaufen sich auf etwa CHF 300 bis CHF 400 pro Monat. Mit diesen Nebenkosten werden Ausgaben abgedeckt für:

• Heizung
• Warmwasser
• Müllentsorgung
• Abwasser 
• allgemeine Wartungsarbeiten

Je nach Grösse und Zustand der Immobilie können die durchschnittlichen Nebenkosten in der Schweiz zwischen CHF 500 und CHF 800 pro Monat liegen. 

Jedoch können diese Kosten erheblich variieren, wobei Region und Immobilientyp eine wesentliche Rolle spielen. So sind die Nebenkosten in städtischen Gegenden wie Zürich oder Genf oft höher als in den ländlichen Gebieten, da hier auch Lebenshaltungskosten und Verbrauchspreise typischerweise höher liegen.

Zulässige und unzulässige Nebenkosten: Was dürfen Vermieter:innen berechnen?

In der Schweiz gelten spezifische Regelungen, welche Nebenkosten als zulässig gelten und somit dem oder der Mieter:in übertragen werden können. Zu den zulässigen Nebenkosten zählen in der Regel Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser, Abfallentsorgung und Allgemeinstrom für Gemeinschaftsbereiche.

Unzulässige Nebenkosten hingegen umfassen Reparaturen oder Sanierungsarbeiten, die in den Verantwortungsbereich des oder der Eigentümer:in fallen und nicht auf den oder die Mieter:in umgelegt werden können.

Ausführliche Informationen zu zulässigen und unzulässigen Nebenkosten finden Sie in der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, insbesondere in den Artikeln 4, 5 und 8.

Zulässige Nebenkosten

Beispiele für zulässige Nebenkosten sind:

• Heizung und Warmwasser: Diese Posten beinhalten die Heizkosten sowie den Verbrauch an Warmwasser.
• Müllentsorgung und Abwasser: die Kosten für die Entsorgung von Haushaltsmüll und die Ableitung des Abwassers.
• Allgemeinstrom für Gemeinschaftsräume: Hierzu zählen Stromkosten für Flure, Waschküchen oder Kellerbereiche, die gemeinschaftlich genutzt werden.
• Hauswart oder Hausmeisterdienste: Dienstleistungen zur Instandhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Anlagen.

Das Abgrenzen dieser Kostenarten gewährleistet, dass Mieter:innen nur für jene Ausgaben aufkommen müssen, die tatsächlich durch den gemeinschaftlichen Betrieb der Immobilie anfallen.

Unzulässige Nebenkosten

Im Gegensatz zu den zulässigen Nebenkosten gelten Kosten für die Reparaturen oder Instandhaltungen, die den allgemeinen Zustand der Immobilie verbessern oder deren Wert steigern, als unzulässig für die Umlage auf den oder die Mieter:in. Dazu gehören etwa Fassadenrenovierungen, die nicht aufgrund akuter Schäden notwendig sind, oder der Austausch von defekten Geräten innerhalb der Wohnung oder im Gemeinschaftsbereich, der die Immobilie aufwertet oder modernisiert. 

In diesen Fällen ist es üblich, dass die Aufwendungen von dem bzw. der Eigentümer:in selbst getragen werden, da sie nicht als laufende Betriebskosten gelten, sondern eher als wertsteigernde Massnahmen oder grundlegende Instandsetzungen.

Die Unterteilung von zulässigen und unzulässigen Nebenkosten ist in der Schweiz streng geregelt. In unserer Checkliste für die Nebenkostenabrechnung finden Sie alle wichtigen Details, um Abrechnungen korrekt zu erstellen.

Tipps zur Reduzierung der Unterhalts- und Nebenkosten

Eine sorgfältige Kontrolle der Kosten kann Eigentümern bzw. Eigentümerinnen sowie Mieter:innen eine langfristige finanzielle Entlastung bieten.

Energieeffizienz steigern

Durch gezielte energetische Massnahmen können die Energiekosten dauerhaft gesenkt werden. Dazu zählt etwa der Austausch alter Fenster durch moderne, gut isolierte Varianten sowie die Dämmung des Dachs. Durch diese Schritte kann der Wärmeverlust reduziert, der Heizbedarf gesenkt und die Heizkosten somit minimiert werden. Zusätzliche Massnahmen wie die Installation energieeffizienter Heizungsanlagen können weitere erhebliche Einsparungen bewirken.

Regelmässige Wartung

Regelmässige Wartungen sorgen dafür, dass der Zustand der Immobilie erhalten wird. Zusätzlich wird der Entstehung teurer Reparaturen vorgebeugt, indem kleinere Mängel zeitnah beseitigt werden. Besonders wichtig sind hierbei jährliche Inspektionen von Heizungsanlagen, Wasserleitungen und weiteren technischen Einrichtungen. Eine gut gewartete Heizungsanlage läuft beispielsweise effizienter und hat eine längere Lebensdauer, was hohe Folgekosten reduzieren kann.

Vergleich von Anbietern

Ein Vergleich der Dienstleister, etwa Hausmeisterservices, Versicherungen oder Wartungsverträge, kann zu günstigeren Angeboten führen. Oftmals können bessere Konditionen ausgehandelt werden, insbesondere wenn mehrere Offerten eingeholt und gezielt verglichen werden. So können regelmässige Verhandlungen und gegebenenfalls Anbieterwechsel weiteres Einsparpotenzial bieten, ohne dabei an Qualität zu verlieren.

Fazit – Wie Sie die Nebenkosten und Unterhaltskosten für Ihre Immobilie managen

Die Nebenkosten und Unterhaltskosten gehören sowohl für Immobilienbesitzer:innen als auch für Mieter:innen zu den festen Ausgaben. Mieter sollten im Durchschnitt mit 15% bis 25% der Nettomiete an zusätzlichen Kosten rechnen, die für den Betrieb und die Instandhaltung der Wohnung notwendig sind. Eigentümer:innen hingegen sollten sich darauf konzentrieren, grössere Rücklagen für Wartung und Renovierung zu bilden, um den langfristigen Wert der Immobilie zu sichern und unvorhergesehene Ausgaben abzudecken.

Eine vorausschauende Planung und gezielte Optimierung der Nebenkosten kann dazu beitragen, langfristig finanziellen Spielraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität in der Immobilie zu sichern.

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Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was sind typische Nebenkosten in der Schweiz?

Typische Nebenkosten für Immobilien in der Schweiz umfassen Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Abwasser sowie Hauswartdienste. In der Regel machen diese zwischen 15 % und 25 % der Nettomiete aus.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten für ein Haus in der Schweiz?

Für Eigentümer:innen belaufen sich die Nebenkosten in der Schweiz meist auf CHF 500 bis CHF 800 monatlich, wobei die exakten Ausgaben von der Grösse, Lage und dem Zustand des Hauses abhängen.

Welche Nebenkosten sind zulässig?

Vermieter:innen dürfen Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr und Abwasser als Nebenkosten abrechnen. Reparatur- und Instandhaltungskosten hingegen sind unzulässig und müssen vom Eigentümer bzw. von der Eigentümerin selbst getragen werden.