Vermieterfreundlich – Der für Vermieter vorteilhafte Mietvertrag

Bevor ein Mietverhältnis beginnen kann, geht es an die Erstellung eines Mietvertrags. Wenn Sie als Vermieter:in einen Mietvertrag aufsetzen wollen, gilt es einiges zu beachten. Beide Parteien, sowohl der oder die Mieter:in als auch der oder die Vermieter:in müssen in jeder Hinsicht abgesichert sein. Rechte und Pflichten beider Parteien müssen festgehalten und Folgen für die Nichterfüllung festgelegt werden. Damit Sie keinen Punkt übersehen, geben wir Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Inhalte des vermieterfreundlichen Mietvertrags.

Was muss ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthalten? Der vermieterfreundliche Mietvertrag berücksichtigt die Interessen des Vermieters oder der Vermieterin. Wichtige Aspekte sind Angaben zum Mietzinsdepot, den Nebenkosten, der Haustierhaltung, zum kleinen Unterhalt, zu Mietzinsanpassungen und zu baulichen Veränderungen am Objekt.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie ein vermieterfreundlicher Mietvertrag aussieht, welche Inhalte unbedingt vorkommen sollten und was Sie sonst noch wissen müssen, wenn Sie als Vermieter einen professionellen Mietvertrag erstellen wollen.

Vermieterfreundlicher Mietvertrag – Was ist das?

Vorgefertigte Mietverträge von sogenannten Mieterverbänden enthalten häufig Regelungen, die zum Nachteil des Vermieters oder der Vermieterin ausfallen. Möchten Sie als Vermieter:in einen Mietvertrag erstellen, sollten Sie sich daher ausreichend Zeit nehmen und die einzelnen Punkte des Vertrags sorgfältig prüfen, bevor Sie diesen anwenden.

Innerhalb des Mietvertrags lassen sich zahlreiche Themen, von der Haustierhaltung bis hin zu den Nebenkosten, regeln. Und dies ist wichtig: Denn um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten alle wichtigen Aspekte klar geregelt sein.

Dem vermieterfreundlichen Vertrag sind über das Mietrecht gewisse rechtliche Grenzen gesetzt. Als Vermieter:in finden Sie im Obligationenrecht (Achter Titel: Die Miete) alle relevanten Vorschriften, die Ihnen bekannt sein sollten. Auch wenn es dem oder der Mieter:in häufig so erscheinen mag, kann der Vermieter oder die Vermieterin keine individuellen Regelungen nach seinen oder ihren Vorstellungen treffen, sondern muss sich an die Rechtsprechung halten.

Innerhalb der Schweiz wird über das Mietrecht primär der Mieter oder die Mieterin begünstigt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie Sie dennoch einen vermieterfreundlichen Mietvertrag mit eindeutigen Klauseln und Vorteilen für Sie als Vermieter:in erstellen.

Vermieterfreundlich und mieterfreundlich – was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen einem vermieterfreundlichen und einem mieterfreundlichen Mietvertrag ist schnell erklärt. Im Gegensatz zum vermieterfreundlichen Mietvertrag berücksichtigt der mieterfreundliche Mietvertrag primär die Interessen des Mieters oder der Mieterin.

In einem solchen Mietvertrag kann beispielsweise festgelegt sein, dass die Haltung von Haustieren grundsätzlich gestattet ist. Ist der Vermieter damit jedoch nicht einverstanden, kann er sich mittels eines vermieterfreundlichen Mietvertrags davor schützen.

Innerhalb der Immobilien-Software von Fairwalter finden Sie zahlreiche Mietverträge, welche auf die Interessen des Vermieters oder der Vermieterin ausgelegt sind und dennoch für zufriedene Mieter:innen sorgen.

Der vorteilhafte Mietvertrag für Vermieter: Was muss er beinhalten?

Wenn Sie möchten, dass der Mietvertrag auf Ihre Interessen als Vermieter:in ausgelegt ist, sollten Sie sich folgende Punkte besonders gut anschauen:

1. Mietzinsdepot:
   Für Ihre finanzielle Sicherheit sollten Sie im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution festhalten. Bei Wohnräumen kann die Mietkaution eine Höhe von bis zu drei Monatsmieten betragen.
2. Nebenkosten:
   Um eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen zu können, muss der Mietvertrag klare Regelungen zu den Nebenkosten enthalten. Denn nur die Kosten, die ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden, können Sie schlussendlich abrechnen.
3. Das Halten von Haustieren:
   Sollten Sie als Vermieter:in keine Regelung zur Haltung von Haustieren im Mietvertrag festhalten, sind Haustiere grundsätzlich erlaubt. Im vermieterfreundlichen Mietvertrag hingegen, können Sie festlegen, ob die Haltung grösserer Haustiere verboten ist oder einer Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin bedarf. Die Haltung kleinerer Haustiere wie Hamster oder Meerschweinchen hingegen kann dem oder der Mieter:in nicht untersagt werden.
4. Reparaturen auf eigene Kosten:
   Treffen Sie klare Regelungen zum kleinen Unterhalt, um den Mieter oder die Mieterin zu verpflichten, kleinere Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen.
5. Anpassung des Mietzinses:
   Durch das Einbinden einer Indexklausel in den Mietvertrag ist der Vermieter oder die Vermieterin berechtigt, den Mietzins entsprechend den Indexänderungen anzupassen.
6. Bauliche Änderungen des Mietobjekts:
   In einem vermieterfreundlichen Mietvertrag sollte festgelegt sein, dass der oder die Mieter:in für bauliche Veränderungen die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin einholen muss. Dies gilt beispielsweise auch für das Verlegen neuer Fliesen oder Fussböden.

Welche Vertragsdauer ist angemessen?

In der Regel werden Mietverträge für Wohnraum nicht befristet. Sie als Vermieter:in müssen im Mietvertrag also nicht zwingend eine Vertragsdauer festlegen.

Vermieten Sie hingegen Ihr Eigenheim, weil Sie beispielsweise für einige Jahre beruflich bedingt an einem anderen Ort leben und Ihr Haus in der Zeit vermieten, sollten Sie einen befristeten Mietvertrag erstellen.

Beim Vermieten von Gewerbe ist eine befristete Dauer sogar Standard. Hier einigen sich der oder die Vermieter:in und der oder die Gewerbemieter:in auf eine feste Laufzeit, welche bei Bedarf verlängert werden kann. In der Regel beläuft sich die Laufzeit auf fünf oder mehr Jahre.

Welche Pflichten für den Mieter müssen festgehalten werden?

Im Wesentlichen ergeben sich die Pflichten des Mieters aus dem Gesetz. Dazu zählen:

• Die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses
• Die Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Die Meldepflicht bei Mängeln
• Die Duldungspflicht bei aufkommenden notwendigen Arbeiten durch den oder die Vermieter:in
• Die Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts in dem Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt
• Pflicht zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen

Besonders bezüglich des letzten Punktes sollte der oder die Vermieter:in im Mietvertrag klare Regelungen treffen. So können beim kleinen Unterhalt sämtliche Arbeiten gefordert werden, die dem Mieter oder der Mieterin leicht fallen und keine Fachkenntnisse erfordern.

Wichtig: Die Regelungen zu kleinen Reparaturen und Ausbesserungen dürfen nicht die Pflichten des Vermieters oder der Vermieterin zum Erhalt der Mietsache aushebeln.

Wie sieht eine vermieterfreundliche Hausordnung aus?

Vor allem bei Stockwerkeigentum oder anderen Gebäuden mit mehreren Mietparteien ist die Hausordnung ein relevanter Bestandteil des Mietvertrags. Innerhalb der Hausordnung legen Sie verbindliche Aspekte fest, die das rücksichtsvolle Zusammenleben der Bewohner ermöglichen. Dazu gehören Reinigungspläne, Regelungen für die Abstellung von Fahrrädern und Kinderwagen, festgelegte Bereiche zum Aufhängen von Wäsche, einzuhaltende Ruhezeiten und vieles mehr. 

Das Antrittsprotokoll und der Mietvertrag – was muss der:die Vermieter:in beachten?

Beim Ein- und Auszug von Mietern und Mieterinnen sollte ein Wohnungsübergabe-Protokoll angefertigt werden. Hier lassen sich Schäden und Mängel dokumentieren. Außerdem wird innerhalb des Protokolls festgehalten, wer für die Kosten der Mängelbehebung aufkommt.

Ein vermieterfreundlicher Vertrag sieht beispielsweise vor, dass der Mieter oder die Mieterin für den kleinen Unterhalt aufkommt. Stellt der oder die Mieter:in bei der Wohnungsübergabe Mängel fest, sind diese von Mieter oder Mieterin zu beseitigen oder diesem bzw. dieser in Rechnung zu stellen.

Das Dokument wird von beiden Parteien unterzeichnet und dient als Beweismittel, wenn der oder die Mieter:in seinen Pflichten nicht nachkommt.

Die wichtigsten Pflichten als Vermieter:in

Als Gegenstück zu den Pflichten des Mieters oder der Mieterin fassen wir im Folgenden die fünf wichtigsten Pflichten für Sie als Vermieter:in zusammen.

1. Mietobjekt zur Verfügung stellen
   An dem Tag, welcher im Mietvertrag als Mietbeginn deklariert ist, müssen Sie als Vermieter:in die entsprechenden Schlüssel aushändigen. Das Hausrecht geht somit an den oder die Mieter:in über. Wenn Sie eine Kaution vereinbart haben, so müssen Sie die Schlüssel erst nach Erhalt der Kautionszahlung übergeben.
2. Korrekte Übergabe des Mietobjekts
   Sie als Vermieter:in sind verpflichtet, das Mietobjekt entsprechend den Vereinbarungen zu übergeben. In der Zwischenzeit entstandene Schäden müssen von Ihnen beseitigt werden, ausser es handelt sich um Modernisierungen, Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen.
3. Sicherstellen der Heizfunktion
   Sie müssen sicherstellen, dass die Heizung im Mietobjekt während der Heizperiode (01. Oktober bis 30. April) tadellos funktioniert. Die Wohnung muss vom Mieter oder von der Mieterin während der Heizperiode auf 20 Grad geheizt werden können.
4. Zusammenleben im Mietobjekt
   Sie müssen dem Mieter oder der Mieterin gestatten, das Mietobjekt mit engen Verwandten, Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Kindern zu teilen, solange das Objekt nicht überbelegt ist.
5. Untervermietung
   Sollte berechtigtes Interesse vorliegen, müssen sie dem oder der Mieter:in gestatten, das Objekt unterzuvermieten. Sie haben jedoch das Recht zu wissen, wer der oder die Untermieter:in ist.

Die wichtigsten Rechte als Vermieter:in

Neben Pflichten haben Sie als Vermieter natürlich auch Rechte, welche ebenfalls im Mietvertrag festgehalten sind. Die fünf wichtigsten Rechte haben wir im Folgenden für Sie zusammengetragen:

1. Erhöhung des Mietzinses
   Solange die Gründe für die Erhöhung nachvollziehbar sind, dürfen Sie den Mietzins erhöhen. Das tendenziell eher mieterfreundliche Mietrecht sieht hierfür jedoch klare Vorgaben und Fristen vor, welche es zu beachten gilt.
2. Nebenkosten
   Abgesehen von den Kosten für die Verwaltung dürfen Sie dem oder der Mieter:in alle Nebenkosten in Rechnung stellen. Hierfür gilt es jedoch, alle Ausgaben ersichtlich zu belegen.
3. Verbot von Missbrauch des Objekts
   Sie als Vermieter:in dürfen dem oder der Mieter:in den Missbrauch des Objekts verbieten. So können Sie im Mietvertrag etwa festhalten, dass das Objekt nicht gewerblich genutzt werden darf.
4. Betreten der Wohnung
   Mit Einverständnis des Mieters oder der Mieterin dürfen Sie das vermietete Objekt alleine betreten. Dies gilt z.B. in dringenden Notfällen wie Wasserrohrbruch, akuten Reparaturen oder für Besichtigungen des Nachmieters oder der Nachmieterin.
5. Auflösung des Mietvertrags
   Sie als Vermieter:in dürfen den Mietvertrag auflösen, wenn Sie das Objekt für sich oder ein Familienmitglied brauchen. Hierfür gilt es jedoch Vorgaben und Fristen des Mietrechts zu beachten. Hat der oder die Mieter:in hingegen mehrfach den Hausfrieden gestört oder die Miete nicht bezahlt, können Sie ihm oder ihr fristlos kündigen.

Unzulässigkeiten im vermieterfreundlichen Mietvertrag

Natürlich können Sie als Vermieter:in den Mietvertrag nicht rundum so gestalten, wie es Ihnen am besten passt. Sämtliche Klauseln innerhalb des Vertrags müssen mit der aktuellen Rechtsprechung in Einklang sein.

Finden sich im Mietvertrag unzulässige Regelungen, kann sich der oder die Mieter:in an die Schlichtungsbehörde wenden und sich gegen die entsprechenden Forderungen wehren. Beispiele für unzulässige Regelungen sind:

• Der oder die Mieter:in muss die Wohnung bei Auszug neu streichen
• Der oder die Mieter:in darf im Objekt nicht rauchen
• Der oder die Mieter:in darf im Objekt nicht musizieren
• Der oder die Mieter:in darf das Objekt nicht untervermieten

Was gilt es beim Mietvertrag für Gewerbeobjekte, Garagen und Luxusobjekten zu beachten?

Wenn Sie als Vermieter:in einen Mietvertrag erstellen, sollte dieser immer an das Mietobjekt sowie das Mietverhältnis angepasst werden. So enthält ein Mietvertrag für eine Garage möglicherweise genauere Regelungen dazu, ob der Mieter den Wasseranschluss nutzen darf. Bei Gewerbeobjekten sollte hingegen festgehalten werden, zu welchem Zweck die Räumlichkeiten angemietet werden. Bei Luxusobjekten ist es empfehlenswert, die Ausstattung genau im Mietvertrag beziehungsweise im Übergabeprotokoll aufzulisten.

Als Vermieter:in Änderungen am Mietvertrag vornehmen

In bestimmten Fällen müssen und können Sie als Vermieter:in Änderungen am Mietvertrag vornehmen. So kann etwa der Mietzins erhöht werden, wofür eine Zustimmung auf einem separaten Formular erfolgen muss.

Ein komplettes Zurücktreten vom Mietvertrag ist für den oder die Vermieter:in nicht möglich.

Fazit

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag stellt die Interessen des Vermieters oder der Vermieterin in den Vordergrund, beachtet jedoch ebenso die Rechte und Bedürfnisse des Mieters oder der Mieterin.

Durch das Festhalten wichtiger Regelungen wie Mietkaution, Haustierhaltung, Mietzinsanpassungen, Nebenkosten und baulichen Veränderungen sorgen Sie für Sicherheit auf beiden Seiten und ziehen klare Grenzen. Dadurch können spätere Uneinigkeiten vermieden werden.

Ebenso durchdacht sollte die Hausordnung eines Mietobjekts sein. Gerade dann, wenn mehrere Parteien in einem Gebäude leben, sollten klare Regeln für das friedliche Zusammenleben bestehen.

Gerne helfen wir von Fairwalter Ihnen bei der Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags. Innerhalb unserer Fairwalter-Software finden Sie zahlreiche Mietverträge für Wohnungen, Gewerbe, Parkplätze und mehr, die Sie als Vorlage verwenden können.