Nachmieter:in finden – das sollten Sie als Vermieter:in beachten

Warum Mieter:innen die Mietwohnung oder das Mietshaus verlassen, kann viele Gründe haben. Unter anderem können Jobwechsel, finanzielle Engpässe und der Wunsch nach einem Tapetenwechsel dabei eine Rolle spielen.

Als Vermieter:in von Liegenschaften könnte somit früher oder später ein Wechsel der Mieter:innenschaft anstehen. Möchten Sie als Vermieter:in eine:n Nachmieter:in für Ihre Immobilie finden? Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten sollten und welche Gesetze in der Schweiz gelten.

Also, was sollte ich beachten, wenn ich als Vermieter:in eine:n Nachmieter:in finden möchte? Sie haben als Vermieter:in Anspruch auf eine dreimonatige Kündigungsfrist und sollten sicherstellen, dass Ihr:e Mieter:in die Liegenschaft in einem guten Zustand verlässt (evtl. fallen notwendige Reparaturen an). Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um sich gründlich über potenzielle Nachmieter:innen zu informieren (z.B. durch eine Bonitätsprüfung).

Im Folgenden erfahren Sie, welche Mietrechtsgesetze Sie bei einem Mieter:innenwechsel beachten sollten, in welchem Fall Ihr:e Mieter:in eine:n Nachmieter:in suchen muss und wie ein ausserterminlicher Auszug abläuft.

Was sollten Sie beachten, wenn Sie eine:n Nachmieter:in suchen?

Als Vermieter:in sollten Sie bei der Suche nach Nachmieter:innen auf die finanzielle Tragbarkeit achten. Der oder die neue Mieter:in sollte nicht mehr als ein Drittel seines oder ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben müssen. Ausserdem sollten Sie versuchen, sich ausgiebig über den oder die Nachmieter:in zu informieren.

Es ist wichtig, dass Sie als Vermieter:in bei der Auswahl der Nachmieter:innen alle Kriterien sorgfältig prüfen und die Bedingungen im Mietvertrag klar festhalten. Durch eine genaue Überprüfung können Sie sicherstellen, dass der oder die Nachmieter:in die Wohnung angemessen nutzen kann und es keine Streitigkeiten während des Mietverhältnisses gibt. Dazu können Sie zum Beispiel:

• eine Bonitätsprüfung durchführen
• ehemalige Vermieter:innen zur Person befragen
• im Internet mehr Informationen zur Person herausfinden (etwa durch Social Media)
• den oder die Nachmieter:in einen Fragebogen ausfüllen lassen
• ein ausführliches Bewerbungsgespräch mit dem oder der Nachmieter:in führen

Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Mietzins. Sollte die Liegenschaft nach wie vor in einem einwandfreien Zustand sein, können Sie davon ausgehen, dass der oder die Nachmieter:in die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt wie der oder die aktuelle Mieter:in.

Eine Renovierung oder Herabsetzung der Miete kann der oder die Nachmieter:in nicht erwarten. Ebenso müssen spezielle Vereinbarungen, wie die Verpflichtung zu Gartenarbeiten oder ein Verbot von Haustieren, eingehalten werden.

Achten Sie grundsätzlich darauf, dass Ihr:e aktuelle:r Mieter:in die Liegenschaft in einem ordentlichen Zustand verlässt und seiner oder ihrer Pflicht des kleinen Unterhalts nachkommt. In unserem Beitrag «Was ist der kleine Unterhalt?» finden Sie mehr Informationen darüber, für welche Reparaturen und Instandhaltungen Mieter:innen aufkommen müssen.

Wie finde ich eine:n Nachmieter:in?

Um eine:n geeignete:n Nachmieter:in zu finden, können Sie verschiedene Wege nutzen, wie:

• Mund-zu-Mund-Propaganda
• Social Media
• Online-Marktplätze
• Immobilienportale

Auf Immobilienportalen, wie Flatfox, Homegate oder Nachmieter24 können Sie kostenlos Nachmieter:innen für Ihre Liegenschaft suchen. Beachten Sie, dass sich Ihre Anzeigen auf manchen Portalen kostenpflichtig verlängern, sollten Sie diese nicht rechtzeitig kündigen.

Wir empfehlen Ihnen, Annoncen mit Bildern von hoher Qualität einzustellen (bestenfalls bei Tageslicht), da die Erfolgsaussichten auf eine:n Nachmieter:in in diesem Fall höher sind. Achten Sie darauf, dass die Liegenschaft auf den Bildern aufgeräumt ist und sich in einem einwandfreien Zustand befindet. Wir raten von Bildbearbeitungen ab, denn Sie möchten möglichst die Realität widerspiegeln, um potenzielle Nachmieter:innen bei der Wohnungsbesichtigung nicht zu enttäuschen.

Die Beschreibung sollte möglichst kurz sein und die wichtigsten Informationen enthalten sowie die besonderen Eigenschaften der Wohnung hervorheben. Planen Sie bei mehreren Anfragen die Wohnungsbesichtigungen so, dass Sie mehrere Kandidaten und Kandidatinnen gleichzeitig einladen. Dadurch sparen Sie sich einiges an Zeit.

Bitten Sie die Kandidaten und Kandidatinnen darum, Ihre Unterlagen mitzubringen. So erhalten Sie einen ersten Eindruck und können die wichtigsten Daten aufnehmen.

Möchten Sie sichergehen, dass Sie bei Ihrem Mieter:innenwechsel nichts ausser Acht lassen? Laden Sie sich hier unsere kostenlose Checkliste zum Mieter:innenwechsel herunter.

In welchem Fall muss Ihr:e Mieter:in eine:n Nachmieter:in finden?

Die Kündigungsfrist für Wohnräume beläuft sich in der Schweiz normalerweise auf drei Monate. Bei einem ausserterminlichen Auszug, also wenn Ihr:e Mieter:in vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen möchte, ist er oder sie dazu verpflichtet eine:n Nachmieter:in zu suchen. Dabei hat Ihr:e Mieter:in zwei Möglichkeiten:

• Er oder sie zahlt zweimal Miete für die verbleibenden Monate.
• Er oder sie sucht nach einem oder einer Ersatzmieter:in.

Wie viele Nachmieter:innen muss Ihr:e Mieter:in vorschlagen?

Ihr:e Mieter:in muss mindestens eine:n Nachmieter:in vorschlagen. Der oder die Nachmieter:in muss in der Lage sein, den Mietzins unter den gleichen Bedingungen zu zahlen und für Sie als Vermieter:in zumutbar sein. Der Mieterverband (MV) empfiehlt allerdings, mehrere Nachmieter:innen zu melden, da viele Interessenten und Interessentinnen wieder abspringen.

Ihr:e Mieter:in meldet Ihnen alle potenziellen Nachmieter:innen auf einem Meldeformular. Durch die Unterschrift auf einem Meldeformular wird lediglich das Interesse an der Wohnung deutlich gemacht. Das unterschriebene Meldeformular ist keine Garantie zur Übernahme des Mietvertrages.

Was passiert, wenn Ihr:e Mieter:in keine:n Nachmieter:in findet?

Falls Ihr:e Nachmieter:in keine:n Nachmieter:in finden kann, ist Ihr:e Mieter:in dazu verpflichtet, die Miete sowie alle weiteren anfallenden Kosten bis zum nächsten regulären Kündigungstermin zu zahlen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist es dann Ihre Verantwortung als Vermieter:in, eine:n Nachmieter:in zu finden.

Ihr:e Mieter:in könnte versuchen, mit Ihnen zu verhandeln, um einen Teil der Kosten erlassen zu bekommen. Dies ist unter anderem möglich, wenn eine Renovierung der Liegenschaft ansteht und eine Leerstandsperiode der Vermietung entgegenkommt.

Das Recht zur Prüfung

Sie als Vermieter:in haben das Recht, die vorgeschlagene Person zu überprüfen. Dafür dürfen Sie sich bis zu 30 Tage Zeit nehmen. Ihr:e ausziehende:r Mieter:in ist verpflichtet, Ihnen alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, die für die Überprüfung der vorgeschlagenen Person erforderlich sind.

Können Sie als Vermieter:in eine:n Nachmieter:in ablehnen?

Es liegt in Ihrem Ermessen, ob Sie eine:n vorgeschlagene:n Nachmieter:in akzeptieren oder nicht. Wenn Sie jedoch eine:n zumutbare:n und zahlungsfähige:n Nachmieter:in ablehnen, ist Ihr:e aktuelle:r Mieter:in von den vertraglichen Verpflichtungen befreit. Dies gilt ab dem Zeitpunkt, zu dem der oder die Nachmieter:in das Mietverhältnis übernommen hätte.

Es kann verschiedene Gründe geben, warum Sie eine:n vorgeschlagene:n Nachmieter:in ablehnen, unter anderem, wenn eine Grossfamilie in eine zu kleine Wohnung ziehen möchte. In diesem Fall sieht das Gesetz vor, dass Nachmieter:innen die Wohnung angemessen nutzen können. Grundsätzlich müssen Nachmieter:innen:

• zahlungsfähig,
• zumutbar
• und bereit sein, den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Dazu ist es wichtig, dass Sie von potenziellen Nachmietern und Nachmieterinnen einen Lohnnachweis oder eine Bestätigung der Sozialbehörde sowie einen Betreibungsregisterauszug verlangen. Zudem können Sie sich Informationen von Drittpersonen einholen, wie dem oder der ehemaligen Vermieter:in der vorgeschlagenen Person.

Der Mietzins sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens der vorgeschlagenen Person betragen. Zudem ist es wichtig, dass der Betreibungsregisterauszug der vorgeschlagenen Person keine signifikanten Schulden, laufende Betreibungsverfahren oder Verlustscheine aufweist.

Sollten Sie feststellen, dass die Miete aufgrund mangelnder Bonität nicht pünktlich oder vollständig gezahlt werden kann, können Sie die vorgeschlagenen Nachmieter:innen ablehnen.

Sie als Vermieter:in dürfen zudem keine höheren Anforderungen an die Zumutbarkeit der vorgeschlagenen Person stellen als an den oder der aktuellen Mieter:in. Nur aus wichtigen Gründen darf der Vermieter eine:n vorgeschlagenen:e Nachmieter:in als unzumutbar ablehnen, etwa eine Person, die keine dauerhafte Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz besitzt.

Die Zumutbarkeit hängt vom konkreten Mietvertrag ab und muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei wird auch der Gebrauchszweck der Wohnung berücksichtigt, um zu entscheiden, ob ein:e vorgeschlagene:r Nachmieter:in objektiv gesehen zumutbar ist oder nicht.

Übrigens: Es besteht keine Verpflichtung für Sie als Vermieter:in, den oder die vorgeschlagene:n Ersatzmieter:in zu akzeptieren. Sie können sich stattdessen frei entscheiden und mit einem Interessenten oder einer Interessentin Ihrer Wahl einen neuen Mietvertrag abschliessen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Sie haben als Vermieter:in Anspruch auf eine dreimonatige Kündigungsfrist und sollten sicherstellen, dass Ihr:e Mieter:in die Liegenschaft in einem guten Zustand verlässt. Um eine:n geeignete:n Nachmieter:in für Ihre Liegenschaft zu finden, können Sie unter anderem folgende Wege nutzen:

• Mund-zu-Mund-Propaganda
• Social Media
• Online-Marktplätze
• Immobilienportale

Bei einem ausserterminlichen Auszug, muss Ihr:e Mieter:in mindestens eine:n potenzielle:n Nachmieter:in vorschlagen, welcher:

• zahlungsfähig,
• zumutbar
• und bereit sein muss, den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Ihr:e ausziehende:r Mieter:in ist dazu verpflichtet, Ihnen alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, die für die Überprüfung der vorgeschlagenen Person erforderlich sind. Sie als Vermieter:in haben bis zu 30 Tage Zeit, um diese Person zu prüfen. Sie entscheiden, ob Sie eine:n vorgeschlagene:n Nachmieter:in akzeptieren oder nicht.

Wir von Fairwalter empfehlen Ihnen bei einem Mieter:innenwechsel unsere kostenlose Checkliste zu verwenden.