Vermietung von Wohnungen: Das gilt es zu beachten

Die Schweiz gilt als Land der Mieter:innen. Ein Grossteil der Bevölkerung lebt zur Miete, zum Vorteil zahlreicher Vermieter:innen. Zusätzlich kaufen sich immer mehr Menschen Eigentumswohnungen, um diese zu vermieten und so fürs Alter vorsorgen zu können. Was Sie bei der Vermietung von Wohnungen beachten müssen und wie Sie die Grundlage für ein gesundes Mietverhältnis schaffen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten? Die Vermietung von Wohnungen lohnt sich, wenn Sie über die Mieteinnahmen langfristig eine vorteilhafte Rendite erzielen. Decken die Mieteinnahmen die anfallenden Kosten nur knapp oder entsteht sogar ein Minusgeschäft, sollte der Verkauf der Immobilie in Erwägung gezogen werden.

Wann lohnt es sich, Eigentum zu vermieten? Welche Gesetze müssen beachtet und welche Steuern bezahlt werden? Wir fassen in diesem Artikel alle wichtigen Informationen rund ums Vermieten von Wohnungen zusammen und setzen so den Grundstein für Ihre Zukunft als Vermieter:in.

Vermieten von Eigentumswohnungen – Wann lohnt es sich?

Vielleicht stellen Sie sich die Frage, was sich mehr lohnt: Eigentum vermieten oder verkaufen? Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie einige Aspekte berücksichtigen, denn eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Neben emotionalen Faktoren, beispielsweise bei geerbten Wohnungen oder verknüpften Kindheitserinnerungen, sind primär die wirtschaftlichen Aspekte ausschlaggebend. Können Sie mit der Vermietung langfristig keine vorteilhafte Rendite erzielen, ist der Verkauf aus finanzieller Sicht die klügere Wahl. Das durch den Verkauf gewonnene Geld können Sie in alternative Kapitalanlagen investieren und so einen höheren Gewinn erzielen.

Hierfür gilt es auszurechnen, wie viel Ihnen von den monatlichen Mieteinnahmen tatsächlich bleibt. Vom Mietzins abzuziehen sind unter anderem:

• Zinsen für die Hypothek
• Nebenkosten
• Liegenschaftssteuer
• Reparaturkosten

Während sich bei Einfamilienhäusern am Ende der Rechnung häufig ein Fehlbetrag ergibt, da die Mieteinnahmen die anfallenden Kosten kaum decken, verhält es sich bei Stockwerkeigentum innerhalb eines Mehrfamilienhauses anders. Hier werden die Reparaturkosten, welche zum Erhalt des Gebäudes beitragen, unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Doch auch hier gilt es genau nachzurechnen: Das Vermieten einer Eigentumswohnung lohnt sich nur dann, wenn Sie dabei aktiv Gewinn erzielen.

Worauf muss ich bei der Vermietung meiner Wohnung achten?

Durch die Vermietung von Wohnungen oder eines ganzen Mehrfamilienhauses lässt sich eine attraktive Rendite erzielen. Dennoch sollte der Aufwand, welcher im Zusammenhang mit der Vermietung steht, nicht unterschätzt werden. Eine ideale Lösung sind professionelle Immobilienverwaltungen. Diese übernehmen zahlreiche Aufgaben rund um die Vermietung, Wohnungsübergaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und vieles mehr. Die Immobilienverwaltung erhält einen Teil Ihrer Mieteinnahmen und nimmt Ihnen dafür zeitaufwendige Arbeiten ab.

Wird für die Vermietung von Wohnungen ein Energieausweis (GEAK) benötigt?

Der GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone – wird für die Vermietung von Wohnungen nicht zwingend benötigt. Allerdings kann sich dieser bei der Vermietung, speziell bei der Suche nach neuen Mietern oder Mieterinnen, als hilfreich herausstellen. Die im GEAK vermerkten Kennzahlen geben den Mietinteressenten und Mietinteressentinnen einen Ausblick auf die zukünftigen Energiekosten und den Wohnkomfort der Wohnung. Zusätzlich sorgt der Energieausweis für mehr Transparenz, was ein guter Grundstein für ein angenehmes Mietverhältnis ist.

Wohnung vermieten: so gehen Sie am besten vor

Im Folgenden haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt, welche Ihnen das beste Vorgehen bei der Vermietung von Wohnungen aufzeigt:

1. Die Entscheidung: Verkauf oder Vermietung?
   Um entscheiden zu können, ob sich die Vermietung Ihrer Wohnungen lohnt, sollten Sie die Rendite mit sämtlichen Kosten abgleichen. Errechnen Sie sich ein Minusgeschäft, ist der Verkauf Ihrer Immobilie die bessere Wahl.
2. Festlegen des Mietzinses
   Um den optimalen Mietzins festzulegen, sollten Sie die Wohnungsinserate in Ihrer Region im Blick haben und sich von einer fachkundigen Person beraten lassen.
3. Immobilie inserieren
   Machen Sie viele qualitativ hochwertige Fotos von Ihrer Immobilie, am besten bei Tageslicht, erstellen Sie einen ansprechenden Text, welcher sämtliche relevanten Informationen enthält und inserieren Sie Ihre Wohnung online sowie ggfls. in regionalen Printmedien.
4. Besichtigungen
   Organisieren Sie Besichtigungstermine und nehmen Sie sich Zeit für Ihre potenziellen Mieter:innen. Bei hohem Andrang empfiehlt es sich, die Besichtigung in Kleingruppen durchzuführen. Stellen Sie Ihren Interessenten und Interessentinnen nützliche Informationen bereit und beantworten Sie aufkommende Fragen.
5. Mieter:in auswählen
   Lassen Sie sich bei der Auswahl Ihrer zukünftigen Mieter:innen Zeit und prüfen Sie alle relevanten Aspekte. Im Verlauf des Artikels zeigen wir Ihnen ausführlich, wie Sie den idealen Mieter oder die ideale Mieterin für Ihre Immobilie finden.
6. Mietvertrag erstellen und unterzeichnen
   Erstellen Sie einen Mietvertrag und lassen Sie diesen unterzeichnen. Welche Aspekte Sie innerhalb des Vertrags festhalten sollten, erfahren Sie später im Artikel.
7. Die Übergabe
   Nehmen Sie sich Zeit für die Übergabe von Wohnung und der dazugehörigen Schlüssel. Protokollieren Sie hierbei alles besprochene sowie vorhandene Mängel und Schäden.

Wie Sie sehen, gehört mehr dazu, als die Wohnung an den erstbesten Mieter oder die erstbeste Mieterin zu vergeben. Professionelle Immobilienverwalter:innen übernehmen den Ablauf von Anfang bis Ende, erstellen vorteilhafte Mietverträge und sorgen für zufriedene Mieter:innen. Unterstützt werden diese durch innovative Software-Lösungen, beispielsweise von Fairwalter. Hier finden Sie zudem zahlreiche Checklisten rund um die Vermietung von Immobilien zum kostenlosen Download. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Checklisten genauer vor.

Wie lege ich den Mietpreis fest?

Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie diese auf den neuesten Stand bringen. Renovierte Wohnungen bieten einen höheren Wohnkomfort und sorgen für höhere Mieteinnahmen. Doch wie legen Sie die Miete für Ihre Wohnung fest?

Um einen attraktiven Mietpreis nicht nur für Sie, sondern auch für Ihre zukünftigen Mieter:innen festzulegen, sollten Sie eine Konkurrenzanalyse durchführen. Gleichen Sie Ihre Wohnung mit Immobilien in der Umgebung ab, um ein Gefühl für die richtige Bruttomonatsmiete zu erhalten.

Welche Steuern fallen bei der Vermietung von Wohnungen an?

Ein wichtiger Aspekt, welcher bei der Vermietung von Wohnungen bedacht werden sollte, sind die zu entrichtenden Steuern. Denn erzielte Mieteinnahmen müssen versteuert und in der Steuererklärung als Einkommen angegeben werden. Hingegen können sogenannte Gewinnungskosten von der Steuer abgesetzt werden, dazu gehören:

• Kosten für Unterhalt
• Kosten für Renovation der Liegenschaft
• Verwaltungs- und Vermietungskosten
• Versicherungsprämien
• Vom Eigentümer zu tragende Betriebskoste

Auch die Maklerprovision und die monatliche Kreditrate für die Hypothek können von der Steuer abgesetzt werden. Nun haben wir fünf Tipps zusammengefasst, welche Sie bei der Vermietung von Wohnungen beherzigen sollten:

1. Sammeln Sie sämtliche Belege an einem sicheren Ort, welche Sie bei Ihrer Steuererklärung geltend machen möchten.
2. Als abzugsfähig gelten nur die Kosten der Verwaltung durch Dritte. Verwalten Sie Ihre vermietete Wohnung hingegen selbst, können diese Kosten nicht abgesetzt werden.
3. Sie können sämtliche Nebenkosten, welche nicht vom Mieter beziehungsweise der Mieterin getragen werden, in der Steuererklärung angeben.
4. Investitionen in die Energieeffizienz einer Immobilie können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.
5. Der Einsatz einer guten Software zur Immobilienbuchhaltung, wie Fairwalter,  kann sich für Vermieter stark lohnen.

Vermietung mit vs. Vermietung ohne Makler

Auch wenn es Ihnen im ersten Moment um das Sparen der Maklerkosten geht, sollten Sie doch etwas ausführlicher darüber nachdenken, ob Sie oder ob Sie nicht eine:n Makler:in oder eine Immobilienverwaltung engagieren. So ersparen Sie sich einen wirklich enormen Aufwand, da sich eine erfahrene Immobilienverwaltung um zahlreiche Aufgaben rund um die Vermietung kümmert. Dazu gehört unter anderem:

• Das Erstellen von Exposés
• Organisieren von Besichtigungsterminen
• Erstellen des Mietvertrags
• und vieles mehr

Eine professionelle Immobilienverwaltung steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und sorgt für zufriedene Mieter:innen, während Sie sich anderen Dingen widmen können.

Um die Vermietung komplett selbst zu übernehmen, benötigen Sie nicht nur das nötige Know-how, was steuerliche Aspekte, Gesetzeslagen und weiteres angeht, sondern auch einiges an Zeit.

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnungen?

In der Schweiz werden die Maklerkosten üblicherweise vom Eigentümer beziehungsweise der Eigentümerin getragen. Erteilt hingegen der oder die Mieter:in dem oder der Makler:in einen Suchauftrag, wird die Maklergebühr vom Mieter oder der Mieterin getragen.

Wohnungen vermieten – so finden Sie die idealen Mieter:innen

Der oder die ideale Mieter:in sorgt für ein angenehmes Mietverhältnis und vermeidet so Risiken. Der Mietzins wird pünktlich bezahlt, die Hausordnung eingehalten und die Wohnung sorgsam behandelt. Dringend vermeiden sollten Sie Mietnomaden, welche Ihnen schnell zum Verhängnis werden. Im Folgenden haben wir einige Tipps zusammengefasst, mit denen Sie den oder die ideale Mieter:in finden können.

• Verwenden Sie ein Anmeldeformular, welches die Interessenten und Interessentinnen ausfüllen, um Ihnen eine erste Auskunft über sich selbst zu erteilen
• Fordern Sie Kopien der Ausweisdokumente an
• Lassen Sie sich Referenzen geben
• Kontaktieren Sie, wenn möglich, den oder die Vorvermieter:in
• Lassen Sie die Mietkaution vor dem Einzug zahlen
• Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein ausführliches Protokoll

Was muss ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthalten?

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag sichert den Vermieter möglichst gut ab. Auch wenn das Mietrecht hier einige Grenzen setzt, sollte der Vermieter besonders bei folgenden Themen genau hinsehen:

• Heiz- und Nebenkosten
  Halten Sie im Mietvertrag klare Regelungen zum Umgang mit Nebenkosten fest, damit Sie diese später in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können.
• Kleinreparaturen
  Im Mietvertrag sollte festgehalten werden, dass kleine Reparaturen vom Mieter oder der Mieterin zu erledigen sind. Spätestens zum Ende des Mietverhältnisses sollten Sie überprüfen, ob Ihr:e Mieter:in dem «kleinen Unterhalt» nachgekommen ist.
• Mietkaution
  Für Ihre eigene Sicherheit sollten Sie mit dem Mieter oder der Mieterin die Hinterlegung einer Mietkaution vereinbaren.
• Haustierhaltung
  Sie haben die Möglichkeit, die Haustierhaltung über den Mietvertrag einzuschränken oder gänzlich zu verbieten. Ausgenommen von dieser Regelung sind Kleintiere, welche nach geltendem Mietrecht grundsätzlich erlaubt sind.

Wohnungen vermieten – Wie lässt sich das Mietverhältnis kündigen?

Aus verschiedenen Gründen kann es dazu kommen, dass Sie Ihrem Mieter oder Ihrer Mieterin kündigen möchten. Hierfür gilt es, das dafür amtlich genehmigte Formular zu verwenden, welches Sie bei der zuständigen kantonalen Behörde erhalten.

Das Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen erhalten Sie in der Regel als Download über die Website der regionalen Schlichtungsbehörde. Handelt es sich um Familienwohnungen, müssen Sie beachten, dass Sie jedem der Ehepartner eine Kündigung zukommen lassen. Die gesetzliche Frist zur Kündigung eines Mietverhältnisses beträgt drei Monate, jedoch können im Mietvertrag auch längere Fristen vereinbart werden.

Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung besteht nur in Ausnahmefällen. So ist diese nach Art. 257f OR zulässig, wenn der Mieter oder die Mieterin vorsätzlich schweren Schaden an der Mietsache verursacht. Eine verkürzte Kündigungsfrist entsteht ausserdem bei Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter oder die Mieterin den Mietzins nicht, kann der oder die Vermieter:in nach einer Abmahnung und Kündigungsandrohung mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Die Frist verkürzt sich ebenfalls auf 30 Tage, wenn der oder die Mieter:in seinen bzw. ihren Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten nicht nachkommt.

Fazit

Das Vermieten von Wohneigentum in Form von Wohnungen kann lukrative Renditen abwerfen und somit sinnvoll zur Altersvorsorge beitragen. Hierbei sollte jedoch gut kalkuliert werden: Nur, wenn am Ende des Monats ein deutliches Plus zu verzeichnen ist, lohnen sich Aufwand und Mühen. Denn damit ist die Wohnungsvermietung auf jeden Fall verbunden.

Sie müssen sich mit zahlreichen Gesetzeslagen, wie etwa dem Mietrecht, vertraut machen, Ihre Rechte und Pflichten kennen sowie die steuerlichen Grundlagen beherrschen. Wir empfehlen daher, bei der Vermietung von Wohnungen Unterstützung durch eine professionelle Immobilienverwaltung in Anspruch zu nehmen. Spezielle Softwarelösungen zur Buchhaltung und Verwaltung, wie von Fairwalter, unterstützen diese und sorgen so für reibungslose Abläufe.