Welche Kosten entstehen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten?

Eine Wohnungsvermietung kann eine lohnenswerte Investition sein und Ihnen ein solides passives Einkommen bieten. Der Gedanke an zusätzliche Einnahmen ist verlockend. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten, sollten Sie dennoch die damit verbundenen Kosten einkalkulieren. Eine klare Vorstellung von diesen potenziellen Ausgaben ist der Schlüssel dazu, gut informierte Entscheidungen zu treffen und sicherzustellen, dass Ihre Wohnungsvermietung finanziell tragfähig ist.

Also, welche Kosten entstehen, wenn Sie eine Wohnung vermieten? Bei einer Wohnungsvermietung können eine Reihe von Kosten für Instandhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Werbekosten, Zahlungen für Versicherungen hin zu rechtlichen Gebühren anfallen.

In diesem Beitrag werfen wir einen detaillierten Blick auf die vielfältigen Kosten, die entstehen können, wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung zu vermieten. Zudem erklären wir Ihnen, was Sie bei der Kostenkalkulation für Ihre Wohnungsvermietung beachten sollten.

Wohnungsvermietung – ja oder nein?

Was spricht für die Wohnungsvermietung und was spricht dagegen? Obwohl die Aussicht auf ein zusätzliches Einkommen verlockend ist, gibt es auch potenzielle Herausforderungen und Risiken, die Sie als Vermieter:in nicht ausser Acht lassen sollten. Wir möchten Ihnen dabei helfen, eine informierte Entscheidung zu treffen, die Ihren finanziellen Zielen gerecht wird. Dazu werfen wir vorerst einen genauen Blick auf die Vor- und Nachteile der Vermietung einer Wohnung:

Die Vorteile

• Zusätzliche Einnahmequelle: Die wichtigste Motivation für die Vermietung einer Wohnung ist das potenzielle zusätzliche Einkommen, das Sie aus den Mieteinnahmen generieren können.
• Steuerliche Vorteile: Die Vermietung Ihrer Wohnung kann Ihnen steuerliche Vorteile bieten, einschliesslich der Möglichkeit, bestimmte Ausgaben wie Reparaturen und Abschreibungen steuerlich abzusetzen.
• Lohnenswerte Investition: Das Vermieten einer Wohnung kann eine langfristige und lohnenswerte Investition sein, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann.
• Diversifizierung Ihres Portfolios: Wenn Sie bereits in Liegenschaften investiert haben, kann die Vermietung einer Wohnung Ihre Anlageportfolio diversifizieren und somit Risiken streuen. Wenn etwa der Markt für Einfamilienhäuser schlecht läuft, könnten Einnahmen aus Wohnungsvermietungen dazu beitragen, Verluste auszugleichen.
• Vorteile bei einer Hypothek: Wenn Ihre Wohnung eine Hypothek hat, könnten die Mieteinnahmen die monatliche Hypothekenzahlung decken oder gar übertreffen.

Die Nachteile:

• Zeitlicher Aufwand: Die Auswahl zuverlässiger Mieter:innen für Ihre Wohnung erfordert Zeit und Aufwand. Die Verwaltung der Wohnung kann ebenfalls mit Problemen und Beschwerden einhergehen. Die Vermietung einer Wohnung erfordert Zeit für Instandhaltung, Kommunikation mit Mietern und Mieterinnen, Buchhaltung und andere Aufgaben.
• Instandhaltungskosten: Als Vermieter:in sind Sie für die Instandhaltung und Reparaturen der Wohnung verantwortlich, was zusätzliche Kosten bedeuten kann. Im Folgenden gehen wir noch genauer darauf ein, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
• Umgang mit rechtlichen Angelegenheiten: Die Wohnungsvermietung unterliegt in der Schweiz gesetzlichen Regelungen. Sie müssen sich dazu mit Mietverträgen, sowie den Rechten und Pflichten der Mieter:innen auskennen.
• Mögliche Risiken: Machen Sie sich bewusst, dass Ihre Mieteinnahmen von Marktschwankungen und dem Wettbewerb beeinflusst werden, was sich auf die Rentabilität auswirken kann. Es besteht zudem das Risiko, dass die Wohnung nicht durchgehend vermietet ist, was zu Einnahmeverlusten führen kann.

Wenn Sie überlegen, eine oder mehrere Wohnungen zu vermieten, sollten Sie die Vor- und Nachteile gut abwägen. Beachten Sie dabei Ihre finanzielle Situation, Ihre Risikobereitschaft und Ihre persönlichen Ziele.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten?

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie mit verschiedenen anfallenden Kosten rechnen. Einige der typischen Kosten, die bei der Wohnungsvermietung auftreten können, sind:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Sie sollten damit rechnen, dass für die Wohnung regelmässige Wartungen, Reparaturen und Renovierungen anfallen, wie Kosten für Reparaturen an sanitären Einrichtungen, Elektrik, Heizung, Klimaanlage usw.
• Zahlungen für Versicherungen: Versicherungen, wie eine Haftpflichtversicherung, um sich als Vermieter:in vor potenziellen Schadensersatzansprüchen abzusichern und eine Gebäudeversicherung zur Abdeckung von Schäden am Gebäude selbst, sollten ebenfalls bei einer Wohnungsvermietung in Betracht gezogen werden. Es ist zudem ratsam, Mieter:innen dazu anzuregen, eine Mieterversicherung abzuschliessen, um ihre eigenen Besitztümer zu versichern.
• Verwaltungskosten: Wenn Sie eine:n Immobilienverwalter:in beauftragen, fallen ebenfalls Verwaltungsgebühren an, wie Kosten für die Verwaltung von Anfragen, Wartungen und Mietinkasso.
• Werbekosten: Um Mieter:innen zu finden, investieren viele Vermieter:innen in Werbung. Die Vermarktung der Wohnung ist also ebenfalls mit Kosten verbunden.
• Steuern: Beachten Sie, dass in der Schweiz eine Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, abzüglich von zulässigen Ausgaben und Abschreibungen, anfällt.
• Hypothekenzahlungen oder andere Darlehenszahlungen: Wenn Ihre Wohnung hypothekarisch belastet ist, kommen monatliche Hypothekenzahlungen und Zinsen auf Sie zu.
• Rechtliche Gebühren: Zudem können Kosten durch die Erstellung von Mietverträgen oder rechtlichen Auseinandersetzungen mit Ihrer Mieterschaft entstehen.

Sonstige mögliche anfallende Kosten sind:

• Verwaltungskosten für Mietanpassungen
• Betriebskosten, wie Wasser, Abwasser und Kosten für die Müllabfuhr (wenn diese nicht von den Mietern oder Mieterinnen übernommen werden)
• Gebühren für gemeinschaftliche Anlagen (z.B. wenn die Wohnung Teil einer Wohnanlage ist)

Zudem sollten Sie bedenken, dass Einnahmeverluste entstehen können, wenn Ihre Wohnung nicht durchgehend vermietet ist. Es ist wichtig, die anfallenden Kosten für Ihre Wohnungsvermietung sorgfältig zu kalkulieren und in Ihre Entscheidung einzubeziehen, ob Sie Ihre Wohnung vermieten möchten.

Welche Reparaturen muss ich als Vermieter:in zahlen?

Bei der Wohnungsvermietung stellt sich häufig die Frage: Müssen die Mieter:innen für die Reparaturen in der Mietwohnung aufkommen oder ist es die Pflicht des Vermieters bzw. der Vermieterin?

Grundsätzlich liegt die Verantwortung für umfangreichere Reparaturarbeiten bei Ihnen als Vermieter:in. Sie sind dazu verpflichtet, Massnahmen zur Instandhaltung aus eigener Tasche zu finanzieren, da es zu Ihren vertraglichen Aufgaben gehört, die Liegenschaft im vereinbarten Zustand zu erhalten.

Jedoch haben Sie die Möglichkeit, die Mieter:innen im Mietvertrag dazu zu verpflichten, geringfügige Reparaturen bezüglich der Mietwohnung zu übernehmen. 

Die Kosten für die Instandsetzung von Schäden, die nicht auf normalen Verschleiss zurückzuführen sind, liegen ebenfalls in Ihrer Verantwortung als Vermieter:in. Dazu gehören unter anderem Reparaturen an Fenstern und Türen, die durch unvorhergesehene Ereignisse beschädigt wurden.

Zudem sind Sie dazu verpflichtet, die Mietwohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Sie müssen sicherstellen, dass grundlegende Einrichtungen wie Elektrizität, Wasser und Heizung ordnungsgemäss funktionieren. Sollten gravierende Mängel bestehen, welche die Wohnqualität einschränken, müssen Sie eine vorübergehende Mietzinsherabsetzung gewähren.

In der Schweiz können Kosten, die den kleinen Unterhalt betreffen, auf die Mieter:innen übertragen werden. Dazu gehören alle Reparaturen, die ein:e handwerklich durchschnittlich geschickte:r Mieter:in selbst vornehmen kann. Normalerweise ist der kleine Unterhalt im Mietvertrag festgelegt und betrifft alle Reparaturen, die weniger als CHF 150 kosten. In unserem Beitrag «Was ist der kleine Unterhalt?» finden Sie mehr Informationen zu diesem Thema.

Kosten für Schönheitsreparaturen müssen ebenfalls von den Mietern und Mieterinnen getragen werden. Wenn die Fliesen in der Wohnung leichte Gebrauchsspuren aufweisen, sind Sie als Vermieter:in nicht dazu verpflichtet, diese zu erneuern.

Welche Mietnebenkosten lassen sich auf die Mieterschaft umlegen?

Für eine vermietete Wohnung fallen ebenfalls Nebenkosten oder Betriebskosten an. Diese Kostenrechnungen werden anfangs in der Regel an Sie als Vermieter:in adressiert.

Allerdings haben Sie die Möglichkeit, viele dieser Nebenkosten auf die Mieter:innen umzulegen. Dazu gehören unter anderem:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Wasser- und Abwasserkosten
• Kabel- und Internetanschluss
• Kosten für Müllentsorgung und Abfall
• Gebäudeversicherung
• Reinigungskosten für Gemeinschaftsbereiche und Hauswartungskosten
• Gartenpflege und Schneeräumung
• Schornsteinfegerkosten
• Allgemeine Betriebskosten (z.B. Kosten für die Instandhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen wie Spielplätzen oder Fitnessräumen)

Allerdings sind Sie dann verpflichtet, alle zwölf Monate eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten zu erstellen und diese an Ihre Mieter:innen zu senden. Zudem müssen Sie, je nach dem tatsächlichen Verbrauch, entweder Rückerstattungen an die Mieter:innen leisten oder Nachzahlungen von ihnen einfordern. Wichtig ist, dass ausschliesslich Kosten abgerechnet werden können, die im Mietvertrag angegeben wurden.

Auf unserer Internetseite von Fairwalter finden Sie eine praktische Software für Nebenkostenabrechnungen, mit der Sie Ihre Abrechnungen automatisieren und diese mit Ihrer Buchhaltung verknüpfen können. Zudem enthält unsere Software für Immobilienvermietung viele nützliche Vorlagen und Formulare, u.a. auch Mietvertragsvorlagen, welche automatisch erstellt werden können. 

Welche Mietnebenkosten lassen sich nicht auf die Mieterschaft umlegen?

Beachten Sie, dass nicht alle Nebenkosten umlagefähig sind. Dazu gehören etwa:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die dazu dienen, die Liegenschaft in einem einwandfreien Zustand zu erhalten
• Verwaltungskosten
• Bankkosten oder Finanzierungskosten
• Nebenkostenanteile für leer stehende Wohnungen
• Kosten für Wach- und Schliessgesellschaft
• Kosten für Neuanschaffungen (z.B. Neuanlage eines Gartens)

Wenn Sie wissen möchten, welche Anforderungen eine formal richtige Vorlage für eine Nebenkostenabrechnung in der Schweiz erfüllen muss, können Sie alle wichtigen Informationen dazu in unserem Beitrag «Vorlage für eine richtige Nebenkostenabrechnung in der Schweiz» nachlesen.

Wann müssen Sie Mieteinnahmen versteuern?

In der Schweiz gelten Mieteinnahmen als steuerpflichtige Einkünfte. Sie fallen unter die Einkommensteuerpflicht, wenn sie regelmässig erzielt werden und somit als Einkommen gelten.

Dennoch haben Sie die Möglichkeit, in Ihrer Steuererklärung verschiedene Kosten geltend zu machen. Dazu gehören unter anderem Versicherungsbeiträge und Verwaltungsaufwendungen.

Weitere Steuern, die für Sie als Vermieter:in anfallen können sind:

• Vermögenssteuer (dabei wird der Wert Ihrer Immobilie regelmässig geschätzt)
• Grundstückgewinnsteuer (sollten Sie eine Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen)
• Mehrwertsteuer (bei zusätzlichen Dienstleistungen im Kontext der Immobilie)

Wie kalkulieren Sie die Kosten für Ihre Immobilienvermietung?

Um die Kosten für Ihre Immobilienvermietung zu kalkulieren, sollten Sie verschiedene Faktoren vorerst gründlich analysieren. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:

1. Welche Kostenarten gibt es? (Bedenken Sie dabei Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Buchhaltungskosten etc.)
2. Wie hoch werden diese Kosten voraussichtlich sein? (Schätzen Sie die voraussichtlichen Kosten für jede Kategorie und schauen Sie ggf. auf die Kosten, die in der Vergangenheit entstanden sind)
3. Möchten Sie eine Immobilienverwaltung nutzen? (Wenn ja, sollten Sie diese Kosten ebenfalls kalkulieren und sich evtl. Angebote einholen)
4. Möchten Sie langfristige Investitionen vornehmen? (Wenn Sie etwa Renovierungen vornehmen möchten, um den Wert Ihrer Liegenschaft zu erhöhen, sollten Sie diese ebenfalls einkalkulieren)

Halten Sie Ihre Ausgaben kontinuierlich im Blick und aktualisieren Sie Ihre Berechnungen entsprechend, falls sich Änderungen ergeben. Auf diese Weise halten Sie die Rentabilität Ihrer Wohnungsvermietung aufrecht.

Mit unserer Software für Vermietung können Sie die Vermietungsprozesse für Ihre Liegenschaften erleichtern und optimieren. Damit können Sie unter anderem Mietzinse hinterlegen und QR-Rechnungen erstellen. Ebenso zeigt Ihnen die Software Leerstände und einen Mieterspiegel für die Übersicht über alle Vermietungen an. Dies hilft Ihnen dabei, alle wichtigen Faktoren bei der Vermietung Ihrer Liegenschaften zu berücksichtigen, sodass Sie nichts übersehen.

Wie hoch setze ich die Miete an?

Um herauszufinden, wie hoch Sie die Miete für Ihre Wohnung ansetzen können, sollten Sie sich einen umfassenden Einblick in den gegenwärtigen Mietmarkt verschaffen und den aktuellen Mietpreisspiegel für Ihre Gegend ausfindig machen. Schauen Sie nach Angeboten für Mietwohnungen in ähnlichen Lagen und mit vergleichbaren Ausstattungen.

In unserem Beitrag «Welchen Mietzins kann ich in der Schweiz verlangen?» erfahren Sie, wie Sie einen angemessenen Mietzins für Ihre Liegenschaft berechnen können.

Wie finden Sie den oder die richtige:n Mieter:in für Ihre Wohnung?

Indem Sie verschiedene Strategien anwenden, können Sie erfolgreich passende Mieter:innen für Ihre Wohnung finden. Setzen Sie dabei zum Beispiel auf zielgruppenorientierte Immobilieninserate und professionelle Bilder. Social Media, Online-Marktplätze und Immobilienportale können Ihnen dabei eine grosse Hilfe sein.

Es ist zudem wichtig, dass Sie Ihre potenziellen Mieter:innen immer ausgiebig prüfen (etwa durch Bonitätsprüfungen und schriftlichen Bewerbungen) und sie persönlich kennenlernen. So können Sie sicherstellen, dass Sie geeignete Mieter:innen für Ihre Wohnung finden.

In unserem Beitrag «Immobilienvermarktung – wie finde ich Mieter:innen für meine Liegenschaften?» finden Sie mehr Informationen zu diesem Thema.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie mit verschiedenen Kosten rechnen:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Zahlungen für Versicherungen
• Verwaltungskosten
• Werbekosten
• Steuern
• Hypothekenzahlungen oder andere Darlehenszahlungen
• Rechtliche Gebühren

• Verwaltungskosten für Mietanpassungen
• Betriebskosten
• Gebühren für gemeinschaftliche Anlagen

Zudem müssen Sie mit Nebenkosten rechnen, die anfangs an Sie als Vermieter:in adressiert werden.

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Wasser- und Abwasserkosten
• Kabel- und Internetanschluss
• Kosten für Müllentsorgung und Abfall
• Gebäudeversicherung
• Reinigungskosten für Gemeinschaftsbereiche und Hauswartungskosten
• Gartenpflege und Schneeräumung
• Schornsteinfegerkosten
• Allgemeine Betriebskosten (z.B. Kosten für die Instandhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen wie Spielplätzen oder Fitnessräumen)

Sie haben die Möglichkeit, viele dieser Nebenkosten auf die Mieter:innen umzulegen. Allerdings müssen Sie dazu alle zwölf Monate eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten erstellen. Unserer Software für Nebenkostenabrechnungen kann Sie dabei unterstützen.