Wann darf der Mieter eine Mietzinsreduktion fordern?

Grundsätzlich können Mieter sowohl direkt nach der Wohnungsübergabe wie auch während des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen eine Senkung des Mietzins fordern. Dieser Beitrag beschreibt, wie Sie als Vermieter korrekt reagieren. In keinem Fall sollten Sie mit der Kündigung drohen.

Anfechtung des Anfangsmietzinses

Ihre Mieter sind grundsätzlich an ihren Mietvertrag – und den darin festgesetzten Mietzins – gebunden. Daher können Ihre Mieter den Anfangsmietzins nur innert 30 Tagen nach Übergabe der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn wenigstens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist.

• Eine erhebliche Mietzinserhöhung liegt vor, wenn Sie den Mietzins beim Mieterwechsel um mindestens 10% hochsetzen.
• Persönliche oder familiäre Notlage. Notlage ist nicht eng definiert und es obliegt jeweils der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht die Notlage zu bewerten. Häufig trifft dies jedoch bei einkommensschwachen und/oder mehrköpfigen Familien zu, die aufgrund von Absagen gezwungen sind eine überteuerte Wohnung zu mieten.
• Eine prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt (auch Wohnungsnot) kann Mieter zwingen, einen zu hohen Mietzins zu akzeptieren. Eine Wohnungsnot besteht, wenn im Kanton weniger als 1.5% der Wohnungen leer stehen.

Grundsätzlich hat Ihr Mieter das Recht von Ihnen zu erfahren, wieviel die Vormieter für die Wohnung bezahlt haben. In den folgenden Kantonen besteht obendrein eine Formularpflicht – d.h. Sie müssen dem neuen Mieter obendrein per Formular den alten Mietzins mitteilen: GE, FR, NE, NW, VD, ZG, ZH.

Mieter verlangt Mietzinssenkung

Genauso wie Sie bei Mietzinserhöhungen mit veränderten Kosten oder einer nicht zureichenden Rendite argumentieren, kann auch Ihr Mieter eine Mietzinssenkung verlangen und sich dabei auf eine zu hohe Rendite – also einen missbräuchlichen Mietzins – berufen.

Als Vermieter sind Sie aber nicht verpflichtet eine Mietzinsreduktion von sich aus anzubieten. Der Mieter muss sich selber um eine Mietzinssenkung bemühen. Auch können Mieter Mietzinssenkungen nicht rückwirkend einklagen.

In den meisten Fällen verlangen Mieter in Folge einer Referenzzinssenkung eine Senkung des Mietzinses, aber im Prinzip können Mieter auch sonst – insbesondere aber direkt nach Beginn des Mietverhältnisses – eine Mietzinssenkung verlangen. Verlangt ihr Mieter also eine Mietzinssenkung, gehen Sie wie folgt vor:

• Eingeschrieben: Ihr Mieter sollte die Mietzinssenkung per eingeschriebenem Brief verlangen. Vergisst ihr Mieter den Brief eingeschrieben zu senden, sollten Sie fair bleiben und ihm den Empfang des Briefes umgehend bestätigen. Sie haben den Brief schliesslich erhalten und verhalten sich unkorrekt, wenn Sie den Erhalt abstreiten. Ihr Mieter würde den Fehler beim nächsten Mal nicht wiederholen und Ihnen zurecht misstrauen.
• Nächster Kündigungstermin: Ihr Mieter sollte die Mietzinssenkung auf den nächsten Kündigungstermin einfordern. Fordert er einen anderen Termin, so bestätigen Sie den Erhalt und machen Sie Ihren Mieter darauf aufmerksam, dass diese erst auf den nächsten möglichen Kündigungstermin möglich ist.
• Frist für Stellungnahme: Ihr Mieter kann von Ihnen eine Stellungnahme auf sein Ansinnen fordern und dafür eine Frist – üblicherweise 30 Tage - setzen. Setzt Ihr Mieter ihnen eine deutlich kürzere Frist, die ihnen zu wenig Zeit lässt, die Berechtigung der Mietzinsreduktion zu prüfen oder sich gegebenenfalls beraten zu lassen, so teilen Sie ihrem Mieter mit, dass die Frist zu kurz ist und wann er ihre Stellungnahme erhalten wird.

• Prüfen und Gegenrechnung: Prüfen Sie die Begründung ihres Mieters und stellen Sie gegebenenfalls Ihrerseits eine Berechnung auf. So sind Forderungen nach Mietzinssenkung infolge von Referenzzinssenkungen in der Regel gerechtfertigt, würden aber mehr als ausgeglichen durch andere Faktoren. Mehr dazu in den Kapiteln zur Mietzinsberechnung nach der «direkten Methode» und der «indirekten Methode».

Kommt es nicht zu einer Einigung mit Ihrem Mieter, so darf sich dieser an die Schlichtungsbehörde wenden und eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Er hat dazu nach Ende der Ihnen gesetzten Frist noch 30 Tage Zeit. Das Schlichtungsverfahren ist in fast allen Kantonen kostenlos. Die Schlichtungsbehörde wird versuchen, eine Einigung zwischen Ihnen und ihrem Mieter herbeizuführen. Dazu kann die Schlichtungsbehörde entscheiden ob sie:

• Den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitet (der Gültigkeit erlangt, wenn er von beiden Parteien angenommen wird)

• Auf Antrag des Mieters (Klägers) einen Entscheid fällt (Kantonale Unterschiede beachten, maximaler Streitwert von 2000 CHF)

• Dem Mieter eine Klagebewilligung erteilt

Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, so ist dieses – im Gegensatz zur Schlichtung – für Sie nicht mehr kostenlos. Sie sollten also Ihre Chancen mit einem Anwalt näher abklären.

Kündigungsschutz für den Mieter

Mietzinsanpassungen und Kündigung – oder Androhung einer Kündigung - sollten Sie auf keinen Fall kombinieren.

• Eine Mietzinserhöhung – verbunden mit einer Kündigungsandrohung – ist ungültig.

• Während eines Schlichtungsverfahrens – egal ob in Folge einer Mietzinserhöhung oder -senkung – geniessen Mieter einen umfassenden Kündigungsschutz

• Bekommt ihr Mieter vor Gericht oder während der Schlichtung Recht oder auch nur teilweise Recht, so dürfen Sie dem Mieter während 3 Jahren nicht kündigen. Für diese Sperrfrist gelten allerdings Ausnahmen bei dringendem Eigenbedarf oder bei Zahlungsverzug ihres Mieters.