Was ist der kleine Unterhalt?

Spätestens wenn Mieter:innen zügeln, werden die grösseren und kleineren Mängel an der Mietsache offensichtlich, die über die Jahre entstanden sind, wie zum Beispiel lose Schrauben, Risse in Scheiben oder zerschlissene Armaturen und Küchengeräte. Hier stellt sich oft die Frage: Wer muss dafür aufkommen?

Immer wieder kommt es in solchen Situationen zu Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Dabei gibt es laut Schweizer Mietrecht die Regelung des kleinen Unterhalts, welche besagt, dass der Unterhalt der Mietsache (Wohnung, Haus, etc.) grundsätzlich Aufgabe des Mieters oder der Mieterin ist.

Also, was ist mit dem kleinen Unterhalt gemeint? Der kleine Unterhalt bedeutet, dass der oder die Mieter:in kleinere Schäden und Mängel selbst beheben und die Mietsache regelmässig reinigen muss. Zudem ist er oder sie für den Ersatz kleinerer Gegenstände verantwortlich. Zum Beispiel ist der oder die Mieter:in dafür verantwortlich, Glühbirnen auszuwechseln, Scharniere zu ölen und Abflüsse im Bad zu reinigen.

Trotz rechtlicher Regelungen ist nicht immer eindeutig, wer für welche Arbeiten an der Immobilie aufkommen muss. Welche Aufgaben Ihre Mieter:innen haben und für welchen Teil der Instandhaltung Sie als Vermieter:in zuständig sind, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Reparaturen und Kosten tragen Ihr:e Mieter:innen?

Ihre Mieter:innen haben grundsätzlich Anrecht auf Reparaturen und Instandhaltungen der Immobilie, die durch Sie als Vermieter:in erfolgen. Wie bereits erwähnt, sind Ihr:e Mieter:innen allerdings dafür verantwortlich

• die Mietsache zu reinigen,
• kleine Mängel zu beheben,
• Kleinreparaturen durchzuführen,
• und kleine Gegenstände zu ersetzen.

All diese Dinge zählen zu den Arbeiten des kleinen Unterhalts. Laut Mietrecht ist der oder die Mieter:in dazu verpflichtet, die anfallenden kleineren Arbeiten an der Immobilie zu verrichten, allerdings nur für die Räumlichkeiten, die ausschliesslich durch den oder die Mieter:in genutzt werden. Mieter:innen sind nicht für gemeinschaftliche Räume, wie Treppenhäuser und Kellerräume verantwortlich.

Wie hoch darf der Aufwand für den kleinen Unterhalt sein?

Viele Jahre lang gab es in der Schweiz eine Faustregel, die besagt, dass der maximale Betrag für den Aufwand des kleinen Unterhalts zwischen 100 und 200 Franken liegen darf. Heutzutage ist diese Regelung nicht mehr aktuell und wird nur noch sehr selten von den Schlichtungsämtern genutzt.

Laut Art. 256 OR zählen zum kleinen Unterhalt alle Arbeiten, die handwerklich normal begabte Mieter:innen ohne Fachmann umsetzen können. Dabei spielt der Betrag heute keine Rolle mehr. Hierzu ein paar Beispiele:

• Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen, Sicherungen und Glühbirnen
• Ersetzen von WC-Deckeln und Duschschläuchen
• Ersetzen von Spiegeln
• Instandhalten der Küchengeräte, Armaturen und weiteren Installationen
• Befreien der Abwasserleitungen (bis zur Hauptleitung)
• Ölen der Fensterläden (nur im Erdgeschoss)
• Ersetzen von Kleinteilen, die im Fachhandel erhältlich sind, wie
  Backblechen, Filter des Dampfabzugs (auch dann, wenn die Lebensdauer der Kleinteile abgelaufen ist)

Beachten Sie: Klauseln im Mietvertrag sind nicht immer gültig

Häufig wird im Mietvertrag erwähnt, dass der oder die Mieter:in dafür sorgen muss, dass die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand bleibt. Es ist jedoch nicht notwendig, diese besondere Bestimmung im Mietvertrag festzulegen, da der kleine Unterhalt bereits im Mietrecht festgelegt ist.

Zudem sind Änderungen, die in Bezug auf den kleinen Unterhalt im Mietvertrag festgelegt wurden, nicht unbedingt verbindlich. Zum Beispiel ist die Klausel, dass Mieter:innen alle Rechnungen mit einem Betrag, die einem Prozent der Jahresmiete entsprechen, selbst zahlen müssen, ungültig.

Schäden, die durch Mieter:innen entstanden sind

Ihre Mieter:innen müssen ausserdem für die Schäden und übermässige Abnutzungen aufkommen, die sie selbst verursacht haben. Diese übernimmt üblicherweise die Haftpflichtversicherung der

Mieter:innen.Welche Fristen sollten beachtet werden?

Die Mängel und Schäden des kleinen Unterhalts müssen grundsätzlich bis zur Wohnungsübergabe von Ihrem oder Ihrer Mieter:in behoben sein. Sie als Vermieter:in dürfen die Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten in Rechnung stellen, wenn diese nicht zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe durchgeführt wurden.

Welche Reparaturen und Kosten tragen Sie als Vermieter:in?

Sie als Vermieter:in müssen sich natürlich ebenfalls um die Instandhaltung Ihrer Immobilien kümmern. Ihr Aufgabenbereich zur Instandhaltung erstreckt sich über die folgenden Bereiche, da sie nicht zum kleinen Unterhalt gehören:

• Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen in Gemeinschaftsräumen (z.B. Kellerräume, Haupteingangstüren, Treppenhäuser oder Einstellhallen)
• Reparaturen, die nur von einem Fachmann mit speziellen Geräten verrichtet werden können
• Ersatzbeschaffungen von Kleinteilen, die nicht im Fachhandel erhältlich sind
• gefährliche Unterhalts- und Reinigungsarbeiten (z.B. wenn zur Reinigung der Dachrinnen jemand auf das Dach steigen muss oder wenn ein Gerüst dafür notwendig ist)

Es ist wichtig, dass Ihr:e Mieter:innen in diesen Fällen nicht selbst einen Handwerker in Auftrag geben, sondern Sie auf die Mängel hinweisen, sodass Sie selbst wählen können, welcher Handwerker für die Erledigung der Arbeit in Auftrag gegeben wird. Also, was muss der oder die Vermieter:in bezahlen? Hierzu ein paar Beispiele:

• Säubern der Dachrinnen
• Reparaturen von Geschirrspülern oder Kühlschränken, für die eine Fachkraft notwendig ist
• Reinigungen der Glasfassade von aussen (in höheren Stockwerken)
• Fassadenarbeiten
• Aushängen und Reinigungen der Fensterläden (wenn ein Gerüst notwendig ist)
• Befreien der Hauptleitung für das Abwasser

Bei Neuvermietungen

Sie als Vermieter:in sind ebenfalls dafür verantwortlich, Mängel zu beheben, die beim Einzug neuer Mieter:innen offensichtlich werden, da diese nicht zum kleinen Unterhalt gehören. Auf der Internetseite von Fairwalter finden Sie eine Checkliste, um die Wohnungsübergabe möglichst reibungslos zu gestalten.

Praxisbeispiele: Kleiner Unterhalt

Trotz Festlegung des kleinen Unterhalts gibt es oft Streitfragen zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Im Folgenden finden Sie Praxisbeispiele, die die Grenze zwischen dem kleinen Unterhalt und Instandhaltungen durch den oder der Vermieter:in verdeutlichen sollen.

Fall Nr. 1: Wer kommt für die Reparatur des Geschirrspülers auf (400 Franken)?
Antwort: Der oder die Vermieter:in kommt dafür auf. Der Preis spielt hier keine Rolle. Weil es sich um eine Reparatur handelt, die ausschliesslich von einem Fachmann durchgeführt werden kann, müssen Sie als Vermieter:in dafür aufkommen.

Fall Nr. 2: Wer befreit den Abfluss in der Badewanne?
Antwort: Der oder die Mieter:in ist dafür verantwortlich. Ihre Mieter:innen müssen gewöhnliche Reinigungsarbeiten an der Mietsache durchführen. Somit müssen sie Leitungen und Abflüsse regelmässig reinigen und sie von Ablagerungen befreien.

Fall Nr. 3: Wer muss das defekte Licht im Kühlschrank auswechseln?
Antwort: Der oder die Mieter:in muss diese Aufgabe übernehmen, da das Auswechseln einer defekten Glühbirne unter den kleinen Unterhalt fällt. Er kann den oder die Vermieter:in fragen, wo er die Glühbirnen kaufen kann, wenn er nicht weiss, wo diese zu finden sind.

Fall Nr. 4: Wer muss das Kondenswasser an den Fenstern entfernen?
Antwort: Der oder die Mieter:in ist dafür zuständig. Wenn es draussen kälter wird, bildet sich schnell Kondenswasser an den Fensterscheiben und -rahmen. Der oder die Mieter:in ist dazu verpflichtet, die Wohnung regelmässig zu lüften und das Kondenswasser zu entfernen, sodass kein Schimmel entsteht.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Der kleine Unterhalt besagt, dass Mieter:innen alle Arbeiten zur Instandhaltung verrichten müssen, die ein handwerklich normal begabter Mensch ohne Fachmann umsetzen kann. Das bedeutet, dass sie für

• die Reinigung,
• Kleinreparaturen,
• Behebung kleiner Mängel
• und Ersatzbeschaffungen kleiner Gegenstände

in Bezug auf die Mietsache verantwortlich sind. Diese sollte der oder die Mieter:in spätestens bis zur Wohnungsübergabe behoben haben. Ansonsten dürfen Sie als Vermieter:in die anfallenden Arbeiten zur Instandhaltung dem oder der Mieter:in in Rechnung stellen.

Für Arbeiten zur Instandhaltung, die zu gefährlich sind oder die von einem Fachmann mit speziellen Geräten durchgeführt werden müssen, müssen Sie als Vermieter:in aufkommen. Ausserdem sind Sie für die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume der Immobilie und die Ersatzbeschaffungen von Kleinteilen, die nicht im Fachhandel erhältlich sind, zuständig.

Zudem müssen Sie als Vermieter:in Mängel beheben, die bei einer Neuvermietung offensichtlich werden, da diese nicht zum kleinen Unterhalt gehören. Letztlich gilt zu beachten, dass Klauseln, die im Mietvertrag sonderlich festgehalten wurden, nicht immer gültig sind.