Welche Steuern zahle ich für Immobilien?

In der Schweiz müssen Immobilien für gewöhnlich versteuert werden. Die Steuern fallen allerdings verglichen mit anderen Ländern niedrig aus. Aus diesem Grund gelten Liegenschaften in der Schweiz grundsätzlich als sichere Anlage. Wenn Sie Immobilienverwalter:in oder Eigentümer:in sind, fragen Sie sich vielleicht, welche Steuern beim Erwerb und bei der Vermietung einer Immobilie anfallen.

Also, welche Steuern zahle ich für Immobilien? Wenn Sie in der Schweiz Wohneigentum besitzen, müssen Sie in rund der Hälfte der Kantone eine Liegenschaftssteuer zahlen. Diese beträgt ca. 0.2 bis 3 Promille des geschätzten Werts Ihrer Immobilien. Alle Eigentümer:innen und Miteigentümer:innen, die im Grundbuch eingetragen sind, sind steuerpflichtig. Ausserdem können Grundstückgewinn-, Handänderungs-, Vermögens- und Einkommensteuern für Ihre Immobilie anfallen.

Wie viel Steuern Sie für Ihre Liegenschaft zahlen, wie Sie Ihre Immobilien steuerlich absetzen können und wann eine Immobilie steuerfrei ist, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Steuern fallen für meine Liegenschaft an?

Folgende Steuern können für Ihre Liegenschaft anfallen:

• die Liegenschaftssteuer
• die Grundstückgewinnsteuer
• die Handänderungssteuer
• die Vermögenssteuer
• die Einkommensteuer

Die Liegenschaftssteuer

In rund der Hälfte der Kantone der Schweiz ist es erforderlich, dass Eigentümer:innen und Miteigentümer:innen von Wohneigentum eine Liegenschaftssteuer entrichten müssen. Diese Steuer beläuft sich auf ca. 0.2 bis 3 Promille des geschätzten Steuerwerts der Immobilien und alle im Grundbuch eingetragenen Personen sind dazu verpflichtet.

Die Besteuerung für die Immobilie erfolgt in dem Ort, in dem sich die Liegenschaft befindet. Sie wird jährlich abgerechnet, nachdem das Immobilieneigentum mit der Steuererklärung deklariert wurde. Demnach müssen die Steuergelder an den jeweiligen Kanton abgeführt werden.

Die Grundstückgewinnsteuer

Sollte beim Verkauf ein Gewinn erzielt werden, wird auf den Gewinn die sogenannte Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Kanton. Das zuständige Steueramt berechnet und sammelt diese Steuer. Oft können Sie die Gewinnsteuer bei den kantonalen Steuerverwaltungen auch online berechnen.

Der Gewinn kann vor allem dann hoch ausfallen, wenn Sie Ihre Liegenschaft vor einigen Jahren zu einem niedrigen Preis gekauft haben. In den meisten Kantonen hängt die Grundstückgewinnsteuer davon ab, wie lange Sie die Liegenschaft besessen haben (je länger, desto geringer die Grundstückgewinnsteuer).

Die Handänderungssteuer

In der Schweiz fällt die Handänderungssteuer bei einem Eigentümerwechsel an, d.h. bei einem Verkauf oder einer Übertragung einer Immobilie. Diese kann auch bei Schenkungen und Erbschaften anfallen und deren Höhe ist vom Kanton abhängig. Um rechtzeitig eine Schätzung erstellen zu können, kann Ihr:e Steuerberater:in Sie dabei unterstützen.

Die Vermögenssteuer

In der Schweiz werden ausserdem Steuern für Sie als private Immobilienbesitzer:in fällig. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder nicht. Bei der Vermögenssteuer wird Ihr Nettovermögen besteuert. Dazu wird der Steuerwert aller Immobilien ermittelt, die sich in Ihrem Besitz befinden, abzüglich der Schulden, die durch aufgenommene Hypotheken entstanden sind.

Normalerweise wird die Vermögenssteuer vom verantwortlichen Steueramt anhand der Grösse und Lage der Liegenschaft berechnet. Gleiches gilt für Ferienhäuser und -wohnungen, die nicht als ständiger Wohnsitz deklariert wurden. Die Vermögenssteuer fällt in dem Kanton an, in dem sich die Liegenschaft befindet. Die Berechnung der Vermögenssteuer kann je nach Kanton variieren.

Die Einkommensteuer

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, müssen Sie neben der Vermögenssteuer zusätzlich eine Einkommensteuer zahlen, da der Mietzins als Einkommen gilt. Das Gleiche gilt übrigens auch für Pachten. Auch hier variieren die Regelungen von Kanton zu Kanton.

Eigenmietwertbesteuerung bei Vermietung von Wohneigentum

Bei einer Vermietung zum Vorzugspreis an z.B. nahe Verwandte muss nur der effektiv eingenommene Mietzins als Einkommen versteuert werden. Ein eventuell höherer Eigenmietwert ist nicht zu versteuern, es sei denn, es liegt Steuerhinterziehung vor.

Eine Steuerhinterziehung liegt vor, wenn der Vorzugsmietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts beträgt. Somit sollte er immer über 50% des Eigenmietwerts liegen.

Achtung: In Bezug auf diese Rechtsprechung sind die kantonalen Steuerverwaltungen sehr vorsichtig. Es kann sein, dass sie trotzdem den höheren Eigenmietwert statt der niedrigeren Mietzinseinnahmen als Einkommen hinzurechnen.

Eigenmietwert bei Zweitwohnungen

Auch bei Zweitwohnungen müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Falle einer teilweisen Vermietung, z.B. an Feriengäste, ist der Eigenmietwert nur zu einem gewissen Anteil steuerbar. Dies gilt auch, wenn die Liegenschaft aufgrund von schlechten Witterungsverhältnissen nicht im ganzen Jahr verwendet wird. Im Kanton Bern wird ausserdem der höhere Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer berücksichtigt.

Was kann ich bei meiner Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Als Privatperson können Sie beim Bund und in den meisten Kantonen jedes Jahr entscheiden, ob Sie Unterhaltskosten pauschal oder effektiv abziehen möchten.

Pauschalabzug

Beim Bund und in den meisten Kantonen beträgt der Pauschalabzug 10% vom Bruttomietertrag oder Eigenmietwert für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften sowie 20% für ältere Liegenschaften. In Basel-Land beträgt die pauschale Abzugsfähigkeit 20% beziehungsweise 25%. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich können Sie unabhängig vom Alter der Liegenschaft 20% abziehen.

Effektive Unterhaltskosten

Die kantonalen Steuerverwaltungen legen fest, was als abzugsfähiger Unterhalt gilt. Dabei wird zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen unterschieden.

Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Wert der Liegenschaft und sind für die Einkommensteuererklärung nicht relevant. Dies sind beispielsweise Kosten für den Ausbau des Dachstuhls oder den Anbau einer Garage.

Werterhaltende Investitionen (z.B. Instandhaltungskosten) sind hingegen abzugsfähig. Diese umfassen beispielsweise Kosten für Dachsanierungen oder den Ersatz der Heizung. Werterhaltende Massnahmen können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie umgesetzt wurden. Ausschlaggebend dafür ist das Rechnungsdatum, z.B. bei Handwerkerrechnungen.

Wenn Sie für den Abzug von effektiven Unterhaltskosten optieren, so können Sie unter anderem folgende Kosten in Abzug bringen:

• Kosten für Instandhaltungsarbeiten, wie Sanitärarbeiten und Arbeiten durch Maler:innen, Schreiner:innen oder Gipser:innen
• Unterhaltskosten, sowie Betriebskosten und Hypothekarzinsen
• Versicherungsprämien, z.B. Immobilienrechtsschutz
• Kosten für die Verwaltung durch Dritte
• Kosten für den Vermittlungsprozess bei der Suche nach Mieter:innen
• Service-Abonnements

So optimieren Sie Ihre Steuern

Beim Kauf einer Renditeliegenschaft sollten Sie vorher abwägen, ob sich die Investition für Sie auszahlt. Das Steuersystem benachteiligt vor allem Wohnungseigentümer:innen mit niedrigen Schuldzinsen und Unterhaltskosten.

Da Sie jedes Jahr zwischen Pauschalabzug und Abzug der effektiven Unterhaltskosten wählen können, können Sie Ihre Steuerlast entsprechend optimieren. Nutzen Sie die Gelegenheit, um kleinere Investitionen in den Unterhalt Ihrer Liegenschaft in einem Kalenderjahr zu bündeln und die Kosten effektiv absetzen. In den übrigen Kalenderjahren mit niedrigen Unterhaltskosten wählen Sie den höheren Pauschalabzug.

Wenn hingegen grössere Renovationsarbeiten anstehen, so kann es für Sie sinnvoller sein, diese über mehrere Jahre zu verteilen, um Steuern in den hohen Progressionsstufen zu sparen. Am besten besprechen Sie dies mit Ihrem Steuerberater, der die Sparvorteile für Ihren individuellen Fall berechnen kann.

Wie kann ich als Vermieter:in meinen Immobilienbesitz steuerlich optimieren?

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Sie als Eigentümer:in von Immobilien unterschiedliche Möglichkeiten haben, um Ihren Immobilienbesitz steuerlich zu optimieren. Stellen Sie sicher, dass Sie alle oben genannten Kosten, die in Bezug auf Ihre Immobilie anfallen, bei Ihrer Steuererklärung angeben, um sie steuerlich geltend zu machen.

Als Vermieter:in sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie die Immobilie privat halten oder eine juristische Person dafür gründen, um Ihren Immobilienbesitz steuerlich zu optimieren. Sie müssen sich vor allem gut überlegen, welche Investitionen welche steuerlichen Folgen auslösen. Dazu sollten Sie sich bestenfalls fundiert beraten lassen.

Eine GmbH lässt sich mit recht wenig Aufwand gründen. Die Kosten für den Eintrag in das Handelsregister und für den oder die Treuhänder:in belaufen sich schätzungsweise auf ca. 5‘000 CHF. Steuerliche Vorteile ergeben sich vor allem, wenn Sie sich Ihre Gewinne dann auszahlen lassen, wenn Ihr übriges Einkommen und damit die Steuerprogression niedrig sind.

Wann muss ich keine Steuern für meine Immobilie zahlen?

In der Schweiz müssen Sie nicht nur beim Kauf, sondern auch als Eigentümer:in Steuern zahlen. Bis zu einem Einkommen von 14’500 CHF im Jahr ist keine Einkommenssteuer fällig. Dieser Freibetrag bezieht sich auf die Summe aus allen Einkünften in einem Kalenderjahr.

Wenn Sie Ihre Liegenschaften verkaufen, ist jedoch so gut wie immer die Grundstückgewinnsteuer fällig. Zwar können Sie diese aufschieben, aber der Verkauf ist nicht steuerfrei. Allerdings gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer kantonale Freibeträge, welche je nach Gewinn oder Besitzjahr unterschiedlich ausfallen können.

Liegenschaften im Ausland

Sollten Sie eine Liegenschaft im Ausland besitzen, müssen Sie in der Schweiz keine Steuern dafür zahlen, wenn das betroffene Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz abgeschlossen hat. Dieses Abkommen schützt Eigentümer:innen und Vermieter:innen davor, doppelt Steuern zu zahlen.

In Deutschland fällt beispielsweise keine Vermögenssteuer auf Immobilien an. Aus diesem Grund müssen Sie für eine Immobilie, die Sie selbst nutzen, dort keine Steuern zahlen. Jedoch zahlen Sie die örtlich geltende Grunderwerbsteuer, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Auch wenn Sie Ihre Immobilie im Ausland vermieten, müssen Sie für die Mieteinnahmen im Ausland entsprechend Steuern zahlen. Wichtig ist, dass Sie diese Einnahmen ebenfalls in Ihrer Schweizer Steuererklärung angeben.

Wann steht keine Grundstückgewinnsteuer an?

Viele professionelle Vermieter:innen bringen Ihren Immobilienbesitz in eine juristische Person wie beispielsweise eine GmbH ein (oftmals auch pro Liegenschaft). In diesem Fall fällt bei einem Verkauf der Liegenschaft keine Grundstückgewinnsteuer an, da in diesem Fall die GmbH verkauft wird, der die Liegenschaft gehört. Kapitalgewinne beim Verkauf einer GmbH oder AG sind steuerfrei, wenn sich die Aktien im Privatvermögen des Verkäufers oder der Verkäuferin befinden.

Beachten Sie: Wenn Sie bei einer GmbH Geld ausschütten möchten, so muss zum einen die GmbH bei der Veräusserung der Immobilie Steuern zahlen und zum anderen müssen die Gesellschafter:innen das ausgeschüttete Kapital versteuern.

Ausnahmen bilden die sogenannte indirekte Teilliquidation (wenn sich die verkauften Aktien im Geschäftsvermögen des Käufers oder der Käuferin befinden) und die Veräusserungssperrfrist. Sie sollten sich also frühzeitig Gedanken um die Nachfolge machen, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach einer steuerneutralen Umwandlung erfolgt.

Obwohl die Übergabe der Anteile erst nach Ablauf der Veräusserungssperrfrist möglich ist, kann bereits vorher ein Kaufvertrag geschlossen und sogar eine Anzahlung geleistet werden. Es besteht jedoch die Gefahr der Nachbesteuerung der stillen Reserven.

Ausserdem sollten Sie wissen, dass in den meisten Kantonen Kleinstgewinne nicht versteuert werden müssen. Beispielsweise müssen Sie:

• Gesamtgewinne aus demselben Steuerjahr, die unter 4’400 CHF liegen
• und Gesamtgewinne aus demselben Kalenderjahr, die unter 6’000 CHF, nicht versteuern.
• Gleiches gilt auch, wenn die erzielten Gewinne insgesamt unter 5’000 CHF liegen und die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen gehört.

Wie sieht es mit geerbten Immobilien aus?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, fallen ebenfalls Steuern an. In diesem Fall kommt neben der Grundstückgewinnsteuer möglicherweise auch die Erbschaftssteuer auf Sie zu. Jeder Kanton entscheidet dabei selbst über die Art der Steuer und wie hoch diese ausfällt. Dabei kann es von Kanton zu Kanton grosse Unterschiede geben.

In der Schweiz gibt zwei Arten von Erbschaftssteuern:

• Die Erbanfallsteuer
• Die Nachlasssteuer

Bei der Erbanfallsteuer muss jede:r Erbe oder Erbin den eigenen Erbanteil versteuern. Dies wird nach Verwandtschaftsgrad abgestuft. Grundsätzlich gilt: Je enger Sie mit der verstorbenen Person verwandt waren, desto geringer fallen für Sie die Steuerzahlungen aus. Bei der Nachlasssteuer wird die gesamte Erbschaft besteuert. Die Steuern bemessen sich zudem an dem Verkehrswert, was normalerweise dem Verkaufspreis entspricht. Bei Immobilien mit einem hohen Wert fallen die Steuern grundsätzlich höher aus.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz erwerben oder vermieten möchten, können folgende Steuern anfallen:

• Liegenschaftssteuer (ca. 0.2 bis 3 Promille des geschätzten Werts der Immobilie)
• Grundstückgewinnsteuer (wenn Sie die Immobilie verkaufen)
• Handänderungssteuer (wenn eine Immobilie an einen neuen Eigentümer übertragen wird)
• Vermögenssteuer (wenn Sie Ihre Immobilie privat besitzen)
• Einkommensteuer (wenn Sie Ihre Immobilie vermieten)

Die Berechnungen können je nach Kanton variieren. Dies gilt auch, wenn Sie die Kosten für die Immobilienverwaltung steuerlich absetzen möchten. Die kantonalen Steuerverwaltungen legen fest, was als abzugsfähiger Unterhalt gilt.

Dabei sind lediglich werterhaltende Investitionen abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Wert der Liegenschaft und sind für die Einkommensteuererklärung nicht relevant. Folgende Kosten gelten beispielsweise als abzugsfähig:

• Kosten für Instandhaltungsarbeiten
• Unterhaltskosten
• Versicherungsprämien
• Kosten für die Verwaltung durch Dritte
• Kosten für den Vermittlungsprozess bei der Suche nach Mieter:innen
• Service-Abonnements

Stellen Sie sicher, dass Sie diese Kosten bei Ihrer Steuererklärung angeben, um sie steuerlich geltend zu machen. Um Ihren Immobilienbesitz steuerlich zu optimieren, sollten Sie auch in Erwägung ziehen, ob es sich für Sie lohnt, eine GmbH zu gründen.