Kombinierte Finanzierung bei Immobilien: Vor- und Nachteile

Bei der Verwirklichung von Wohneigentum und Kapitalanlagen spielt die Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Die kombinierte Finanzierung gewinnt dabei zunehmend an Bedeutung. Kredit-Kombinationen können für Sie eine flexible und vielseitige Lösung sein, um verschiedene Finanzierungsbausteine miteinander zu kombinieren.

Also, was sind die Vor- und Nachteile von einer kombinierten Finanzierung? Da bei einer kombinierten Finanzierung oft Elemente von Festzinsdarlehen, variablen Zinssätzen und anderen Kreditoptionen vereint werden, bieten sie dem Kreditnehmenden ein Höchstmass an Anpassungsfähigkeit und Sicherheit. Wenn eine Kredit-Kombination variable Zinssätze beinhaltet, besteht das Risiko, dass die Zinsen während der Laufzeit steigen. Zudem müssen Sie mit einem höheren Verwaltungsaufwand rechnen.

Im Folgenden beleuchten wir die Besonderheiten und Vorteile einer kombinierten Finanzierung in der Immobilienfinanzierung. Erfahren Sie zudem, mit welchen Risiken Sie als Kreditnehmer:in rechnen müssen. Wir erklären Ihnen, wie Sie die passende Kombination für Ihr Vorhaben auswählen.

Was ist eine kombinierte Finanzierung?

Eine kombinierte Finanzierung, auch bekannt als kombinierter Kredit oder Kombi-Darlehen, ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, die verschiedene Kreditkomponenten miteinander kombiniert. Dies hat den Vorteil, dass er Ihren Bedürfnissen und Präferenzen als Kreditnehmer:in besser gerecht werden kann. Typischerweise besteht eine kombinierte Finanzierung aus zwei Hauptbestandteilen:

• Festzinsdarlehen: Ein Teil der Kombination besteht aus einem Festzinsdarlehen, der über einen festgelegten Zeitraum gewährt wird. Er dauert oft mehrere Jahre und enthält einen festen Zinssatz. Sie als Kreditnehmer:in haben dadurch eine gewisse Planungssicherheit, da die monatlichen Raten während dieser Phase konstant bleiben.
• Variables Darlehen: Der andere Teil der Kombination besteht aus einem variablen Darlehen. Der Zinssatz wird hierbei in regelmässigen Abständen (meist jährlich) an die aktuellen Marktzinsen angepasst. So können Sie als Kreditnehmer:in von potenziellen Zinsrückgängen profitieren. Das variable Darlehen birgt jedoch auch das Risiko steigender Zinsen.

Vorteile

Eine kombinierte Finanzierung kann für die Immobilienfinanzierung spezifische Vorteile bieten, unter anderem:

• Zinsvorteile,
• Planungssicherheit,
• Flexibilität
• und steuerliche Vorteile.

Zinsvorteile

Die Kombinationen der Finanzierungen können verschiedene Arten von Zinsen für unterschiedliche Kreditteile beinhalten. Indem feste und variable Zinssätze geschickt miteinander kombiniert werden, können Sie als Kreditnehmer:in von möglichen Zinsvorteilen profitieren, insbesondere wenn die Zinsen für bestimmte Darlehensteile niedriger sind.

Planungssicherheit

Eine kombinierte Finanzierung ermöglichen Ihnen zudem eine bessere Planungssicherheit, da Sie die Rückzahlungsbedingungen im Voraus festlegen. Dies ist besonders wichtig für langfristige Immobilienfinanzierungen, denn so können Sie die finanzielle Belastung über die gesamte Laufzeit besser einschätzen.

Durch die Kombination von verschiedenen Zinsarten können zudem die Zinsrisiken diversifiziert werden. Das bedeutet, dass Schwankungen in den Zinssätzen für bestimmte Darlehensteile durch andere stabilere Zinssätze ausgeglichen werden können. Das Risiko wird also breiter gestreut und insgesamt klein gehalten.

Flexibilität

Durch eine Kredit-Kombination erhalten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung eine hohe Flexibilität in Bezug auf die Rückzahlungsmodalitäten. Sie als Kreditnehmer:in können zwischen verschiedenen Darlehensarten wie Festzins- und SARON-Hypotheken wählen, wodurch Sie die Finanzierung an Ihre persönlichen Bedürfnisse anpassen können.

Steuerliche Vorteile

In der Schweiz gibt es bestimmte steuerliche Aspekte, die bei der Immobilienfinanzierung besonders relevant sind. Eine kombinierte Finanzierung bietet Ihnen dabei auch steuerliche Vorteile, insbesondere wenn Sie bestimmte Darlehensarten wählen, die steuerlich absetzbar sind. Dazu zählen beispielsweise Hypothekardarlehen, die für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wir empfehlen Ihnen an dieser Stelle, die aktuellen Steuergesetze zu berücksichtigen und gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen.

Nachteile

Trotz der vielen Vorteile, die solche Lösungen in der Immobilienfinanzierung bieten können, sollten Sie auch die Risiken berücksichtigen, um eine fundierte Entscheidung bei der Auswahl der Finanzierungsinstrumente zu treffen. Hier sind einige der möglichen Nachteile einer kombinierten Finanzierung:

• Komplexe Verwaltung: Die Struktur von einer kombinierten Finanzierung kann vergleichsweise komplex sein, da sie verschiedene Finanzierungselemente miteinander kombinieren. Sie als Kreditnehmer:in müssen Zinssätze und Laufzeiten im Auge behalten. Dies kann zu einem höheren Verwaltungsaufwand führen.
• Risiko bei steigenden Zinsen: Wenn Ihre Kombination variable Zinssätze beinhaltet, besteht das Risiko, dass die Zinsen während der Laufzeit steigen. Sie müssen also damit rechnen, dass es zu höheren monatlichen Zahlungen kommt und sich die Gesamtkosten der Finanzierung erhöhen können.

Wir raten Ihnen dazu, die spezifischen Bedingungen einer kombinierten Finanzierung sorgfältig zu prüfen und ggf. professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Risiken und Vorteile abzuwägen. Beachten Sie bei Ihrer Entscheidung ausserdem die aktuellen Hypothekarzinsen der unterschiedlichen Kreditgebenden in der Schweiz.

Vergleich mit anderen Finanzierungsoptionen

Wenn Sie in der Schweiz einen Weg zur Finanzierung Ihrer Traumimmobilie suchen, stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Hier ist ein Vergleich zwischen einer kombinierten Finanzierung und einzelnen gängigen Finanzierungsoptionen:

In unserem Beitrag «Baufinanzierung in der Schweiz: Welche Kreditarten gibt es?» finden Sie mehr Informationen zu den unterschiedlichen Kreditarten.

Wo werden kombinierte Finanzierungen angewendet?

Kombinierte Finanzierungen werden vor allem in der Immobilienfinanzierung genutzt, etwa für die Finanzierung des Eigenheims oder für Mietobjekte. Hier sind einige weitere Anwendungsgebiete für kombinierte Finanzierungen:

• Neubau oder Renovierung
• Anschlussfinanzierung (Wenn bestehende Finanzierungsphasen auslaufen, bietet die kombinierte Finanzierung eine Möglichkeit, flexibel auf die aktuellen Marktbedingungen zu reagieren.)
• Umschuldung (z.B. um bestehende Darlehen mit ungünstigen Konditionen durch eine Kombination aus festen und variablen Zinsen zu optimieren)
• Finanzierung von Eigentumswohnungen

Fallbeispiel: Flexibilität beim Immobilienkauf

Herr Hellmann plant den Kauf einer Immobilie, ist sich jedoch unsicher darüber, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. In diesem Fall könnte eine kombinierte Finanzierung eine ideale Strategie für ihn sein. Herr Hellmann entscheidet sich für ein Festzinsdarlehen für die ersten fünf Jahre, um während dieser Zeit stabile monatliche Raten zu erhalten. Gleichzeitig integriert er ein variables Darlehen für den Rest der Laufzeit, um so von möglichen Zinsrückgängen profitieren zu können. Durch diese Flexibilität kann er sich an unterschiedliche Marktbedingungen leicht anpassen.

Fallbeispiel: Finanzierung eines Bauprojekts

Frau Jung ist Bauherrin und plant den Neubau ihres Eigenheims. Sie benötigt während der Bauphase unterschiedliche Finanzierungsstrukturen. Mit einer kombinierten Finanzierung kann sie zunächst ein Festzinsdarlehen für die Bauphase einsetzen und nach Fertigstellung auf ein variables Darlehen umschwenken. So kann sie sich im Verlauf des Bauprojekts an die verschiedenen Finanzierungsanforderungen anpassen.

Tipps für die Auswahl einer kombinierten Finanzierung

Ziehen Sie ein Kombi-Darlehen für Ihre Immobilienfinanzierung oder Ihr Bauprojekt in Betracht? Dann sollten Sie Ihre Überlegungen gut abwägen, um sicherzustellen, dass die Finanzierung Ihren individuellen Bedürfnissen und Zielen entspricht. Hier sind einige Tipps:

• Analysieren Sie Ihre eigene finanzielle Situation: Bewerten Sie Ihre eigene finanzielle Situation. Beachten Sie dabei Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben. Dies hilft Ihnen dabei, die optimale Kombination aus festen und variablen Zinsen zu bestimmen. Überprüfen Sie auch Ihre eigene Bonität und Ihre möglichen Sicherheiten, die Ihnen zur Verfügung gestellt werden können. Wenn Sie eine gute Bonität vorweisen, erhalten Sie Ihr Darlehen möglicherweise zu besseren Konditionen.
• Planen Sie langfristig: Berücksichtigen Sie Ihre langfristigen Pläne in Bezug auf die Immobilie und Ihre Finanzen. Eine kombinierte Finanzierung sollte sich gut in Ihre langfristige finanzielle Strategie integrieren lassen.
• Beobachten Sie, wie sich der Markt entwickelt: Beachten Sie bei der Wahl Ihrer Finanzierungsstrategie die aktuelle Zinssituation und die allgemeine Marktentwicklung.
• Schätzen Sie Ihre Risikobereitschaft ein: Wie hoch ist Ihre Risikobereitschaft? Bedenken Sie, dass variable Zinssätze zu Einsparungen führen können, jedoch auch das Risiko von Zinssteigerungen bergen.
• Vergleichen Sie verschiedene Angebote: Wir empfehlen Ihnen, bei der Wahl einer kombinierten Finanzierung die Angebote der unterschiedlichen Banken und Finanzinstitute zu vergleichen. Die Konditionen können erheblich variieren. Berücksichtigen Sie dabei auch die Gebühren und Nebenkosten, die mit den Krediten verbunden sein können. Diese können sich auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirken. Lesen Sie beim Vergleichen zudem die Vertragsbedingungen, um sich über die genauen Konditionen und Bedingungen zu informieren.
• Überlegen Sie sich, wie flexibel Ihre kombinierte Finanzierung sein soll: Wie viel Flexibilität wünschen Sie sich? Manche Kredite gewähren Ihnen möglicherweise kostenlose Sondertilgungen. Oftmals können Sie auch die Zinsbindung in bestimmten Phasen ändern. Dies sollten Sie allerdings vorher mit den Kreditgebenden abklären.
• Lassen Sie sich von einem Finanzexperten bzw. einer Finanzexpertin beraten: So können Sie Ihre individuelle Situation bewerten lassen. Eine Beratung kann Ihnen helfen, die optimale Kombination von festen und variablen Zinsen zu bestimmen.

FAQs: Kombinierte Finanzierung

Für wen eignet sich eine kombinierte Finanzierung?

Eine kombinierte Finanzierung eignet sich besonders für Kreditnehmer:innen, die eine flexible Finanzplanung anstreben und bereit sind, das Risiko von variablen Zinsen einzugehen. Insbesondere bei Bau- oder Renovierungsprojekten, bei denen unterschiedliche Finanzierungsanforderungen in verschiedenen Phasen auftreten, kann eine kombinierte Finanzierung die benötigte Vielseitigkeit bieten.

Wie kann man das Risiko bei einer kombinierten Finanzierung minimieren?

Um das Risiko bei einer kombinierten Finanzierung zu minimieren, sollten Sie vorher eine gründliche Analyse Ihrer finanziellen Situation durchführen und Ihre langfristigen Ziele definieren. Ebenso kann eine professionelle Beratung sowie das stetige Beobachten der Zinsentwicklung das Risiko von Kreditkombinationen gering halten. Wir empfehlen Ihnen bei einer kombinierten Finanzierung einen finanziellen Puffer einzuplanen, um unvorhergesehene Ereignisse abzufedern und die Kreditbelastung zu minimieren.

Welche Alternativen gibt es zu Kombi-Darlehen?

Neben Kombi-Darlehen gibt es weitere Finanzierungsmöglichkeiten wie das Festzinsdarlehen, die SARON-Hypothek, das Bauspardarlehen, das Forward-Darlehen und die Eigenmittel-Finanzierung. Welche Art von Kredit für Ihr Vorhaben und in Ihrer Situation am besten geeignet ist, hängt vor allem von Ihren finanziellen Mitteln sowie Ihren Zielen und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Wie beeinflusst eine kombinierte Finanzierung die Liquidität?

Eine kombinierte Finanzierung kann Ihre Liquidität beeinflussen, da verschiedene Zinsstrukturen kombiniert werden. Insbesondere in Phasen variabler Zinsen besteht das Risiko von Zinssteigerungen, was zu höheren monatlichen Raten führen kann. Diese können Ihre kurzfristige Liquidität belasten. Während der Phase mit festen Zinsen können Sie hingegen von konstanten Raten profitieren, die Ihnen Planungssicherheit geben und die Liquiditätsplanung erleichtern können. Es ist wichtig, die Auswirkungen von Zinsänderungen auf die Liquidität im Voraus zu prüfen und gegebenenfalls finanzielle Puffer für solche Fälle einzuplanen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Kombinierte Finanzierungen bieten eine attraktive Option für Immobilienfinanzierungen, da sie Zinsvorteile, Flexibilität und steuerliche Vorzüge bieten. Auf der Kehrseite kann die Struktur einer kombinierten Finanzierung vergleichsweise komplex sein und eine genaue Verwaltung der verschiedenen Finanzierungselemente erfordern. Bei variablen Zinssätzen besteht ausserdem das Risiko von Zinssteigerungen, was zu höheren monatlichen Zahlungen und Belastung der Liquidität führen kann.

Als Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Eigenheim oder Ihr nächstes Bauprojekt können Sie unter anderem die folgenden Arten von Finanzierungen nutzen:

• Festzinsdarlehen: Es bietet konstante Zinsen, jedoch weniger Flexibilität.
• Variables Darlehen: Das variable Darlehen kann Schwankungen nicht mit stabilen Zinssätzen ausgleichen.
• Bauspardarlehen: Es ist weniger flexibel, da es auf einen Bausparvertrag beschränkt ist.
• Eigenmittel-Finanzierung: Die Eigenmittel-Finanzierung erfordert hohes Eigenkapital, im Gegensatz zur flexiblen Finanzierung mit kombinierten Krediten.

Bei der Wahl einer geeigneten kombinierten Finanzierung sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation.
• Berücksichtigen Sie Ihre langfristigen Ziele und Finanzpläne.
• Beobachten Sie die aktuelle Zinssituation.
• Nehmen Sie fachliche Beratung in Anspruch.

Ob Immobilienkauf, Neubau, Renovierung, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung – kombinierte Finanzierungen bieten Ihnen Vielseitigkeit und Anpassungsfähigkeit in verschiedenen Phasen der Immobilienfinanzierung.

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