Wie finde ich den richtigen oder die richtige Immobilienbewirtschafter:in?

Zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz befinden sich im Besitz von Privatpersonen. Diese selbst zu verwalten, bedeutet einen enormen Zeitaufwand und eine Menge fachliches Wissen. Eine Alternative ist es, sämtliche Immobilien an einen Verwalter zu übergeben, der sich um Unterhalt, Finanzen und Administration der Objekte kümmert.

Doch wie finde ich den richtigen Immobilienbewirtschafter? Holen Sie sich Erfahrungen ein und erstellen Sie Kandidatenlisten. Vergleichen Sie Angebote und stellen Sie persönlichen Kontakt her. Achten Sie darauf, dass der Sitz des Verwalters in der Nähe Ihrer Objekte liegt, verlangen Sie Referenzen und hören Sie auf Ihr Bauchgefühl.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Aufgaben zum Bereich des Immobilienbewirtschafters gehören und welche Aspekte Sie bei der Suche nach dem richtigen Immobilienverwalter bedenken müssen. Zusätzlich fassen wir zusammen, welche Kosten auf Sie zukommen und ob sich eine Immobilienverwaltung lohnt.

Was ist eine Immobilienverwaltung bzw. ein Immobilienverwalter?

Ein Immobilienverwalter übernimmt die Führung und Verwaltung eines Gebäudes oder einer Liegenschaft. Übernommen werden hierbei die Organisation und die Durchführung sämtlicher anfallender Aufgaben, die mit dem Betrieb und der Unterhaltung der Objekte in Zusammenhang stehen. Weitere Aufgaben einer Immobilienverwaltung sind unter anderem:

• Instandhaltung
• Reparaturarbeiten
• Verwaltung der Mietverträge
• Abrechnung der Nebenkosten
• und die Pflege von Gebäude und Grundstück

Der Bereich der Immobilienverwaltung umfasst komplexe Aufgaben, welche ein hohes Mass an Fachwissen erfordern.

Was ist der Unterschied zum Immobilientreuhänder?

Ein Immobilientreuhänder ist ebenfalls für die Verwaltung von Immobilien zuständig, arbeitet jedoch in der Regel in leitender Position. Im Gegensatz zum Immobilienverwalter übernimmt der Immobilientreuhänder zudem die Bewertung sowie den An- und Verkauf von Immobilien. Immobilienverwalter konzentrieren sich hingegen hauptsächlich auf die Verwaltung von Liegenschaften und Immobilien.

Verwaltung selbst machen oder auslagern?

Ob Sie die Verwaltung Ihrer Immobilien selbst übernehmen oder auslagern, hängt primär von Ihren zeitlichen Kapazitäten und Ihrem Wissensstand ab. Ein Immobilienverwalter kümmert sich um Unterhalt, Finanzen, Administration, optimiert die Mieteinnahmen und erhält den Wert des Objekts aufrecht. Aufgaben, die darüber hinausgehen, wie Umbauten oder Sanierungen, können übernommen werden, werden Ihnen allerdings zusätzlich in Rechnung gestellt.

Ihre Immobilien selbst zu verwalten ist zwar möglich, bedeutet jedoch einen enormen zeitlichen Aufwand. Zudem müssen Sie jederzeit für Ihre Mieter:innen verfügbar sein. Als Unterstützung kann Ihnen hierbei eine Hausverwaltungs-Software, zum Beispiel von Fairwalter, dienen. Diese vereinfachen und beschleunigen eine Vielzahl an Arbeitsprozessen und sorgen somit für eine hohe Zeitersparnis.

Wenn Sie sich dazu entscheiden, einen externen Immobilienverwalter zu beauftragen, entstehen zwar Kosten und Gebühren, jedoch profitieren Sie von zahlreichen Vorteilen:

• Sie als Eigentümer werden durch die Zusammenarbeit mit einem Immobilienverwalter stark entlastet
• Durch die Abgabe administrativer Aufgaben sinkt Ihr Aufwand
• Sie erhalten mehr Zeit sich auf andere Bereiche und Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren
• Sie können dem Fachwissen der Experten trauen und müssen sich keine Kenntnisse aneignen
• Mieter erhalten einen neutralen Ansprechpartner

Besonders im Stockwerkeigentum können Nachteile entstehen, wenn das Objekt nicht von einer Immobilienverwaltung betreut wird. In diesem Fall übernimmt eine Eigentümerin oder ein Eigentümer die Verwaltung. Das kann schwierig werden und zu Streit führen, der die Atmosphäre unter den Eigentümer:innen belastet, denn die verwaltende Person ist bei Konflikten selbst Partei.

Tipps für die Wahl des richtigen Liegenschaftsverwalters: Wie finde ich eine gute Immobilienverwaltung in der Nähe?

In Zeiten der Digitalisierung ist der erste Anlaufpunkt bei der Suche nach einer guten Immobilienverwaltung in der Regel das Internet. Hier können Sie sich einen Überblick über die ansässigen Anbieter in Ihrer Region verschaffen und aktuelle Rezensionen und Erfahrungsberichte einsehen. Neben dem Internetauftritt gibt es jedoch einige weitere Kriterien, welche auf eine seriöse Immobilienverwaltung schliessen lassen. Im Folgenden erhalten Sie acht Tipps für die Suche nach dem richtigen Verwalter für Ihre Immobilien:

1. Holen Sie sich Empfehlungen von anderen Immobilieneigentümern
2. Erstellen Sie eine Kandidatenliste
3. Holen Sie sich Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen
4. Stellen Sie persönlichen Kontakt mit der Person her, welche die Verwaltung Ihrer Immobilien übernehmen würde
5. Sichern Sie sich ab, dass der Verwalter ausreichend zeitliche Kapazitäten hat, um Ihre Liegenschaft zu verwalten
6. Achten Sie darauf, dass der Wohnsitz des Verwalters nahe Ihrer Liegenschaft ist
7. Verlangen Sie Referenzen oder befragen Sie andere Kundinnen und Kunden des Verwalters
8. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl beim persönlichen Kontakt

Bei der Suche nach Ihrem zukünftigen Hausverwalter sollten Sie zudem folgende Faktoren eingehend überprüfen: 

1. Handelt es sich um einen hauptberuflichen Immobilienverwalter?
2. Seit wann besteht die Hausverwaltung?
3. Ist die Immobilienverwaltung Mitglied eines Berufsverbands?
4. Durch welche Ausbildung oder nachgewiesene Fachkompetenz zeichnet sich der Verwalter aus?
5. Wie sieht die rechtliche Stellung des Unternehmens aus?
6. Besitzt das Unternehmen einen Firmensitz in der Schweiz?
7. Gibt es Referenzen?
8. Verfügt der Verwalter über einen ausreichenden Versicherungsschutz?
9. Wie sieht die Kostenstruktur aus?
10. Welche Vertragsmodelle gibt es?

Die Checkliste Immobilienbewirtschaftung hilft Ihnen bei der Auswahl des richtigen Anbieters.

Wie hoch sind die Kosten für die Verwaltung von Mietobjekten?

Die Kosten für die Verwaltung von Mietobjekten können je nach Anbieter und Lage des Objekts leicht variieren. In der Regel kostet eine Verwaltung Ihrer Mietliegenschaft ohne Neuvermietung etwa 4-5% des Brutto- oder Netto-Mietzinses. Die Verwaltung einer Mietliegenschaft mit Neuvermietung hingegen kostet bis zu 12% des Brutto- oder Netto-Mietzinses. Die Beratung durch einen eidgenössischen Diplom-Immobilientreuhänder kostet in der Regel etwa 200 CHF pro Stunde.

Wie hoch sind die Kosten für die Verwaltung von Stockwerkeigentum?

Die Kosten für eine Verwaltung im Stockwerkeigentum setzen sich aus dem Grundhonorar von ab etwa 2’500 CHF und den Kosten pro Wohneinheit, ab etwa 500 CHF zusammen.

Wie kann ich einen bestehenden Verwaltervertrag kündigen?

Das Bundesgericht behandelt Liegenschaftsverwaltungsverträge als Auftrag: Sie können nach Art. 404 OR jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, auch wenn eine feste Laufzeit vereinbart ist. Wer zur Unzeit kündigt, muss den daraus entstandenen Schaden ersetzen. Sichergestellt sein sollte jedoch der weiterführende Verlauf.

Genaue Details, Dauer des Vertragsverhältnisses sowie mögliche Verlängerungen nach Ablauf der Vertragslaufzeit werden in der Regel flexibel vereinbart.

Wie kann ich meinen Immobilienverwalter wechseln?

Grundsätzlich ist eine langfristige Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung anzustreben. Je länger und besser ein Verwalter die Objekte und Mieter kennt, desto effizienter gestaltet sich die Verwaltung. Sollten sich dennoch Unstimmigkeiten ergeben, kann der Vertrag mit einem Immobilienverwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen aufgelöst werden, auch vor dem Ende der Laufzeit. Sie sind der Besitzer der Objekte, wodurch allein Ihnen die Entscheidung obliegt, den Verwalter zu wechseln. Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie sich jedoch rechtzeitig um einen neuen Anbieter kümmern, bevor der Vertrag mit der aktuellen Verwaltung aufgelöst wird.

Besitzen Sie hingegen eine Wohnung im Stockwerkeigentum, entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer:innen über den Wechsel: Sie kann die Verwaltung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen und wählt die neue (Art. 712r Abs. 1 und Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Einstimmigkeit verlangt das Gesetz dafür nicht; für die Abberufung genügt ohne andere Regel im Reglement ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Den Ablauf mit allen Fristen zeigt die Checkliste für den Verwaltungswechsel im Stockwerkeigentum.

Welche Ausbildung benötigt ein:e Immobilienbewirtschafter:in?

Die Ausbildung zum oder zur Immobilien-Bewirtschafter:in mit eidgenössischem Fachausweis nimmt ein Jahr Zeit in Anspruch. Qualifizierend für die Ausbildung ist eine abgeschlossene Ausbildung und mindestens drei Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbranche. Alternativ werden fünf Jahre einschlägige Berufspraxis akzeptiert.

Folgende Bildungsanbieter stellen den Titel Immobilienbewirtschafter:in aus:

• Das Feusi Bildungszentrum
• Das Bildungszentrum BVS St. Gallen
• Das BZZ Bildungszentrum Zürichsee
• Die KS Kaderschulen
• Die SVIT Swiss Real Estate School AG

Fazit – Lohnt sich eine Hausverwaltung?

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Suche nach einer passenden Hausverwaltung eine Menge Zeit in Anspruch nimmt, aber zukünftig für hohe zeitliche Einsparungen sorgt. Ein Immobilienverwalter übernimmt sämtliche Aufgaben, die Instandhaltung der Objekte, die Erstellung von Rechnungen und die Mieterbetreuung. Bei einer gewissenhaften Auswahl des Anbieters bringt eine Hausverwaltung zahlreiche Vorteile mit sich.