Vollfinanzierung oder Traditionell: Welches Immobilienfinanzierungsmodell passt zu mir?

Stehen Sie vor der Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung? Diese Entscheidung ist eine der bedeutendsten finanziellen Überlegungen, die viele Menschen im Laufe ihres Lebens treffen. Dabei stehen Ihnen verschiedene Modelle zur Verfügung, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich bringen. Zwei häufig diskutierte Ansätze, eine Immobilie zu finanzieren, sind die Vollfinanzierung und die traditionelle Finanzierung. 

Also, Vollfinanzierung oder traditionell: Welches Immobilienfinanzierungsmodell passt zu mir? Die Wahl des passenden Modells hängt von Ihren individuellen finanziellen Zielen, Lebensumständen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Wenn Sie nur ein begrenztes Eigenkapital zur Verfügung haben, kann die Vollfinanzierung eine Option sein, um den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen. Beachten Sie jedoch, dass das Risiko der Vollfinanzierung im Gegensatz zur traditionellen Immobilienfinanzierung eher höher ist.

Im Folgenden werden wir einen umfangreichen Einblick in beide Finanzierungsmodelle und deren Vor- und Nachteile geben, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, welches für Ihre spezifischen Bedürfnisse und Ziele am besten geeignet ist.

Was ist ein Immobilienfinanzierungsmodell?

Ein Immobilienfinanzierungsmodell ist ein strukturiertes System, das verwendet wird, um den Erwerb oder die Entwicklung von Immobilien zu finanzieren. Dieses Modell umfasst verschiedene Elemente, die die Finanzierung, Renditeerwartungen, Risikobewertungen und andere relevante Faktoren berücksichtigen. Hier sind einige wichtige Punkte, die ein Immobilienfinanzierungsmodell in der Regel enthält, aufgeführt:

• Kaufpreis und Nebenkosten sowie zusätzliche Kosten wie Steuern, Gebühren, Maklerprovisionen und andere Nebenkosten
• Eigen- und Fremdkapital
• Finanzierungskosten, wie Zinsen für Darlehen oder andere Finanzierungsinstrumente
• erwartete Rendite aus der Immobilieninvestition basierend auf verschiedenen Szenarien
• laufende Betriebskosten, wie beispielsweise Versicherung, Instandhaltung und Verwaltung
• Laufzeiten von Darlehen
• Analyse der Risiken, die mit der Immobilieninvestition verbunden sind, z.B. Umwelt- oder Marktrisiken
• Exit-Strategie, etwa der Verkauf der Immobilie, eine Refinanzierung oder andere Optionen

Welche Finanzierungsoptionen habe ich?

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten, um Immobilien in der Schweiz zu finanzieren:

• durch die traditionelle Immobilienfinanzierung
• durch eine Vollfinanzierung

Traditionelle Immobilienfinanzierung

Die traditionelle Immobilienfinanzierung in der Schweiz beinhaltet für gewöhnlich eine Hypothek mit Eigenkapital. Bei diesem Modell bringt der Käufer einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises als Eigenkapital ein, üblicherweise etwa 20 Prozent, wie beispielsweise bei der UBS (der Anteil an Eigenkapital kann von Bank zu Bank variieren). Der Rest des Kaufpreises wird über eine Hypothek finanziert. Die traditionelle Immobilienfinanzierung hat sowohl Vor- als auch Nachteile:

Vollfinanzierung einer Immobilie

Vollfinanzierung, auch 100-Prozent-Finanzierung genannt, bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie sowie alle damit verbundenen Kosten und Gebühren durch Fremdkapital, in der Regel in Form von Krediten oder Darlehen, finanziert werden. Im Kontext von Immobilienfinanzierung bedeutet dies, dass Sie als Käufer:in keine eigenen finanziellen Mittel in Form von Eigenkapital einbringen, sondern stattdessen die gesamte Finanzierung über externe Geldgebende realisieren.

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, in der Schweiz eine Immobilie zu kaufen, ohne Eigenkapital einzubringen. Dabei gibt es verschiedene Wege, das erforderliche Eigenkapital zu beschaffen:

• Privatkredit: Dies ist ein kurzfristiges Darlehen mit einer Rückzahlungsfrist von 6 bis 120 Monaten, wie es beispielsweise von Unternehmen wie Miro Kredit angeboten wird.
• Kapital aus der beruflichen Vorsorge: Dabei wird das Vorsorgeguthaben aus der 2. Säule genommen (hierbei muss die Bank einer Verpfändung zustimmen). Beachten Sie, dass vorzeitige Abhebungen zu einem geringeren Renteneinkommen im Alter führen können.
• Kapital aus der privaten Vorsorge: Dies bezieht sich auf das Kapital aus der Säule 3a. Sie können das Kapital nutzen, wenn Sie ein Eigenheim kaufen oder renovieren möchten, oder um eine bestehende Hypothek abzubezahlen.
• Fremdkapital: Sie können ihr Eigenkapital auch durch ein Darlehen von Verwandten oder Freunden aufbringen.
• Bürgschaftsgenossenschaft: Ebenso können Sie einer Bürgschaftsgenossenschaft beitreten und um Unterstützung bitten.
• Verpfändung einer Bestandsimmobilie: Bei der Verpfändung einer Bestandsimmobilie als äquivalente Bareinlage wird diese von der Bank als Sicherheit für einen Kredit betrachtet. Beachten Sie, dass das Risiko besteht, dass sowohl die verpfändete Immobilie als auch die neue Immobilie gefährdet sind, wenn Zahlungsschwierigkeiten auftreten.

Bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es einige Besonderheiten und Überlegungen, die Sie beachten müssen. Hier sind die grundlegenden Aspekte:

• Die Kreditwürdigkeit des Käufers ist entscheidend. Die Banken prüfen dazu Ihre Bonität, Ihre finanzielle Stabilität und ob Sie ein gesichertes Einkommen haben.
• Obwohl es sich um eine Vollfinanzierung handelt, verlangen die meisten Banken dennoch einen Eigenmittelanteil für Nebenkosten (z.B. Notarkosten, Grundbuchgebühren). Dieser Anteil kann in der Regel nicht durch einen Kredit finanziert werden.
• Sie müssen der Bank nachweisen, dass Sie in der Lage sind, die monatlichen Raten zu bedienen. Dies geschieht in der Regel durch Einkommensnachweise.

In der folgenden Tabelle haben wir für Sie die Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital aufgelistet:

Suchen Sie nach weiteren Informationen zum Thema Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, dann schauen Sie sich unseren Beitrag «Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen?» an.

Wir empfehlen Ihnen, sich Ihre Entscheidung gut zu überlegen. Eine sorgfältige Analyse der individuellen finanziellen Situation, langfristigen Ziele und Risikotoleranz ist dabei unerlässlich. Um Sie bei Ihrer Auswahl zu unterstützen, haben wir für Sie im Verlauf eine Anleitung zusammengestellt, um das passende Finanzierungsmodell für Ihre Immobilie zu finden.

So wählen Sie das passende Finanzierungsmodell für Ihre Immobilie aus

Die Entscheidung zwischen Vollfinanzierung und traditioneller Finanzierung für Ihre Immobilie sollte gut überlegt sein. Hier sind einige Schritte, um das passende Finanzierungsmodell auszuwählen:

• Analyse Ihrer finanziellen Situation: Haben Sie finanzielle Rücklagen? Haben Sie ein sicheres Einkommen? Prüfen Sie Ihre Einnahmen, Ausgaben, bestehenden Verbindlichkeiten und Ihr angespartes Eigenkapital, das Sie für Ihre Immobilie aufbringen können. Dies gibt Ihnen einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation.
• Ihre Risikobereitschaft einschätzen: Eine Vollfinanzierung erhöht die Hebelwirkung, was die Rendite steigern kann, aber auch das Risiko erhöht. Sie kann hohe Zinsen mit sich bringen, was gleichzeitig einen höheren Verschuldungsgrad bedeutet. Überlegen Sie, ob Sie bereit sind, die monatliche Belastung und dieses zusätzliche Risiko zu tragen.
• Berücksichtigung Ihrer langfristigen Ziele:
  • Wenn Sie langfristig in der Immobilie wohnen möchten, könnte eine traditionelle Finanzierung mit niedrigen Zinsen langfristig kostengünstiger sein. Überlegen Sie in diesem Fall auch, ob die Immobilie Ihren zukünftigen Lebensstil und Familienplanung unterstützt, wie beispielsweise Nachwuchs, oder Änderungen in der beruflichen Situation.
  • Wenn Sie die Immobilie als Investition betrachten und langfristige Renditen erzielen möchten, analysieren Sie die langfristigen Trends auf dem Immobilienmarkt an Ihrem Standort. Überprüfen Sie, ob die Immobilienwerte tendenziell steigen und wie sich die Nachfrage entwickelt. Wenn Ihr Hauptziel darin besteht, Renditen aus der Immobilie zu generieren, sollten Sie die Finanzierungsstruktur optimieren. Dies könnte den Einsatz von Fremdkapital, möglicherweise in Form von Vollfinanzierung, einschliessen, um die Hebelwirkung zu nutzen und die Rendite Ihrer Investition zu steigern.
• Vergleichen Sie die Konditionen: Vergleichen Sie die Konditionen von verschiedenen kreditgebenden Banken für die unterschiedlichen Finanzierungsmodelle. Berücksichtigen Sie dabei die Zinssätze, Laufzeiten und anfallenden Gebühren.
• Überlegen Sie sich eine Exit-Strategie: Überlegen Sie, wie lange Sie die Immobilie behalten möchten. Kurzfristige Ziele könnten einen schnelleren Verkauf oder eine Refinanzierung erfordern, während langfristige Ziele mehr Spielraum für Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau bieten. Eine klare Exit-Strategie kann Ihnen bei der Wahl des geeigneten Finanzierungsmodells helfen. Wenn Sie beispielsweise eine Vollfinanzierung gewählt haben, müssen Sie möglicherweise mehr Flexibilität in Bezug auf den Zeitpunkt des Verkaufs oder der Refinanzierung in Betracht ziehen.
• Wie flexibel soll die Finanzierung sein? Berücksichtigen Sie Ihre Bedürfnisse an Flexibilität. Vollfinanzierungen können in bestimmten Situationen flexibler sein, während traditionelle Finanzierungen oft stabilere Raten bieten.

Indem Sie diese Schritte befolgen und Ihre persönlichen Umstände sorgfältig abwägen, können Sie besser entscheiden, welches Finanzierungsmodell am besten zu Ihren Bedürfnissen und Zielen passt. Nehmen Sie eine individuelle Beratung von Hypothekenberatern und -beraterinnen in Anspruch. Diese können Ihnen bei der Bewertung Ihrer Optionen helfen und Ihnen die potenziellen Vor- und Nachteile jedes Modells genau erläutern.

FAQs: Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung von Immobilien

Ist Vollfinanzierung riskanter als traditionelle Finanzierung?

Die Risiken können je nach den individuellen Umständen variieren. Da bei der Vollfinanzierung das gesamte Kapital für die Investition durch Fremdkapital gedeckt wird, müssen Sie für gewöhnlich höhere Zinszahlungen leisten, was die Kosten und somit das Risiko erhöhen kann. Durch höhere Verschuldungen kann es zu einer Belastung Ihrer Liquidität kommen. Eine Vollfinanzierung macht Sie zudem anfälliger für Zinsschwankungen. Wenn die Zinssätze steigen, können die Zinszahlungen die Rentabilität beeinträchtigen.

Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?

Insbesondere Personen mit begrenztem Eigenkapital können von einer Vollfinanzierung profitieren. Ebenso können Start-ups, denen meist wenig Eigenkapital zur Verfügung steht, durch eine Vollfinanzierung ihre Geschäftstätigkeiten starten. Wenn ein Unternehmen ein spezifisches Projekt durchführen möchte, das möglicherweise langfristige Einnahmen generiert, kann eine Vollfinanzierung ebenfalls eine sinnvolle Option sein.

Für wen eignet sich die traditionelle Finanzierung?

Vorwiegend Personen oder Unternehmen mit ausreichend Eigenkapital bzw. stabilem Cashflow können traditionelle Finanzierungsinstrumente in Betracht ziehen. Wachstumsorientierte Unternehmen, die nicht durch hohe Zinszahlungen belastet werden möchten, können sich für die Eigenkapitalfinanzierung entscheiden.

Wie beeinflusst meine finanzielle Situation die Wahl des Finanzierungsmodells?

Wenn Sie über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, können Sie sich eher für die Eigenkapitalfinanzierung oder die traditionelle Finanzierung entscheiden, da Sie möglicherweise nicht so stark auf Fremdkapital angewiesen sind. Ebenso kann die Höhe Ihrer bereits bestehenden Schulden ausschlaggebend sein.

Welche zusätzlichen Kosten fallen bei der Vollfinanzierung an?

Einige der zusätzlichen Kosten, die bei der Vollfinanzierung anfallen können, sind:

• Zinszahlungen (je nach Zinssatz und Laufzeit des Darlehens)
• Bearbeitungsgebühren und Provisionen für die Bereitstellung des Darlehens
• evtl. Kreditversicherungen und Risikoaufschläge

Kann ich von einem Modell zum anderen wechseln?

Ja, es ist möglich, von einem Finanzierungsmodell zu einem anderen zu wechseln. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie zunächst vollständig auf Fremdkapital finanziert haben, können Sie sich später dazu entscheiden, Eigenkapital einzubeziehen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Ein Immobilienfinanzierungsmodell strukturiert den Erwerb oder die Entwicklung von Immobilien. Es berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Kaufpreis, Eigen- und Fremdkapital, Finanzierungskosten, erwartete Rendite, Betriebskosten, Laufzeiten, Risikoanalyse und Exit-Strategien.

In der Schweiz gibt es zwei Hauptfinanzierungsoptionen für Immobilien:

• Traditionelle Immobilienfinanzierung:

Die traditionelle Immobilienfinanzierung erfordert Eigenkapital (normalerweise etwa 20% des Kaufpreises). Dabei haben Sie für gewöhnlich eher niedrigere Zinskosten und ein geringeres Risiko. Jedoch besteht ein höherer Kapitalbedarf, was zu einer längeren Sparzeit führen kann.

• Vollfinanzierung:

Die Vollfinanzierung finanziert den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Diese Finanzierungsoption erfordert kein oder wenig Eigenkapital und ermöglicht eine schnellere Realisierung. Jedoch müssen Sie mit höheren Zinsen und einem höheren finanziellen Risiko rechnen.

Bei der Vollfinanzierung gibt es verschiedene Wege, um das erforderliche Eigenkapital zu beschaffen, wie Privatkredite, berufliche Vorsorge oder Fremdkapital von Verwandten.

Die Auswahl zwischen den Modellen erfordert eine sorgfältige Analyse Ihrer finanziellen Situation, Risikobereitschaft, langfristigen Ziele und den Vergleich der Konditionen der kreditgebenden Banken. Eine klare Exit-Strategie und die persönliche Beratung von Hypothekenexperten bzw. -expertinnen können Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen.

Möchten Sie Ihre Immobilien erfolgreich verwalten? Wir von Fairwalter bieten Ihnen eine professionelle Immobilienverwaltungssoftware, mit der Sie Ihre Produktivität steigern können und alle wichtigen Prozesse im Blick behalten. Profitieren Sie von den Vorteilen unserer Software und steigern Sie Ihren Erfolg als Immobilienverwalter:in.