Zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz befinden sich im Besitz von Privatpersonen. Diese selbst zu verwalten, bedeutet einen enormen Zeitaufwand und eine Menge fachliches Wissen. Eine Alternative ist es, sämtliche Immobilien an einen Verwalter zu übergeben, der sich um Unterhalt, Finanzen und Administration der Objekte kümmert.
Doch wie finde ich den richtigen Immobilienbewirtschafter? Holen Sie sich Erfahrungen ein und erstellen Sie Kandidatenlisten. Vergleichen Sie Angebote und stellen Sie persönlichen Kontakt her. Achten Sie darauf, dass der Sitz des Verwalters in der Nähe Ihrer Objekte liegt, verlangen Sie Referenzen und hören Sie auf Ihr Bauchgefühl.
Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Aufgaben zum Bereich des Immobilienbewirtschafters gehören und welche Aspekte Sie bei der Suche nach dem richtigen Immobilienverwalter bedenken müssen. Zusätzlich fassen wir zusammen, welche Kosten auf Sie zukommen und ob sich eine Immobilienverwaltung lohnt.
Ein Immobilienverwalter übernimmt die Führung und Verwaltung eines Gebäudes oder einer Liegenschaft. Übernommen werden hierbei die Organisation und die Durchführung sämtlicher anfallender Aufgaben, die mit dem Betrieb und der Unterhaltung der Objekte in Zusammenhang stehen. Weitere Aufgaben einer Immobilienverwaltung sind unter anderem:
Der Bereich der Immobilienverwaltung umfasst komplexe Aufgaben, welche ein hohes Mass an Fachwissen erfordern.
Ein Immobilientreuhänder ist ebenfalls für die Verwaltung von Immobilien zuständig, arbeitet jedoch in der Regel in leitender Position. Im Gegensatz zum Immobilienverwalter übernimmt der Immobilientreuhänder zudem die Bewertung sowie den An- und Verkauf von Immobilien. Immobilienverwalter konzentrieren sich hingegen hauptsächlich auf die Verwaltung von Liegenschaften und Immobilien.
Ob Sie die Verwaltung Ihrer Immobilien selbst übernehmen oder auslagern, hängt primär von Ihren zeitlichen Kapazitäten und Ihrem Wissensstand ab. Ein Immobilienverwalter kümmert sich um Unterhalt, Finanzen, Administration, optimiert die Mieteinnahmen und erhält den Wert des Objekts aufrecht. Aufgaben, die darüber hinausgehen, wie Umbauten oder Sanierungen, können übernommen werden, werden Ihnen allerdings zusätzlich in Rechnung gestellt.
Ihre Immobilien selbst zu verwalten ist zwar möglich, bedeutet jedoch einen enormen zeitlichen Aufwand. Zudem müssen Sie jederzeit für Ihre Mieter:innen verfügbar sein. Als Unterstützung kann Ihnen hierbei eine Hausverwaltungs-Software, zum Beispiel von Fairwalter, dienen. Diese vereinfachen und beschleunigen eine Vielzahl an Arbeitsprozessen und sorgen somit für eine hohe Zeitersparnis.
Wenn Sie sich dazu entscheiden, einen externen Immobilienverwalter zu beauftragen, entstehen zwar Kosten und Gebühren, jedoch profitieren Sie von zahlreichen Vorteilen:
Besonders im Stockwerkeigentum können deutliche Nachteile entstehen, wenn das Objekt nicht von einer Immobilienverwaltung betreut wird. In diesem Fall übernimmt ein Wohnungsbesitzer die Verwaltung. Dies gestaltet sich erfahrungsgemäss häufig schwierig und endet in ungewollten Streitigkeiten, welche die Atmosphäre unter den Mietern negativ beeinflussen.
In Zeiten der Digitalisierung ist der erste Anlaufpunkt bei der Suche nach einer guten Immobilienverwaltung in der Regel das Internet. Hier können Sie sich einen Überblick über die ansässigen Anbieter in Ihrer Region verschaffen und aktuelle Rezensionen und Erfahrungsberichte einsehen. Neben dem Internetauftritt gibt es jedoch einige weitere Kriterien, welche auf eine seriöse Immobilienverwaltung schliessen lassen. Im Folgenden erhalten Sie acht Tipps für die Suche nach dem richtigen Verwalter für Ihre Immobilien:
Bei der Suche nach Ihrem zukünftigen Hausverwalter sollten Sie zudem folgende Faktoren eingehend überprüfen:
Die Checkliste Immobilienbewirtschaftung hilft Ihnen bei der Auswahl des richtigen Anbieters.
Die Kosten für die Verwaltung von Mietobjekten können je nach Anbieter und Lage des Objekts leicht variieren. In der Regel kostet eine Verwaltung Ihrer Mietliegenschaft ohne Neuvermietung etwa 4-5% des Brutto- oder Netto-Mietzinses. Die Verwaltung einer Mietliegenschaft mit Neuvermietung hingegen kostet bis zu 12% des Brutto- oder Netto-Mietzinses. Die Beratung durch einen eidgenössischen Diplom-Immobilientreuhänder kostet in der Regel etwa 200 CHF pro Stunde.
Die Kosten für eine Verwaltung im Stockwerkeigentum setzen sich aus dem Grundhonorar von ab etwa 2’500 CHF und den Kosten pro Wohneinheit, ab etwa 500 CHF zusammen.
Der Vertrag kann zum Ende der Laufzeit ohne Angabe von Gründen ausgelöst werden. Ausserordentliche Kündigungen sind nur bei deutlichen Vertragsverletzungen rechtens. Sichergestellt sein sollte jedoch der weiterführende Verlauf.
Genaue Details, Dauer des Vertragsverhältnisses sowie mögliche Verlängerungen nach Ablauf der Vertragslaufzeit werden in der Regel flexibel vereinbart.
Grundsätzlich ist eine langfristige Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung anzustreben. Je länger und besser ein Verwalter die Objekte und Mieter kennt, desto effizienter gestaltet sich die Verwaltung. Sollten sich dennoch Unstimmigkeiten ergeben, kann der Vertrag mit einem Immobilienverwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen zum Ende der Laufzeit aufgelöst werden. Sie sind der Besitzer der Objekte, wodurch allein Ihnen die Entscheidung obliegt, den Verwalter zu wechseln. Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie sich jedoch rechtzeitig um einen neuen Anbieter kümmern, bevor der Vertrag mit der aktuellen Verwaltung aufgelöst wird.
Besitzen Sie hingegen nur eine Wohnung innerhalb eines grösseren Komplexes, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung darüber abstimmen, ob ein Wechsel des Immobilienverwalters infrage kommt. Auch bei der Wahl des potenziellen neuen Verwalters muss sich die Eigentümergemeinschaft einig sein.
Die Ausbildung zum oder zur Immobilien-Bewirtschafter:in mit eidgenössischem Fachausweis nimmt ein Jahr Zeit in Anspruch. Qualifizierend für die Ausbildung ist eine abgeschlossene Ausbildung und mindestens drei Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbranche. Alternativ werden fünf Jahre einschlägige Berufspraxis akzeptiert.
Folgende Bildungsanbieter stellen den Titel Immobilienbewirtschafter:in aus:
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Suche nach einer passenden Hausverwaltung eine Menge Zeit in Anspruch nimmt, aber zukünftig für hohe zeitliche Einsparungen sorgt. Ein Immobilienverwalter übernimmt sämtliche Aufgaben, die Instandhaltung der Objekte, die Erstellung von Rechnungen und die Mieterbetreuung. Bei einer gewissenhaften Auswahl des Anbieters bringt eine Hausverwaltung zahlreiche Vorteile mit sich.