Sowohl für den oder die Mieter:in als auch für den oder die Vermieter:in gelten strenge Regeln, wenn es um die Kündigung einer Mietwohnung geht. Sie als Vermieter:in möchten sich natürlich an die Vorschriften des Mietrechts halten, damit Sie sich keinen Ärger einhandeln und damit die Kündigung auch wirklich rechtskräftig ist.
Also, wie kündigen Sie einem oder einer Mieter:in ordnungsgemäss? Wenn Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in die Mietwohnung kündigen wollen, müssen Sie ihm oder ihr die Kündigung schriftlich mit einem amtlich genehmigten Formular mitteilen. Dieses Formular kann je nach zuständiger kantonaler Behörde abweichen.
Wo Sie dieses Formular zur Kündigung des Mietverhältnisses finden und wie Sie dazu am besten vorgehen bzw. welche Kündigungsfristen Sie einhalten müssen, erfahren Sie im Folgenden.
Bei der Kündigung des Mietvertrags sollten Sie natürlich möglichst keine Fehler machen. Darum ist es wichtig, dass Sie die Richtlinien dazu genau einhalten.
Wenn Sie einen Mietvertrag kündigen möchten, müssen Sie als Vermieter:in dem oder der Mieter:in das amtlich genehmigte Formular des jeweiligen Kantons zustellen. Sie finden das Kündigungsformular auf den Websites der zuständigen Kantone. Ein Beispiel: Kündigungsformular durch Vermieter:in für Zürich. Das Kündigungsformular enthält unter anderem Informationen darüber, mit welchen Mitteln der oder die Mieter:in sich gegen die Kündigung wehren kann.
Wenn Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in das Wohnverhältnis kündigen wollen, müssen Sie das jeweilige Formular ausdrucken, korrekt ausfüllen und unterschreiben. Es ist notwendig, dass Sie als Vermieter:in unterschreiben und niemand anderes, wie beispielsweise die Hausverwaltung. Nur Sie als Vermieter:in können dem oder der Mieter:in rechtskräftig kündigen.
Schicken Sie das unterschriebene Formular als Einschreiben an den oder die Mieter:in. Normalerweise können Sie das Kündigungsformular auch online ausfüllen, die Kündigung muss aber zwingend schriftlich erfolgen.
Sollte es sich um eine Familienwohnung handeln, müssen Sie beiden Eheleuten separat ein Kündigungsschreiben zustellen. Dies gilt auch bei gleichgeschlechtlichen Eheleuten und wenn nur ein:e Ehepartner:in im Mietvertrag steht. Wenn dies nicht geschieht, ist die Kündigung automatisch unwirksam. Ausserdem müssen Sie bei einer Wohngemeinschaft alle Mieter:innen auf dem Formular erwähnen.
Um sicherzugehen, dass Sie bei der Kündigung auch nichts vergessen haben, nutzen Sie die Checkliste auf unserer Internetseite.
Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese können je nach Kanton und sogar Gemeinde unterschiedlich sein. In der folgenden Tabelle finden Sie die offiziellen Kündigungstermine der jeweiligen Kantone, einschliesslich der Abweichungen in den einzelnen Gemeinden.
| Kantone | Offizielle Kündigungstermine |
| Aargau | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Bern (Stadt und Umgebung) | 30. April, 31. Oktober unterschiedlich je nach Gemeinde im Kanton Bern: Jedes Monatsende (ausschliesslich der 31. Dezember) |
| Luzern | Keine offiziellen Kündigungstermine |
| Neuenburg | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Nidwalden und Obwalden | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Solothurn | 31. März, 30. September |
| Tessin, Lugano und Umgebung | 29. März, 29. September unterschiedlich je nach Gemeinde: Keine offiziellen Termine oder 31. März und 30. September |
| Zug | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Zürich | Stadt: 31. März und 30. September>Bezirke und andere Gemeinden im Kanton Zürich: 31. März, 30. Juni, 30. September |
Zum Beispiel: Ihr:e Mieter:in wohnt in Ihrer Wohnhaushälfte in Solothurn und Sie möchten Sie zur Jahresmitte kündigen. Wenn Sie im Vertrag nichts anderes festgelegt haben, müssen Sie sich an die offiziellen Kündigungstermine in Solothurn halten.
In diesen Kantonen stehen nur zwei offizielle Termine zur Auswahl: Der 31. März und der 30. September. Sie können also frühestens zum 30. September fristgerecht kündigen. In diesem Fall sollte die Kündigung spätestens am 30. Juni bei dem oder der Mieter:in eintreffen. Sollte der Termin verpasst werden, fällt die Kündigung automatisch auf den nächsten Termin, nämlich den 31. März im darauffolgenden Jahr.
Es ist wichtig, dass Sie Ihre Kündigung rechtzeitig abschicken, denn sie sollte spätestens einen Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihrem oder Ihrer Mieter:in eingehen. Auf diese Weise ist sie für den nächsten Kündigungstermin wirksam. Sollte die Kündigung später eingehen, so ist die Kündigung dennoch automatisch wirksam, und zwar zum nächstfolgenden Termin.
Die Kündigung gilt als empfangen, wenn der oder die Pöstler:in sie an die adressierte Person übergibt. Wenn keine Zustellung möglich ist, dann gilt das Empfangsdatum, an welchem der oder die Adressat:in den Brief zum ersten Mal abholen kann.
Beachten Sie: Sollte der Beginn der Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder Montag fallen, muss Ihr:e Mieter:in die Kündigung spätestens am vorangehenden Samstag erhalten. Ausserdem sollten Sie darauf achten, dass Sie zusätzliche Mietverträge (unter anderem Parkplätze) kündigen, wenn dies erforderlich ist.
Ein normaler Brief reicht für gewöhnlich nicht aus, um Ihre:n Mieter:in zu kündigen. Sollten Sie die Formalitäten nicht einhalten, ist Ihre Kündigung gegenüber dem oder der Mieter:in nichtig. Es besteht aber die Möglichkeit, als Vermieter:in ein eigenes Formular aufzusetzen, falls gewisse Inhalte abgeändert werden sollen. Dazu müssen Sie sich vorgängig vom Generalsekretariat des Obergerichts eine Genehmigung einholen.
Ihre Kündigung ist nur wirksam, wenn Sie die Kündigungsfrist und die Kündigungstermine ordnungsgemäss einhalten. In der folgenden Tabelle sind die Kündigungsfristen der Schweiz aufgelistet:
| Wohnräume und Zimmer in einer Wohngemeinschaft (Art. 266c OR) | 3 Monate |
| Geschäftslokalitäten (Art. 266d OR) | 6 Monate |
| möblierte Zimmer und Einstellplätze (Art. 266e OR) | 2 Wochen |
Die Kündigungsfrist sowie die Kündigungstermine sind normalerweise im Mietvertrag festgelegt. Die Frist darf verlängert, aber nicht verkürzt werden. Der Kündigungstermin fällt in der Regel auf das Ende der jeweiligen Kündigungsfrist.
Ein Beispiel: Ihr Mietverhältnis für Ihre Wohnung hat am 10. März begonnen. Die Wohnung kann in diesem Fall zum 9. Juni gekündigt werden.
Manchmal ist im Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist festgelegt. Diese darf aber nicht geringer sein als die gesetzliche Frist. Sollten sich im Mietvertrag keine Fristen finden, dann müssen Sie die gesetzlichen Fristen und ortsüblichen Kündigungstermine einhalten (Art. 266a, Abs. 1 OR)
Wenn Sie als Vermieter:in die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht einhalten, ist die Kündigung trotzdem gültig. Sie wird allerdings auf den nächstmöglichen Termin verschoben.
Um Ihrem oder Ihrer Mieter:in kündigen zu können, muss mindestens einer der folgenden Gründe vorliegen:
Es gibt durchaus Ausnahmen, bei denen Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in fristlos kündigen dürfen. Dies ist allerdings nur in schwerwiegenden Situationen erlaubt. Zum Beispiel, wenn Ihr:e Mieter:in Sie beleidigt oder körperlich angegriffen hat. Auch bei schwerwiegenden Verstössen gegen die Hausordnung können Sie als Vermieter:in eine fristlose Kündigung in die Wege leiten.
Wenn Ihr:e Mieter:in mit der Zahlung der Monatsmiete oder dem Begleichen der Nebenkosten im Rückstand ist, können Sie ihm eine Zahlungsfrist setzen (bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage) und androhen, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn diese Frist nicht eingehalten wird.
Erfahren Sie hier, wie Sie am besten vorgehen, wenn Ihr:e Mieter:in mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät.
Es ist möglich, dem Mieter:in ohne Grund die Wohnung zu kündigen. Zwar hat der Mieter:in ein Recht darauf, einen gültigen Grund zu erfahren, jedoch ist die Kündigung trotzdem gültig, wenn Sie als Vermieter:in keine Erklärung angeben.
Um fair vorzugehen, sollten Sie Ihren Mieter:in allerdings so früh wie möglich über die geplante Kündigung der Wohnung informieren.
Der oder die Mieter:in kann Ihre Kündigung innerhalb der ersten 30 Tage nach Eingang des Kündigungsschreibens anfechten. Er kann auf diesem Wege eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die Kündigung aufheben, wenn sie missbräuchlich ist (zum Beispiel, wenn es sich um eine Kündigung mit einem Rachemotiv seitens des Vermieters handelt).
Trotz Anfechtung muss der oder die Mieter:in sich unverzüglich auf Wohnungssuche begeben. Dies wird von der Schlichtungsbehörde überprüft.
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses dient dem oder der Mieter:in insofern, weil er oder sie in dem Fall mehr Zeit hat, um eine Ersatzwohnung zu finden. Die Erstreckung darf allerdings den Zeitraum von vier Jahren für Wohnungen und sechs Jahren für Geschäftsräume nicht überschreiten.
Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen möchten, stellen Sie sich sicher die Frage, was mit dem Mietverhältnis passiert. Es ist durchaus möglich, dem oder der Mieter:in zu kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten:
Im letzteren Fall wird der oder die neue Eigentümer:in die neue Vertragspartei und übernimmt Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf die Immobilie und das Mietverhältnis.
Nach einer rechtswirksamen Kündigung und vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, ist der oder die Mieter:in dazu gezwungen, die Wohnung zu räumen. Sie als Vermieter:in möchten den oder die Mieter:in aus der Wohnung bekommen und müssen dazu im Notfall mit einer Zwangsräumung durchgreifen. Wenn es so weit kommen sollte, dass der oder die Mieter:in sich weigert, die Wohnung zu räumen, müssen Sie sich als Vermieter:in ein Räumungsurteil einholen.
Wenn Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in kündigen wollen, sollten Sie Folgendes beachten: