Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Das Schweizer Steuersystem kann mit seinen zahlreichen Regelungen und Gesetzen manchmal recht komplex erscheinen. Eine dieser Regelungen, die für die Immobilienbewirtschaftung eine wichtige Rolle spielt, ist die Grundstückgewinnsteuer. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und wie wird sie berechnet? 

Also, wie wird die Grundstücksgewinnsteuer berechnet? Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Allgemeinen werden bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer verschiedene Faktoren berücksichtigt. Dazu zählen unter anderem der Grundstücksgewinn, wertsteigernde Investitionen und die Dauer, wie lange Sie die Liegenschaft besessen haben.

Sobald Sie eine Liegenschaft verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, sollten Sie über die Grundlagen dieser Steuer Bescheid wissen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen leicht verständlichen Einblick in die Welt der Grundstückgewinnsteuer geben.

Was ist eine Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die in verschiedenen Ländern, einschliesslich der Schweiz, im Falle einer Veräusserung von Grundstücken erhoben wird. Wenn Sie als Einzelperson oder als Unternehmen Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken oder Liegenschaften erzielen, müssen Sie eine Grundstückgewinnsteuer zahlen.

Der Wertzuwachs, der zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie aufgetreten ist, steht hierbei im Fokus. Die Grundstückgewinnsteuer soll sicherstellen, dass Eigentümer:innen, die von steigenden Immobilienpreisen profitieren, einen Teil ihres Gewinns an die öffentliche Hand abgeben, um öffentliche Ausgaben zu finanzieren.

Wenn Sie wissen möchten, mit welchen Steuern Sie als Immobilienbewirtschafter:in sonst noch rechnen müssen, schauen Sie sich unseren Beitrag «Welche Steuern zahle ich für Immobilien?» zu diesem Thema an.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, da die Steuergesetze in der Schweiz kantonal geregelt sind. Dennoch gibt es einige allgemeine Prinzipien. Als steuerbarer Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den eigenen Kosten für die Liegenschaft. Dazu gehören:

• der eigene Erwerbspreis
• und sämtliche wertvermehrende Investitionen.

Zudem spielen folgende Faktoren bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer eine Rolle:

• der Steuersatz, der in Ihrem spezifischen Kanton und Ihrer Gemeinde gilt
• und die Dauer, wie lange Sie die Liegenschaft besessen haben.

Im Folgenden erklären wir Ihnen die grundlegenden Schritte und Faktoren, die in der Regel berücksichtigt werden:

Ermittlung des Grundstücksgewinns

Um den Grundstücksgewinn zu ermitteln, werden die ursprünglichen Anschaffungskosten sowie die Kosten für wertsteigernde Investitionen vom Verkaufserlös einer Liegenschaft abgezogen:

Grundstückgewinn = Erlös – Anschaffungskosten + wertsteigernde Investitionen

Die Anschaffungskosten setzen sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und den damit verbundenen Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren zusammen.

Bei der Berücksichtigung von wertvermehrenden Investitionen handelt es sich um Aufwendungen, die dazu beigetragen haben, den Wert der Immobilie zu steigern. Hierzu gehören unter anderem:

• Renovierungen,
• Erweiterungen,
• Modernisierungen
• und andere Massnahmen zur Verbesserung der Immobilie.

Steuersatz des Kantons und der Gemeinde

Der endgültige Steuerbetrag hängt vom Steuersatz ab, der in dem spezifischen Kanton und der Gemeinde gilt, in der sich die Liegenschaft befindet. Jeder Kanton und jede Gemeinde kann ihren eigenen Steuersatz festlegen, der auf den ermittelten Grundstücksgewinn angewendet wird.

Somit müssten Sie etwa auf Ihren Gewinn von CHF 200'000 durch eine Liegenschaft in der Stadt Zug CHF 20'000 Grundstückgewinnsteuer zahlen. In Frauenfeld wären es hingegen CHF 80'000.

Informieren Sie sich über die Unterschiede und Sonderregelungen bei der Grundstückgewinnsteuer in Ihrem jeweiligen Kanton.

Zeitliche Komponente

Eine weitere eine interessante Regelung: Je länger Sie die Liegenschaft besitzen, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Wenn Sie eine Liegenschaft über fünf Jahre lang besitzen, verringert sich der erzielte Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks in der Regel um zwei Prozent (kann kantonal variieren), wobei die Höchstgrenze für die Reduzierung bei 70 Prozent liegt. Das bedeutet, dass Sie nach einer gewissen Besitzdauer keine Grundstückgewinnsteuer zahlen müssen.

Weitere Faktoren

In einigen Kantonen können zusätzliche Faktoren die Berechnung beeinflussen, wie die Höhe Ihres steuerbaren Einkommens als Verkäufer:in oder bestimmte Freibeträge für Eigenheime.

Beachten Sie: Die genauen Details können je nach Kanton variieren. Daher empfehlen wir Ihnen, sich an die örtlichen Steuerbehörden zu wenden, um eine genaue Kalkulation der Grundstückgewinnsteuer für Ihre spezifische Lage zu erhalten.

Des Weiteren haben Sie die Möglichkeit, Ihre Grundstückgewinnsteuer mit einem Online-Steuerrechner zu berechnen.

Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer reduzieren?

Um die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren, ist es ratsam, Ihre Liegenschaft länger zu behalten, um von einem niedrigeren Steuersatz zu profitieren. In einigen Kantonen erreicht man den maximalen Steuerrabatt nach einer bestimmten Haltedauer, wie etwa im Kanton Zürich nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.

Wenn im Kaufpreis Gegenstände wie Gartengeräte, Möbel usw. enthalten sind, sollten Sie diese im Kaufvertrag separat aufführen, um sie von der Grundstückgewinnsteuer auszunehmen. Zudem sollten Sie folgende Kosten steuerlich geltend machen, da sie den steuerbaren Grundstückgewinn reduzieren:

• wertsteigernde Investitionen
• Maklerprovisionen
• Werbekosten
• Grundstücksübertragungssteuern
• Notarkosten
• Kosten für die vorzeitige Ablösung einer Hypothek

Wann muss ich keine Grundstückgewinnsteuer zahlen?

Wenn Sie als Verkäufer:in Ihre Immobilie selbst bewohnt haben und den erzielten Verkaufserlös innerhalb einer angemessenen Zeitspanne (in der Regel innerhalb von zwei Jahren) für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden, wird die Grundstückgewinnsteuer vorübergehend aufgeschoben.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass der Erlös aus dem Verkauf der alten Liegenschaft für den Kauf der neuen Liegenschaft verwendet wird. Dieser Steueraufschub gilt jedoch nur, wenn Sie die neue Immobilie selbst bewohnen.

Ähnliche Regeln gelten auch im Falle einer Erbschaft. Wenn Sie eine Liegenschaft erben, wird die Steuer nicht erhoben, solange Sie die Liegenschaft selbst bewohnen. Die Steuer wird erst fällig, wenn Sie die geerbte Liegenschaft an Dritte verkaufen. In diesem Fall kann jedoch die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn Sie wiederum eine neue Liegenschaft in der Schweiz erwerben und diese bewohnen.

Mehr Informationen zum Thema Erbschaft bei Immobilien finden Sie in unserem Beitrag «Was sollten Sie bei der Erbschaft einer Immobilie beachten?».

Wer haftet für die Grundstückgewinnsteuer?

Der oder die Verkäufer:in ist steuerpflichtig, wenn er oder sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf einen Gewinn erzielt. Falls der oder die Verkäufer:in diese Steuer nicht entrichtet, besteht die Möglichkeit, dass die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch einträgt. In solchen Fällen kann die Steuerbehörde direkt auf den oder die Käufer:in zugreifen und ihn oder sie zur Verantwortung ziehen. Somit kann dieses Problem auch für Käufer:innen einer Liegenschaft unangenehme Konsequenzen haben.

Daher raten wir Eigentümer:innen ein Teil des Verkaufspreises zur späteren Begleichung der Grundstückgewinnsteuer einzukalkulieren.

So sichern Sie sich als Käufer:in ab

Um als Käufer:in unangenehme Überraschungen zu vermeiden, können Sie sich wie folgt absichern:

• Informieren Sie sich vorab bei der örtlichen Gemeinde oder dem Steueramt der Liegenschaft, ob noch ausstehende Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer bestehen.
• Bitten Sie den oder die Verkäufer:in, den fälligen Steuerbetrag zu zahlen. Über die genaue Höhe der Steuern erhalten Sie bei der zuständigen Steuerbehörde Auskunft.
• Für mehr Sicherheit können Sie auch vereinbaren, dass Sie als Käufer:in den Kaufpreis auf ein Sperrkonto einzahlen, auf das der oder die Verkäufer:in erst zugreifen kann, nachdem er oder sie die Grundstückgewinnsteuer gezahlt hat.
• Sie können auch die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers oder der Verkäuferin bezahlen und diesen Betrag anschliessend vom Kaufpreis abziehen.
• Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag ausdrücklich abgeklärt ist, wie die Begleichung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer:in geregelt wird.

Alle Regelungen und Informationen zur Grundstückgewinnsteuer können Sie zudem im Schweizer Steuerbuch nachlesen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer variiert von Kanton zu Kanton in der Schweiz, da Steuergesetze kantonal geregelt sind. Im Allgemeinen werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter:

• der Grundstücksgewinn,
• wertsteigernde Investitionen
• und die Dauer des Besitzes der Liegenschaft.

Der Grundstücksgewinn wird ermittelt, indem die Anschaffungskosten und wertsteigernde Investitionen vom Verkaufserlös abgezogen werden:

Grundstücksgewinn = Verkaufserlös - Anschaffungskosten + wertsteigernde Investitionen

Die Anschaffungskosten umfassen den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren. Wertsteigernde Investitionen sind Aufwendungen, die den Wert der Immobilie erhöht haben, wie Renovierungen, Erweiterungen und Modernisierungen. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto niedriger fällt die Steuer aus. Nach einer bestimmten Haltedauer kann die Steuer sogar entfallen. Informieren Sie sich über die Unterschiede und Sonderregelungen bei der Grundstückgewinnsteuer in Ihrem jeweiligen Kanton.

Wenn Sie als Verkäufer:n die Immobilie selbst bewohnt haben und den erzielten Verkaufserlös innerhalb einer angemessenen Frist für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden, wird die Grundstücksgewinnsteuer vorübergehend aufgeschoben. Diese Regelung gilt auch für Erbschaften, solange der oder die neue Eigentümer:in die Immobilie selbst bewohnt.

Beachten Sie, dass der oder die Verkäufer:in einer Liegenschaft steuerpflichtig ist. Wenn er oder sie dieser Pflicht nicht nachkommt, kann die Steuerbehörde ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen und direkt auf den oder die Käufer:in zugreifen.

Sie als Käufer:in sollten daher sicherstellen, dass der oder die Verkäufer:in die Steuer begleicht oder Sicherheitsmassnahmen ergreifen, um sich zu schützen (z.B. den Steuerbetrag auf ein Sperrkonto einzuzahlen oder die Grundstücksgewinnsteuer im Namen des Verkäufers zahlen und den Betrag vom Kaufpreis abziehen).