Was sollten Sie bei der Erbschaft einer Immobilie beachten?

Häufig steht bei der Erbschaft einer Immobilie zunächst einmal die Trauer um den oder die Erblasser:in im Vordergrund. Sie als Erbe oder Erbin haben aber oftmals wenig Zeit zum Trauern, da sich frühzeitig die Nachlassbehörde und das Steueramt melden, um die Formalitäten zu klären. Ausserdem kann es zu Uneinigkeiten in der Erbengemeinschaft kommen, was das weitere Vorgehen in Bezug auf die Immobilie verzögern und verkomplizieren kann.

Also, was sollten Sie bei der Erbschaft einer Immobilie beachten? Bei der Erbschaft einer Immobilie müssen Sie dafür sorgen, dass das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Dazu müssen Sie ein öffentliches Testament zusammen mit dem Erbschein vorlegen. Danach müssen Sie als Alleinerbe bzw. Alleinerbin oder zusammen mit der Erbengemeinschaft entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Was Sie dazu wissen müssen, welche Möglichkeiten Sie in Bezug auf die geerbte Immobilie haben und wie es danach weitergehen kann, erfahren Sie im Folgenden. Vorab sollte aber geklärt werden, ob es für Sie Sinn ergibt, die Erbschaft anzunehmen.

Macht es Sinn, die Erbschaft anzunehmen?

Nicht immer fällt die Entscheidung leicht, ob man das Erbe annehmen oder ablehnen sollte. Denn manchmal verpflichtet die Annahme einer Erbschaft auch dazu, die Schulden des oder der Verstorbenen zu übernehmen.

Nach dem Tod des Erblassers oder der Erblasserin haben Sie bis zu drei Monate Zeit, um eine Entscheidung zu treffen. Wenn Sie die Frist verstreichen lassen, treten Sie das Erbe in der Regel automatisch an. Dabei könnte sich im Nachhinein herausstellen, dass der oder die Erblasser:in verschuldet war. In diesem Fall muss der Erbe oder die Erbin für die Schulden aufkommen.

Das öffentliche Inventar

Sollten Sie also bereits eine Überschuldung vermuten, dann sollten Sie sich Informationen über die Vermögensverhältnisse einholen. Fordern Sie dazu bei Ihrer zuständigen Behörde die Aufnahme eines öffentlichen Inventars an. Dies sollte innerhalb eines Monats nach dem Todestag des Erblassers oder der Erblasserin geschehen.

Ihre zuständige kantonale Behörde fordert alle Gläubiger und Schuldner zur Anmeldung ihrer Forderungen und Schulden auf und erstellt dann ein Verzeichnis der Schulden und Vermögenswerte der Erbschaft. Dies geschieht innerhalb eines Monats.

Beachten Sie, dass die Erstellung eines öffentlichen Inventars mit Kosten verbunden ist (oftmals mehrere Tausend Franken), die zulasten der Erbschaft gehen. Sollte das Erbe diese Kosten nicht decken können, muss ein Kostenvorschuss durch die Erben und Erbinnen geleistet werden. Nach dem Antrag haben Sie vier verschiedene Möglichkeiten:

1. Annahme der Erbschaft: Sie erhalten die Erbschaft und haften für ausstehende Schulden (auch für die Schulden, die nicht im öffentlichen Inventar aufgelistet sind).
2. Annahme der Erbschaft unter öffentlichem Inventar: Sie erhalten die Erbschaft und haften nur für Schulden, die im öffentlichen Inventar aufgelistet sind.
3. Amtliche Liquidation: Das Erbe wird verkauft und Sie haften nicht für die Schulden. Sollte sich durch den Verkauf und nach dem Ausgleich der Schulden ein Überschuss ergeben, wird dieser an Sie ausgezahlt.
4. Ablehnung der Erbschaft: Sie treten von Ihrem Recht als Erbe oder Erbin zurück. Sollte es in einem Zeitraum von fünf Jahren vor dem Tod des Erblassers oder der Erblasserin zu Schenkungen oder Erbvorbezügen gekommen sein, können die Gläubiger diese zurückfordern.

Welche Steuern können bei einer Erbschaft einer Immobilie auf Sie zukommen?

In manchen Fällen kann bei der Erbschaft einer Immobilie eine Erbschaftssteuer oder eine Grundstückgewinnsteuer anfallen.

Die Erbschaftssteuer

In der Schweiz richtet sich die Erbschaftssteuer nach dem Grad der Verwandtschaft (je enger die Verwandtschaft, desto weniger Erbschaftssteuern fallen an). Dies ist allerdings abhängig von den jeweiligen Regelungen im zuständigen Kanton, in dem die Immobilie liegt.

In fast allen Kantonen der Schweiz sind Ehepartner:innen und direkte Verwandte des Erblassers oder der Erblasserin nicht von der Erbschaftssteuer betroffen und können die Erbschaft ohne steuerliche Kosten empfangen. Oftmals sind jedoch nicht verheiratete Partner:innen, Stiefkinder und Personen, die nicht mit dem Erblasser oder der Erblasserin verwandt sind, benachteiligt.

Die Erbschaftssteuer kann in manchen Fällen sogar die Hälfte der Erbschaft ausmachen. Darum sollten Sie sich frühzeitig informieren und sich bestenfalls Unterstützung von einem Steuerberater einholen.

Mehr Informationen zu den aktuellen Regelungen zur Erbschaftssteuer in den jeweiligen Kantonen finden Sie hier.

Die Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, sind eine Grundstückgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer fällig. Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich in der Regel an der Haltedauer der Liegenschaft (je länger diese ist, desto geringer ist die Grundstückgewinnsteuer) und an dem Grundstückswert, der in der letzten Vermögenssteuererklärung von dem oder der Erblasser:in angegeben wurde.

Wenn Sie als Erbe oder Erbin die Immobilie behalten, ist eine Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer möglich. Sie können dazu auch eine professionelle Bewertung der geerbten Immobilie durchführen lassen, was Ihnen zusätzlich als Entscheidungshilfe dienen kann.

Die Handänderungssteuer wird in jedem Kanton unterschiedlich gehandhabt. Häufig fällt diese Steuer bei einer Erbschaft gering aus oder sie fällt gar nicht an.

Weitere Kosten, die auf Sie zukommen könnten

Wenn Sie das Erbe antreten, können weitere Kosten auf Sie zukommen. Neben Todesfallkosten, Kosten der Willensvollstreckung, Erbteilung und amtlichen Erbschaftsverwaltung können ausserdem folgende Gebühren anfallen, welche von Fall zu Fall variieren können:

• Gebühren für den Antrag des Erbscheins
• Gebühren für den schriftlichen Abzug des Testaments
• Gebühren für die Aufnahme des öffentlichen Inventars

Wie gehen Sie bei der Erbschaft einer Immobilie am besten vor?

Sie haben eine Immobilie geerbt und haben sich dazu entschieden, die Erbschaft anzunehmen, dann müssen vorerst einige Formalitäten geklärt werden. Dazu gehen Sie am besten folgendermassen vor:

Schritt 1: Reichen Sie das Testament ein

Wenn Sie eine Erbschaft erhalten, sind Sie dazu verpflichtet, zuerst das Testament bei der zuständigen kantonalen Behörde einzureichen, sofern Sie wissen, ob der Erblasser oder die Erblasserin ein Testament geschrieben hat und wo sich dieses Testament befindet.

Bei einem öffentlich beurkundeten Testament kümmert sich in der Regel der Notar oder die Notarin um die Einreichung. Die Informationen bezüglich des Testaments erhalten Sie normalerweise einen Monat später.

Schritt 2: Beantragen Sie den Erbschein

Im zweiten Schritt beantragen Sie den Erbschein, mit dem Sie gegenüber der Bank und den Behörden beweisen können, dass Sie der oder die berechtigte Erbe oder Erbin der Immobilie sind. Der Erbschein ermöglicht es Ihnen, über Ihre geerbte Immobilie zu verfügen. Erst, wenn der Erbschein ausgestellt wurde, kann die Erbschaft freigegeben werden.

Schritt 3: Treffen Sie (gemeinsam) eine Entscheidung

Wenn Sie kein:e Alleinerbe oder Alleinerbin sind, entsteht mit dem Tod des Verstorbenen automatisch eine Erbengemeinschaft, die alle Erben bzw. Erbinnen umfasst, die im Testament stehen. Häufig besteht die Erbengemeinschaft aus dem oder der verbliebenen Ehepartner oder Ehepartnerin und den Kindern des Erblassers bzw. der Erblasserin. Alle Erben und Erbinnen werden ebenfalls im Erbschein angegeben.

An diesem Punkt stehen die Erben oder Erbinnen häufig vor komplexen Entscheidungen. Soll die Immobilie verkauft oder vermietet werden? Möchte einer der Erben oder Erbinnen selbst in der Immobilie wohnen?

Erbschaft von Immobilien: Vermieten, verkaufen oder selbst einziehen?

Wenn eine Immobilie geerbt wird, geht dies meist mit mehreren laufenden Verbindlichkeiten für die Erben oder Erbinnen einher. Dazu gehören unter anderem Gebühren, Steuern, Zinsen und ggf. Verwaltungshonorare. Ausserdem sollten Sie frühzeitig mögliche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in Betracht ziehen, um Zahlungsverzüge zu vermeiden.

Darum ist es wichtig, zeitnah als Erbengemeinschaft oder als Alleinerbe bzw. Alleinerbin eine Entscheidung zu treffen, was mit der Immobilie geschehen soll und um handlungsfähig zu werden. Bei der Erbschaft einer Immobilie haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten:

• Sie können die Immobilie vermieten
• Sie können sie verkaufen
• Sie können selbst in die Immobilie einziehen (oder ein Miterbe oder eine Miterbin könnte in die Immobilie einziehen)

Versuchen Sie alle wirtschaftlichen Ziele Ihrer Miterben bzw. Miterbinnnen zu verstehen und gemeinsam eine Entscheidung zu treffen. Beachten Sie auch, welche Vorteile Sie bei diesen drei Möglichkeiten haben.

Die geerbte Immobilie vermieten

Die Vermietung der Liegenschaft kann ein interessantes Passiveinkommen für Sie und die Erbengemeinschaft sein. Besonders wenn die Aufsplittung einer Immobilie oder ein Betriebsunterbruch verhindert werden soll, kann es sich lohnen, die Liegenschaft zu verwalten.

Zudem bleibt, im Gegensatz zum Verkauf, bei einer Vermietung das Potenzial erhalten, die Immobilie weiterzuentwickeln. Auch wenn Sie die Immobilie nicht verlieren möchten, aber Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt bewohnen möchten, kann die Vermietung der Immobilie eine gute Lösung sein.

Natürlich geht diese Option auch mit organisatorischen Risiken einher. Darum ist es sinnvoll, dass die Erbengemeinschaft gemeinsame Ziele setzt und Verantwortung für den Aufwand übernimmt.

Fairwalter bietet Ihnen eine Immobiliensoftware, mit der Sie die Vermietung von Ihren Immobilien professionalisieren und vereinfachen können. Kommt es nach der Erbschaft der Immobilie zu einer Wohnungsübergabe, können Sie auch einen Blick auf unsere Checkliste zu diesem Thema werfen.

Die geerbte Immobilie verkaufen

Wenn die Aufwendungen für Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und andere Kosten die Höhe des Mietzinses jedoch übersteigen, lohnt es sich nicht, die Immobilie zu vermieten. In diesem Fall sollten Sie in Betracht ziehen, die Liegenschaft zu verkaufen.

Die Erträge aus dem Verkauf wandern netto in die Erbschaft. Dies hat bei einer Erbengemeinschaft den Vorteil, dass sich der Nachlass in Form von flüssigen Mitteln einfach verteilen lässt. Allerdings kann der Verkauf einer Immobilie mehrere Monate oder gar Jahre dauern.

Ausserdem ist auch diese Option mit einem gewissen Mass an Aufwand verbunden, da die Immobilie möglicherweise zuerst bewertet und durch einen erfahrenen Makler am Markt platziert werden muss. Beachten Sie: Im Fall des Verkaufs der Immobilie fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

Die geerbte Immobilie übernehmen

Für viele Erben oder Erbinnen kommt ein Verkauf der Immobilie nicht infrage, weil sie sich zum Beispiel nicht von dem Haus trennen möchten, da so viele Erinnerungen damit verbunden sind.

Wenn die Immobilie durch einen Erben oder eine Erbin übernommen wird, müssen die Anteile jeweils an die anderen Erben und Erbinnen ausgezahlt werden. Dies hat den Vorteil, dass die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird und auch sonst keine unmittelbaren Steuern anfallen.

Allerdings muss für die Ermittlung der Anteile der Marktwert der Immobilie geschätzt werden. Die Auszahlung kann in der Praxis zu einer echten Herausforderung werden. Bei einer Übernahme der Immobilie sind nicht immer die nötigen flüssigen Mittel verfügbar, um die Anteile auszuzahlen.

Häufig kommt es an dieser Stelle zu einem Teilverkauf der Immobilie, zum Beispiel von Stockwerkeinheiten. Dieses Vorgehen kann wiederum Steuerfolgen mit sich ziehen. Überlegen Sie sich gut, ob Sie die Immobilie wirklich übernehmen wollen. Klären Sie vorher ab, ob Sie die Immobilie finanziell unterhalten und für die Hypothek aufkommen können.

Häufige Probleme bei Erbvorbezügen und Erbengemeinschaften

Erbvorbezüge

Sie als Erbe oder Erbin müssen Erbvorbezüge immer ausgleichen. Wenn es sich dabei um Geldbeträge handelt, dann kann der Ausgleich leicht durchgeführt werden. Es wird jedoch komplizierter, wenn eine Immobilie bereits zu Lebzeiten des Erblassers auf den Erben übertragen wurde.

Im Fall eines Erbvorbezuges lässt sich der Marktwert nicht einfach per Todestag des Erblassers oder der Erblasserin ermitteln. Vielmehr müssen hierbei Wertsteigerungen oder Entwertungen beurteilt werden, die seit dem Erbvorbezug entstanden sind.

Erbengemeinschaften

In der Schweiz untersteht die Erbengemeinschaft dem Einstimmigkeitsprinzip. Wenn eine Erbengemeinschaft nicht auf einen gemeinsamen Nenner kommt, kann die Teilung der Erbschaft verzögert werden. In manchen Fällen kommt es aufgrund von Konflikten sogar zum Verhandlungsstillstand. Ein guter Weg, um gemeinsam eine Entscheidung zu treffen, besteht darin, alle Chancen und Risiken der Immobilie gemeinsam einzuschätzen.

Häufig geht die daraus resultierende Verzögerung zulasten der Immobilie, weil sie zum Beispiel weniger instand gehalten oder nicht mehr verwaltet wird. Wenn Sie mit Ihrer Erbengemeinschaft auf Konflikte stossen, die sich in die Länge ziehen, sollten Sie sich vielleicht einen Profi zur Hilfe beiziehen, der unter anderem Instandsetzungen, Verwaltungen und Buchführungen durchführen kann.

Auf diesem Weg verhindern Sie möglicherweise einen Wertverlust der Immobilie und können sich auf die Einigung in der Erbengemeinschaft fokussieren.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, haben Sie grundsätzlich vier Möglichkeiten:

1. Sie können die Erbschaft annehmen.
2. Sie können die Erbschaft unter einem öffentlichen Inventar annehmen.
3. Sie können eine amtliche Liquidation beantragen.
4. Sie können die Erbschaft ablehnen.

Beachten Sie, dass eine Erbschaftsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und weitere Kosten in Bezug auf die Erbschaft auf Sie zukommen können.

Wenn Sie die Erbschaft annehmen, sollten Sie innerhalb der ersten drei Monate nach dem Todestag des Erblassers oder der Erblasserin das Testament bei der zuständigen kantonalen Behörde einreichen. Ausserdem müssen Sie einen Erbschein beantragen, damit die Erbschaft freigegeben wird.

Treffen Sie als Alleinerbe oder Alleinerbin oder gemeinsam mit der Erbengemeinschaft eine Entscheidung: Sollte die Immobilie vermietet werden, dann könnte vielleicht eine Software für Immobilienvermietung, wie die von Fairwalter, hilfreich sein.

Sollte die geerbte Immobilie verkauft werden, müssen Sie beachten, dass die Grundstückgewinnsteuer fällig ist. Wenn einer der Erben oder Erbinnen die Immobilie übernehmen möchte, muss diese:r die Anteile an die Miterben oder Miterben auszahlen.