Den oder die richtige:n Mieter:in auswählen – So gehen Sie vor

Als Vermieter:in kann es eine echte Herausforderung sein, den richtigen oder die richtige Mieter:in für Ihre Immobilie oder Mietwohnung zu finden. Da es für Sie bei der Vermietung um regelmässige Einnahmen geht, dürfen Sie sich bei der Auswahl keine Fehler erlauben. Doch bei der Mieter:innen-Auswahl geht es nicht nur darum, Interessenten und Interessentinnen zu finden, die solvent sind. Zusätzlich müssen diese auch ins Haus passen, um den Frieden unter den Bewohnern zu gewährleisten.

Was zeichnet ein:e gute:n Mieter:in aus? Ein:e gute:r Mieter:in zahlt ihre oder seine Miete pünktlich, ist interessiert an einem langfristigen Mietverhältnis, geht vorbildlich mit dem Mietobjekt um und fügt sich gut in die Hausgemeinschaft ein.

Im Folgenden Artikel finden Sie heraus, was einen guten Mieter oder eine gute Mieterin ausmacht und was Sie bei der Auswahl beachten sollten.

Kriterien zur Auswahl der richtigen Mieter:innen

Bei der Suche nach dem richtigen Mieter beziehungsweise der richtigen Mieterin sollten Sie nicht ausschliesslich auf den ersten Eindruck vertrauen. Vielmehr gilt es, dass Sie sich Gedanken über die Rahmenbedingungen machen und Interessenten sowie Interessentinnen genau unter die Lupe nehmen. Folgende Schritte helfen Ihnen, den idealen Mieter oder die ideale Mieterin zu finden:

Durchdachte Kalkulation der Miete

Das Bestimmen der optimalen Miethöhe gehört gut durchdacht. Während eine zu hohe Miete Interessenten und Interessentinnen abschrecken kann, können Sie mit einer zu niedrigen Miete möglicherweise Ihre laufenden Kosten nicht oder nur knapp decken. Bei der Planung sollten Sie also zum einen einberechnen, welche Einnahmen Sie mindestens benötigen und sich zusätzlich an der aktuellen Marktsituation orientieren. Recherchieren Sie, welche Miete bei ähnlichen Immobilien verlangt wird und finden Sie ein optimales Mass.

Überprüfung der Bewerber:innen

Bei der Wahl der Mieter:innen sollten Sie sich weder für die oder den Erstbeste:n entscheiden, noch Ihr Bauchgefühl bestimmen lassen. Überdenken Sie Ihre Wahl gut und überprüfen Sie Ihre Bewerber:innen eingehend, um sicherzustellen, dass die Miete zuverlässig gezahlt wird. Lassen Sie sich von den potenziellen Mieter:innen folgende Dokumente aushändigen:

• Personalausweis beziehungsweise Aufenthaltserlaubnis für Ausländer
  Nachweis der Adresse
• die drei letzten Gehaltsbescheinigungen sowie eine Kopie des
• Arbeitsvertrags und ein Attest des Arbeitgebers
• Kopie der Steuererklärung
• Eine Bescheinigung vom Amt für Schuldbetreibung und Konkurs, um sicherzustellen, dass der oder sie Bewerber:in solvent ist

Mietkaution und Mietbürgschaft

Sowohl die Mietkaution als auch die Mietbürgschaft bieten Ihnen zusätzliche Sicherheit. Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Geldsumme, die der oder die Mieter:in vor dem Einzug an den oder die Vermieter:in zahlt, welcher sie auf einem Bankkonto hinterlegt. Die Mietkaution beträgt in der Regel ein bis drei Monatsmieten. Zieht der oder die Mieter:in aus und übergibt das Mietobjekt in vertragsgemässem Zustand, wird ihm oder ihr die Kaution erstattet.

Ist der oder die Mieter:in beispielsweise ein:e Ausländer:in, sollten Sie zudem eine Bürgschaft verlangen. Der potenzielle Bürge oder die potenzielle Bürgin sollte in der Schweiz wohnen und ihr oder sein Einkommen nachweisen. Als Bürge oder Bürgin erklärt man sich bereit, die Miete zu zahlen, sollte es der oder die Mieter:in nicht tun.

Zuverlässigkeit des Bewerbers oder der Bewerberin überprüfen

Um sich ein Bild von der Zuverlässigkeit der Mieter:innen zu machen, achten Sie auf deren Reaktionsgeschwindigkeit, wenn es um Kommunikation geht. Zusätzlich können Sie auch die sozialen Kanäle Ihrer Bewerber:innen überprüfen.

Was macht eine:n gute:n Mieter:in aus?

Ein guter Mieter oder eine gute Mieterin erfüllt folgende Kriterien:

• Zahlt pünktlich Miete
• Wünscht ein langfristiges Mietverhältnis
• Geht ordentlich mit dem Mietobjekt um
• Fügt sich gut in die Nachbarschaft ein

Ein:e gute:r Mieter:in verfügt über ein regelmässiges, nachweisbares Einkommen sowie einen unbefristeten Arbeitsvertrag. So stellen Sie sicher, dass er oder sie sich die Wohnung tatsächlich dauerhaft leisten kann. Für die Miete sollte der oder die potenzielle Mieter:in maximal ein Drittel seines oder ihres Einkommens aufwenden müssen. Bei Studentinnen und Studenten kann eine Bürgschaft der Eltern Sicherheit bieten.

Ihr Eindruck zählt: der oder die Mieter:in sollte Ihnen sympathisch sein und einen zuverlässigen Eindruck machen. Doch nicht nur für Sie muss es passen. Der oder die Mieter:in muss in die bestehende Hausgemeinschaft passen. Hierfür können Sie sich folgende Fragen stellen:

• Leben im Mietobjekt eher Familien oder Alleinstehende? Vielleicht sogar Studenten beziehungsweise Studentinnen?
• Wie sieht die bestehende Alters- und Sozialstruktur aus?

Je besser der oder die Mieter:in in die bestehende Gemeinschaft passt, desto höher sind die Chancen auf ein langfristiges Mietverhältnis.

Wir von Fairwalter stellen zahlreiche Checklisten zum kostenfreien Download zur Verfügung, welche Ihnen sowohl bei der Vermietung selbst als auch bei der Auswahl der richtigen Mieter:innen helfen.

Der Besichtigungstermin: Lernen Sie Ihre Mieter:innen persönlich kennen für eine optimale Mieterauswahl

Unserer Erfahrung nach ist es beinahe unabdingbar, dass Sie die Besichtigungstermine persönlich wahrnehmen, um die potenziellen Mieter:innen kennenzulernen. Dies hinterlässt nicht nur bei den Interessenten und Interessentinnen einen guten Eindruck, sondern ist vordergründig wichtig, um das soziale Gefüge in einem Mehrfamilienhaus zu stützen.

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigungen und vermeiden Sie zu grosse Gruppen. Planen Sie pro Bewerber:in 15 bis 20 Minuten ein, sodass Ihnen ausreichend Zeit für Gespräche zur Verfügung steht. So können Fragen, welche das Mietobjekt betreffen, sowie Fragen, die über die Selbstauskunft hinausgehen, in Ruhe geklärt werden. Versuchen Sie sich zu jedem Bewerber sowie jeder Bewerberin ein paar kurze Stichpunkte zu notieren, um das Treffen später Revue passieren lassen zu können.

Die Mieterselbstauskunft

Bei der Mieterselbstauskunft dreht sich alles um überprüfbare Fakten. Wählen Sie hierfür eine Mieterselbstauskunft für die Wohnungsvermietung, welche vom Mieter beziehungsweise der Mieterin ausgefüllt wird.

Auch wenn für Interessenten und Interessentinnen keine tatsächliche Verpflichtung besteht, ein solches Anmeldeformular auszufüllen, sollte diesen doch bewusst sein, dass eine Weigerung die Chancen auf eine Vermietung eher mindert.

Ihnen als Vermieter:in gibt die Selbstauskunft eine erste Einschätzung darüber, ob der oder die Interessent:in seinen oder ihren Mietzins zuverlässig zahlen könnte. Aus diesem Grund sollten Sie neben dem Namen, der Anschrift, dem Beruf und dem Arbeitgeber auch Fragen zum Einkommen in die Mieterselbstauskunft mit aufnehmen.

Mehr Sicherheit durch die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Um sicherzugehen, dass es bei dem oder der Interessent:in keine Mietschulden aus dem bestehenden Mietverhältnis gibt, können Sie eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erbitten. In dieser bestätigt der oder die bisherige Vermieter:in, dass die Miete zuverlässig gezahlt wurde. Durch diesen Schritt schützen Sie sich davor, an sogenannte Mietnomaden zu geraten.

Allerdings besteht für den oder die aktuelle Vermieter:in keine Verpflichtung, eine solche Bescheinigung auszustellen. Kann diese nicht vorgelegt werden, muss das also nichts heissen.

Die Betreibungsauskunft

Die Betreibungsauskunft gibt Ihnen einen noch besseren Einblick in die finanzielle Situation einer Person, da in dieser neben Mietschulden auch sonstige unerfüllte Forderungen ausgeführt werden.

Die Selbstauskunft über ein Unternehmen für Wirtschaftsauskünfte

Institute wie CRIF oder Bisnode sammeln Daten über die Bonität von Verbrauchern, welche von Ihren Bewerbern und Bewerberinnen abgerufen und Ihnen vorgelegt werden können.

Welche Fragen darf ich bei der Wohnungsvermietung stellen?

Auch wenn es nachvollziehbar ist, dass Sie so viel wie möglich über Ihre zukünftigen Mieter:innen wissen möchten, sollten Sie wissen, dass eine Reihe von Fragen in dieser Situation nicht zulässig sind. Solche Fragen dürfen vom Mieter oder der Mieterin sowohl abgelehnt als auch unwahrheitsgemäss beantwortet werden, ohne dass dies Konsequenzen hat.

Nicht zulässig sind unter anderem Fragen zu folgenden Themen:

• Mitgliedschaft in Mieterverbänden
• Konfession
• Krankheiten
• Zivilstand
• Familienplanung
• Grund des Wohnungswechsels
• Rauch- und Trinkgewohnheiten
• Hobbys
• Höhe der bisherigen Miete
• Dauer bisheriger Mietverhältnisse

Erlaubt ist es hingegen, wenn Sie hinterfragen, ob es sich bei dem oder der Mieter:in um eine:n Schweizer:in oder um eine:n Ausländer:in handelt. Auch, wer mit ihm oder ihr in der Wohnung leben wird, ob eine Untervermietung geplant ist und ob die bisherige Wohnung vom oder von der Vermieter:in gekündigt wurde. Ebenfalls zu folgenden Themen dürfen Sie unbekümmert Fragen stellen:

• Arbeitsplatz
• Verdienst
• Vermögenslage
• Wirtschaftliche Umstände
• Zum Haushalt gehörende Personen und Tiere
• gespielte Musikinstrumente

Vorauswahl und Entscheidungsgespräch

Anhand der gesammelten Informationen aus Auskunftsbögen, Dokumenten und persönlichen Eindruck können Sie eine fundierte Vorauswahl treffen. Überprüfen Sie die Angaben Ihrer Bewerber:innen gewissenhaft, um Falschaussagen sowie gefälschte Dokumente zu entlarven.

Befinden sich auch nach dem Aussortieren noch immer mehrere Bewerber:innen im engeren Kreis, sollten Sie einen erneuten Termin mit diesen vereinbaren, um eine Entscheidung zu treffen. Zu diesem Termin sollten alle Mitglieder der neuen Mietpartei erscheinen, damit sie sich ein Gesamtbild von den Bewerber:innen machen können. Offene Fragen können geklärt werden und die Interessenten und Interessentinnen haben die Chance, Sie zu überzeugen.

Fehler bei der Mieterauswahl vermeiden

Um den oder die richtige:n Mieter:in auswählen zu können, sollten Ihnen die häufigsten Fehler bekannt sein. Vermeiden Sie:

• An Freunde beziehungsweise Freundinnen und Bekannte zu vermieten
• Nachmieter durch den oder die Vormieter:in ohne Background-Check auszuwählen
• Die Solvenz nicht ausreichend zu prüfen
• übertriebene Prüfungen zu verlangen
• Rein aus Sympathie zu entscheiden
• Mietvertragsänderungen vor Unterzeichnung nicht zu kommunizieren

Mietvertrag vorbereiten und unterzeichnen

Erstellen Sie einen Mietvertrag, welcher sämtliche relevanten Regelungen enthält und alle Eventualitäten klar abdeckt. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag erstellen und welche Inhalte dabei nicht fehlen sollten.

Gehen Sie die einzelnen Punkte des Vertrags mit Ihrem neuen Mieter oder Ihrer neuen Mieterin durch und beantworten Sie aufkommende Rückfragen. Unterzeichnet wird, sobald beide Parteien den Inhalten zustimmen.

Ein wichtiger Teil des Mietvertrags und eine zusätzliche Absicherung für Sie ist die Mietkaution. Hier gilt es zu unterscheiden zwischen der reinen Mietkaution, welche Sie auf einem Kautionskonto hinterlegen müssen und der Mietkautionsversicherung: