Eigenkapital verstehen: Der Schlüsselfaktor beim Hauskauf

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den grössten Investitionen im Leben. Bei einem Hauskauf spielt das Eigenkapital eine zentrale Rolle und ist ein entscheidender Schlüsselfaktor für den Erfolg der Investition. Eigenkapital repräsentiert den Anteil des Gesamtkapitals, den ein Investor aus eigenen Mitteln aufbringt, um eine Immobilie zu erwerben oder zu entwickeln. Es bildet das solide Fundament, auf dem Finanzierungsstrukturen aufbauen, und beeinflusst massgeblich die Rentabilität und Risikostreuung einer Investition.

Welche Vorteile hat ein hoher Eigenkapitalanteil? Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich positiv auf die Kreditwürdigkeit, die Flexibilität in der Verhandlung von Finanzierungskonditionen und nicht zuletzt auf die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilieninvestition aus. 

Im Verlauf werfen wir einen näheren Blick auf die verschiedenen Facetten des Eigenkapitals in der Schweizer Immobilienfinanzierung. Zudem geben wir Ihnen hilfreiche Tipps an die Hand, um sich erfolgreich Eigenkapital aufzubauen.

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital bezeichnet die finanziellen Mittel, die eine Person oder ein Unternehmen aus eigenen Ressourcen für die Finanzierung einer Immobilie einsetzt. Es setzt sich zusammen aus:

• Ersparnissen,
• Kapital aus beruflicher und privater Vorsorge (2. und 3. Säule),
• sowie möglichen Erbvorbezügen oder Schenkungen.

Hauskauf in der Schweiz: Mindestanforderungen für Eigenkapital

In der Schweiz müssen Sie bei einer Immobilienfinanzierung grundsätzlich mindestens 20% des Immobilienwerts mit Eigenkapital decken, wobei davon mindestens 10% nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen dürfen. Angenommen, der Wert einer Immobilie beträgt 700'000 CHF, müssten Sie demnach 140'000 CHF aus Ihrem eigenen Kapital aufbringen, was gleichzeitig als Sicherheit für die Bank fungiert.

Ihr Eigenkapital darf dabei aus verschiedenen Quellen stammen, wie etwa aus Wertpapieren und Erbvorbezügen. Sie können also flexibel auf ihre individuellen finanziellen Gegebenheiten zurückgreifen und damit die Eigenkapitalbasis für Ihre Immobilienprojekte sichern.

Wann ist eine Finanzierung tragbar?

Die kreditgebenden Banken beurteilen, ob eine Hypothek bei Ihrem jährlichen Einkommen tragbar ist. Als Faustregel für die Berechnung der Tragbarkeit gilt:

Die monatlichen Ausgaben für Ihr Eigenheim sollten idealerweise nicht mehr als 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen, um eine langfristig stabile Finanzierung sicherzustellen. Zu den monatlichen Ausgaben gehören:

• Amortisation (Rückzahlung der Hypothek)
• Hypothekenzinsen, also die kalkulatorischen Zinsen (variiert je nach Kreditgebenden)
• Unterhalts- und Nebenkosten (jährlich ca. 1% des Kaufpreises) 

Beispielrechnung

Nehmen wir an, Sie möchten in der Schweiz eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu möchten Sie 50’000 CHF von Ihren Ersparnissen und weitere 50’000 CHF aus Ihrer beruflichen Vorsorge nehmen. Ihr jährliches Einkommen beträgt 90’000 CHF. Wie viel dürfte Ihre Immobilie also maximal kosten?

Da Sie ein Eigenkapital von 100’000 CHF aufbringen, darf der Kaufpreis der Immobilie nicht höher liegen als 500’000 CHF, um den Mindestanteil an Eigenkapital von 20% nicht zu unterschreiten.

Wäre dieser Kredit mit Ihrem Jahreseinkommen tragbar?

Ihre aufgenommene Hypothek beläuft sich in diesem Fall auf 400’000 CHF, die Ihnen die finanzierende Bank schätzungsweise zu einem kalkulatorischen Zinssatz von 2,4% leiht. Dabei müssen Sie mit folgenden monatlichen Kosten rechnen:

Welchen Anteil macht dieser monatliche Betrag bei Ihrem jährlichen Bruttoeinkommen aus?

1’587 CHF / 90’000 CHF * 100 = 1,76%

Die monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim betragen also 1,76% Ihres jährlichen Bruttoeinkommens. Somit wäre die Hypothek für Sie tragbar.

Möchten Sie herausfinden, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie leisten können? Nutzen Sie dazu einen Hypothekenrechner und ermitteln Sie ganz einfach die Höhe der Hypothek sowie die monatlich anfallenden Kosten.

Beachten Sie, dass der kalkulatorische Zinssatz abhängig vom aktuellen Hypothekarzins des jeweiligen Kreditgebenden ist.

Welche Vorteile habe ich bei einem hohen Eigenkapitalanteil?

Mit einem hohen Eigenkapitalanteil geniessen Sie eine Vielzahl von Vorteilen in der Finanzierung von Immobilien. Hier sind einige der wichtigsten:

• Niedrigere Zinsen: Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für den Kreditgebenden, was zu niedrigeren Zinssätzen und insgesamt günstigeren Finanzierungskonditionen führen kann. Dies kann erhebliche Einsparungen über die Laufzeit eines Immobilienkredits bedeuten.
• Höhere Verhandlungsfreiheit: Ein grosser Anteil an Eigenmitteln verleiht Ihnen als Käufer:in mehr Verhandlungsspielraum bei den Kreditkonditionen. Sie sind in einer stärkeren Position, um bessere Zinsen, flexiblere Rückzahlungsbedingungen und insgesamt günstigere Vertragskonditionen auszuhandeln.
• Schnellere Tilgung des Kredits: Mit einem höheren Eigenkapitalanteil starten Sie bereits mit einer niedrigeren Kreditsumme, was zu einer schnelleren Tilgung des Darlehens führen kann. Dies ermöglicht es Ihnen, schneller Eigentümer:in Ihrer Immobilie zu werden und langfristig Zinszahlungen zu minimieren.
• Verbesserte Kreditwürdigkeit: Ein höherer Eigenkapitalanteil wirkt sich insgesamt positiv auf Ihre Bonität aus. Dies kann sich nicht nur auf die Kreditkonditionen auswirken, sondern auch Ihre Fähigkeit verbessern, in der Zukunft weitere Finanzierungen zu erhalten.

Insgesamt bietet ein hoher Eigenkapitalanteil Ihnen finanzielle Stabilität, Sicherheit und verbesserte finanzielle Optionen bei der Immobilienfinanzierung. Es ist eine strategische Investition, die Ihnen langfristig sowohl finanzielle als auch persönliche Vorteile bringt.

Unser Beispiel mit verschiedenen Konditionen

Gehen wir noch einmal zurück zu unserem oben genannten Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500’000 CHF für unsere Eigentumswohnung, einem jährlichen Haushaltseinkommen von 90’000 CHF und einem angenommenen Zinssatz von 2,4% variieren die Zinsen je nach Anteil des Eigenkapitals. In der folgenden Tabelle haben wir für Sie unterschiedliche Konditionen zum Vergleich gegenübergestellt:

Risiken bei niedrigem Eigenkapital

Im Umkehrschluss müssen Sie bei einem niedrigen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung einer Immobilie verschiedene Risiken beachten, die Sie sorgfältig abwägen sollten. Dazu gehören unter anderem höhere Finanzierungskosten durch höhere Zinssätze, da Sie höhere Risiken mit höheren Kosten ausgleichen müssen.

Bei niedrigem Eigenkapital besteht für den Kreditgebenden ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt und Sie Ihren Kredit nicht bedienen können, treten möglicherweise finanzielle Schwierigkeiten auf.

Ebenso kann ein niedriges Eigenkapital begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten, eine längere Tilgungsdauer und ein höheres Risiko bei Zinssteigerungen zur Folge haben.

Es ist wichtig, dass Sie diese Risiken sorgfältig berücksichtigen und eine Finanzierungsstruktur wählen, die Ihren langfristigen finanziellen Zielen und Risikotoleranzen entspricht. Eine gründliche Planung und Beratung können dazu beitragen, die Auswirkungen eines niedrigen Eigenkapitals zu minimieren.

Tipps zum Aufbau von Eigenkapital

Wie bereits erwähnt, ist der Aufbau von Eigenkapital entscheidend für finanzielle Stabilität und die Verwirklichung langfristiger Ziele wie den Erwerb einer Immobilie. Einige möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, aber verfügen vielleicht nicht über das nötige Eigenkapital, was insbesondere junge Familien betrifft. Wir von Fairwalter möchten Ihnen darum einige praktische Ratschläge mitgeben, wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen können:

• Legen Sie ein realistisches Budget fest: Legen Sie ein realistisches Budget fest, indem Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben verfolgen. Identifizieren Sie Bereiche, in denen Sie Ausgaben reduzieren können, und legen Sie einen Teil Ihres Einkommens als Sparbeitrag fest.
• Richten Sie regelmässige Überweisungen auf Ihr Sparkonto ein: Wir empfehlen Ihnen, den Sparprozess zu automatisieren, indem Sie regelmässige Überweisungen auf ein separates Sparkonto einrichten. Dies erleichtert das Ansparen von Eigenkapital, da der Betrag automatisch abgezogen wird, bevor Sie die Gelegenheit haben, ihn auszugeben. Setzen Sie klare Sparziele und verfolgen Sie diese aktiv.
• Nutzen Sie Nebeneinkünfte: Überlegen Sie, wie Sie zusätzliche Einnahmequellen erschliessen können, etwa durch Nebenjobs, Freelancing oder passive Einkommensquellen. Verwenden Sie diese zusätzlichen Einnahmen, um Ihr Eigenkapital zu erhöhen.
• Berücksichtigen Sie staatliche Förderungen: Informieren Sie sich über mögliche Förderprogramme oder Zuschüsse, die Ihnen beim Aufbau von Eigenkapital für den Hauskauf helfen können.
• Bauen Sie Ihre Schulden ab: Reduzieren Sie bestehende Schulden, um mehr finanziellen Spielraum für das Sparen zu schaffen. Priorisieren Sie dabei die Tilgung von Hochzins-Schulden, um Ihre Zinskosten zu minimieren.
• Investieren Sie in renditestarke Anlagen: Wir empfehlen Ihnen auch, einen Teil Ihres ersparten Geldes in renditestarke Anlagen wie Aktien oder Investmentfonds zu investieren. Dies kann Ihr Eigenkapital schneller wachsen lassen. Beachten Sie jedoch auch das damit verbundene Risiko.
• Lassen Sie sich beraten: Konsultieren Sie eine:n Finanzberater:in, um massgeschneiderte Ratschläge für Ihre finanzielle Situation zu erhalten. Experten und Expertinnen für Finanzen können Ihnen helfen, realistische Ziele zu setzen und einen effektiven Plan für den Eigenkapitalaufbau zu entwickeln.

Der Schlüssel zum erfolgreichen Aufbau von Eigenkapital besteht darin, kontinuierlich zu sparen, diszipliniert zu sein und Ihre langfristigen finanziellen Ziele im Auge zu behalten.

Wenn Sie Ihre Immobilien erfolgreich bewirtschaften möchten, wird unsere professionelle Software für Immobilienverwaltung von Fairwalter für Sie von grossem Vorteil sein. Damit haben Sie alle Informationen an einem Ort und gestalten Ihre Dokumente in Ihrem individuellen Design.

FAQ: Eigenkapital und Hauskauf

Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapital und Fremdkapital?

Eigenkapital repräsentiert das investierte Geld des Käufers oder der Käuferin, das er oder sie aus eigenen Ressourcen bezogen hat. Fremdkapital hingegen stammt von externen Quellen wie Banken oder anderen Kreditgebenden. Es handelt sich um geliehenes Geld, das der Käufer bzw. die Käuferin zurückzahlen muss.

Wie viel Eigenkapital sollte man für einen Hauskauf einplanen?

Sie sollten mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Dieser Betrag kann allerdings je nach Anforderungen des Kreditgebenden variieren. Ihre Kreditwürdigkeit sowie Ihre persönliche finanzielle Situation spielen bei der Aufnahme einer Hypothek ebenfalls eine Rolle.

Kann man auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?

Ja, es ist möglich, eine Immobilie auch ohne Eigenkapital zu finanzieren, aber es kann schwieriger sein, die Finanzierung zu erhalten und auch die Bedingungen können weniger vorteilhaft sein. In unserem Beitrag «Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen?» gehen wir näher auf das Thema ein.

Ist es möglich, Pensionsgelder zum Kauf einer Immobilie zu nutzen?

Ja, Sie dürfen Mittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a ausschliesslich für den Kauf oder die Renovierung Ihres Eigenheims in Anspruch nehmen. Dies kann entweder durch Vorbezug oder durch Verpfändung erfolgen. Jedoch wird vorausgesetzt, dass Sie selbst in dieser Immobilie leben.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Das Eigenkapital für den Hauskauf in der Schweiz setzt sich aus Ersparnissen, Kapital aus beruflicher und privater Vorsorge (2. und 3. Säule) sowie möglichen Erbvorbezügen oder Schenkungen zusammen.

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung anstreben, sollten Sie wissen, dass Kreditgebende für gewöhnlich folgende Anforderungen an das Eigenkapital stellen:

• Mindestens 20% des Immobilienwerts müssen als Eigenkapital gedeckt werden,
• wobei mindestens 10% nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen dürfen.

Die Tragbarkeit einer Finanzierung wird anhand Ihres jährlichen Einkommens beurteilt. Idealerweise sollten die monatlichen Ausgaben für das Eigenheim nicht mehr als 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen.

Ein hoher Eigenkapitalanteil bietet mehrere Vorteile wie niedrigere Zinsen, Verhandlungsfreiheit, schnellere Tilgung und verbesserte Kreditwürdigkeit. Risiken bei niedrigem Eigenkapital umfassen höhere Finanzierungskosten, erhöhtes Ausfallrisiko und begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten.

Durch die Festlegung eines realistischen Budgets, regelmässige Überweisungen auf ein Sparkonto, Nutzung von Nebeneinkünften, Berücksichtigung staatlicher Förderungen, Schuldenabbau und Investition in renditestarke Anlagen können Sie Ihren Eigenkapitalanteil erfolgreich erhöhen und somit von den oben genannten Vorteilen profitieren.