Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen?

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen in der Schweiz ein zentrales Lebensziel. Doch nicht jeder verfügt über ausreichend Eigenkapital, um damit den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob es überhaupt möglich ist, ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz zu kaufen. Diese Thematik wirft nicht nur finanzielle, sondern auch rechtliche und steuerliche Fragen auf.

Kann ich also ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen? Es ist generell möglich, ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz zu kaufen. In der Schweiz ist es üblich, dass Banken eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent verlangen, aber dies kann je nach Bank und individueller finanzieller Situation variieren. Um die erforderliche Summe zu bilden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten.

Im Verlauf beleuchten wir alle wichtigen Aspekte, die Sie bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital in der Schweiz beachten sollten. Dabei setzen wir uns sowohl mit den potenziellen Chancen als auch Risiken auseinander, um Ihnen als angehendem oder angehender Hausbesitzer:in eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, um das nötige Eigenkapital für Ihre Hypothek aufzubringen.

Was bedeutet Eigenkapital?

Eigenkapital ist das Geld, das Ihnen gehört. Im Kontext der Hypothek bezieht sich Eigenkapital auf den Anteil des Immobilienwerts, den Sie als Kreditnehmer:in selbst finanzieren können, ohne auf Fremdkapital zurückzugreifen.

Kann ich in der Schweiz ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?

Es ist generell schwierig, ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz zu kaufen, da die meisten Kreditgebenden einen gewissen Anteil an Eigenkapital verlangen, um das Risiko zu reduzieren. 

In der Vergangenheit war es möglicherweise einfacher, in der Schweiz eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, da die Anforderungen der Banken weniger restriktiv waren. Dies änderte sich jedoch im Laufe der Jahre durch die Finanzkrisen und daraus resultierenden verstärkten Vorschriften.

Heutzutage ist es in der Schweiz üblich, dass Banken für eine Hypothek eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent verlangen, wie beispielsweise bei der UBS. Dort müssen Sie:

• mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes mit Eigenkapital finanzieren
• wovon mindestens 10 Prozent nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammen.

Beachten Sie, dass diese Anforderungen je nach Bank und individueller finanzieller Situation variieren können. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle.

Welche gesetzlichen Bestimmungen sollte ich beachten?

Wenn Sie in der Schweiz ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchten, sollten Sie neben den Finanzierungsregelungen Folgendes beachten:

• Individuelle Bonität: Ihre Bonität (Kreditwürdigkeit) als Käufer:in spielt eine entscheidende Rolle. Wenn Sie über ein stabiles Einkommen und eine gute Kreditwürdigkeit verfügen, könnten Banken eher bereit sein, Ihnen einen Kredit zu gewähren.
• Verschuldungsgrad: Die Schweiz legt Wert auf einen angemessenen Verschuldungsgrad, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer:innen nicht übermässig hohe finanzielle Verpflichtungen eingehen. Dies könnte Auswirkungen darauf haben, wie hoch Ihr Kredit ausfällt.
• Zusätzliche Sicherheiten: Einige Banken könnten alternative Sicherheiten in Betracht ziehen, um den Mangel an Eigenkapital auszugleichen. Dies könnte etwa die Einbeziehung von Vermögenswerten, Bürgschaften oder anderen finanziellen Sicherheiten sein.
• Hypothekarzinsen: Die Zinssätze für Hypotheken können je nach Marktbedingungen und Kreditinstitut variieren. Es ist wichtig, die verschiedenen Angebote zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
• Notarieller Kaufvertrag: Der Kauf eines Hauses erfordert in der Regel einen notariellen Kaufvertrag. Dieser Vertrag muss sorgfältig geprüft und unterzeichnet werden, und es ist ratsam, eine:n Notar:in hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt abgewickelt werden.
• Eigenmietwert und Steuern: In der Schweiz gibt es das Konzept des Eigenmietwerts, der sich auf den theoretischen Mietwert Ihrer Immobilie bezieht. Dieser Wert kann steuerliche Auswirkungen haben, die berücksichtigt werden sollten.

Was kann ich tun, wenn ich kein Eigenkapital aufbringen kann?

Ohne das nötige Eigenkapital scheint die Realisierung des Immobilienprojekts zunächst unerreichbar zu sein. Viele Schweizer:innen, insbesondere junge Familien, deren Ersparnisse nicht ausreichen, entscheiden sich daher gegen den Erwerb einer Immobilie. Wie kann also der Kauf einer Immobilie ohne diesen Anteil an Eigenkapital trotzdem finanziert werden?

Wenn Sie diesen Anteil nicht erreichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihr Eigenkapital zu erhöhen bzw. die erforderliche Summe zu bilden, um eine Hypothek bei der Bank zu beantragen. Sie können unter anderem:

• einen Privatkredit aufnehmen
• Kapital aus der beruflichen Vorsorge nehmen
• Kapital aus der privaten Vorsorge nehmen
• Fremdkapital aufnehmen
• nach einer Bürgschaftsgenossenschaft für die Hypothek suchen
• eine Bestandsimmobilie verpfänden

Im Folgenden gehen wir genauer auf diese Optionen ein. Es ist wichtig zu beachten, dass der Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital mit höheren Risiken verbunden sein kann. In vielen Fällen kann eine grössere Eigenkapitalbeteiligung zu besseren Konditionen und niedrigeren Zinsen führen.

Bevor Sie sich für einen Hauskauf entscheiden, empfehlen wir Ihnen, sich mit verschiedenen Banken in Verbindung zu setzen, um die besten Optionen für Ihre individuelle Situation zu prüfen.

Privatkredit aufnehmen

Ein Privatkredit ist ein kurzfristiges Darlehen, das Sie zwischen 6 und 120 Monaten zurückzahlen, wie etwa bei Crédits Conseils oder Miro Kredit. Der Zeitraum der Rückzahlung variiert je nach Kreditgebendem. Für einen Privatkredit benötigen Sie kein Eigenkapital, da er nicht an einen speziellen Einsatzzweck gebunden ist.

Die Voraussetzungen für die Vergabe eines Privatkredites sind zwar weniger anspruchsvoll als bei einem Hypothekendarlehen, allerdings müssen Sie damit rechnen, dass der Zinssatz höher sein wird. Crédits Conseils bietet Zinssätze ab 4,95 Prozent und bei Miro Kredit können Sie Ihre monatliche Rate mit einem Kreditrechner bestimmen.

Beachten Sie, dass manche Kreditinstitute bei der Vergabe von Hypothekarkrediten eine Überschuldung nicht hinnehmen. Deshalb sollten Sie Schritt für Schritt vorgehen und bestenfalls eine Beratung in Anspruch nehmen.

Die zweite Säule: Kapital aus der beruflichen Vorsorge nehmen

Eine weitere Alternative könnte sein, Ihr Vorsorgeguthaben aus der 2. Säule zu beziehen. Um diese Alternative nutzen zu können, müssen Sie sicherstellen, dass die Bank einer Verpfändung zustimmt.

Dies kann die Finanzierung des Eigenheims erleichtern. Durch die vorzeitigen Abhebungen verringern sich jedoch die Mittel, die für die Altersvorsorge vorgesehen sind. Dies kann zu einem niedrigeren Renteneinkommen im Alter führen.

Die dritte Säule: Kapital aus der privaten Vorsorge nehmen

Sie dürfen das Kapital aus der Säule 3a unter folgenden Voraussetzungen für einen Immobilienkauf nutzen:

• Sie kaufen ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen werden.
• Sie möchten Ihr Eigenheim renovieren.
• Sie möchten eine bestehende Hypothek abbezahlen.

Die vorzeitige Nutzung von Geldern aus der Säule 3a erhöht Ihr Eigenkapital und hilft Ihnen dabei, die Schwelle von 20 Prozent an verfügbaren Geldmitteln zu erreichen. Ebenso kann ein solcher Vorgriff dazu beitragen, dass Sie eine geringere Hypothek aufnehmen müssen, was wiederum zu niedrigeren Hypothekenzinsen führt.

Sie können Ihr Kapital auch verpfänden, wodurch sowohl Ihr Versicherungsschutz als auch Ihr Alterskapital erhalten bleiben.

Fremdkapital aufnehmen

Wenn Sie sämtliche Risiken einer Verschuldung bei Banken vermeiden wollen, können Sie in Erwägung ziehen, ein Darlehen von Verwandten oder Freunden aufzunehmen, um Ihre eigenen finanziellen Mittel aufzustocken. Ein schriftliches Schuldanerkenntnis kann unter Umständen genügen, um von Bekannten einen Kredit zu erhalten.

Nach einer Bürgschaftsgenossenschaft für die Hypothek suchen

Eine Bürgschaftsgenossenschaft ist eine Organisation, die dazu dient, Mitglieder bei der Erlangung von Krediten oder Finanzierungen zu unterstützen, indem sie Bürgschaften oder Garantien bereitstellt. Im Wesentlichen kommen Bürgschaftsgenossenschaften ins Spiel, wenn Einzelpersonen oder Unternehmen Schwierigkeiten haben, ausreichend Sicherheiten für einen Kredit zu bieten.

Durch die Bürgschaft erhält die Bank eine Sicherheit dafür, dass der Betrag im Falle von finanziellen Schwierigkeiten zurückgezahlt wird. Alternativ kann ein Antrag auf einen Lombardkredit für Wertpapiere gestellt werden, sofern ein entsprechendes Portfolio vorhanden ist.

Eine Bestandsimmobilie verpfänden

Hierbei wird eine Bestandsimmobilie gewählt, die als äquivalente Bareinlage betrachtet wird. In diesem Fall schätzt die Bank einen einzubehaltenden Wert entsprechend dem Preis Ihrer Immobilie.

Durch die Verpfändung einer Bestandsimmobilie erhöhen Sie die Sicherheit für den Kreditgebenden. Dies kann zu günstigeren Konditionen und niedrigeren Zinsen führen, allerdings erhöhen sich dadurch auch Ihre Verpflichtungen und Schulden. Bei Zahlungsschwierigkeiten besteht jedoch das Risiko, dass beide Immobilien gefährdet sind.

Welche kantonalen Unterschiede gibt es bei den Finanzierungsmethoden?

Neben den Eigenmittelanforderungen gibt es weitere kantonale Unterschiede in Bezug auf die Finanzierungsmethoden für einen Hauskauf. Hier sind einige Punkte, die je nach Kanton variieren können:

• Hypothekarzinsen: Die Hypothekarzinsen können je nach Kanton unterschiedlich sein. Einige Kantone bieten möglicherweise günstigere Zinssätze oder spezielle Finanzierungsoptionen für Erstkäufer:innen an.
• Steuersätze: Die Grundstücks- und Liegenschaftssteuersätze können in den verschiedenen Kantonen unterschiedlich sein. Einige Kantone erheben höhere Steuern auf Immobilien als andere.
• Förderprogramme: Bestimmte Kantone bieten Förderprogramme oder finanzielle Anreize für den Immobilienkauf an. Diese können sich auf Subventionen, zinsgünstige Darlehen oder andere Vorteile beziehen.
• Nebenkosten: Die Nebenkosten beim Hauskauf, wie beispielsweise Notar- und Grundbuchgebühren, können je nach Kanton variieren.

Es ist wichtig zu beachten, dass die kantonalen Unterschiede nicht nur finanzielle Aspekte betreffen, sondern auch rechtliche Fragen einschliessen können. Daher ist es ratsam, sich vor dem Hauskauf über die spezifischen Bedingungen und Bestimmungen in Ihrem Kanton zu informieren.

FAQ: Ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen

Welche Voraussetzungen muss ich für eine Hypothekenbürgschaft einer Genossenschaft erfüllen?

Damit Sie von dieser Sicherheit profitieren können, müssen Sie eine zuverlässige berufliche und finanzielle Lage nachweisen. Die Institutionen gehen nicht leichtfertig vor, daher ist es wichtig, ein überzeugendes Portfolio vorzubereiten. In den meisten Fällen müssen Sie Mitglied der Hypothekengenossenschaft sein, um eine Hypothekenbürgschaft in Anspruch nehmen zu können.

Welche Risiken sind mit dem Kauf ohne Eigenkapital verbunden?

Bei einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital können höhere monatliche Kosten auftreten, da der Kreditbetrag möglicherweise grösser ist. Es können Zahlungsschwierigkeiten auftreten, insbesondere, wenn sich die finanzielle Situation verschlechtert, z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder anderen unvorhergesehenen Ereignissen. Bei zu hohen Schulden besteht das Risiko, dass die monatlichen Raten nicht mehr bezahlt werden können. Dies könnte zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen.

Mit welchen Risiken muss ich rechnen, wenn ich mein Vorsorgekapital verpfände, um an Eigenkapital zu gelangen?

Wenn Sie Ihr Vorsorgekapital verpfänden, um an Eigenkapital zu gelangen, müssen Sie beachten, dass Sie eine Rückzahlungspflicht haben. Solange Sie kreditwürdig sind und dieses Darlehen zurückzahlen, ist es geschützt. Wenn Sie diese Verpflichtung nicht erfüllen können, können finanzielle Strafen und Konsequenzen eintreten. Indem Sie Ihr Vorsorgekapital vorzeitig verpfänden, entgehen Ihnen möglicherweise auch die potenziellen Renditen, die durch Investitionen in Ihrer Vorsorgeeinrichtung erzielt werden könnten.

Lohnt es sich, überhaupt in eine Immobilie in der Schweiz zu investieren?

Aufgrund der Wertsteigerung (Schweizer Immobilienpreise haben sich seit 1998 annähernd verdoppelt) sind Investitionen in Immobilien grundsätzlich lohnend. Im Jahr 2022 verzeichneten Eigentumswohnungen in der Schweiz durchschnittlich einen Anstieg von 6 Prozent (Quelle: Hausinfo). Die Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, hängt jedoch zuallererst von der persönlichen finanziellen Lage ab.

Wie kann ich die Rentabilität meiner Investition mit einer Immobiliensoftware steigern?

Mit einer Immobiliensoftware können Sie Marktanalysen und Standortbewertungen durchführen, wodurch Sie Gebiete mit hoher Nachfrage und Wertsteigerungspotenzial identifizieren können. Ausserdem können Sie anhand von Finanzanalysen die Rentabilität Ihrer Investitionen prognostizieren, indem Sie unter anderem Mieteinnahmen, Betriebskosten, Finanzierungskosten und potenzielle Wertsteigerungen berücksichtigen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im kommenden Jahr?

Es wird erwartet, dass sich die Immobilienpreise im kommenden Jahr auf einem hohen Niveau stabilisieren. Obwohl es im aktuellen Jahr weniger direkte Eigentumsübertragungen gab und der Verkaufsprozess länger dauerte, bleibt der Markt weiterhin von einer Dominanz der Verkäufer:innen geprägt. Die gesunkenen Zinssätze für Hypotheken tragen dazu bei, dass Eigentümer weniger unter Druck geraten und nicht gezwungen sind, ihre Immobilien überstürzt zu verkaufen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

In der Schweiz ist es generell schwierig, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen, da die meisten Kreditgebenden einen gewissen Eigenkapitalanteil von meist 20 Prozent verlangen.

Die Finanzierungsanforderungen variieren je nach Bank, Kanton und individueller finanzieller Situation. Dabei spielen insbesondere die Bonität, der Verschuldungsgrad und zusätzliche Sicherheiten eine Rolle.

Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, können Sie folgende Optionen in Betracht ziehen:

• Privatkredite
• Kapital aus der beruflichen Vorsorge
• Kapital aus der privaten Vorsorge
• Fremdkapital
• Bürgschaftsgenossenschaften
• die Verpfändung einer Bestandsimmobilie

Beachten Sie, dass ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital mit höheren Risiken einhergehen kann. Wir empfehlen Ihnen daher, eine umfassende Recherche durchzuführen, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen und verschiedene Optionen miteinander zu vergleichen.