Der Kauf einer Immobilie gehört zu den grössten Investitionen im Leben. Bei einem Hauskauf spielt das Eigenkapital eine zentrale Rolle und ist ein entscheidender Schlüsselfaktor für den Erfolg der Investition. Eigenkapital repräsentiert den Anteil des Gesamtkapitals, den ein Investor aus eigenen Mitteln aufbringt, um eine Immobilie zu erwerben oder zu entwickeln. Es bildet das solide Fundament, auf dem Finanzierungsstrukturen aufbauen, und beeinflusst massgeblich die Rentabilität und Risikostreuung einer Investition.
Welche Vorteile hat ein hoher Eigenkapitalanteil? Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich positiv auf die Kreditwürdigkeit, die Flexibilität in der Verhandlung von Finanzierungskonditionen und nicht zuletzt auf die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilieninvestition aus.
Im Verlauf werfen wir einen näheren Blick auf die verschiedenen Facetten des Eigenkapitals in der Schweizer Immobilienfinanzierung. Zudem geben wir Ihnen hilfreiche Tipps an die Hand, um sich erfolgreich Eigenkapital aufzubauen.
Eigenkapital bezeichnet die finanziellen Mittel, die eine Person oder ein Unternehmen aus eigenen Ressourcen für die Finanzierung einer Immobilie einsetzt. Es setzt sich zusammen aus:
In der Schweiz müssen Sie bei einer Immobilienfinanzierung grundsätzlich mindestens 20% des Immobilienwerts mit Eigenkapital decken, wobei davon mindestens 10% nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen dürfen. Angenommen, der Wert einer Immobilie beträgt 700'000 CHF, müssten Sie demnach 140'000 CHF aus Ihrem eigenen Kapital aufbringen, was gleichzeitig als Sicherheit für die Bank fungiert.
Ihr Eigenkapital darf dabei aus verschiedenen Quellen stammen, wie etwa aus Wertpapieren und Erbvorbezügen. Sie können also flexibel auf ihre individuellen finanziellen Gegebenheiten zurückgreifen und damit die Eigenkapitalbasis für Ihre Immobilienprojekte sichern.
Die kreditgebenden Banken beurteilen, ob eine Hypothek bei Ihrem jährlichen Einkommen tragbar ist. Als Faustregel für die Berechnung der Tragbarkeit gilt:
Die monatlichen Ausgaben für Ihr Eigenheim sollten idealerweise nicht mehr als 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen, um eine langfristig stabile Finanzierung sicherzustellen. Zu den monatlichen Ausgaben gehören:
Nehmen wir an, Sie möchten in der Schweiz eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu möchten Sie 50’000 CHF von Ihren Ersparnissen und weitere 50’000 CHF aus Ihrer beruflichen Vorsorge nehmen. Ihr jährliches Einkommen beträgt 90’000 CHF. Wie viel dürfte Ihre Immobilie also maximal kosten?
Da Sie ein Eigenkapital von 100’000 CHF aufbringen, darf der Kaufpreis der Immobilie nicht höher liegen als 500’000 CHF, um den Mindestanteil an Eigenkapital von 20% nicht zu unterschreiten.
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Jährliches Bruttoeinkommen |
90’000 CHF |
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Eigenkapital |
100’000 CHF |
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Maximaler Kaufpreis der Immobilie |
500’000 CHF |
Wäre dieser Kredit mit Ihrem Jahreseinkommen tragbar?
Ihre aufgenommene Hypothek beläuft sich in diesem Fall auf 400’000 CHF, die Ihnen die finanzierende Bank schätzungsweise zu einem kalkulatorischen Zinssatz von 2,4% leiht. Dabei müssen Sie mit folgenden monatlichen Kosten rechnen:
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Hypothek |
400’000 CHF |
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Zinssatz |
2,4% |
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Zinsen pro Monat |
800 CHF |
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Amortisation pro Monat |
370 CHF |
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Nebenkosten pro Monat |
417 CHF |
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Gesamtkosten pro Monat |
1’587 CHF |
Welchen Anteil macht dieser monatliche Betrag bei Ihrem jährlichen Bruttoeinkommen aus?
1’587 CHF / 90’000 CHF * 100 = 1,76%
Die monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim betragen also 1,76% Ihres jährlichen Bruttoeinkommens. Somit wäre die Hypothek für Sie tragbar.
Möchten Sie herausfinden, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie leisten können? Nutzen Sie dazu einen Hypothekenrechner und ermitteln Sie ganz einfach die Höhe der Hypothek sowie die monatlich anfallenden Kosten.
Beachten Sie, dass der kalkulatorische Zinssatz abhängig vom aktuellen Hypothekarzins des jeweiligen Kreditgebenden ist.
Mit einem hohen Eigenkapitalanteil geniessen Sie eine Vielzahl von Vorteilen in der Finanzierung von Immobilien. Hier sind einige der wichtigsten:
Insgesamt bietet ein hoher Eigenkapitalanteil Ihnen finanzielle Stabilität, Sicherheit und verbesserte finanzielle Optionen bei der Immobilienfinanzierung. Es ist eine strategische Investition, die Ihnen langfristig sowohl finanzielle als auch persönliche Vorteile bringt.
Gehen wir noch einmal zurück zu unserem oben genannten Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500’000 CHF für unsere Eigentumswohnung, einem jährlichen Haushaltseinkommen von 90’000 CHF und einem angenommenen Zinssatz von 2,4% variieren die Zinsen je nach Anteil des Eigenkapitals. In der folgenden Tabelle haben wir für Sie unterschiedliche Konditionen zum Vergleich gegenübergestellt:
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Eigenkapitalanteil |
Monatliche Zinsen |
Monatliche Gesamtkosten |
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100’000 CHF |
800 CHF |
1’587 CHF |
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150’000 CHF |
700 CHF |
1’210 CHF |
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200’000 CHF |
600 CHF |
1’017 CHF |
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250’000 CHF |
500 CHF |
917 CHF |
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300’000 CHF |
400 CHF |
817 CHF |
Im Umkehrschluss müssen Sie bei einem niedrigen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung einer Immobilie verschiedene Risiken beachten, die Sie sorgfältig abwägen sollten. Dazu gehören unter anderem höhere Finanzierungskosten durch höhere Zinssätze, da Sie höhere Risiken mit höheren Kosten ausgleichen müssen.
Bei niedrigem Eigenkapital besteht für den Kreditgebenden ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt und Sie Ihren Kredit nicht bedienen können, treten möglicherweise finanzielle Schwierigkeiten auf.
Ebenso kann ein niedriges Eigenkapital begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten, eine längere Tilgungsdauer und ein höheres Risiko bei Zinssteigerungen zur Folge haben.
Es ist wichtig, dass Sie diese Risiken sorgfältig berücksichtigen und eine Finanzierungsstruktur wählen, die Ihren langfristigen finanziellen Zielen und Risikotoleranzen entspricht. Eine gründliche Planung und Beratung können dazu beitragen, die Auswirkungen eines niedrigen Eigenkapitals zu minimieren.
Wie bereits erwähnt, ist der Aufbau von Eigenkapital entscheidend für finanzielle Stabilität und die Verwirklichung langfristiger Ziele wie den Erwerb einer Immobilie. Einige möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, aber verfügen vielleicht nicht über das nötige Eigenkapital, was insbesondere junge Familien betrifft. Wir von Fairwalter möchten Ihnen darum einige praktische Ratschläge mitgeben, wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen können:
Der Schlüssel zum erfolgreichen Aufbau von Eigenkapital besteht darin, kontinuierlich zu sparen, diszipliniert zu sein und Ihre langfristigen finanziellen Ziele im Auge zu behalten.
Wenn Sie Ihre Immobilien erfolgreich bewirtschaften möchten, wird unsere professionelle Software für Immobilienverwaltung von Fairwalter für Sie von grossem Vorteil sein. Damit haben Sie alle Informationen an einem Ort und gestalten Ihre Dokumente in Ihrem individuellen Design.
Eigenkapital repräsentiert das investierte Geld des Käufers oder der Käuferin, das er oder sie aus eigenen Ressourcen bezogen hat. Fremdkapital hingegen stammt von externen Quellen wie Banken oder anderen Kreditgebenden. Es handelt sich um geliehenes Geld, das der Käufer bzw. die Käuferin zurückzahlen muss.
Sie sollten mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Dieser Betrag kann allerdings je nach Anforderungen des Kreditgebenden variieren. Ihre Kreditwürdigkeit sowie Ihre persönliche finanzielle Situation spielen bei der Aufnahme einer Hypothek ebenfalls eine Rolle.
Ja, es ist möglich, eine Immobilie auch ohne Eigenkapital zu finanzieren, aber es kann schwieriger sein, die Finanzierung zu erhalten und auch die Bedingungen können weniger vorteilhaft sein. In unserem Beitrag «Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus in der Schweiz kaufen?» gehen wir näher auf das Thema ein.
Ja, Sie dürfen Mittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a ausschliesslich für den Kauf oder die Renovierung Ihres Eigenheims in Anspruch nehmen. Dies kann entweder durch Vorbezug oder durch Verpfändung erfolgen. Jedoch wird vorausgesetzt, dass Sie selbst in dieser Immobilie leben.
Das Eigenkapital für den Hauskauf in der Schweiz setzt sich aus Ersparnissen, Kapital aus beruflicher und privater Vorsorge (2. und 3. Säule) sowie möglichen Erbvorbezügen oder Schenkungen zusammen.
Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung anstreben, sollten Sie wissen, dass Kreditgebende für gewöhnlich folgende Anforderungen an das Eigenkapital stellen:
Die Tragbarkeit einer Finanzierung wird anhand Ihres jährlichen Einkommens beurteilt. Idealerweise sollten die monatlichen Ausgaben für das Eigenheim nicht mehr als 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen.
Ein hoher Eigenkapitalanteil bietet mehrere Vorteile wie niedrigere Zinsen, Verhandlungsfreiheit, schnellere Tilgung und verbesserte Kreditwürdigkeit. Risiken bei niedrigem Eigenkapital umfassen höhere Finanzierungskosten, erhöhtes Ausfallrisiko und begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten.
Durch die Festlegung eines realistischen Budgets, regelmässige Überweisungen auf ein Sparkonto, Nutzung von Nebeneinkünften, Berücksichtigung staatlicher Förderungen, Schuldenabbau und Investition in renditestarke Anlagen können Sie Ihren Eigenkapitalanteil erfolgreich erhöhen und somit von den oben genannten Vorteilen profitieren.