GEAK & GEAK Plus: Vom Ausweis zum Massnahmenplan für Mietliegenschaften

Energetische Sanierungen sind für Immobilienverwaltungen heute weit mehr als eine technische Notwendigkeit. Steigende Energiepreise, strengere gesetzliche Vorgaben und der wachsende Druck zur CO₂-Reduktion rücken den Zustand von Mietliegenschaften in den Fokus. Doch für Verwalter:innen grosser Portfolios stellt sich oft die Frage: Wo beginnen? Wie lassen sich Investitionen sinnvoll priorisieren und Eigentümer:innen fundiert überzeugen?

Hier kommen der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) und dessen Erweiterung, der GEAK Plus, ins Spiel. Diese Instrumente sind nicht nur formale Dokumente, sondern strategische Werkzeuge. Sie liefern die Datenbasis, um aus einem unspezifischen Sanierungsbedarf einen konkreten, budgetierbaren Massnahmenplan zu entwickeln. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie diese Berichte nutzen, um Sanierungen effizient zu planen, Budgets zu sichern und maximale Transparenz gegenüber der Eigentümerschaft zu schaffen.

Was ist der GEAK – und was ist GEAK Plus?

Um Sanierungen strategisch anzugehen, ist das Verständnis der beiden Basisprodukte entscheidend. Oft werden die Begriffe synonym verwendet, doch bieten sie unterschiedlichen Nutzen für die Verwaltung.

Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) ist im Grunde eine Bestandsaufnahme. Er bewertet die Qualität der Gebäudehülle sowie die Gesamtenergieeffizienz der Gebäudetechnik auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient). Für Sie als Verwaltung ist dies der «Ist-Zustand» – ein schweizweit einheitliches Label, das Transparenz schafft und Vergleiche zwischen Liegenschaften ermöglicht. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig, sofern keine wesentlichen energetischen Änderungen am Gebäude vorgenommen werden.

Der GEAK Plus hingegen ist der eigentliche Beratungsbericht. Hier analysiert ein:e zertifizierte:r GEAK-Expert:in die Liegenschaft vor Ort und erstellt konkrete Sanierungsvorschläge. Der Bericht umfasst nicht nur den Status quo, sondern definiert bis zu drei Massnahmenpakete – von der Dämmung der Fassade über den Fensterersatz bis hin zur Erneuerung der Haustechnik. Er übersetzt eine technische Diagnose in eine strategische Roadmap.

“Der GEAK Plus ist in vielen Kantonen die Voraussetzung, um Fördergelder für umfassende Sanierungen oder den Heizungsersatz zu beantragen, insbesondere bei Subventionsbeträgen über CHF 10'000.00. Er amortisiert sich oft schon allein durch die ausgelösten Förderbeiträge.”

– Samuel Baumgartner, CEO der Fairwalter AG

Welche Vorteile bietet GEAK Plus für Mietliegenschaften?

Gerade bei Mehrfamilienhäusern (MFH) und komplexen Portfolios bietet der GEAK Plus einen entscheidenden Mehrwert gegenüber einer rein technischen Zustandsanalyse. Er übersetzt bauliche Mängel in wirtschaftliche Szenarien, die für Eigentümer:innen nachvollziehbar sind.

Für die Immobilienbewirtschaftung ergeben sich folgende Vorteile:

• Objektivierung des Zustands: Anstelle von subjektiven Einschätzungen erhalten Sie eine standardisierte Bewertung. Das erleichtert die Argumentation gegenüber Stockwerkeigentümergemeinschaften oder institutionellen Anlegern, die eine evidenzbasierte Entscheidungsgrundlage fordern.
• Vergleichbare Varianten: Der Bericht liefert meist bis zu drei Sanierungsvarianten (z.B. «Minimal», «Standard», «Umfassend»). Jede Variante ist mit geschätzten Investitionskosten und prognostizierten Energieeinsparungen hinterlegt, was eine transparente Abwägung von Kosten und Nutzen ermöglicht.
• Entscheidungshilfe für die Etappierung: Sie sehen auf einen Blick, ob sich eine schrittweise Sanierung lohnt oder ob eine Gesamtsanierung langfristig kostengünstiger ist. Dies ermöglicht eine flexible Planung, die auf die finanzielle Situation der Eigentümerschaft zugeschnitten ist.
• Grundlage für das Reporting: Die visuelle Aufbereitung der Energieklassen – die bekannte Farbskala von Grün bis Rot – ist auch für Laien verständlich und eignet sich hervorragend für die Präsentation an Eigentümerversammlungen.

Vom GEAK-Bericht zum priorisierten Massnahmenplan

Ein Bericht in der Schublade spart noch keine Energie. Die Aufgabe der Verwaltung ist es, die Empfehlungen des GEAK Plus in einen operativen Massnahmenplan zu überführen. Dieser Schritt ist essenziell, um die theoretischen Potenziale in die Praxis umzusetzen.

Beginnen Sie damit, die Massnahmen nach Dringlichkeit und Synergiepotenzial zu strukturieren. Ein klassisches Beispiel: Wenn das Gerüst für die Fassadensanierung ohnehin steht, ist dies der ideale Zeitpunkt für den Fensterersatz oder die Installation einer Photovoltaikanlage. Solche Synergien können die Gesamtkosten erheblich senken. Dies betrifft auch Themen wie ZEV & vZEV in Mehrfamilienhäusern, die frühzeitig mitgeplant werden sollten.

Erstellen Sie eine Zeitachse für die nächsten fünf bis zehn Jahre und unterscheiden Sie dabei zwischen drei Massnahmenkategorien, die unterschiedliche steuerliche und mietrechtliche Auswirkungen haben:

1. Werterhaltende Massnahmen: Dies sind dringende Reparaturen und Instandhaltungen (z.B. Reparatur eines undichten Dachs), die den bestehenden Zustand sichern. Diese Kosten sind in der Regel im Jahr der Aufwendung vollumfänglich steuerlich abzugsfähig.
2. Wertvermehrende Massnahmen: Hierbei handelt es sich um Verbesserungen, die den Wert der Liegenschaft steigern (z.B. Einbau eines modernen Badezimmers). Sie rechtfertigen oft eine Mietzinsanpassung, sind aber nicht direkt steuerlich abzugsfähig.
3. Energiesparende Massnahmen: Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz (z.B. Wärmedämmung, neue Fenster) geniessen eine steuerliche Sonderbehandlung. Sie gelten als Unterhaltskosten und sind abzugsfähig, selbst wenn sie den Wert der Immobilie steigern. Die Abzüge können zudem auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden.

Nutzen Sie die Daten aus dem GEAK Plus, um das Verhältnis von einmaligen Investitionskosten (CAPEX) zu den laufenden Betriebskosten (OPEX) zu analysieren. Ein guter Massnahmenplan berücksichtigt immer den gesamten Lebenszyklus der Bauteile.

Fördergelder & Budgetüberführung

Ein häufiges Hindernis bei Sanierungen sind die initialen Kosten. Die Schweiz bietet jedoch ein dichtes Netz an Förderprogrammen, die im Massnahmenplan zwingend berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen sowie diverse regionale Fördertöpfe.

Der GEAK Plus listet potenzielle Fördergelder für die vorgeschlagenen Varianten oft bereits auf. Ihre Aufgabe ist es, diese Beträge in das Budget der Liegenschaft zu integrieren und die Gesuche rechtzeitig zu stellen. Beachten Sie, dass Fördergesuche in der Regel vor Baubeginn eingereicht werden müssen.

Planen Sie zudem im Kontext eines anstehenden Heizungsersatz 2025+, welche Fördergelder spezifisch für den Wechsel von fossilen auf erneuerbare Energieträger zur Verfügung stehen. Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle: In fast allen Kantonen sind Investitionen, die dem Energiesparen dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt und können steuerlich geltend gemacht werden – mehr dazu finden Sie in unserer Übersicht zu Förderprogramme & Steuerabzüge.

Eine umfassende Übersicht zu Expert:innen und dem offiziellen Vorgehen finden Sie auf der offiziellen GEAK-Webseite.

Eigentümer:innen einbinden und richtig reporten

Die beste Planung scheitert, wenn die Eigentümerschaft nicht zustimmt. Hier liegt die Stärke einer modernen Verwaltung: Transparenz schafft Vertrauen. Nutzen Sie die Daten des GEAK Plus, um komplexe Sachverhalte einfach darzustellen.

Anstatt Eigentümer:innen mit technischen Details zu überfordern, präsentieren Sie entscheidungsorientierte Szenarien:

• Szenario A (Status Quo): Was kostet uns das Nichts-Tun? (Steigende Energiekosten, CO₂-Abgaben, Wertverlust der Liegenschaft).
• Szenario B (Sanierung): Investitionskosten vs. Einsparungen über 20 Jahre, inklusive Fördergelder und Steuerersparnis.

Visualisieren Sie den «Return on Investment». Zeigen Sie auf, wie sich die Nebenkosten für die Mieter:innen senken lassen, was wiederum die Leerstandsgefahr minimiert. Ein professionell aufbereiteter Massnahmenplan signalisiert den Eigentümer:innen, dass ihre Immobilie aktiv gemanagt und im Wert gesteigert wird.

Fazit: GEAK Plus als strategisches Werkzeug nutzen

Der GEAK Plus ist weit mehr als ein obligatorisches Papier für Fördergelder. Richtig eingesetzt, wird er zum Fundament für eine systematische Bewirtschaftung Ihrer Mietliegenschaften. Er ermöglicht den Wechsel von einer reaktiven Instandhaltung hin zu einer proaktiven, werterhaltenden und wertsteigernden Strategie.

Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies: Weniger Diskussionen über die Notwendigkeit von Massnahmen und mehr fundierte, datenbasierte Entscheidungen. Indem Sie Sanierungspläne digital abbilden und transparent kommunizieren, positionieren Sie sich als kompetenter Partner für Ihre Eigentümer:innen und leisten einen Beitrag zur nachhaltigen Zukunft des Schweizer Gebäudeparks.

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