Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

Nach dem Tod eines Mieters stehen Erben, Mitmieter:innen und Vermieter oft vor dem gleichen Problem: Sie wissen nicht, was aus dem Mietvertrag wird. Endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters? Wer zahlt Miete und Nebenkosten? An wen ist die Nebenkostenabrechnung nach Tod des Mieters zu richten und wer trägt die anfallenden Mehrkosten? Kann ein Vermieter die Kaution eines verstorbenen Mieters behalten, bis die Rechnungen gezahlt sind?

Die Antwort findet sich im Gesetz, denn hier gibt es klare Regelungen zur Behandlung von Miet- und Forderungsverhältnissen, die jedoch für den Durchschnittsbürger nicht leicht zu verstehen und in Mietrechtsituationen nach Tod des Mieters schwer zu handhaben sind. Vermieter, Erben und Mitmieter:innen verstorbener Mieter:innen können sich im Folgenden einen kurzen Überblick verschaffen. Wir geben hier detaillierte Antworten auf die häufigsten Fragen zur Nebenkostenabrechnung nach dem Tod eines Mieters.

Worauf muss man bei der Nebenkostenabrechnung nach Tod des Mieters achten?

• Nach dem Tod des Mieters wird das Mietverhältnis mit der im Haushalt lebenden Person fortgeführt.
• Grundsätzlich haften die Erben für die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung.
• Rückzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gehen, sofern es keinen Mitbewohner gibt, an die Erben.

In den folgenden Absätzen beantworten wir wichtige Fragen, die für Sie als Vermieter wichtig sind. Unter anderem auch, was mit der Kaution passiert, wenn der oder die Mieter:in verstorben ist.

An wen ist die Nebenkostenabrechnung zu schicken?

Wenn ein bereits im Mietvertrag stehender Mitbewohner den Mietvertrag fortsetzt, erhält er ebenfalls die gleiche Nebenkostenabrechnung wie gewohnt.

Hat jemand den Mietvertrag unterschrieben, sollte wie bei einem Mieterwechsel immer eine Aufstellung der angefallenen Kosten an den jetzigen und den Vormieter versandt werden. Stirbt der Vormieter, tritt sein Nachfolger an seine Stelle. Das ist im Normalfall der Erbe. Gibt es eine andere Person, die nicht Erbe ist, aber einen Mietvertrag für den Erblasser abgeschlossen hat, so haftet diese Person zusammen mit dem Erben für die Nebenkosten. Daher erhält auch der Registrant eine Abrechnung.

Die Nachforderung

Nebenkostenforderungen gegenüber verstorbenen Mietern sind Teil der sogenannten Nachlassverpflichtung. Nach den Erbvorschriften haften die Erben für alle zu Lebzeiten des Erblassers bestehenden Verbindlichkeiten.

Das bedeutet, dass sowohl der Erbe als auch die Person, die den Mietvertrag unterschrieben hat oder den Mietvertrag nur als Mitmieter:in weiterführt, zusätzlich zahlen müssen. Der Vermieter kann wählen, an wen er sich um Hilfe wendet und im Allgemeinen sind einige Pflichten gegenüber dem Vermieter gesetzlich festgelegt: Dies bedeutet, dass eine gewisse Verantwortung für die Zahlung besteht. Kurz gesagt, der Vermieter kann von beiden Parteien verlangen, alle dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Das Gesetz bestimmt aber auch, dass der Erbe nur gegenüber denjenigen haftet, die einen Mietvertrag abgeschlossen haben oder die in Anspruch genommen wurden. Damit gelten neben der gesamtschuldnerischen Haftung und der gesetzlichen Teilhaftung auch die eingangs genannten Erben. Sollten Nachzahlungen anfallen, sind diese von den Erben, den Bürgen, dem Vormund oder eventuell von dem oder der verbleibenden Mitmieter:in zu begleichen.

Ist beispielsweise ein Familienmitglied an der Begleichung der gesamten Schuld beteiligt, kann er den Erben auffordern, die gesamte tatsächlich entstandene Schuld des verstorbenen Mieters zu begleichen.

Wichtig ist in diesem Fall, dass einige Haftungen nur bis zum Tod des Mieters gelten! Für alle nach dem Tod des Mieters entstandenen Ansprüche auf Mehraufwendungen haftet nur die Person, die den Mietvertrag oder den Vertrag als Mitmieter:in abgeschlossen hat oder die neuen Erben. Nur im letzteren Fall, wenn die Erben einen Mietvertrag abschliessen und die Mietwohnung bewohnen, kommt es nicht auf die Unterscheidung der Aufwendungen vor und nach dem Tod an.

Vermieter sollten daher im Todesjahr des Mieters zwei Nebenkostenabrechnungen erstellen oder zumindest zwei getrennte Zahlungszeiträume ausweisen.

Wer erhält die Rückzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters?

Wenn die jährliche Abrechnung der entstandenen Kosten zeigt, dass der oder die verstorbene Mieter:in zu viele angefallene Kosten vorausbezahlt hat, wird der Überschuss den Erben erstattet. Kompliziert wird die Situation jedoch, wenn der oder die verstorbene Mieter:in nicht allein gelebt hat und das Mietverhältnis mit Hinterbliebenen fortgeführt wird. Der Mietvertrag endet nicht automatisch, wenn der oder die Mieter:in verstirbt.

Leben weitere Personen im selben Haushalt, schliessen sie einen Mietvertrag ab. Sind beide Mieter:innen Teil derselben Familie, wird das Mietverhältnis automatisch mit den überlebenden Familienmitgliedern fortgeführt.

Ist nur der Erblasser Teil des Mietvertrages, tritt automatisch der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in einen Mietvertrag ein, sofern beide im gemeinsamen Haushalt leben. In diesem Fall ist jedoch der Erbe der Begünstigte der Rückerstattung.

Daher gilt: Waren Mieter und Nachmieter vor dem Tod des Erblassers bereits Mietvertragspartner, werden ihnen die Nebenkosten erstattet. In allen anderen Fällen erhält der Erbe eine Rückerstattung.

Endet das Mietverhältnis automatisch mit dem Tod des Mieters?

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Wenn jemand anderes Teil des Mietvertrages ist, wird der Mietvertrag wie gewohnt fortgesetzt. Personen, die im selben Haushalt leben, aber keinen Mietvertrag haben, können den Mietvertrag fortsetzen.

Lebte der Verstorbene allein, so geht der Mietvertrag mit den Erben weiter. Erben können dem jedoch widersprechen, indem sie den Mietvertrag kündigen oder die gesetzliche Kündigungsfrist in Anspruch nehmen.

Übrigens: Tritt nach dem Tod des Mieters ein anderer Vollmachtgeber in den Mietvertrag ein, bleibt der Vertrag bestehen. Als Vermieter dürfen Sie keine höheren Mieten verlangen oder neue Regeln zu Extras und Schönheitsreparaturen durchsetzen.

Jeder kann sich weigern, einem Mietvertrag beizutreten. Wer sich jedoch nicht innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters meldet, bleibt automatisch Mieter. Als Vermieter können Sie einen neuen oder eine neue Mieter:in auch innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies gilt jedoch nach den strengen Vorgaben des Gesetzes nur dann, wenn wichtige Gründe gegen die Einbeziehung des Mietvertragsnehmers sprechen. Diese Voraussetzungen gelten nicht für Erben, die nicht im Haushalt leben.

Was passiert mit der Mietkaution?

Die Kaution wird immer erst am Ende des Mietverhältnisses fällig, nachdem sich der Vermieter eine angemessene Frist zur Besichtigung und Überprüfung gesetzt hat. Dies ändert sich nicht, wenn der oder die Mieter:in stirbt, da der Mietvertrag (immer) noch in Kraft ist. Die Frage, was mit der Kaution passiert, ist erst am Ende des Mietverhältnisses relevant.

Wird das Mietverhältnis eines verstorbenen Mieters gekündigt, so kann der Vermieter wie bei jedem anderen Mietverhältnis die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn er sie von einer Mietforderung, etwa einer Nebenkostenforderung, abziehen will.

Der Tod des Mieters ändert nichts an diesem Grundsatz. Mieter:innen können am Ende ihres Mietverhältnisses in der Regel eine Kaution verlangen, da Mietkautionen nicht zur Immobilie gehören. Dies gilt auch, wenn der oder die verstorbene Mieter:in eine Kaution hinterlegt hat. Dies ergibt sich aus dem sogenannten Fälligkeitsprinzip, das für die Schulden des Erblassers gilt: Danach zählen nur Schulden, die zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters fällig sind, zum Nachlass des Erblassers.

Da die Mietkaution erst am Ende des Mietverhältnisses und in den meisten Fällen nach dem Tod des Mieters freigegeben oder zurückbezahlt wird, wird sie nicht mit dem Nachlass verrechnet. Wenn der Erbe den Mietvertrag also nicht selbst verlängert, besteht kein Anspruch. Tritt beispielsweise ein Partner als Mieter:in ein und kündigt das Mietverhältnis, steht nur ihm eine Kaution zu. Die Erben bekommen nichts.

Mieter:in verstorben und keine Erben – was geschieht?

Kann kein Mitbewohner, Eintrittsberechtigter oder Erbe gefunden werden, wendet sich der Hauseigentümer am besten an das zuständige Nachlassgericht (in der Regel ein Bezirksgericht). Sie können dann den Nachlasspfleger bitten, den Mietvertrag zu beenden und die Wohnung zu räumen. Sobald dies geschehen ist, wird das Gericht einen Nachlassverwalter ernennen, der dann im Namen der Erben handelt, um den Mietvertrag und alle anhängigen Ansprüche oder Forderungen zu bearbeiten.

Die Abrechnung von Nebenkosten und sonstigen Vermieterforderungen ist dann beim Nachlassverwalter einzureichen. Umgekehrt muss auch dem Nachlassverwalter ein Nebenkostenabzug gewährt werden. Alternativ kann der Inhaber den Mietvertrag beim Nachlassverwalter kündigen. Vormundschaftsgebühren werden aus dem Nachlass oder vom Staat bezahlt.

Fazit

Beim Tod des Mieters gehen nicht nur die Vermögenswerte auf die Erben über, sondern auch alle anderen Verbindlichkeiten. Dazu gehört sowohl die Miete als auch die Zahlung der Nebenkosten. Wenn die Nebenkostenabrechnung zeigt, dass der oder die Mieter:in vor seinem Tod zu viel bezahlt hat, wird dieser Betrag an die Erben gezahlt.

Sollte der oder die Mieter:in allein gelebt haben und keine Erben haben, sollte sich der Vermieter an das Nachlassgericht wenden und einen Nachlasspfleger bestellen. Dieser sorgt dann dafür, dass der Mietvertrag beendet und die Wohnung geräumt wird.