Teilfinanzierung: Wie Sie Ihren Traum vom Eigenheim clever und sicher finanzieren

Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Menschen ein langgehegter Traum, der nicht nur emotionale Erfüllung, sondern auch finanzielle Stabilität verspricht. Doch um diesen Traum zu realisieren, werden oft erhebliche finanzielle Mittel benötigt. Angehende Eigenheimbesitzer:innen stehen häufig vor der Herausforderung, die optimale Finanzierung für ihr Vorhaben zu finden. Die Teilfinanzierung bietet eine clevere und sichere Möglichkeit, in eine Immobilie zu investieren, ohne dabei die finanzielle Belastung übermässig zu strapazieren.

Aber was bedeutet Teilfinanzierung eigentlich? Bei der Teilfinanzierung wird ein Teil des Kapitals für den Kauf oder Bau einer Immobilie durch Eigenmittel oder andere Finanzierungsquellen abgedeckt, anstatt ausschliesslich auf ein Darlehen zurückzugreifen. Diese Strategie ermöglicht es, die Gesamtbelastung zu reduzieren und eine flexiblere Finanzierungslösung zu schaffen.

In diesem Artikel beschäftigen wir uns genauer mit dem Konzept der Teilfinanzierung und zeigen Ihnen als angehende:m Hausbesitzer:in, wie Sie diesen Weg geschickt nutzen können, um ihre Immobilienträume zu realisieren.

Definition und Grundlagen zur Teilfinanzierung 

Die Teilfinanzierung im Kontext der Immobilienfinanzierung in der Schweiz beinhaltet, dass ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten einer Immobilie durch eine Hypothek gedeckt wird, während der Restbetrag aus Eigenkapital stammt.

Bei der Teilfinanzierung bringen Sie als Käufer:in einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises aus eigenen Mitteln auf. Dieses Eigenkapital kann beispielsweise aus Ersparnissen stammen. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann zu günstigeren Konditionen bei der Kreditvergabe führen.

Die Höhe der Hypothek hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Kaufpreis der Immobilie, der Eigenkapitalanteil und Ihre Bonität als Kreditnehmer:in.

In der Schweiz ist es üblich, dass Hypotheken während ihrer Laufzeit amortisiert werden müssen. Das bedeutet, dass Sie als Kreditnehmer:in regelmässig einen Teil der Hypothek zurückzahlen. Die Amortisation kann auf verschiedene Weisen erfolgen, zum Beispiel durch direkte oder indirekte Tilgung.

Abgrenzungen zu anderen Finanzierungsarten

Neben der Teilfinanzierung gibt es noch andere Wege, um eine Immobilie zu finanzieren. Im Folgenden haben wir die gängigsten Finanzierungsmöglichkeiten in der Schweiz für Sie aufgelistet:

• Vollfinanzierung: Bei der Vollfinanzierung wird das gesamte Projekt oder der gesamte Kaufpreis ausschliesslich durch Fremdfinanzierung gedeckt, ohne dass Eigenmittel eingebracht werden. Im Gegensatz dazu beinhaltet die Teilfinanzierung die Nutzung von Eigenkapital oder anderen Finanzierungsquellen.
• Eigenkapitalfinanzierung: Bei der reinen Eigenkapitalfinanzierung werden alle finanziellen Mittel aus eigenen Ressourcen, wie Ersparnissen oder Investorenbeiträgen, bereitgestellt. Im Vergleich dazu nutzt die Teilfinanzierung sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital.
• Crowdfunding: Crowdfunding ist eine Form der Finanzierung, bei der mehrere Personen kleine Beträge bereitstellen, um ein Projekt zu finanzieren. Im Gegensatz dazu ist Teilfinanzierung nicht zwangsläufig auf die Beteiligung vieler Einzelner angewiesen.

Wie setzt sich die Teilfinanzierung in der Schweiz zusammen?

In der Schweiz setzt sich die Teilfinanzierung für Immobilien in der Regel aus zwei Hauptkomponenten zusammen: dem Eigenkapital und dem Fremdkapital, insbesondere in Form von Hypothekendarlehen. Dies sind die wesentlichen Elemente der Teilfinanzierung in der Schweiz:

• Eigenkapital: Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz erfordert mindestens 20% Eigenkapital. Dabei gelten folgenden Bedingungen:

• Bis zu 50% dürfen aus der Altersvorsorge genutzt werden, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen werden. Dies bedeutet, dass Sie als Käufer:in einen Teil des notwendigen Eigenkapitals aus Ihrem Altersvorsorgekonto entnehmen können.
• Die anderen 50% müssen Sie aus liquiden, eigenen Mitteln finanzieren. Dazu zählen unter anderem Sparkonten, Wertpapiere und zinslose Darlehen von Eltern oder Verwandten.

• Bis zu 80% des Immobilienwerts können über Hypotheken finanziert werden, wobei folgende Punkte zu beachten sind:

• Die erste Hypothek kann bis zu zwei Drittel (die absolute Obergrenze liegt bei 67%) des Immobilienwerts abdecken. Diese erste Hypothek wird oft zu günstigeren Konditionen angeboten, da sie als sicherer betrachtet wird.
• Die zweite Hypothek kann bis zu 13% des Immobilienwerts abdecken. Diese Hypothek wird in der Regel zu höheren Zinssätzen vergeben, da sie als risikoreicher gilt.

Beachten Sie, dass die genauen Bedingungen und Angebote je nach Bank, Finanzinstitut und individueller Vereinbarung variieren können. Wir empfehlen Ihnen, sich mit einem Finanzberater oder einer Finanzberaterin in Verbindung zu setzen, um die besten Finanzierungsoptionen entsprechend Ihren persönlichen Umständen zu evaluieren.

Welche Vorteile hat die Teilfinanzierung?

Die Teilfinanzierung bietet Ihnen mehrere Vorteile bei der Investition in eine Immobilie:

• Flexibilität: Durch die Kombination von Eigenkapital und Fremdfinanzierung können Sie als Hausbesitzer:in ihre Finanzierung flexibler gestalten.
• Geringere Zinsbelastung: Bei der Teilfinanzierung können Sie in der Regel von niedrigeren Zinsen und insgesamt geringeren Kosten profitieren, da der Finanzierungsbedarf niedriger ist. In der Schweiz können Hypothekenzinsen entweder fest (fix) oder variabel sein. Bei festen Zinsen bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant, während bei variablen Zinsen der Zinssatz je nach Marktbedingungen schwanken kann. Informieren Sie sich daher über die aktuellen Hypothekarzinsen der unterschiedlichen Kreditgebenden.
• Risikostreuung: Die Teilfinanzierung ermöglicht eine bessere Risikostreuung, da nicht das gesamte Vermögen in Form einer Hypothek beansprucht wird. Dies erhöht Ihre finanzielle Sicherheit.
• Schnellere Rückzahlungsmöglichkeiten: Durch den Einsatz von Eigenkapital können Sie als Kreditnehmer:in schneller Ihre Schulden abbauen, da weniger Zinsen zu entrichten sind.
• Attraktivität für den Kreditgebenden: Banken und Kreditgebende sehen eine Teilfinanzierung oft positiv, da sie eine solide finanzielle Basis und eine geringere Ausfallwahrscheinlichkeit signalisiert. Dies kann zu besseren Konditionen führen.

Welche Risiken birgt die Teilfinanzierung und wie können Sie diese minimieren?

Die Teilfinanzierung birgt bestimmte Risiken, die Sie als angehende:r Hausbesitzer:in beachten sollten. Zu den Risiken gehören unter anderem folgende:

• Die Zinsen könnten sich erhöhen: Bei Fremdfinanzierungen besteht das Risiko von Zinsänderungen, die die monatlichen Raten beeinflussen können. Indem Sie Zinsbindungsfristen nutzen oder Festzinsen vereinbaren, minimieren Sie dieses Risiko.
• Der Immobilienmarkt könnte schwanken: Immobilienmärkte unterliegen naturgemäss Schwankungen. Es besteht das Risiko, dass der Wert der Immobilie sinkt und somit das Eigenkapital verringert wird. Darum empfehlen wir Ihnen, eine gründliche Marktforschung durchzuführen und eine langfristige Perspektive festzulegen. So können Sie dieses Risiko eindämmen.
• Ihr Einkommen könnte sich verringern: Änderungen im Einkommen können dazu führen, dass Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothek zu bedienen. Sie sollten daher vor der Aufnahme einer Hypothek eine umfassende Risikoanalyse durchführen (bestenfalls mit einem bzw. einer Finanzberater:in) und sich einen finanziellen Puffer schaffen. Diese Strategien können Ihnen helfen, sich gegen derartige Unsicherheiten abzusichern.

Die Bedeutung der Bonität für Ihre Finanzierung

Kreditgebende möchten natürlich kein hohes Risiko eingehen, wenn Sie eine Hypothek gewähren. Deshalb spielt die Kreditwürdigkeit, auch Bonität genannt, eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung und kann verschiedene Aspekte beeinflussen.

Eine gute Kreditwürdigkeit führt in der Regel zu einem niedrigeren Zinssatz für eine Hypothek. Finanzinstitute betrachten eine positive Kreditwürdigkeit als Indikator für ein geringeres Ausfallrisiko, wodurch sie bereit sind, Ihnen bessere Konditionen anzubieten.

Wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit aufweisen, haben Sie eine bessere Chance, eine Kreditgenehmigung zu erhalten. Im Gegenzug kann eine niedrige Kreditwürdigkeit dazu führen, dass Ihr Antrag abgelehnt wird. Die Bonität beeinflusst ausserdem die maximale Höhe und die Laufzeit des gewährten Darlehens.

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, sollten Sie Ihre finanzielle Geschichte pflegen, Rechnungen rechtzeitig bezahlen, bestehende Schulden verwalten und eine gezielte Budgetplanung durchführen. Eine starke Kreditwürdigkeit ist entscheidend, um günstige Finanzierungskonditionen zu sichern und den Zugang zu verschiedenen Finanzierungsoptionen zu erleichtern.

Teilfinanzierung in verschiedenen Immobilienkauf-Szenarien

Die Teilfinanzierung kann in verschiedenen Immobilienkauf-Szenarien eine sinnvolle Option sein. Im Folgenden führen wir Ihnen einige Szenarien auf, in denen eine Teilfinanzierung besonders relevant sein könnte:

• Investition in Mietobjekte: Sie als Anleger:in planen den Kauf von mehreren Mietobjekten zur Einkommensgenerierung. Dabei können Sie einen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen und den Rest durch Fremdfinanzierung decken. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihre Rendite zu optimieren und gleichzeitig Ihre Liquidität zu schonen. Durch die Integration unserer Immobiliensoftware von Fairwalter kann dieser Prozess weiter optimiert und erleichtert werden.
• Renovierung oder Umbau: Sie möchten eine Immobilie kaufen, die Renovierungs- oder Umbauarbeiten erfordert. So können Sie Ihre Eigenmittel für Renovierungsarbeiten einsetzen, während ein Teil des Kaufpreises über eine Hypothek finanziert wird. Dadurch erhalten Sie eine massgeschneiderte Finanzierung für den Gesamtaufwand.
• Eigenkapitalaufbau für Erstkäufer:innen: Sie als Erstkäufer:in haben möglicherweise ein begrenztes Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie. Durch die Kombination von Eigenkapital, beispielsweise aus Ihren Ersparnissen, und einer Hypothek, die Ihnen die Bank gewährt, können Sie leichter in den Immobilienmarkt einsteigen.
• Umzug: Sie sind Besitzer:in eines Hauses und möchten in eine grössere oder bessere Immobilie umziehen. Der Verkauf der aktuellen Immobilie kann Ihnen Eigenkapital generieren, das Sie zusammen mit einer Hypothek für den Kauf der neuen Immobilie verwenden können.
• Altersvorsorge durch Immobilien: Sie planen eine Immobilieninvestition zur Altersvorsorge und möchten dafür die Teilfinanzierung nutzen. Durch den Einsatz von Eigenkapital und einer massvollen Hypothek können Sie Ihre Altersvorsorge durch Immobilien diversifizieren.
• Flexibilität: Möglicherweise fühlen Sie sich in Ihrer beruflichen Situation oder in anderen Lebensbereichen unsicher. Eine Teilfinanzierung bietet Ihnen Flexibilität, da sie Ihnen ermöglicht, einen geringeren Teil des Vermögens zu binden und die monatlichen Belastungen zu reduzieren.

In jedem dieser Szenarien sollten Sie Ihre individuelle finanzielle Situation und Ihre Ziele gut durchdenken und analysieren, um die optimale Balance zwischen Eigenkapital und Fremdfinanzierung zu finden.

Wie wähle ich die passende Finanzierungsoption für meine Investition aus?

Fragen Sie sich, wie Sie die passende Finanzierungsoption für Ihre Investition auswählen? Hier sind einige Schritte, die Ihnen bei der Entscheidung helfen können:

Schritt 1: Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation

Bewerten Sie Ihre aktuelle finanzielle Situation und beziehen Sie dabei Ihr Einkommen sowie Ihre Ausgaben und Schulden ein. Wie viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung? Bestimmen Sie den Betrag, den Sie für die Investition zur Verfügung haben und legen Sie ein realistisches Budget fest.

Es ist zudem wichtig, dass Sie Ihre Investitionsziele klar festlegen, um besser zu entscheiden, welche Art von Immobilieninvestition am besten zu Ihren langfristigen Absichten passt.

Schritt 2: Bewerten Sie Ihre Risikotoleranz

An dieser Stelle sollten Sie sich fragen: Wie viel Risiko möchte ich eingehen? Denken Sie dabei an mögliche Zinsänderungen, Marktschwankungen und andere Faktoren, die Sie tolerieren müssen, wenn Sie bei Ihrer Finanzierungsstrategie ein hohes Risiko eingehen.

Können Sie in Ihrer finanziellen Situation kurz- oder langfristige Verluste verkraften? Eine realistische Bewertung Ihrer Risikobereitschaft ermöglicht es Ihnen, eine auf Ihre individuellen Präferenzen abgestimmte Investitionsstrategie zu entwickeln und eine ausgewogene Balance zwischen potenziellen Renditen und Risiken zu finden.

Schritt 3: Vergleichen Sie die verschiedenen Finanzierungsoptionen

Vergleichen Sie die verschiedenen Finanzierungsoptionen. Beachten Sie dabei variable und feste Zinssätze, Laufzeiten, Eigenkapitalbeteiligungen und mögliche staatliche Förderprogramme.

Ein niedriger Zinssatz ist wünschenswert, aber die Laufzeit sollte zu Ihren langfristigen Zielen und finanziellen Möglichkeiten passen. Legen Sie fest, wie viel an Fremdfinanzierung erforderlich ist und prüfen Sie die Flexibilität der Finanzierung, insbesondere bei Sondertilgungen und vorzeitiger Rückzahlung.

Schritt 4: Lassen Sie sich professionell beraten

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie eine:n Finanzberater:in konsultieren. Es ist entscheidend, die langfristige Perspektive Ihrer Investition zu berücksichtigen und zu verstehen, wie sich verschiedene Finanzierungsoptionen im Laufe der Zeit auswirken können.

FAQ: Teilfinanzierung

Ist Teilfinanzierung bei jedem Immobilienkauf sinnvoll?

Ob eine Teilfinanzierung für den Kauf einer Immobilie sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem, ob Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, wie hoch die Zinssätze sind, wie hoch das Risiko ist, das Sie eingehen möchten, und wie Ihre langfristigen Ziele aussehen. 

Die Bedingungen des Immobilienmarktes, einschliesslich der Wertentwicklung von Immobilien, können die Wahl der Finanzierungsstrategie ebenfalls beeinflussen.

Was zählt zur Eigenkapitalfinanzierung?

Als Eigenmittel zählen unter anderem Ihr Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern, Ihre Rückkaufswerte von Lebensversicherungen und Ihr Bausparguthaben. Ebenso zählen Aktien und Wertpapiere und abbezahlte Grundstücke oder Immobilien zum Eigenkapital.

Was sollte ich beachten, wenn ich Pensionskassen-Gelder beziehe?

Wenn Sie Kapital aus der 2. Säule beziehen, reduziert die Pensionskasse Ihre künftigen Altersleistungen möglicherweise erheblich und eventuell auch Ihre Risikoleistungen. Dies könnte zu erheblichen Einkommenslücken führen. Das bezogene Kapital unterliegt zudem der Besteuerung.

Wo liegt die absolute Obergrenze für eine Hypothek?

Die maximale Höhe der Hypothek, die Sie von der Bank erhalten können, wird durch zwei Hauptfaktoren festgelegt:

• Die Belehnungsgrenze: Die Hypothek setzt sich aus zwei Teilen zusammen – der ersten und der zweiten Hypothek. Die erste Hypothek deckt bis zu 65 Prozent des aktuellen Werts Ihrer Immobilie, während die zweite Hypothek den Betrag darüber bis zu maximal 80 Prozent des Werts finanziert. Zum Beispiel könnte bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 900'000 CHF eine maximale Hypothek von 720'000 CHF aufgenommen werden.
• Die Tragbarkeit der Hypothek: Diese wird durch Ihre Wohnkosten und Ihr Einkommen bestimmt. Die Ausgaben für die Immobilie sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Gesamteinkommens ausmachen, um sicherzustellen, dass die Hypothek tragbar ist.

Welche Rolle spielt mein Einkommen bei der Finanzierung?

Die kontinuierlichen Ausgaben für Ihr Eigenheim umfassen verschiedene Posten wie Nebenkosten, Instandhaltung, Zinsen für das Hypothekendarlehen und die direkte oder indirekte Rückzahlung der zweiten Hypothek. Die insgesamt anfallenden Wohnkosten sollten idealerweise nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens Ihres Haushalts ausmachen, da andernfalls die finanzielle Belastbarkeit möglicherweise nicht gegeben ist.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Die Teilfinanzierung ermöglicht Ihnen in der Schweiz, einen Teil des Immobilienkaufs oder -baus durch Eigenmittel und eine Hypothek zu finanzieren. Dabei beträgt das erforderliche Eigenkapital mindestens 20%, wovon

• bis zu 50% aus der Altersvorsorge stammen dürfen.
• die restlichen 50% aus liquiden Eigenmitteln wie Ersparnissen oder zinslosen Darlehen stammen müssen.

Die Vorteile der Teilfinanzierung umfassen:

• Flexibilität,
• eine geringere Zinsbelastung,
• Risikostreuung,
• schnellere Rückzahlungsmöglichkeiten
• und eine höhere Attraktivität für Kreditgebende. 

Es gibt jedoch auch Risiken wie Zinsänderungen, Immobilienmarkt-Schwankungen und Einkommensverluste, die Sie durch verschiedene Strategien minimieren können.

Die Kreditwürdigkeit spielt eine entscheidende Rolle, da eine gute Bonität zu niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen führt.

Die Teilfinanzierung eignet sich in verschiedenen Szenarien, wie etwa:

• bei dem Kauf von Mietobjekten,
• bei Renovierungen an Immobilien,
• für den Eigenkapitalaufbau für Erstkäufer:innen,
• bei Umzügen
• und für den Aufbau einer Altersvorsorge durch Immobilien.

Bei der Auswahl einer für Sie geeigneten Finanzierungsoption ist es wichtig, dass Sie Ihre finanzielle Situation analysieren, Ihre Risikotoleranz bewerten, verschiedene Finanzierungsoptionen vergleichen und sich professionell beraten lassen.