Wann sollten Sie Ihre Mieter:innen abmahnen?

Manchmal kommt es vor, dass Mieter:innen die Mietzinsen nicht bezahlen oder sich vertragswidrig verhalten, indem sie zum Beispiel die Mietsache vernachlässigen. Für Sie als Vermieter:in ist es wichtig, dass Sie rechtzeitig die nötigen Schritte einleiten und Ihre Mieter:innen abmahnen. Oftmals ist eine Kündigung nur rechtswirksam, wenn ihr bereits eine Abmahnung vorangestellt wurde.

Also, wann sollten Sie Ihre Mieter:innen abmahnen? Wenn Ihre Mieter:innen ihre Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzen (z.B. die Wohnung vernachlässigen oder beschädigen), sollten Sie als Vermieter:in Ihre Mieter:innen abmahnen, um sie auf die Pflichtverletzung hinzuweisen und mit der Kündigung zu drohen.

Möchten Sie wissen, in welchen Fällen eine Abmahnung notwendig ist und wie Sie vorgehen sollten, wenn Sie Ihre Mieter:innen abmahnen möchten? Im Folgenden erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen sollten.

In welchen Fällen ist eine Abmahnung notwendig?

Jede:r Mieter:in hat die Pflicht, die Mietsache mit Sorgfalt zu behandeln und dem oder der Vermieter:in sowie anderen Bewohnern und Bewohnerinnen des Hauses Rücksicht entgegenzubringen. Zudem ist der oder die Mieter:in dazu verpflichtet, den Mietzins und die Nebenkosten rechtzeitig zu zahlen.

Sobald sich der oder die Mieter:in vertragswidrig verhält, sollten Sie als Vermieter:in mit einer Abmahnung reagieren. In den folgenden Fällen ist eine Abmahnung notwendig:

• Ihr:e Mieter:in gerät mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten in Rückstand
• Ihr:e Mieter:in vernachlässigt die Mietsache (z.B. kommt es zu Schimmelbildungen aufgrund von Müllansammlung und schlechter Belüftung)
• Ihr:e Mieter:in beschädigt die Mietsache
• Ihr:e Mieter:in verhält sich Ihnen gegenüber oder gegenüber anderen Bewohner:innen des Hauses bzw. Nachbar:innen rücksichtslos (z.B. durch Ruhestörung)
• Ihr:e Mieter:in hält sich nicht an die Hausordnung oder den Mietvertrag (z.B. bei unerlaubter Haltung von Haustieren)

Eine Abmahnung dient dazu, Ihre Mieter:innen auf die Pflichtverletzung hinzuweisen. Sollten sie den Anforderungen nicht nachkommen, droht ihnen die Kündigung. Ihre Mieter:innen bekommen also die Möglichkeit, ihr vertragswidriges Verhalten zu korrigieren, um eine Kündigung zu vermeiden.

Müssen Sie Ihre Mieter:innen vor der Kündigung abmahnen?

Laut Art. 257f OR gilt für die ausserordentliche Kündigung, dass Sie Ihre Mieter:innen vorher abmahnen müssen. In der Abmahnung sollten Sie Ihr:e Mieter:in auf die Pflichtverletzung hinweisen und mit der Kündigung drohen. Wenn die Pflichtverletzung weiterhin besteht bzw. den Aufforderungen nicht nachgekommen wird, können Sie die ausserordentliche Kündigung aussprechen.

Beachten Sie: Sollte es gerichtliche Schritte geben, haben Sie bessere Chancen, sich erfolgreich durchzusetzen, wenn Sie Ihre:n Mieter:in zur ausserordentlichen Kündigung vorher abmahnen.

In einigen schwerwiegenden Fällen (z.B. wenn der oder die Mieter:in die Mietsache vorsätzlich schwer beschädigt) gilt die Fortsetzung des Mietverhältnisses als nicht mehr zumutbar. In solchen Fällen ist es Ihnen als Vermieter:in gestattet, dem oder der Mieter:in ohne Abmahnung kurzfristig bzw. fristlos zu kündigen (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR).

Wie gehen Sie bei einer Abmahnung vor?

Wenn Sie Ihre:n Mieter:in abmahnen, sollten Sie darauf achten, was Sie in die Abmahnung schreiben und wie Sie sie übermitteln.

Welche Vorlage zur Abmahnung können Sie verwenden?

In der Schweiz gibt es keine Festlegung dazu, was eine Abmahnung beinhalten sollte. Für eine ausserordentliche Kündigung sollten Sie allerdings alle wesentlichen Punkte in der Abmahnung auflisten. Schildern Sie die Situation klar und deutlich. Hierbei sollten Sie folgende Dinge beachten:

• Adressieren Sie die Abmahnung an den oder die Mieter:in.
• Weisen Sie auf die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht des Mieters oder der Mieterin hin.
• Nennen Sie das Verhalten des Mieters oder der Mieterin, das gegen den Mietvertrag verstösst.
• Setzen Sie dem oder der Mieter:in eine Frist, um die Pflichtverletzung zu beheben.
• Drohen Sie mit der Kündigung, falls das pflichtverletzende Verhalten erneut auftreten sollte.

Sie können das Schreiben zur Abmahnung Ihres Mieters oder Ihrer Mieterin selbst aufsetzen oder alternativ ein Musterschreiben verwenden.

Wie sollte die Zustellung erfolgen?

Eine Abmahnung muss immer schriftlich erfolgen. Sollte es sich um eine Familienwohnung handeln, so müssen Sie jede:n Mieter:in einzeln abmahnen (also auch den oder die Ehepartner:in und volljährige Kinder, die in der Mietsache wohnen). Dabei gibt es keine gesetzlichen Fristen, die Sie einhalten müssen.

Sie sollten die Mahnung jedoch möglichst zeitnah und per Einschreiben zustellen. So erhalten Sie einen Nachweis dafür, dass Sie Ihre:n Mieter:in abgemahnt haben. Bestenfalls erledigen Sie dies, sobald Sie von der Pflichtverletzung erfahren. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Abmahnung rechtlich durchsetzen können.

Was passiert nach einer Abmahnung?

Für den oder die Mieter:in hat eine Abmahnung vorerst keine Konsequenzen. Beobachten Sie die Lage dennoch weiterhin, um zu erfahren, ob Ihr:e Mieter:in den Aufforderungen nachkommt.

Sollte Ihr:e Mieter:in den Aufforderungen nicht nachkommen oder die gesetzte Frist nicht einhalten, können Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in ausserordentlich kündigen. Dabei sollten folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ihr:e Mieter:in verstösst trotz schriftlicher Abmahnung weiterhin gegen die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht.
• Das Mietverhältnis ist für Sie als Vermieter:in, die Bewohner:innen des Hauses oder die Nachbarn nicht länger zumutbar.

Beispiel: Ihr:e Mieter:in verstösst gegen die Hausordnung

Sie übermitteln Ihrem oder Ihrer Mieter:in eine Abmahnung, in der Sie ihn oder sie darauf hinweisen, die Ruhestörung zu unterbinden. Sollte sich Ihr:e Mieter:in daran halten, besteht kein Grund für eine Kündigung. Sollte er oder sie sich jedoch erneut gegen die Hausordnung verstossen, können Sie als Vermieter:in das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen.

Beispiel: Ihr:e Mieter:in gerät in Zahlungsverzug

Sollte Ihr:e Mieter:in mit dem Mietzins im Rückstand sein und diesen Rückstand in der gesetzten Frist nicht ausgleichen, können Sie als Vermieter:in zusätzlich zur Kündigung ausserdem die Mietschulden verlangen. Dazu müssen Sie beim Betreibungsamt eine Zustellung für einen Zahlungsbefehl beantragen.

Wenn Sie mehr Informationen dazu erhalten möchten, wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie nach der Abmahnung eine Kündigung aussprechen möchten, schauen Sie sich dazu unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung an.

Beachten Sie: Eine ausserordentliche Kündigung ist nur dann rechtswirksam, wenn sie gerechtfertigt ist und alle Voraussetzungen erfüllt. Zum Beispiel müssen Sie für eine Kündigung ein amtliches Formular verwenden, das für den jeweiligen Kanton des Mieters oder der Mieterin gilt.

Sollten Sie die Kündigung nicht rechtlich durchsetzen können, kann Ihnen die Schlichtungsbehörde eine Kündigungssperre von drei Jahren erteilen. Es ist daher ratsam, sich ausgiebig zu diesem Thema zu informieren oder einen Anwalt für Mietrecht zur Seite zu ziehen. Mehr Informationen zu den Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung finden Sie in unserem Blog Post «Wie kündigen Sie einem oder einer Mieter:in?».

Was ist zu beachten, wenn mehrere Mieter:innen im Mietvertrag stehen?

Wie bereits erwähnt, müssen Sie die Abmahnung an jede:n einzelne:n Mieter:in richten, wenn es sich um einen Mietvertrag mit mehreren Personen handelt – dasselbe gilt bei einer Kündigung.

Wie gehen Sie bei Untervermietungen vor?

Bei einer Untervermietung bleibt der oder die Hauptmieter:in als Ihr:e Vertragspartner:in bestehen. Darum trägt der oder die Hauptmieter:in die Verantwortung dafür, dass die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht eingehalten und der Mietzins rechtzeitig gezahlt wird.

Sollte der oder die Untermieter:in die Mietsache beschädigen, haftet der oder die Hauptmieter:in dafür. Auch wenn der oder die Untermieter:in sich rücksichtslos gegenüber Ihnen als Vermieter:in oder den Mitbewohner:innen verhält, sollten Sie die Abmahnung bzw. die Kündigung an den oder die Hauptmieter:in schicken. Sollte es zu einer Kündigung kommen, endet gleichzeitig das Untermietverhältnis.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Sollte Ihr:e Mieter:in die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht nicht erfüllen oder den Mietzins (oder die Nebenkosten) nicht zahlen, sollten Sie ihm oder ihr eine Abmahnung zustellen. Für die Abmahnung können Sie eine Mustervorlage verwenden oder selbst ein Mahnungsschreiben aufsetzen. Die Abmahnung sollte:

• an den oder die Mieter:in adressiert sein.
• auf die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht hinweisen.
• auf das Verhalten hinweisen, das gegen den Mietvertrag verstösst.
• eine Frist beinhalten, in der Ihr:e Mieter:in die Pflichtverletzung beheben sollte.
• darauf hinweisen, dass eine Kündigung folgt, falls das pflichtverletzende
• Verhalten erneut auftreten sollte oder die Anforderungen nicht erfüllt werden.

Die Abmahnung muss schriftlich und an jede Person zugestellt werden, die im Mietvertrag steht. Bei einer Familienwohnung müssen Sie auch dem oder der Ehepartner:in und allen volljährigen Kindern eine Abmahnung zustellen. Stellen Sie die Abmahnung möglichst zeitnah mit separater Post und per Einschreiben zu, damit Sie bei gerichtlichen Prozessen die nötigen Nachweise vorlegen können.

Sollten Ihr:e Mieter:innen den Aufforderungen nicht nachkommen oder die gesetzte Frist nicht einhalten, können Sie das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. In schwerwiegenden Fällen (z.B. bei vorsätzlichen Beschädigungen an der Mietsache) ist eine Abmahnung nicht notwendig und das Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden. Bei Untervermietungen haftet immer der oder die Hauptmieter:in.