Definition Liegenschaft: Was genau ist eine Liegenschaft?

Innerhalb der Schweiz wird der Begriff Liegenschaft im Alltag oft gleichbedeutend mit «Grundstück» oder «Immobilie» verwendet. Juristisch ist er jedoch präziser: Eine Liegenschaft ist eine feste, unbewegliche Sache, die in der Regel aus einem Grundstück oder einem Grundstück mit darauf befindlichen Gebäuden besteht. Die Grundlagen dazu finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB), insbesondere in den Artikeln 655 und 943, die sich mit dem Eigentum an Grundstücken und deren Eintragung im Grundbuch befassen.

Eine Liegenschaft bezeichnet in der Schweiz also ein Grundstück, das entweder unbebaut ist oder auf dem sich Gebäude befinden. Der Begriff umfasst sowohl das Land als auch die darauf befindlichen Bauwerke und wird rechtlich präzise im Grundbuch verzeichnet. Liegenschaften können dabei verschiedene Nutzungen haben, etwa als Wohn-, Gewerbe- oder Mischliegenschaften.

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird der Begriff Liegenschaft häufig verwendet, um auf unterschiedliche Arten von Immobilien zu verweisen, darunter:

• Wohnliegenschaften: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
• Gewerbeliegenschaften: Bürogebäude, Einkaufszentren, Produktionshallen
• Gemischt genutzte Liegenschaften: Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen beinhalten

Ebenso wird der Begriff in rechtlichen Dokumenten genutzt, um Eigentumsrechte, Verfügungsrechte und weitere rechtliche Aspekte zu klären.

Unterschied zwischen Liegenschaft, Grundstück und Immobilie

Obwohl die Begriffe im Alltag synonym verwendet werden, lohnt sich die genaue Abgrenzung. Grundstück ist dabei der Oberbegriff: Das ZGB unterscheidet vier Grundstücksarten, und die Liegenschaft ist eine davon.

Daraus folgt die wichtigste Faustregel: Jede Liegenschaft ist ein Grundstück, aber nicht jedes Grundstück ist eine Liegenschaft. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Liegenschaften ausmacht, welche Arten es gibt und wie sie bewertet, besteuert und effizient verwaltet werden.

Welche Arten von Liegenschaften gibt es?

Liegenschaften werden für gewöhnlich unterteilt in Wohnliegenschaften, Gewerbeliegenschaften und gemischt genutzte Liegenschaften. Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Arten genauer ein.

Was sind Wohnliegenschaften?

Wohnliegenschaften bezeichnen Immobilien, die ausschliesslich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie bieten dauerhaften Wohnraum und unterscheiden sich in Typ und Nutzung:

• Einfamilienhäuser: Frei stehende Gebäude für eine Familie oder einen Haushalt. In der Schweiz häufig in ländlichen Gebieten oder Vororten.
• Mehrfamilienhäuser: Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, die vermietet oder verkauft werden. Besonders verbreitet in städtischen Gebieten wie Zürich oder Basel.
• Wohnanlagen: Grössere Komplexe mit mehreren Wohneinheiten und Gemeinschaftseinrichtungen wie Gärten, Spielplätzen oder Parkmöglichkeiten - vor allem in urbanen Zentren.

Was sind Gewerbeliegenschaften?

Gewerbeliegenschaften werden für geschäftliche oder kommerzielle Zwecke genutzt. Dazu zählt eine breite Palette an Gebäuden:

• Bürogebäude: Arbeitsräume für Unternehmen, oft in zentralen Geschäftsvierteln grosser Städte wie Zürich oder Genf.
• Einzelhandelsimmobilien: Gebäude für den Verkauf von Waren und Dienstleistungen - Einkaufszentren, Supermärkte oder Fachgeschäfte, meist in gut frequentierten Lagen.
• Industriegebäude: Liegenschaften für Produktion, Lager und Logistik, typischerweise in Industriegebieten ausserhalb der Zentren, etwa im Kanton Aargau.

Was sind gemischt genutzte Liegenschaften?

Gemischt genutzte Liegenschaften vereinen Wohn- und Gewerbeflächen in einem Gebäude oder Gebäudekomplex. Sie bieten eine flexible Nutzung und sind besonders in städtischen Gebieten attraktiv, wo der Platz begrenzt und die Nachfrage hoch ist.

Beispiele für Liegenschaften

Damit der Begriff greifbar wird, hier typische Beispiele - und zur Abgrenzung, was keine eigenständige Liegenschaft ist:

• Einfamilienhaus mit Umschwung: Boden plus fest verbundenes Gebäude und Garten - das klassische Beispiel einer Wohnliegenschaft.
• Unbebautes Bauland: Auch ein leeres, im Grundbuch eingetragenes Grundstück ist eine Liegenschaft, selbst ohne Gebäude.
• Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt: Eine vermietete Wohnliegenschaft, die typischerweise über den Ertragswert bewertet wird.
• Gewerbe- oder Industrieareal: Bürogebäude, Lagerhalle oder Werkareal als Gewerbeliegenschaft.
• Gemischt genutztes Gebäude: Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber - eine gemischt genutzte Liegenschaft.

Kein eigenständiges Beispiel: Eine einzelne Eigentumswohnung ist rechtlich Stockwerkeigentum - ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, nicht selbst eine Liegenschaft.

Wie werden Liegenschaften bewertet und besteuert?

Die Bewertung und Besteuerung von Liegenschaften spielen in der Schweiz eine zentrale Rolle für Immobilienverwaltung und -investition. Für Kauf und Besitz ist es entscheidend, Bewertungsmethoden und Steueraspekte zu verstehen, um fundierte finanzielle Entscheidungen zu treffen.

Die Bewertung von Liegenschaften in der Schweiz

Für die Bewertung von Liegenschaften gibt es verschiedene Methoden, die je nach Art der Immobilie und Verwendungszweck zum Einsatz kommen. Zu den gängigsten gehören:

• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in derselben Region ermittelt. Besonders verbreitet für Wohnliegenschaften und Eigentumswohnungen.
• Ertragswertverfahren: Vor allem für renditeorientierte Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeliegenschaften. Der Ertragswert wird auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet.
• Sachwertverfahren: Berücksichtigt die Kosten für Wiederaufbau oder Ersatz abzüglich der Alterswertminderung. Häufig bei Spezialimmobilien oder Neubauten.

Den Bewertungsprozess unterstützen in der Regel zertifizierte Gutachter:innen oder spezialisierte Bewertungsfirmen. Sie berücksichtigen eine Vielzahl von Faktoren:

• Lage: geografische Lage, Anbindung an Infrastruktur und Dienstleistungen sowie die Attraktivität der Umgebung.
• Zustand der Immobilie: Alter, Bausubstanz, Renovierungsbedarf und allgemeiner Erhaltungszustand.
• Marktentwicklung: aktuelle Trends und zukünftige Entwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt.

So kann ein Mehrfamilienhaus in Zürich aufgrund zentraler Lage, hoher Nachfrage und stabiler Mieteinnahmen einen höheren Ertragswert aufweisen als ein vergleichbares Objekt in einer weniger gefragten Region.

Welche Steuern fallen bei Liegenschaften an?

Im Zusammenhang mit Liegenschaften fallen in der Schweiz verschiedene Steuern an, die sowohl den Erwerb als auch den Besitz betreffen:

• Grundstückgewinnsteuer: wird auf den Gewinn beim Verkauf einer Liegenschaft erhoben. Die Höhe variiert je nach Kanton und wird prozentual auf den erzielten Gewinn berechnet.
• Liegenschaftssteuer (Grundsteuer): wird in einzelnen Kantonen jährlich auf den Steuerwert erhoben. Der Steuerwert liegt in der Regel unter dem Marktwert.
• Handänderungssteuer: wird bei einem Eigentümerwechsel erhoben und basiert auf dem Kaufpreis. Der Satz variiert je nach Kanton; einige Kantone erheben sie gar nicht.

So gibt es in einigen Kantonen, etwa Zürich oder Bern, spezifische Freibeträge bei der Grundstückgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde und der Erlös zur Finanzierung einer neuen Hauptwohnung dient.

Auswirkungen der Besteuerung

Die Nutzung einer Liegenschaft hat direkten Einfluss auf ihre Besteuerung. Unterschiedliche Nutzungsarten führen zu verschiedenen steuerlichen Regelungen:

• Private Nutzung: Wird eine Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt, lassen sich aktuell Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Gegenzug wird der Eigenmietwert - eine fiktive Mieteinnahme - als Einkommen besteuert.
• Gewerbliche Nutzung: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können als Betriebsausgaben abgezogen werden. Durch die Nutzung als Geschäftsraum können zusätzliche steuerliche Belastungen entstehen.
• Gemischte Nutzung: Bei gemischt genutzten Liegenschaften werden die steuerlichen Verpflichtungen anteilig aufgeteilt - die Abzüge für den gewerblich genutzten Teil können höher ausfallen als für den privaten.

Welche rechtlichen Aspekte sind bei Liegenschaften zu beachten?

Sowohl Verwaltung als auch Besitz von Liegenschaften sind in der Schweiz mit rechtlichen Rahmenbedingungen verbunden. Diese betreffen Erwerb, Nutzung, Besteuerung und Verkauf. Wer sie versteht, minimiert rechtliche Risiken und stellt sicher, dass alle Anforderungen erfüllt werden.

Welche Gesetze regeln den Erwerb und Verkauf von Liegenschaften?

Erwerb und Verkauf unterliegen mehreren gesetzlichen Regelungen, die faire und transparente Transaktionen sicherstellen sollen:

• Zivilgesetzbuch (ZGB): enthält die grundlegenden Bestimmungen zu Erwerb, Besitz und Verkauf von Liegenschaften, definiert Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen und regelt die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in.
• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller): regelt den Erwerb durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz und legt fest, unter welchen Bedingungen ausländische Personen Immobilien erwerben dürfen.
• Raumplanungsgesetz (RPG): regelt die Nutzung des Bodens, legt fest, wie Bauland genutzt werden darf, und welche Bewilligungen für Bauvorhaben erforderlich sind.

So ist es beim Verkauf einer Liegenschaft notwendig, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen und den Eigentümer:innenwechsel im Grundbuch festzuhalten. Ohne diesen Schritt ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht vollzogen.

Wie funktioniert das Grundbuchsystem in der Schweiz?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Liegenschaften dokumentiert. Es spielt eine zentrale Rolle im Immobilienrecht und bietet Rechtssicherheit für Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen.

• Eintragungen: Im Grundbuch werden alle wichtigen Informationen vermerkt - Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Dienstbarkeiten (z.B. Wegrechte) und Pfandrechte. Jede Änderung, etwa ein Verkauf oder eine neue Hypothek, muss eingetragen werden.
• Rechtswirkung: Eintragungen haben eine starke Rechtswirkung. So wird ein:e Eigentümer:in erst durch die Eintragung rechtlich anerkannt. Eingetragene Hypotheken und Dienstbarkeiten haben Vorrang vor späteren Forderungen.

Welche Pflichten und Rechte haben Liegenschaftsbesitzer:innen?

Besitz oder Miteigentum einer Liegenschaft bringt gesetzlich festgelegte Rechte und Pflichten mit sich:

• Nutzungsrechte: Eigentümer:innen dürfen ihre Immobilie nutzen, wie sie möchten, solange sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten - selbst bewohnen, vermieten oder bauliche Veränderungen vornehmen.
• Verwaltungspflichten: Die Immobilie ist in ordnungsgemässem Zustand zu halten. Dazu gehören regelmässige Instandhaltung und Reparaturen, um Sicherheit und Wert zu erhalten.
• Steuerpflichten: Eigentümer:innen zahlen Steuern auf ihre Liegenschaft, einschliesslich allfälliger Gewinnsteuern beim Verkauf.
• Rechtsschutz: Eigentümer:innen dürfen ihre Liegenschaft vor unbefugtem Zugriff schützen und rechtliche Schritte gegen Dritte einleiten, welche die Nutzung beeinträchtigen.

Welche Rolle spielt die Fairwalter Immobiliensoftware bei der Verwaltung von Liegenschaften?

Die Immobiliensoftware von Fairwalter ist speziell entwickelt, um die Verwaltung von Immobilien und Liegenschaften effizient und transparent zu gestalten. Sie bietet zahlreiche Funktionen, die Liegenschaftsverwalter:innen und Eigentümer:innen unterstützen.

Zu den wichtigsten Funktionen einer Immobilienverwaltungssoftware gehören:

• Stammdatenmanagement: einfache Erfassung, Verwaltung und Synchronisation von Stammdaten wie Mietverträgen, Eigentümer:inneninformationen und Gebäudeangaben - zentral gespeichert und jederzeit abrufbar.
• Vertragsmanagement: Mietverträge lassen sich einfach erstellen und anpassen, inklusive Verwaltung von Mietzinspotenzialen zur Optimierung der Einnahmen.
• Buchhaltung und Rechnungswesen: Automatisierung buchhalterischer Prozesse wie Nebenkostenabrechnungen sowie Debitoren- und Kreditorenverwaltung - das spart Zeit und reduziert Fehler.
• Dokumentenmanagement: Das integrierte DMS speichert, taggt und liefert alle relevanten Dokumente zentral und schnell.

Die Nutzung bietet Liegenschaftsbesitzer:innen zahlreiche Vorteile:

• Transparenz: umfassende Berichte und Dashboards geben jederzeit einen vollständigen Überblick über Zustand, Finanzen und laufende Prozesse.
• Zeitersparnis: die Automatisierung von Routineaufgaben schafft Freiraum für strategischere Themen.
• Effizienz: Zahlungsmanagement, Dokumentenverwaltung und Mieterkommunikation werden effizienter - das senkt die Betriebskosten.

Auch die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften wird unterstützt:

• Rechtssicheres Vertragsmanagement: alle Mietverträge und rechtlichen Dokumente entsprechen den aktuellen Anforderungen.
• Datenschutz: sichere Datenverwaltung und Zugriffssteuerung gemäss den gesetzlichen Vorgaben.
• Nachvollziehbarkeit: alle wichtigen Aktionen und Änderungen werden protokolliert - hilfreich bei Audits oder rechtlichen Auseinandersetzungen.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Grundlagenartikel: Liegenschaftsverwaltung - Grundwissen für Immobilienbesitzer:innen. Einen Überblick über die anfallenden Kosten gibt der Beitrag Liegenschaftsverwaltung: Kosten im Überblick.

Schlussfolgerung

Ein klares Verständnis von Definition und Merkmalen einer Liegenschaft ist für Immobilienbesitzer:innen und Verwalter:innen von hoher Bedeutung. Die Unterscheidung zwischen Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Liegenschaften ermöglicht eine gezielte Investition, Verwaltung und Nutzung.

Künftig gewinnen Nutzung und Verwaltung von Liegenschaften in der Schweiz weiter an Bedeutung - mit besonderem Blick auf die zunehmende Digitalisierung und die Integration moderner Verwaltungslösungen wie Fairwalter. Das eröffnet Chancen, die Effizienz zu steigern und gleichzeitig Transparenz und Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Mit der Fairwalter Immobiliensoftware reduzieren Liegenschaftsbesitzer:innen und Verwalter:innen nicht nur den administrativen Aufwand, sondern erfüllen auch rechtliche Anforderungen effizient und sicher. Weitere Tipps finden Sie etwa im Beitrag dazu, wie Sie die idealen Mieter:innen für Ihre Liegenschaft finden.

FAQs

Was ist eine Liegenschaft?

Eine Liegenschaft ist ein rechtlicher Begriff, der in der Schweiz ein Grundstück oder ein Grundstück mit darauf befindlichen Gebäuden bezeichnet. Er umfasst sowohl das Land als auch alle darauf befindlichen unbeweglichen Objekte wie Häuser oder andere Bauwerke. Die Definition basiert auf dem Schweizer Zivilgesetzbuch und wird häufig in rechtlichen und administrativen Kontexten verwendet, etwa im Grundbuch zur Klärung der Eigentumsverhältnisse.

Was ist der Unterschied zwischen Liegenschaft und Grundstück?

Grundstück ist der Oberbegriff. Das ZGB unterscheidet vier Grundstücksarten; die Liegenschaft - eine abgegrenzte Bodenfläche inkl. Gebäude - ist eine davon. Jede Liegenschaft ist ein Grundstück, aber nicht jedes Grundstück ist eine Liegenschaft.

Ist eine Wohnung eine Liegenschaft?

Eine einzelne Eigentumswohnung ist rechtlich Stockwerkeigentum, also ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft - und nicht selbst eine eigenständige Liegenschaft. Das gesamte Gebäude samt Boden bildet die Liegenschaft.

Welche Arten von Liegenschaften gibt es?

Liegenschaften lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen. Zu den häufigsten gehören Wohnliegenschaften (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen), Gewerbeliegenschaften (Büros, Einzelhandel, Industriegebäude) sowie gemischt genutzte Liegenschaften, die Wohn- und Gewerbenutzung vereinen.

Welche Pflichten und Rechte haben Liegenschaftsbesitzer:innen?

Zu den Pflichten gehören die Instandhaltung der Liegenschaft, die Zahlung von Steuern und Abgaben sowie die Einhaltung von Bau- und Nutzungsbestimmungen. Zu den Rechten zählen die Nutzung, Vermietung oder der Verkauf der Liegenschaft im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften sowie der Schutz vor Eingriffen Dritter, etwa über den Grundbuchschutz.

Wird der Eigenmietwert auf Liegenschaften noch besteuert?

Bis Ende 2028 ja. Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 der Reform zugestimmt; der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbst genutztem Wohneigentum am 1. April 2026 per 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 - Fakten neu verifiziert (Eigenmietwert-Reform 2025, Umsetzung ab 2029), Definition gemäss Art. 655 ZGB geschärft, neue Abschnitte «Unterschied Liegenschaft/Grundstück/Immobilie» und «Beispiele», FAQ erweitert, interne und externe Links geprüft.