Definition Liegenschaft: Was genau ist eine Liegenschaft?

Innerhalb der Schweiz wird der Begriff Liegenschaft als Synonym für ein Grundstück verwendet. Im rechtlichen Sinne bezeichnet eine Liegenschaft demnach eine feste, unbewegliche Sache, die in der Regel aus einem Grundstück oder einem Grundstück mit darauf befindlichen Gebäuden besteht. Diese Definition ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) insbesondere in den Artikeln 655 und 943 festgelegt, welche sich mit dem Eigentum an Grundstücken und deren Registrierung im Grundbuch befassen.

Was versteht man unter Liegenschaft? Eine Liegenschaft bezeichnet in der Schweiz ein Grundstück, das entweder unbebaut ist oder auf dem sich Gebäude befinden. Der Begriff umfasst sowohl das Land als auch die darauf befindlichen Bauwerke und wird rechtlich präzise im Grundbuch verzeichnet. Liegenschaften können dabei verschiedene Nutzungen haben, wie Wohn-, Gewerbe- oder Mischliegenschaften.

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird der Begriff Liegenschaft hingegen oft verwendet, um auf unterschiedliche Arten von Immobilien zu verweisen, darunter:

• Wohnliegenschaften: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
• Gewerbeliegenschaften: Bürogebäude, Einkaufszentren, Produktionshallen
• Gemischt genutzte Liegenschaften: Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen beinhalten

Ebenso wird der Begriff in rechtlichen Dokumenten häufig genutzt, um spezifische Eigentumsrechte, Verfügungsrechte und andere rechtliche Aspekte zu klären.

Rechtliche Rahmenbedingungen für Liegenschaften in der Schweiz

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Liegenschaften in der Schweiz sind vielfältig und können den Erwerb, die Nutzung und den Verkauf von Immobilien betreffen. Zu den wichtigsten Gesetzen gehören folgende:

• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB): Regelt Eigentum, Besitz und die Verfügungsrechte über Grundstücke. Es enthält auch Bestimmungen zum Grundbuch, das alle Liegenschaften in der Schweiz erfasst.
• Raumplanungsgesetz (RPG): Regelt die Nutzung des Bodens und der natürlichen Ressourcen in der Schweiz, um eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Dieses Gesetz legt fest, wie Liegenschaften genutzt werden dürfen (z.B. als Bauland, Landwirtschaftsfläche).
• Obligationenrecht (OR): Enthält Bestimmungen zum Kauf und Verkauf von Immobilien, insbesondere zu Kaufverträgen, Vorverträgen und anderen Verpflichtungen der Vertragsparteien.

So muss der Kauf einer Liegenschaft in der Schweiz beispielsweise im Grundbuch eingetragen werden, um das Eigentum rechtskräftig zu machen. Auch muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden.

Unterschied zwischen Liegenschaft und anderen Immobilienarten

Obwohl der Begriff Liegenschaft häufig synonym mit unterschiedlichen Immobilienarten verwendet wird, gibt es spezifische Merkmale, die eine Liegenschaft ausmachen und von allgemeinen Immobilienarten unterscheiden:

• Liegenschaft: Umfasst ein Grundstück sowie darauf befindliche Bauten und Einrichtungen. Es handelt sich um eine umfassendere Kategorie, die sowohl das Land als auch die darauf befindlichen Gebäude oder Strukturen einbezieht.
• Grundstück: Bezieht sich rein auf das Land, unabhängig davon, ob es bebaut ist oder nicht.
• Gebäude: Bezieht sich auf eine bauliche Anlage, die fest mit dem Boden verbunden ist, unabhängig davon, ob das Grundstück, auf dem es steht, einbezogen wird.
• Eigentumswohnung: Eine spezifische Art von Immobilien, bei der eine Person das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses besitzt, während das Grundstück und die Gemeinschaftsflächen anteilig allen Wohnungseigentümern gehören.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr darüber, was Liegenschaften ausmacht, wie sie erworben und effizient verwaltet werden können.

Welche Arten von Liegenschaften gibt es?

Liegenschaften werden für gewöhnlich unterteilt in Wohnliegenschaften, Gewerbeliegenschaften und gemischt genutzte Liegenschaften. Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Arten genauer ein.

Was sind Wohnliegenschaften?

Wohnliegenschaften bezeichnen Immobilien, die ausschliesslich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie bieten Menschen einen dauerhaften Wohnraum und unterscheiden sich in ihrem Typ und ihrer Nutzung voneinander.

Arten von Wohnliegenschaften

1. Einfamilienhäuser: Diese sind frei stehende Gebäude, die für eine Familie oder einen Haushalt bestimmt sind. In der Schweiz sind sie häufig in ländlichen Gebieten oder Vororten zu finden.
2. Mehrfamilienhäuser: Diese Gebäude bestehen aus mehreren Wohneinheiten, die an verschiedene Haushalte vermietet oder verkauft werden können. Sie sind in städtischen Gebieten wie Zürich oder Basel besonders verbreitet, wo der Wohnraum knapp ist und dichter besiedelt wird.
3. Wohnanlagen: Grössere Komplexe, die mehrere Wohneinheiten sowie Gemeinschaftseinrichtungen wie Gärten, Spielplätze oder Parkmöglichkeiten umfassen. Diese Wohnformen sind besonders in urbanen Zentren verbreitet und bieten eine Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen.

Was sind Gewerbeliegenschaften?

Gewerbeliegenschaften bezeichnen Immobilien, die für geschäftliche oder kommerzielle Zwecke genutzt werden. Dazu zählen eine breite Palette an Gebäuden, die alle dazu dienen, wirtschaftliche Aktivitäten zu unterstützen.

Arten von Gewerbeliegenschaften

1. Bürogebäude: Immobilien, die als Arbeitsräume für Unternehmen dienen. Diese sind oft in zentralen Geschäftsvierteln grosser Städte wie Zürich oder Genf zu finden.
2. Einzelhandelsimmobilien: Diese Gebäude werden für den Verkauf von Waren und Dienstleistungen genutzt, beispielsweise Einkaufszentren, Supermärkte oder Fachgeschäfte. In der Schweiz sind diese oft in gut frequentierten städtischen Gebieten zu finden.
3. Industriegebäude: Diese Liegenschaften werden für Produktions-, Lager- und Logistikzwecke genutzt. Sie befinden sich typischerweise in Industriegebieten ausserhalb von städtischen Zentren, beispielsweise in Regionen wie dem Kanton Aargau, der für seine Industrieflächen bekannt ist.

Was sind gemischt genutzte Liegenschaften?

Gemischt genutzte Liegenschaften vereinen Wohn- und Gewerbeflächen in einem einzigen Gebäude oder Gebäudekomplex. Sie bieten eine flexible Nutzung und sind besonders in städtischen Gebieten attraktiv, wo der Platz begrenzt ist und eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsräumen besteht.

Vorteile und Herausforderungen

Wie werden Liegenschaften bewertet und besteuert?

Die Bewertung und Besteuerung von Liegenschaften spielen in der Schweiz eine zentrale Rolle hinsichtlich der Immobilienverwaltung und -investition. Für den Kauf und Besitz von Liegenschaften ist es entscheidend, Bewertungsmethoden und Steueraspekte zu verstehen, um eine fundierte finanzielle Entscheidung treffen zu können.

Die Bewertung von Liegenschaften in der Schweiz

Für die Bewertung von Liegenschaften in der Schweiz gibt es verschiedene Methoden, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Verwendung zum Einsatz kommen. Zu den gängigsten Bewertungsmethoden gehören:

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Verkehrswert der Liegenschaft durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in derselben Region ermittelt. Diese Methode ist besonders für Wohnliegenschaften und Eigentumswohnungen verbreitet.
• Ertragswertverfahren: Diese Methode wird hauptsächlich für renditeorientierte Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeliegenschaften angewendet. Der Ertragswert der Liegenschaft wird auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet.
• Sachwertverfahren: Diese Methode berücksichtigt die Kosten für den Wiederaufbau oder die Ersetzung der Liegenschaft abzüglich der Alterswertminderung. Es wird häufig bei der Bewertung von Spezialimmobilien oder Neubauten eingesetzt.

Den Bewertungsprozess unterstützen in der Regel zertifizierte Gutachter:innen oder spezialisierte Bewertungsfirmen. Diese Expertinnen und Experten berücksichtigen eine Vielzahl von Faktoren, wie:

• Lage: Die geografische Lage der Liegenschaft, ihre Anbindung an Infrastruktur und Dienstleistungen sowie die Attraktivität der Umgebung.
• Zustand der Immobilie: Alter, Bausubstanz, Renovierungsbedarf und allgemeiner Erhaltungszustand der Liegenschaft.
• Marktentwicklung: Aktuelle Trends auf dem Immobilienmarkt und zukünftige Marktentwicklungen in der Region.

So kann beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Zürich aufgrund seiner zentralen Lage, der hohen Nachfrage und der stabilen Mieteinnahmen einen höheren Ertragswert aufweisen als ein vergleichbares Objekt in einer weniger gefragten Region.

Welche Steuern fallen bei Liegenschaften an?

Im Zusammenhang mit Liegenschaften fallen in der Schweiz verschiedene Steuern an, welche sowohl den Erwerb als auch den Besitz der Immobilie betreffen:

• Grundstückgewinnsteuer: Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Liegenschaft erzielt wird. Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton und wird prozentual auf den erzielten Gewinn berechnet.
• Grundstückssteuer: Diese Steuer wird jährlich auf den Steuerwert der Liegenschaft erhoben und ist ebenfalls kantonal geregelt. Der Steuerwert liegt in der Regel unter dem Marktwert und berücksichtigt bestimmte Abzüge.
• Handänderungssteuer: Diese Steuer wird bei jedem Eigentümerwechsel einer Liegenschaft erhoben und basiert auf dem Kaufpreis. Auch hier variiert der Steuersatz je nach Kanton.

So gibt es in einigen Kantonen, wie Zürich oder Bern, spezifische Freibeträge bei der Grundstücksgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde und der Verkaufserlös zur Finanzierung einer neuen Hauptwohnung genutzt wird.

Auswirkungen der Besteuerung

Die Nutzung einer Liegenschaft hat direkten Einfluss auf ihre Besteuerung. So führen unterschiedliche Nutzungsarten zu verschiedenen steuerlichen Regelungen:

• Private Nutzung: Wird eine Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt, so können verschiedene Steuerabzüge geltend gemacht werden, wie Abzüge für Unterhaltskosten oder Hypothekarzinsen. Der Eigenmietwert, eine fiktive Mieteinnahme, wird jedoch als Einkommen besteuert.
• Gewerbliche Nutzung: Bei der gewerblichen Nutzung können ebenfalls Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten als Betriebsausgaben abgezogen werden. Zusätzliche steuerliche Belastungen können durch die Nutzung als Geschäftsraum entstehen.
• Gemischte Nutzung: Bei einer gemischt genutzten Liegenschaft werden die steuerlichen Verpflichtungen anteilig aufgeteilt. Zum Beispiel könnten die steuerlichen Abzüge für einen gewerblich genutzten Teil höher sein als für den privat genutzten Teil.

Welche rechtlichen Aspekte sind bei Liegenschaften zu beachten?

Sowohl die Verwaltung als auch der Besitz von Liegenschaften in der Schweiz sind mit einigen rechtlichen Rahmenbedingungen verbunden. Diese Regelungen betreffen den Erwerb, die Nutzung, die Besteuerung und den Verkauf von Liegenschaften. Es ist essenziell, diese Aspekte zu verstehen, um rechtliche Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt werden.

Welche Gesetze regeln den Erwerb und Verkauf von Liegenschaften?

Der Erwerb und Verkauf von Liegenschaften in der Schweiz unterliegt mehreren gesetzlichen Regelungen, die sicherstellen sollen, dass alle Transaktionen fair und transparent ablaufen. Zu den wichtigsten Regelungen gehören folgende:

• Zivilgesetzbuch (ZGB): Das Schweizerische Zivilgesetzbuch enthält die grundlegenden Bestimmungen zum Erwerb, Besitz und Verkauf von Liegenschaften. Es definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen und regelt die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in.
• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller): Dieses Gesetz regelt den Erwerb von Liegenschaften durch Personen, die keinen Wohnsitz in der Schweiz haben. Es legt fest, unter welchen Bedingungen ausländische Personen Immobilien in der Schweiz erwerben dürfen.
• Raumplanungsgesetz (RPG): Das RPG regelt die Nutzung des Bodens und stellt sicher, dass die Raumplanung nachhaltig und im Interesse der Öffentlichkeit erfolgt. Es legt fest, wie Bauland genutzt werden darf und welche Bewilligungen für Bauvorhaben erforderlich sind.

So ist es beispielsweise beim Verkauf einer Liegenschaft in der Schweiz notwendig, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen und den Eigentümer:innenwechsel im Grundbuch festzuhalten. Ohne diesen Schritt ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht vollzogen.

Wie funktioniert das Grundbuchsystem in der Schweiz?

Als Grundbuch wird ein öffentliches Register bezeichnet, das alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Liegenschaften dokumentiert. Es spielt eine wichtige Rolle im Immobilienrecht der Schweiz und bietet Rechtssicherheit für Eigentümer:innen und potenzielle Käufer:innen.

• Eintragungen: Im Grundbuch werden alle wichtigen Informationen zur Liegenschaft vermerkt, einschliesslich Eigentumsverhältnissen, Hypotheken, Dienstbarkeiten (z.B. Wegrechte) und Pfandrechten. Jede Änderung, wie der Verkauf einer Liegenschaft oder die Eintragung einer Hypothek, muss im Grundbuch vermerkt werden.
• Rechtswirkung: Eintragungen im Grundbuch haben eine starke Rechtswirkung. Beispielsweise wird der oder die Eigentümer:in einer Liegenschaft erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtlich anerkannt. Ebenso haben Hypotheken und Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, Vorrang vor allen späteren Forderungen.

Welche Pflichten und Rechte haben Liegenschaftsbesitzer:innen?

Der Besitz oder das Miteigentum einer Liegenschaft bringt gewisse Rechte und Pflichten mit sich. Diese sind gesetzlich festgelegt und betreffen unterschiedliche Aspekte der Nutzung und Verwaltung von Immobilien:

• Nutzungsrechte: Eigentümer:innen von Liegenschaften haben das Recht, ihre Immobilie zu nutzen, wie es ihnen beliebt, solange sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Dies umfasst das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, zu vermieten oder bauliche Veränderungen vorzunehmen.
• Verwaltungspflichten: Nutzniesser:innen einer Liegenschaft stehen in der Pflicht, ihre Immobilie in einem ordnungsgemässen Zustand zu halten. Dazu gehört die regelmässige Instandhaltung und Reparatur, um die Sicherheit und den Wert der Immobilie zu gewährleisten.
• Steuerpflichten: Eigentümer:innen sind verpflichtet, Steuern auf ihre Liegenschaft zu zahlen, einschliesslich Grundsteuern und eventuell anfallender Gewinnsteuern beim Verkauf.
• Rechtsschutz: Eigentümer:innen haben das Recht, ihre Liegenschaft vor unbefugtem Zugriff zu schützen. Dies umfasst auch das Recht, rechtliche Schritte gegen Dritte einzuleiten, die die Nutzung der Liegenschaft beeinträchtigen.

Welche Rolle spielt die Fairwalter Immobiliensoftware bei der Verwaltung von Liegenschaften?

Die Immobiliensoftware von Fairwalter ist ein leistungsstarkes Tool, das speziell entwickelt wurde, um die Verwaltung von Immobilien und Liegenschaften effizient und transparent zu gestalten. Die Immobilienverwaltungssoftware bietet eine Vielzahl an Funktionen, die Liegenschaftsverwalter:innen und Eigentümer:innen bei der Verwaltung unterstützen.

Verfügbare Funktionen sind:

• Stammdatenmanagement: Die Software ermöglicht die einfache Erfassung, Verwaltung und Synchronisation von Stammdaten, wie Mietverträgen, Eigentümer:inneninformationen und Gebäudeangaben. Diese Daten können zentral gespeichert und jederzeit abgerufen werden, was den Verwaltungsaufwand erheblich reduziert.
• Vertragsmanagement: Mit Fairwalter können Mietverträge einfach erstellt und angepasst werden. Dies umfasst auch die Verwaltung von Mietzinspotenzialen, was zur Optimierung der Einnahmen beiträgt.
• Buchhaltung und Rechnungswesen: Die Software automatisiert viele buchhalterische Prozesse, wie die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Verwaltung von Debitoren und Kreditoren. Dies spart Zeit und reduziert das Risiko von Fehlern.
• Dokumentenmanagement: Das integrierte Dokumenten-Management-System (DMS) von Fairwalter ermöglicht es, alle relevanten Dokumente zentral zu speichern, zu taggen und bei Bedarf schnell abzurufen. Diese Funktion erleichtert die Organisation und Verwaltung von Dokumenten erheblich.

Die Nutzung der Fairwalter Immobiliensoftware bietet Liegenschaftsbesitzern und Liegenschaftsbesitzerinnen zahlreiche Vorteile, darunter:

• Transparenz: Die Software bietet umfassende Berichte und Dashboards, die Eigentümern und Eigentümerinnen jederzeit einen vollständigen Überblick über den Zustand ihrer Liegenschaften, die Finanzen und laufende Verwaltungsprozesse geben.
• Zeitersparnis: Durch die Automatisierung vieler Routineaufgaben, wie das Erstellen von Abrechnungen oder das Management von Reparaturanfragen, ermöglicht Fairwalter den Besitzern und Besitzerinnen, sich auf strategischere Aufgaben zu konzentrieren.
• Effizienz: Mit Fairwalter können Aufgaben wie das Zahlungsmanagement, die Dokumentenverwaltung und die Kommunikation mit Mietern und Mieterinnen effizienter gestaltet werden, was die Betriebskosten reduziert.

Auch die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, welche ein wesentlicher Aspekt der Liegenschaftsverwaltung sind, wird von Fairwalter effizient unterstützt, durch:

• Rechtssicheres Vertragsmanagement: Die Software stellt sicher, dass alle Mietverträge und andere rechtliche Dokumente den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
• Datenschutz: Fairwalter unterstützt die Einhaltung der Datenschutzbestimmungen durch sichere Datenverwaltung und Zugriffssteuerung. Alle personenbezogenen Daten werden gemäss den gesetzlichen Vorgaben gespeichert und verwaltet.
• Nachvollziehbarkeit und Dokumentation: Die Software protokolliert alle wichtigen Aktionen und Änderungen, was die Nachvollziehbarkeit verbessert und im Falle von Audits oder rechtlichen Auseinandersetzungen als Beweis dient.

Weitere Informationen über die Verwaltung von Liegenschaften finden Sie in unserem Artikel: Liegenschaftsverwaltung – Grundwissen für Immobilienbesitzer:innen.

Schlussfolgerung

Ein klares Verständnis der Definition und Merkmale von Liegenschaften ist von hoher Bedeutung für Immobilienbesitzer:innen und Verwalter:innen. Die Unterscheidung zwischen verschiedenen Arten, wie Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Liegenschaften, ermöglicht eine gezielte Investition, Verwaltung und Nutzung. 

In Zukunft wird die Nutzung und Verwaltung von Liegenschaften in der Schweiz immer mehr an Bedeutung gewinnen und dabei einen besonderen Blick auf die zunehmende Digitalisierung und die Integration moderner Verwaltungslösungen wie Fairwalter lenken. Diese Entwicklungen können zahlreiche Chancen bieten, die Effizienz in der Immobilienverwaltung zu steigern und gleichzeitig die Transparenz und Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Mit der Fairwalter Immobiliensoftware können Liegenschaftsbesitzer:innen und Verwalter:innen nicht nur den administrativen Aufwand reduzieren, sondern auch die rechtlichen Anforderungen effizient und sicher erfüllen. Die fortschreitende Digitalisierung wird weiterhin neue Möglichkeiten für eine optimierte und nachhaltige Verwaltung von Liegenschaften bieten, was besonders in der dynamischen Immobilienbranche der Schweiz von grosser Bedeutung ist.

Auf unserem Blog finden Sie weitere wichtige Informationen, zum Beispiel darüber, wie Sie die idealen Mieter:innen für Ihre Liegenschaft finden.

FAQs

Was ist eine Liegenschaft?

Eine Liegenschaft ist ein rechtlicher Begriff, der in der Schweiz für ein Grundstück oder ein Grundstück mit darauf befindlichen Gebäuden verwendet wird. Es umfasst sowohl das Land als auch alle darauf befindlichen unbeweglichen Objekte wie Häuser oder andere Bauwerke. Die Definition basiert auf dem Schweizer Zivilgesetzbuch und wird häufig in rechtlichen und administrativen Kontexten verwendet, etwa im Grundbuch, um Eigentumsverhältnisse zu klären.

Welche Arten von Liegenschaften gibt es?

Liegenschaften lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen. Zu den häufigsten gehören:

• Wohnliegenschaften: Diese umfassen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, die primär für Wohnzwecke genutzt werden.
• Gewerbeliegenschaften: Hierzu zählen Büros, Einzelhandelsimmobilien und Industriegebäude, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden.
• Gemischt genutzte Liegenschaften: Diese vereinen Wohn- und Gewerbenutzung in einem Gebäude oder auf einem Grundstück.

Welche Pflichten und Rechte haben Liegenschaftsbesitzer:innen?

Liegenschaftsbesitzer:innen in der Schweiz haben bestimmte Pflichten und Rechte, die sich aus dem Besitz einer Liegenschaft ergeben:

• Pflichten: Dazu gehören die Instandhaltung der Liegenschaft, die Zahlung von Steuern und Abgaben sowie die Einhaltung von Bau- und Nutzungsbestimmungen.
• Rechte: Eigentümer:innen haben das Recht, ihre Liegenschaft zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen, sofern sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Zudem haben sie das Recht, Schutz vor Eingriffen durch Dritte zu verlangen, beispielsweise in Form des Grundbuchschutzes.