Was sollte ich bei der Immobilienverwaltung für eigene Immobilien beachten?

In der Schweiz gehören zwei Drittel aller Mehrfamilienhäuser Privatpersonen. Viele von ihnen verwalten ihre Liegenschaften selbst, um Geld zu sparen und ihre Rendite nicht zu beeinträchtigen. Dies erfordert jedoch viel Arbeit und Zeit.

Wenn Sie planen, Liegenschaften zu erwerben und sie selbst zu verwalten, oder wenn Sie geerbte Liegenschaften selbst verwalten möchten, benötigen Sie neben der Zeit auch ein kaufmännisches Geschick. Es gibt einige wichtige Punkte, auf die Sie bei der Immobilienverwaltung für eigene Immobilien achten müssen.

Also, was sollte ich bei der Immobilienverwaltung für eigene Immobilien beachten? Bei der Immobilienverwaltung Ihrer eigenen Immobilien sollten Sie die rechtlichen Anforderungen beachten, die in der Schweiz gelten, Ihre Finanzen sorgfältig planen, die nötigen Versicherungen abschliessen und Ihre Immobilien instand halten. Sie müssen zudem Aufgaben übernehmen, um Ihre Mieter:innenschaft zu verwalten und neue Mieter:innen zu finden. Als Immobilienverwalter:in ist es daher wichtig, sich die Zeit gut einzuteilen.

Erfahren Sie im Folgenden, welche Dinge auf Sie zukommen werden und welche Möglichkeiten Sie zur Verwaltung Ihrer Immobilien haben. Wir erklären Ihnen zudem, welche Vor- und Nachteile die Immobilienverwaltung für eigene Immobilien mit sich bringt.

Was sollten Sie bei der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilien beachten?

Wenn Sie Ihre eigenen Immobilien verwalten möchten, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Investitionen schützen und Ihre Renditen maximieren. Die folgenden Punkte sollten Sie berücksichtigen:

• Die rechtlichen Anforderungen: Sie sollten die rechtlichen Bestimmungen kennen und einhalten (z.B. Mieter:innenschutzgesetze).
• Die Finanzplanung: Sie müssen all Ihre Finanzen planen und dabei Kosten für mögliche Instandhaltungen, Reparaturen und andere Ausgaben berücksichtigen. Es ist auch wichtig, dass Sie angemessene Mietzinsen für Ihre Liegenschaften festlegen, um Ihre Rendite zu maximieren.
• Die Instandhaltungen der Liegenschaften: Sie müssen zudem dafür sorgen, dass Ihre Immobilien in einem guten Zustand bleiben, um den Wert Ihrer Investition zu erhalten. Planen Sie regelmässige Inspektionen und Instandhaltungsarbeiten ein, um kleine Schäden schnell zu beheben und grössere zu vermeiden. Auch das Protokollieren der Mängel kann zu Ihren Aufgaben zählen.
• Die Verwaltung der Mieter:innenschaft: Sie beinhaltet, eine gute Beziehung zu Ihren Mieter:innen aufzubauen und Probleme schnell zu lösen. Dazu gehören die Bearbeitung von Beschwerden und Anfragen, die Überwachung von Mietzahlungen und die Einhaltung der Mietbedingungen.
• Die Suche nach (neuen) Mietern und Mieterinnen: Um bei möglichen Wechseln der Mieter:innen einen Leerstand der Immobilien zu vermeiden, sollten Sie sich frühzeitig um Nachmieter:innen kümmern. Diese erreichen Sie etwa über Online-Plattformen, die sozialen Medien, Immobilienmakler:innen oder Mund-zu-Mund-Propaganda. Ausserdem müssen Sie neue Mieter:innen prüfen (unter anderem auf Ihre Bonität).
• Die Verwaltung der Formalitäten: Zu Ihren Aufgaben gehört auch, sich um die schriftlichen Angelegenheiten rund um Ihre Liegenschaften zu kümmern (etwa Mietverträge erneuern, abschliessen oder kündigen, Mahnungen schreiben, Heiz- und Nebenkosten-Abrechnungen erstellen, Buchhaltung führen).
• Die Einteilung Ihrer Zeit: Die Immobilienverwaltung erfordert Zeit und Engagement. Überlegen Sie, ob Sie genügend Zeit und Ressourcen haben, um Ihre Immobilie selbst zu verwalten, oder ob es sinnvoller ist, eine professionelle Verwaltung zu engagieren.
• Versicherungen für Ihre Liegenschaften: Stellen Sie sicher, dass Sie geeignete Versicherungen für Ihre Immobilien abgeschlossen haben, um Sie etwa vor unvorhergesehenen Ereignissen wie Feuer oder Überschwemmungen zu schützen.

Wichtig ist, dass Sie alle diese Faktoren sorgfältig abwägen und sicherstellen, dass Sie bereit sind, die Verantwortung für die Immobilienverwaltung für Ihre eigenen Immobilien zu übernehmen.

Welche Kenntnisse benötige ich und wie kann ich sie mir aneignen?

Die Immobilienverwaltung erfordert viel Zeit und Mühe, insbesondere bei kaufmännischen Aufgaben wie Buchhaltung, Nebenkosten-Abrechnung und Mieterhöhungen. Es ist nicht nur wegen der umfassenden Aufgaben schwierig, sondern auch, weil man sich als Eigentümer:in und Vermieter:in ständig rückversichern muss, was juristisch zu beachten ist.

Wenn Sie über ausreichend Zeit und kaufmännisches Geschick verfügen, können Sie Ihre Liegenschaften selbst verwalten und sich das notwendige Fachwissen (beispielsweise über Kurse und Handbücher zur Liegenschaftsverwaltung) aneignen. Zu den fachspezifischen Kenntnissen gehören:

• juristische Kenntnisse (z.B. Mietrechtsfragen und Änderungen des Mietzinses)
• technische Kenntnisse (unter anderem Schadensabwicklungen und technische Inspektionen)
• administrative Kenntnisse (etwa das Prüfen von Mietanträgen und das Erstellen von amtlichen Formularen)
• finanzielle Kenntnisse (z.B. zur Berechnung des Mietzinses)

Häufig werden Fehler begangen, wenn Laien-Liegenschaftsverwalter:innen gewisse Kenntnislücken aufweisen. Meist werden Bewerbungen von Mieter:innen nicht sorgfältig genug geprüft und Änderungen des Mietzinses entsprechen nicht dem Gesetz oder werden falsch berechnet. Zudem werden Angebote von Handwerker:innen nicht sorgfältig verglichen, sodass die Qualität der Instandhaltungen darunter leidet.

Um diese Fehler zu vermeiden, sollten Sie sich die nötigen Fachkenntnisse aneignen. Wenn Sie einen Immobilienbewirtschaftungskurs belegen möchten, finden Sie in unserem Beitrag «Kurse zur Immobilienbewirtschaftung – Einsteigen in einen abwechslungsreichen Beruf mit Zukunft» alle wichtigen Informationen dazu.

So verwalten Sie Ihre Liegenschaften am besten selbst

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie selbst zu verwalten, können Sie die folgenden Tipps nutzen, um die Vermietung Ihrer Liegenschaften erfolgreich zu gestalten.

1. Legen Sie einen angemessenen Mietzins fest. Dieser sollte die Hypothekenzinsen, die Amortisation, den Zins auf Ihr Eigenkapital, den Unterhalt (einschliesslich Hauswart), die Steuern und die Versicherungen abdecken. Schliesslich wollen Sie durch die Vermietung einen Gewinn erzielen. Ebenso sollten Sie die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Kehrrichtgebühren etc.) berechnen und sie im Mietvertrag angeben. Mehr Informationen dazu erhalten Sie in unserem Beitrag «Welchen Mietzins kann ich in der Schweiz verlangen?».
2. Prüfen Sie potenzielle Mieter:innen gründlich. Verlangen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister, den letzten Lohnausweis sowie Referenzen der ehemaligen Vermieter:innen. Alle wichtigen Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag «Nachmieter:in finden – das sollten Sie als Vermieter:in beachten».
3. Legen Sie Mietverträge schriftlich fest. Vereinbaren Sie im Mietvertrag auch eine Mietkaution für eventuelle Schäden, die durch Mieter:innen entstehen könnten. Gesetzlich sind bis zu drei Monatsmieten zulässig.
4. Protokollieren Sie bei Wohnungsabgaben und -übernahmen alle Mängel und Schäden.
5. Nutzen Sie eine Immobilien-Software, um Ihre Prozesse zu automatisieren, den Überblick zu behalten und Fehler zu vermeiden. Unsere Immobilien-Software von Fairwalter können Sie kostenlos testen.
6. Nutzen Sie Checklisten zur Immobilienbewirtschaftung, um all Ihren Verpflichtungen pünktlich nachzukommen.

Eine weitere wichtige Überlegung wäre, eine:n Hauswart:in einzustellen. Ein:e Hauswart:in kann Ihnen in vielen Belangen helfen und Sie erheblich entlasten. Er oder sie kann unter anderem Handwerker:innen engagieren, Ihre Liegenschaften regelmässig überprüfen, Renovierungen und Umbauten planen und bei der Vermittlung zwischen Ihnen und den Mieter:innen helfen, wenn es zu Problemen kommt. Ein:e qualifizierte:r Hauswart:in nimmt Ihnen eine Menge Arbeit ab und vertritt Ihre Interessen gegenüber der Mieter:innenschaft.

Welche Vor- und Nachteile habe ich bei der Eigenverwaltung?

Die Eigenverwaltung von Liegenschaften kann Vor- und Nachteile haben. Sie müssen für sich selbst abwägen, was sinnvoll ist.

Was kostet es, Liegenschaften extern verwalten zu lassen?

Wenn Sie Ihre Zeit und Nerven schonen wollen, sollten Sie eine:n Liegenschaftsverwalter:in engagieren. Er oder sie wird einige Prozent der Mieteinnahmen kosten, kann Sie aber erheblich entlasten.

Das Honorar liegt bei ca. 150-200 CHF pro Stunde, abhängig von der Anzahl der Mieteinheiten und der Region. In unserem Beitrag «Welche Kosten fallen für die Verwaltung von Immobilien an?» erfahren Sie mehr dazu.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass unprofessionelle Hausverwaltungen den Eigentümer oder die Eigentümerin jährlich Millionen von Euro kosten können, wenn sie ihre Pflichten nicht erfüllen oder sogar Gelder veruntreuen. Vergleichen Sie die Leistungen verschiedener Verwalter:innen und holen Sie Referenzen ein, bevor Sie sich für eine Liegenschaftsverwaltung entscheiden.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Möchten Sie Ihre eigenen Immobilien verwalten? Dann gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Die folgenden Punkte sollten Sie bei der Eigenverwaltung von Liegenschaften berücksichtigen:

• Die rechtlichen Anforderungen
• Die Finanzplanung
• Die Instandhaltungen der Liegenschaften
• Die Verwaltung der Mieter:innenschaft
• Die Suche nach (neuen) Mietern und Mieterinnen
• Die Verwaltung der Formalitäten
• Die Einteilung Ihrer Zeit
• Versicherungen für Ihre Liegenschaften

Wenn Sie über ausreichend Zeit und kaufmännisches Geschick verfügen, können Sie Ihre Liegenschaften selbst verwalten und sich das notwendige Fachwissen aneignen. Dazu gehören:

• juristische Kenntnisse
• technische Kenntnisse
• administrative Kenntnisse
• finanzielle Kenntnisse

Holen Sie sich Unterstützung und nutzen Sie unter anderem unsere Immobilien-Software, um Ihre Prozesse zu automatisieren, den Überblick zu behalten und Fehler zu vermeiden. Die Eigenverwaltung von Liegenschaften kann Vor- und Nachteile haben. Wägen Sie für sich selbst ab, ob es sinnvoll ist, in Eigenregie zu handeln oder eine Immobilienverwaltung zu beauftragen: