Welchen Mietzins kann ich in der Schweiz verlangen?

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Sie möchten als Vermieter:in natürlich einen angemessenen Mietzins – auch Miete genannt – für Ihre Liegenschaft verlangen. Denn Ihre Immobilie hat ihren Wert und dieser sollte möglichst lang erhalten bleiben. Darum ist es wichtig, dass Sie den Mietzins nicht zu tief ansetzen. Sie möchten schliesslich nicht auf den Nebenkosten für die Wohnung sitzen bleiben. Wenn er zu hoch angesetzt wird, riskieren Sie allerdings auch, dass sich keine Mieter für Ihre Immobilie finden.

Fest steht: Ein Mietzins sollte immer fair sein. Um einen fairen Mietzins zu berechnen, gibt es allerdings rechtliche Bestimmungen, die Sie beachten sollten.

Also: Welchen Mietzins können Sie in der Schweiz für eine Immobilie verlangen? Welchen Mietzins Sie verlangen können, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie unter anderem der Grösse, Lage, Ausstattung, Art und dem Zustand Ihrer Wohnung, sowie dem aktuellen Referenzzins, Konsumentenpreis und der allgemeinen Kostensteigerung. Um einen angemessenen Mietzins festzulegen, sollten Sie ausserdem die Mietzinsen von vergleichbaren Wohnungen heranziehen.

Fühlen Sie sich gerade etwas überfordert, weil dies zu viele Faktoren sind, die Sie für Ihren Mietzins berücksichtigen müssen? Und fragen Sie sich nun, wie Sie am besten vorgehen sollten? Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie Ihren Mietzins ganz einfach mit einem Mietzinsrechner berechnen können und was Sie als Vermieter:in sonst noch in Bezug auf die rechtlichen Bedingungen des Mietzinses, der Mietzinserhöhung und das Mietzinsdepot wissen sollten.

Was beinhaltet der Mietzins?

Der Bruttomietzins beinhaltet den Nettomietzins (unter anderem abhängig vom Alter des Hauses) und die Nebenkosten (z.B. Wasser und Müllabfuhr) für Ihre Liegenschaft und wird normalerweise monatlich im Vorhinein an den Vermieter gezahlt.

Der Mietzins für eine Liegenschaft wird normalerweise durch drei Faktoren bestimmt:

Konsumentenpreise
Referenzzinssatz
Allgemeine Kostensteigerungen

Die Konsumentenpreise werden monatlich angepasst. Informationen zum aktuellen Stand finden Sie im Landesindex für Konsumentenpreise.

In der Schweiz ist der Mietzins einer Liegenschaft ausserdem mit dem sogenannten Referenzzinssatz (der durchschnittliche Hypothekarzinssatz) verbunden, der alle drei Monate festgelegt wird. Dieser Zinssatz ist abhängig von den Daten der Vorperiode und gilt für die gesamte Schweiz.

Wenn Kostensteigerungen anfallen, darf der Mietzins von dem oder der Vermieter:in erhöht werden. Allerdings dürfen Sie als Vermieter:in dem oder der Mieter:in nicht alle Kosten, die bezüglich Ihrer Wohnung anfallen, berechnen. Es gibt rechtliche Bestimmungen, die bei der Berechnung der Miete eingehalten werden müssen. welchen-mietzins-kann-ich-verlangen-2

So bestimmen Sie einen angemessenen Mietzins

Vermieter:innen möchten natürlich Ihre Kapital- und Bewirtschaftungskosten, die durch die Wohnung anfallen, decken können und gleichzeitig einen rechtlich zulässigen Mietzins wählen. Darum sollte der Mietzins weder zu hoch, noch zu tief angesetzt sein.

Aber woher wissen Sie, welcher Mietzins für Ihre Liegenschaft angemessen ist? Für die Festlegung eines angemessenen Mietzinses sollten Sie sich zuerst folgende Fragen in Bezug auf die Wohnung stellen, die Sie vermieten möchten:

Wie gross ist meine Wohnung?
Um welche Art von Wohnung handelt es sich?
Um welche Art von Miete handelt es sich, die ich für meine Wohnung wählen möchte? (Warmmiete oder Kaltmiete)
Wie gut oder beliebt ist die Lage, in der sich meine Wohnung befindet?
Welche Ausstattung gibt es in meiner Wohnung? (vollständig möbliert, teilweise möbliert oder unmöbliert)
In welchem Zustand befindet sich meine Wohnung? (von neu/frisch renoviert bis renovierungsbedürftig)

Um ein Bild davon zu bekommen, welchen Mietzins Sie für Ihre Wohnung verlangen können, sollten Sie herausfinden, welche Mietzinsen für andere vergleichbare Wohnungen im selben Ort oder in ähnlichen Orten verlangt werden. Sobald Sie einen ortsüblichen Quadratmeterpreis festgestellt haben, können Sie diesen mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie multiplizieren und Ihren Mietzins berechnen.

Welche Mietzinsen sind in der Schweiz üblich?

In der Schweiz gibt es einen sogenannten Mietzinsspiegel, der ein Verzeichnis der Mietzinsen der einzelnen Kantone darstellt.

In den vergangenen 12 Monaten sind in der Schweiz die Mietzinsen um 4 Prozent angestiegen. Der Mietzins beträgt nun im Schnitt CHF 21,33 pro Quadratmeter (Stand: Oktober 2022, Quelle: ImmoMapper). Im Jahr 2020 waren die Mietzinsen in den Kantonen Zürich, Zug und Schwyz besonders hoch und in Jura, Neuenburg und Wallis eher niedrig (Quelle: Bundesamt für Statistik). Mehr Informationen zu den durchschnittlichen Mietpreisen in der Schweiz finden Sie auf der Internetseite des Bundesamtes für Statistik.

Ein Immobilienmakler für Vermietung kann Ihnen ebenfalls einen guten Einblick in die Mietzinsen Ihrer Ortschaft geben, wobei hier das Auftragsprinzip gilt. Derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Kosten übernehmen.

Welche Kosten sollte der Mietzins abdecken?

Damit die Liegenschaft kostendeckend ist, müssen Sie als Vermieter:in alle Güter und Dienstleistungen, die für die Bereitstellung des Wohnraumes notwendig sind, in den Mietzins einbeziehen.

Dabei wird zwischen Kapitalkosten, wie Fremdkapitalkosten und Hypothekarzinsen, und Bewirtschaftungskosten, wie beispielsweise Versicherungskosten und Unterhaltskosten, unterschieden.

Auch die Nebenkosten sollten natürlich abgedeckt sein. Dazu gehören unter anderem:

Heizkosten inklusive Wartung und Administration
Servicekosten für Aufzüge und Treppenlifts
Beleuchtung in den gemeinschaftlichen Wohnräumen
Hausmeisterkosten
Gebühren für Abwasser
Gartenunterhalt
Kosten für Fernseh-Anschluss

Mit den Nebenkosten darf der Vermieter allerdings keinen Gewinn erwirtschaften. Mehr Informationen darüber, welche Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz enthalten sein dürfen, erhalten Sie in dem Beitrag «Beispiele für zulässige Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz».

Welche Kosten dürfen nicht im Mietzins enthalten sein?

Grundsätzlich gilt: Zum Schutz der Mieter:innen vor missbräuchlichen Mietzinsen darf der oder die Vermieter:in keinen erhöhten Ertrag erwirtschaften. Die folgenden Kosten dürfen Sie als Vermieter:in nicht in Ihren Mietzins einbeziehen:

Reparaturen an Ihrer Liegenschaft
Steuern (z.B. Liegenschaftssteuer)
Hypothekarzinsen
Prämien für die Versicherung der Liegenschaft

Bedenken Sie, dass ein Mietzins in der Schweiz nach Art. 269 OR missbräuchlich ist, wenn Sie als Vermieter:in damit einen überhöhten Ertrag aus der Mietsache ziehen oder wenn der Mietzins auf einem offensichtlich überhöhten Kaufpreis beruht.

Dabei gelten folgende Ausnahmen:

der Mietzins entspricht den ortsüblichen Mietpreisen
der oder die Vermieter:in gleicht damit die Teuerung auf sein oder ihr risikotragendes Kapital aus
der Mietzins übersteigt nicht die Empfehlungen in Rahmenverträgen (diese werden normalerweise von Vermieter- und Mieterverbänden bzw. Organisationen mit ähnlichen Interessen herausgegeben)

Ihr Vorteil mit einem Mietzinsrechner

Sind Sie sich unsicher darüber, welchen Mietzins Sie für Ihre Wohnung verlangen können? Dann kann Ihnen ein Mietzinsrechner möglicherweise weiterhelfen. Mit dem Mietzinsrechner der Fairwalter-Software können Sie nicht nur einen fairen Mietzins berechnen, sondern auch herausfinden, ob Ihre Immobilie das Potenzial für eine Mietzinserhöhung hat.

Der Mietzinsrechner bezieht die drei Faktoren (Referenzzinssatz, die Konsumentenpreise und die allgemeinen Kostensteigerungen) mit ein, welche individuell angepasst werden können.

Durch die Eingabe dieser drei Faktoren erhalten Sie mehrere Strategien, um den Mietzins anzupassen. Dabei werden natürlich die Veränderungen dieser Faktoren immer berücksichtigt und automatisch aktualisiert. welchen-mietzins-kann-ich-verlangen-3

Wie kann ich den Mietzins erhöhen?

Um den Mietzins zu erhöhen, müssen Sie dem oder der Mieter:in die Anpassung des Mietzinses mit einem amtlichen Formular mitteilen. Dieses Formular erhalten Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihres Kantons. Alternativ gelangen Sie hier die Auflistungen zum Online-Formular Ihres Kantons:

Als Vermieter:in müssen Sie ausserdem die Erhöhung des Mietzinses begründen. Vielleicht hat sich der Referenzzinssatz erhöht oder es fallen zusätzliche Nebenkosten an. Dies müssen Sie im Formular vermerken.

Welche Mieterhöhung ist in der Schweiz erlaubt?

Die Bestimmungen zur Mietzinserhöhung sind gesetzlich im Bundesgesetz unter Art. 269d OR festgelegt. Der Vermieter darf den Mietzins erhöhen, wenn:

die Teuerung ansteigt
der Referenzzinssatz erhöht wurde
die Unterhalts- und Betriebskosten gestiegen sind
grössere Umbauten, Sanierungen oder Renovationen vorgenommen wurden

Was geschieht, wenn der oder die Mieter:in die Mietzinserhöhung ablehnt?

Sollte der oder die Mieter:in die Mietzinserhöhung ablehnen oder nicht zahlen wollen, sollten Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in eine Abmahnung schicken, in der Sie ihn oder sie dazu auffordern, die Mietschulden zu begleichen. Beachten Sie, dass Sie Ihrem oder Ihrer Mieter:in, gemäss Art. 257d OR, eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen einräumen müssen. Drohen Sie im Schreiben ausserdem mit der Kündigung, für den Fall, dass der oder die Mieter:in Ihrer Aufforderung nicht nachkommt. Sollte die Frist zur Zahlung ohne eine Begleichung der Mietschuld verstreichen, können Sie den oder die Mieter:in kündigen.

Sollte der oder die Mieter:in dagegen Einwände erheben, muss diese Angelegenheit gerichtlich geregelt werden. Achten Sie darauf, dass Sie Mahnungen und Kündigungsschreiben immer mit einem eingeschriebenen Brief an Ihre:n Mieter:in schicken. Diese können später beim Gericht als Nachweise dienen.

Wann darf der oder die Mieter:in eine Mietzinsreduktion verlangen?

Sollte es Mängel an Ihrer Wohnung geben, kann der oder die Mieter:in eine Mietzinsreduktion verlangen (Art. 259d OR). Vielleicht funktioniert die Heizung nicht richtig oder es gab einen Wasserschaden in der Wohnung. In diesem Fall muss der oder die Mieter:in dem oder der Vermieter:in eine angemessene Frist setzen, um die Mängel in der Wohnung zu beseitigen.

Der Mietzins kann letztlich nur herabgesetzt werden, wenn der oder die Vermieter:innen die Mängel nicht fristgerecht beseitigt.

Welchen Mietzins dürfen Sie bei einer Neuvermietung verlangen?

Vermieter:innen nutzen gern die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Bei einer Neuvermietung ist der oder die Mieter:in im Recht, wenn er erfahren möchte, welchen Mietzins der oder die Vormieter:in gezahlt hat (Art. 256a OR).

Beachten Sie: Wenn Sie einen missbräuchlichen Mietzins für die Neuvermietung festgelegt haben, kann der oder die neue Mieter:in sich dagegen wehren und eine Mietzinsreduktion verlangen.

Wie hoch darf das Mietzinsdepot für Ihre Wohnung sein?

Als Vermieter:in wünschen Sie sich natürlich auch Sicherheit. Denn manchmal kommt es vor, dass Mieter:innen nicht rechtzeitig zahlen oder Schäden an der Wohnung hinterlassen. Aus diesem Grund zahlen Mieter:innen üblicherweise bei Mietantritt ein Mietzinsdepot, auch Kaution genannt, an den oder die Vermieter:in. Dieses Depot entspricht maximal drei Monatsmieten.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Hier finden Sie noch einmal die wichtigsten Informationen rund um den Mietzins zusammengefasst: Um einen Mietzins für Ihre Immobilie festzulegen, sollten Sie sich Ihre Immobilie bzgl. Grösse, Lage, Ausstattung usw. zunächst genauer anschauen. Vergleichen Sie Ihre Wohnung auch mit anderen vergleichbaren Wohnungen und richten Sie sich nach dem ortsüblichen Mietzins. Informationen dazu finden Sie z. B. im Mietzinsspiegel.

Den Mietzins sollten Sie immer unter Berücksichtigung des Referenzzinssatzes und den Konsumentenpreisen berechnen. Wenn Sie sich unsicher sind, welchen Mietzins Sie für Ihre Immobilie verlangen können, können Sie ihn schnell und einfach online mit einem Mietzinsrechner berechnen.

Möchten Sie den Mietzins erhöhen, müssen Sie dies rechtmässig begründen und Ihrem oder Ihrer Mieter:in über ein amtliches Formular der jeweiligen Kantone mitteilen. Eine Mietzinsreduktion kann der oder die Mieter:in nur dann verlangen, wenn Sie als Vermieter:in die Mängel an der Immobilie nicht fristgerecht beheben.

Mieter:innen zahlen bei Mietantritt üblicherweise ein Mietzinsdepot an den oder die Vermieter:in, welches maximal drei Monatsmieten entspricht.

Michael Stoller

Jan 3, 2023

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