Wertsteigerung von Immobilien in der Schweiz – welche Möglichkeiten gibt es?

Wie können Sie den Wert Ihrer Immobilie in der Schweiz steigern? Hier erfahren Sie alles über wertsteigernde Massnahmen.

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Eine Immobilie als Investition lohnt sich primär dann, wenn die Pflege dieser nicht vernachlässigt wird. Eine Immobilie zu renovieren kann dabei nicht nur deren Wert erhalten, sondern diesen sogar noch steigern. Wenn Sie Steuern sparen möchten, ist es unerlässlich, den Unterschied zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen zu kennen.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern? Der Wert einer Immobilie wird dann gesteigert, wenn Massnahmen deutliche Verbesserungen der aktuellen Situation mit sich bringen. Das bedeutet, dass alles, was neu entsteht, als wertsteigernde Investition gilt.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen nicht nur, worin der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen besteht, sondern zeigen Ihnen zudem konkrete Möglichkeiten für beide Investitionsarten. Am Ende des Beitrags werden Sie wissen, mit welchen Mitteln Sie das Beste aus Ihrer Immobilie in der Schweiz herausholen.

Werterhaltende und wertsteigernde Investitionen

Egal, ob Sie Ihre Immobilie als Eigenheim nutzen oder sie weitervermieten, in regelmässigen Abständen fallen verschiedene Ausbesserungsarbeiten an. Das Alter der Immobilien in der Schweiz beträgt durchschnittlich 45 Jahre, dabei stammt ein grosser Teil der Häuser und Wohnkomplexe sogar aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. Allerdings sind laut Angaben der RaiffeisenCasa etwa 1,5 Millionen Häuser nicht oder nur schlecht gedämmt und somit energetisch sanierungsbedürftig.

Die Arbeiten an einer Immobilie werden unterteilt in werterhaltende und wertsteigernde Arbeiten. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die genauen Unterschiede beider Investitionen.

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Werterhaltende Investitionen

Sie als Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz sind dafür zuständig, dass diese angemessene Wohnbedingungen bietet und zeitgleich den gesetzlichen Vorgaben gerecht wird. Als werterhaltende Massnahmen bezeichnet man dabei Arbeiten, deren Ausführung zwingend notwendig ist. Sie gewährleisten die Bewohnbarkeit der Immobilie und erhalten somit ihren Wert. Werterhaltende Massnahmen können daher von der Steuer abgesetzt werden.

Neben den notwendigen Massnahmen bieten einige Kantone der Schweiz einen Steuervorteil für Investitionen mit Energiespareffekten, auch wenn diese zugleich als wertsteigernde Investitionen an Ihrer Immobilie in der Schweiz gelten. Besitzen Sie also Objekte in verschiedenen Kantonen der Schweiz, bietet es sich an, sich vor Ort an einen Experten zu wenden und etwaige Steuervorteile zu evaluieren.

Die Kosten für eine solche Renovierung können nicht auf den Mietzins aufgeschlagen und somit dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Beispiele für werterhaltende Investitionen an einer Immobilie

Arbeiten an der Immobilie gelten dann als werterhaltend, wenn Sie einen Verschleiss ausgleichen oder eine Installation ersetzen. Grob gesagt, handelt es sich um die Wiederherstellung eines früheren Zustandes. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Erneuerung von Bodenbelägen
  • Streichen oder Tapezieren von Wänden
  • Erneuerung der Küche und Sanitärinstallationen
  • Ausbesserung an der Fassade der Liegenschaft

Wertsteigernde Investitionen

Wenn Sie eine Immobilien-Wertsteigerung in der Schweiz betreiben wollen, gilt es Folgendes zu beachten. Das Zürcher Steuerbuch definiert wertsteigernde Massnahmen als solche, die eine Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzen und somit den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Ausserdem senken sie wiederkehrende Betriebskosten und sorgen somit für eine wertmässige Verbesserung der Immobilie oder des Grundstücks.

Genauer gesagt gilt alles, was neu oder zusätzlich entsteht, als wertsteigernde beziehungsweise wertvermehrende Investition. Diese Massnahme übersteigt also den 1:1 Ersatz und ist kostentechnisch nicht von der Steuer absetzbar. Hingegen rechtfertigen wertsteigernde Massnahmen eine Erhöhung der Miete, selbst wenn die Mieter die Arbeiten nicht subjektiv als förderlich für den Wohnkomfort wahrnehmen.

Ziel solcher Einsätze ist es zusätzlich, den beim Verkauf der Immobilie zu erwartenden Kaufpreis zu steigern. Steht ein solcher Verkauf im Raum, sollte vor jeder Investition berechnet werden, wie sich diese auf den Kaufpreis der Liegenschaft auswirken wird.

Beispiele für wertsteigernde Investitionen an einer Immobilie

Wie der Name schon sagt, sind wertsteigernde Massnahmen nicht nur dazu gedacht, Zustand und Wert einer Liegenschaft zu erhalten, sondern noch zu steigern. Dies geschieht durch verschiedene Arbeiten, die etwas an der Immobilie verbessern, wie:

  • Anbau eines Wintergartens oder Cheminées
  • Umbau eines Bades, welcher eine Verbesserung mit sich bringt, wie die Aufwertung zu einer Wellness-Oase
  • der Bau einer Garage
  • eine Vergrösserung der Küche

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Steuerliche Abzugsfähigkeit – Pauschal oder effektiv?

In den meisten Kantonen der Schweiz können Immobilieninhaber jedes Jahr aufs Neue entscheiden, ob sie den Pauschalabzug geltend machen oder sich dazu entscheiden, die effektiven Unterhaltskosten abzuziehen. Empfehlenswert ist es, kleinere Investitionen in die Immobilie auf das gleiche Kalenderjahr zu konzentrieren. In diesem Fall können Sie in den übrigen Jahren vom Pauschalabzug profitieren.

Bei grösseren Renovationsarbeiten hingegen lohnt es sich, diese so zu staffeln, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. Das bringt den Vorteil mit sich, dass Sie für einige Jahre in eine tiefere Progressionsstufe gelangen und dementsprechend mehr Steuern sparen.

Wichtig ist hierbei, dass werterhaltende Massnahmen an der Immobilie in der Schweiz nur in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden können, in dem sie umgesetzt wurden. Hierbei ist in der Regel das vermerkte Datum auf der Rechnung der Handwerker entscheidend. Hingegen können Investitionen, welche den Energieverbrauch der Liegenschaft senken sowie Rückbaukosten über bis zu drei Jahre in Abzug gebracht werden, wenn diese das steuerbare Einkommen übersteigen.

Wenn Sie sich genaue Pläne machen und werterhaltende Massnahmen und Energiesparmassnahmen steuerlich aufeinander abstimmen, profitieren Sie davon, über mehrere Jahre kein oder deutlich weniger Einkommen versteuern zu müssen. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie auch Rechnungen für wertvermehrende Investitionen sorgfältig aufbewahren, welche Sie nicht als Unterhaltskosten absetzen können. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie können Sie diese geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.

Ob Sie Ihre Ausgaben effektiv oder pauschal abziehen sollten, hängt also von verschiedenen Faktoren ab. In Jahren mit geringen Ausgaben ist es beispielsweise von Vorteil, sich für die Pauschale zu entscheiden. Je nachdem, in welchem Kanton sich Ihre Liegenschaft befindet, können Sie bis 10 bis 20 % des Eigenmietwerts abziehen, ohne Belege einzureichen. In Jahren mit höheren Ausgaben lohnt es sich hingegen, die effektiven Kosten detailliert zu dokumentieren und abzuziehen. Hierbei ist ausschliesslich darauf zu achten, dass die Massnahmen werterhaltend und nicht wertvermehrend sind. Eine Ausnahme von dieser Regel bilden energiesparende und umweltschützende Investitionen. So werden unter anderem Abzüge für neue Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Energiesparfenster vom Bund und den meisten Kantonen akzeptiert.

Hierfür stellte der Bund im Jahr 2020 die Änderung vor, dass Massnahmen, welche energiesparende oder umweltschützende Zwecke haben, auf die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden können, wenn diese im anfallenden Jahr nicht vollumfänglich in Abzug gebracht werden können.

Stehen grössere Renovationen, eine Sanierung oder ein Umbau an, kann es ausserdem von Vorteil sein, die Arbeiten auf den Jahreswechsel zu legen und die Ausgaben somit auf zwei Jahre zu verteilen. Dieses Vorgehen gibt Ihnen die Möglichkeit, die Steuerprogression zu brechen und insgesamt weniger Steuern zu zahlen.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass man von einigen steuerlichen Vorteilen profitieren kann, wenn man sich umfänglich mit den Themen Immobilien-Wertsteigerung in der Schweiz und werterhaltende Massnahmen für Liegenschaften beschäftigt.

Während werterhaltende Massnahmen, welche dem Erhalt des Wohnkomforts dienen, steuerlich geltend gemacht werden können, ist bei wertsteigernden Arbeiten die Möglichkeit geboten, diese auf den Mietpreis zu rechnen. Zudem können Sie davon profitieren, zugleich den Kaufpreis und somit den Gesamtwert Ihrer Liegenschaft zu steigern, wenn Sie sich professionell über die Möglichkeiten der Wertsteigerung beraten lassen.

Hinsichtlich der Liegenschaftssteuer können Sie jährlich die Entscheidung treffen, ob Sie effektive oder pauschale Abzüge wählen. Auch hierbei sollten Sie sich genau informieren, welche Entscheidungen Ihnen die grössten finanziellen Vorteile bringen. Bei gut bedachten Handlungen können Sie von hohen steuerlichen Vorzügen profitieren.

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