Mietrecht

Mietzinsberechnung in der Praxis – die indirekte Methode!

In der Praxis berechnen sich Mietzinsänderungen aus Hypothekarzins, Teuerung, Konsumentenpreisen und Investitionen in die Liegenschaft.


Grundsätzlich gilt in der Schweiz das Prinzip der Kostenmiete. Das heisst der Vermieter darf mit dem Mietzins nur seine tatsächlichen Kosten decken, also im Wesentlichen Unterhaltskosten und Kapitalkosten. 

Da diese direkte Berechnung des angemessenen Mietzins für den Vermieter äusserst aufwendig und kaum zuzumuten ist, kommt in der Praxis mit der indirekten Methode eine pragmatische Alternative zum Tragen, die es erlaubt den Mietzins inkrementell an die tatsächlichen Kosten anzupassen. 

Die indirekte Methode nimmt an, dass der aktuelle Mietzins angemessen war, als er festgelegt wurde; also bei Vertragsunterzeichnung oder bei der letzten Mietzinsanpassung. Somit kann der neue Mietzins inkrementell an veränderte Aufwände des Vermieters angepasst werden und eine aufwändige Neuberechnung des angemessenen Mietzinses entfällt. Die indirekte Methode baut also auf der direkten Methode auf.

Wann kommt die indirekte Methode zum Einsatz?

Im bestehenden Mietverhältnis und auch bei Mieterwechsel kommt fast immer die indirekte Methode zum Einsatz, da sie mit deutlich geringerem Aufwand verbunden ist.

Sollte der Mietzins nach der direkten Methode jedoch nicht kostendeckend sein, so darf der Vermieter die tatsächlichen Kosten gemäss der direkten Methode nachweisen und den Mietzins entsprechend erhöhen.

Ebenso kann der Mieter im Schlichtungsverfahren oder vor Gericht eine neue Rentabilitätsberechnung – also eine Mietzinsberechnung nach der direkten Methode – einfordern. Dabei muss er argumentieren, dass der aktuelle Mietzins zu hoch, also missbräuchlich ist.

Aufwände und Berechnungsfaktoren

Um die Miete im laufenden Mietverhältnis oder bei Mieterwechseln einfach und transparent den veränderten Kosten anzupassen, werden Pauschalen verwendet. Der Ausgleich der Kapitalkosten ist an den Referenzzins und die Teuerung gekoppelt. Betriebskosten und Nebenkosten werden über eine Pauschale für allgemeine Kostensteigerung abgegolten.

  • Referenzzins: Hypothekarzinsen sind häufig der wichtigste Kostenblock für Hausbesitzer. Daher wird der Mietzins angepasst, wenn sich der Referenzzinssatz (durchschnittlicher Hypothekarzins in der Schweiz) verändert. Dabei wird von einer Fremdkapitalquote von 60% ausgegangen. Diese wird nach Rückzahlung der zweiten Hypothek erreicht und aus steuerlichen Gründen (Eigenmietwert) in der Regel auch nicht unterschritten.
  • Teuerung: Durch Teuerung (entspricht Inflation) verliert der Ertrag auf das Eigenkapital an Wert. Daher wird der Mietzins an die Teuerung angepasst und der reale Ertrag bleibt stabil. Aus 60% Fremdfinanzierung (Annahme oben) ergeben sich folgerichtig 40% Eigenkapital.
  • Allgemeine Kostensteigerung: Auch die Betriebskosten für die Liegenschaft müssen über den Mietzins gedeckt werden. Hierbei wird mit regional unterschiedlichen Pauschalsätzen gerechnet. Diese bewegen sich zwischen 0% und 1% jährlich und ergeben sich aus der Auslegungspraxis der lokalen Schlichtungsstellen & Mietgerichte.
  • Wertsteigernde Massnahmen: Ein kostendeckender Mietzins beinhaltet Instandhaltung – also das Ersetzen von Ausstattungsgegenständen am Ende ihrer Lebensdauer. Oft wird jedoch zum Beispiel der alte Gasherd durch einen Induktionsherd ersetzt oder die alten Fenster durch moderne Dreifachverglasung. In diesen Fällen darf der Mehrwertanteil linear über seine Lebensdauer abgeschrieben werden. Die wertsteigernde Massnahme deckt also Instandhaltungskosten (Abschreibung) für zusätzliche Ausstattung aus.

Berechnungsfaktoren

Nutzen Sie die unten aufgeführten (kostenlosen) Mietzinsrechner um sich schnell einen Überblick zu verschaffen und um Formulare korrekt auszufüllen.

Mietzinsrechner

Mietzinsanpassung

Steigende Konsumentenpreise, Referenzzins, oder allgemein die Teuerung erlauben Ihnen den Mietzins anzuheben. Umgekehrt haben Ihre Mieter Anspruch auf Mietsenkung, wenn Referenzzins & Co sinken.

  • Referenzzins, Teuerung, Kostensteigerung, und wertsteigernde Massnahmen wirken kumulativ und lassen sich verrechnen. Gut möglich, dass zum Beispiel eine Referenzzinssenkung durch Teuerung und allgemeine Kostensteigerung kompensiert wird.

  • Mietzinsanpassungen gelten immer ab dem nächsten Kündigungstermin und können nicht rückwirkend vorgenommen werden. Reagieren Sie darum so bald wie möglich, wenn sich zum Beispiel der Referenzzins erhöht.

  • Mietzinssenkungen müssen Sie nicht proaktiv an Ihre Mieter weitergeben. Sobald der Mieter Ihnen ein eingeschriebenes Senkungsbegehren zustellt, sollten Sie aber den Mietzins anpassen, um ein mögliches Schlichtungsverfahren zu vermeiden (siehe «Schlichtung & Gericht»).

  • Bei befristeten Mietverträgen oder gestaffelten Mietzinsen besteht kein Anspruch auf Mietzinssenkung oder Mietzinserhöhung. Bei indexierten Mieten rechtfertigt nur der Konsumentenpreisindex (Teuerung) eine Mietzinsanpassung.

Relevante Gesetze: VMWG 13 | OR270a

Referenzzins

Der Referenzzins wird vierteljährlich (1. März, 1. Juni, 1. September, 1. Dezember) durch die Nationalbank berechnet und vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht und gilt ab dem ersten Tag nach seiner Veröffentlichung.

Er wird auf das nächste Viertelprozent gerundet und stützt sich auf den durchschnittlichen Zinssatz der inländischen auf CHF lautenden Hypothekarforderungen der Banken.

Refenzzins

Entsprechend reagiert der Referenzzins nur langsam und mit Verzögerung auf Veränderungen bei Hypothekarzinsen. Den aktuellen Referenzzins (auch Hypothekarzins) finden Sie hier.

ÜBERWÄLZUNGSSATZ

Der Überwälzungssatz rechnet eine Referenzzinsänderung in einer Mietzinsänderung um. Je nach Höhe des Referenzzinses gelten unterschiedliche Überwälzungssätze.

Liegt der Referenzzins unterhalb von 5%, so wird je Viertelprozent Steigerung des Referenzzinssatzes der Mietzins um 3% angehoben. Im Referenzzinsintervall von 5-6% wird der Mietzins um je 2.5% angehoben, und bei Referenzzinssätzen oberhalb von 6% wird der Mietzins um je 2% angehoben. Bei Referenzzinssenkungen gelten die Kehrwerte. Also zum Beispiel (1/1.03)-1 = -2.91%

Überwälzungssatz

BERECHNUNG DER MIETZINSÄNDERUNG

Aus einer Referenzzinsänderung eine Mietzinsänderung zu errechnen ist überraschend kompliziert und unlogisch. Sie dürfen also gerne einen Mietzinsrechner verwenden!

Steigt der Referenzzins von 2% auf 3% - also vier Mal um ein Viertelprozent – so kann der Vermieter den Mietzins einmal gesamthaft um 12% (= 4x3%) erhöhen. So weit, so einfach!

Der Vermieter könnte aber auch den Mietzins in vier einzelnen Schritten um je 3% erhöhen. Da in diesem Fall nach der ersten Erhöhung der neue höhere Mietzins zur neuen Basis für spätere Erhöhungen wird, kann der Vermieter so den Zinseszins-Effekt nutzen. Die Miete steigt insgesamt um 12.6% (=1.034- 1).

Fällt der Referenzzinssatz um 0.25%, so sinkt der Mietzins um 2.91%. Dies ist der Kehrwert einer entsprechenden Mietzinserhöhung (1/1.03-1 = 0.979-1 = - 2.91%). Fällt der Referenzzins um 1%, so kann der Mietzins in vier Viertelprozent Schritten um jeweils 2.91% gesenkt werden. Insgesamt entspräche dies einer Mietzins Senkung um 11.2% (=1-0.9794).

Der Mietzins kann aber auch einmalig gesenkt werden. In diesem Falle geht es mit der Miete aber NICHT um 4 x 2.91% (=11.91%) herab. Wir gehen folgendermassen vor:

  • Schritt 1: Mietzinserhöhung, wenn der Referenzzins um 1% gestiegen wäre: 12%
  • Schritt 2: Kehrwert der entsprechenden Mietzinserhöhung: -10.7% = (1/1.12)-1

Mit dieser etwas komplizierten Berechnung ist gewährleistet, dass sich der Mietzins bei einem Anstieg und bei einer gleichgrossen Senkung des Referenzzinssatzes um den gleichen CHF Betrag verändert. Auf der untenstehenden Tabelle können Sie aber auch einfach die Referenzzinsänderung ablesen.

HISTORISCHE ENTWICKLUNG DES REFERENZZINS

Der Referenzzins lag bei seiner Einführung 1983 bei 6% und ist nach einem Zwischenhoch um 1993 kontinuierlich auf zuletzt 1.5% gefallen. 

Entwicklung Refernzzins

Die 1983 festgelegten Überwälzungssätze sind so kalibriert, dass sie die Änderung der Hypothekarkosten bei einem Referenzzins um die 6% reflektieren. Steigt der Zins von 6% auf 6.25%, so steigen die Hypothekarkosten um 4.17% (6.25%/6% – 1). Steigt der Zins jedoch von 1.5% auf 1.75%, so verändern sich die Hypothekarkosten jedoch um 16.67% (1.75%/1.5% – 1). Somit sind die Überwälzungssätze für das heutige Referenzzinsniveau gänzlich ungeeignet. Scheinbar konnte man sich 1983 nicht vorstellen, dass der Referenzzins einmal bei 1.5% liegen würde. Auch vorstellbar ist, dass man schlicht nicht damit gerechnet hat, dass die Regelung mehr als 35 Jahre später immer noch Bestand haben sollte.

Teuerung

Die Teuerung (entspricht Inflation) soll das Eigenkapital der Liegenschaft vor Wertverlust schützen. Durch den Inflationsausgleich wird der nominale Ertrag auf das Eigenkapital angepasst, damit der reale Ertrag gleichbleibt. Ob das gut funktioniert (tut es nicht!) diskutieren wir im Arikel «Wirksamkeit der Mietzinsregulierung».

Die meisten Liegenschaften in der Schweiz haben eine Eigenkapitalquote von 40% (das Eigenkapital wächst von 20% beim Kauf auf 40% nach Rückzahlung der zweiten Hypothek und eine weitere Rückzahlung ist aus steuerlichen Gründen in der Regel nicht sinnvoll). Aus 40% Eigenkapital folgen 60% Fremdkapital, die konsistenterweise auch beim Referenzzins angenommen werden.

Somit darf der Vermieter die Nettomiete zu 40% an die Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise anpassen. Der aktuelle Landesindex der Konsumentenpreise wird monatlich vom Bundesamt für Statistik (BFS) bekanntgegeben.

DER INDEX

Das Bundesamt für Statistik berechnet seit 1914 den Konsumentenpreisindex. Da es seit 1914 jede Menge Inflation gab – vergleichen Sie einmal Haus oder Nahrungsmittelpreise heute und anno dazumal – ist der 1914 lancierte Index von anfangs 100 Punkten auf über 1‘000 gestiegen. Um unnötig grosse Zahlen zu vermeiden, wurden darum in unregelmässigen Intervallen neue – bei 100 Punkten startende – Indices aufgesetzt. Die Startdaten der Indices sind wie folgt: 06.1914; 08.1939; 09.1966; 09.1977; 12.1982; 05.1993; 05.2000; 12.2005; 12.2010; 12.2015. Natürlich verändert sich jeder Index jeden Monat genau um denselben relativen (also in %) Betrag. Es spielt also keine Rolle welcher Index verwendet wird. Daher bewegen sich die Indices – wie auf dem Chart unten zu erkennen ist - auch genau parallel verschoben (bei logarithmischer Y-Achse).

Index

BERECHNUNG DER MIETZINSANPASSUNG AUFGRUND VON TEUERUNG

Wir teilen einfach den aktuellsten verfügbaren Konsumentenpreisindex (in der Regel der des Vormonats) durch den im Mietvertrag oder der letzten Mietzinsanpassung genannten Konsumentenpreisindex und multiplizieren den Quotienten mit 0.4; also dem angenommenen Eigenkapitalanteil.

Mietzinserhöhung

Wichtig - da eine Mietzinsanpassung wenigstens 3 Monate vor Inkrafttreten bekanntgegeben werden muss und ein Vertrag ebenfalls vor Inkrafttreten versendet wird, ist der zugrundeliegende Index NICHT der Index zum Zeitpunkt der Mietzinserhöhung oder der Vertragsunterschrift, sondern in der Regel 2-4 Monate davor. Falls im Mietvertrag jedoch kein Index festgehalten ist, so wird ausnahmsweise der Index zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift verwendet.

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