Heizungsersatz 2025+: Optionen, MuKEn-Rahmen & Wirtschaftlichkeit

Die Lebensdauer einer Heizungsanlage beträgt im Durchschnitt 15 bis 20 Jahre. Für viele Immobilienverwaltungen und Eigentümer:innen bedeutet dies, dass in naher Zukunft ein Ersatz ansteht. Doch der blosse Austausch des Wärmeerzeugers ist heute weit mehr als eine technische Notwendigkeit. Im Kontext der Energiewende und verschärfter Vorschriften handelt es sich um eine strategische Entscheidung, die den Wert der Liegenschaft und die langfristigen Betriebskosten massgeblich beeinflusst – insbesondere da laut Bundesamt für Energie (BFE) rund 45% des nationalen Energieverbrauchs auf den Gebäudesektor entfallen und etwa 1.5 Millionen Gebäude in der Schweiz als sanierungsbedürftig gelten.

Wer heute den Heizungsersatz bei Mietliegenschaften plant, muss sich nicht nur mit technischen Fragen auseinandersetzen, sondern auch die regulatorischen Vorgaben im Blick behalten. Ein proaktives Vorgehen verhindert, dass Sie bei einem plötzlichen Heizungsausfall unter Zeitdruck teure oder rechtlich nicht mehr zulässige Notlösungen installieren müssen. Zudem bietet die Digitalisierung, beispielsweise wenn Sie unsere Fairwalter Immobiliensoftware entdecken, die Möglichkeit, Verbrauchsdaten effizient auszuwerten und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Weiterentwicklungen der MuKEn und kantonale Energiegesetze

Die Schweiz hat sich zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu sein. Ein zentrales Instrument hierfür sind die «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich», kurz MuKEn. Diese dienen den Kantonen als Vorlage für ihre eigenen Energiegesetze. Aktuell basieren die Gesetzgebungen in den meisten Kantonen auf den MuKEn 2014, wobei diverse Weiterentwicklungen und Revisionen auf kantonaler Ebene geplant oder bereits umgesetzt sind (das zeigt beispielsweise die Übersicht der EnDK).

Im Kern geht es darum, den Verbrauch fossiler Brennstoffe drastisch zu reduzieren. Während frühere Vorschriften oft noch Spielraum für Öl- oder Gasheizungen liessen, geht der Trend nun klar zur Pflicht von erneuerbaren Energien. In vielen Kantonen gilt bereits: Wer eine fossile Heizung ersetzt, muss sicherstellen, dass künftig ein signifikanter Anteil des Bedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt wird oder die Effizienz durch Dämmmassnahmen entsprechend gesteigert wird.

Ein eins zu eins Ersatz eines Ölkessels durch einen neuen Ölkessel wird damit faktisch unmöglich oder wirtschaftlich unsinnig. Zwar gibt es aktuell noch keine generelle gesetzliche Pflicht, bis 2046 einen verbindlichen Umstellungsnachweis vorzulegen, doch das Netto-Null-Ziel 2050 des Bundes gibt die Richtung vor. Fazit: Langfristig verlangen Gesetzgeber und Förderstellen eine glaubwürdige Dekarbonisierungsperspektive. Für Verwaltungen bedeutet dies: Jede heutige Investition in fossile Technologien riskiert, zu einem «Stranded Asset» – einem wertlosen Vermögenswert – zu werden, bevor die technische Lebensdauer abgelaufen ist.

Heizungsoptionen im Vergleich

Die Wahl des richtigen Systems hängt stark von der Lage der Liegenschaft, dem Zustand der Gebäudehülle und den finanziellen Möglichkeiten ab. Hier ein Überblick über die gängigsten Heizungsoptionen: Wärmepumpe, Fernwärme, Holz und Hybridlösungen.

Wärmepumpen (Luft/Wasser oder Erdsonde)

Die Wärmepumpe hat sich in der Schweiz zum Standard bei Neubauten und Sanierungen entwickelt. Sie nutzt Umweltwärme und wandelt diese mittels Strom in Heizwärme um.

• Vorteile: Sehr hohe Effizienz (Jahresarbeitszahlen von 2.5 bis über 4.5 je nach System), geringe Betriebskosten, keine CO₂-Abgabe.
• Herausforderungen: Hohe Initialinvestitionen (z.B. CHF 42'000.00 bis CHF 49'000.00 für ein Luft-Wasser-System in einem Einfamilienhaus), Lärmschutzvorschriften bei Ausseneinheiten. Die Effizienz hängt stark von der Vorlauftemperatur ab–in älteren Gebäuden mit kleinen Radiatoren ist sie oft geringer.
• Tipp: Eine Sanierungsplanung mit GEAK hilft zu klären, ob die Gebäudehülle für eine Wärmepumpe bereit ist. Bedenken Sie zudem den «Performance Gap»: «Studien zeigen, dass nur etwa ein Viertel der installierten Wärmepumpen optimal konfiguriert ist», was die Bedeutung einer professionellen Inbetriebnahme und eines kontinuierlichen Monitorings unterstreicht.

Fernwärme

Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist oft die komfortabelste und wirtschaftlichste Lösung, sofern verfügbar.

• Vorteile: Wenig Technik im Haus, geringer Wartungsaufwand, kein Brennstofflager nötig, hohe Versorgungssicherheit. Über 20 Jahre betrachtet, können die Gesamtkosten bis zu 16% tiefer liegen als bei einer Ölheizung.
• Herausforderungen: Starke Abhängigkeit vom lokalen Anbieter (Monopolstellung), nicht flächendeckend verfügbar, teils hohe Anschlussgebühren.

Holzsysteme (Pellets, Schnitzel)

Holzheizungen verbrennen Biomasse und gelten als CO₂-neutral, da das Holz beim Wachsen CO₂ bindet.

• Vorteile: Hohe Vorlauftemperaturen möglich (ideal für unsanierte Altbauten), Unabhängigkeit von Strompreisen.
• Herausforderungen: Grosser Platzbedarf für die Lagerung, logistischer Aufwand für die Anlieferung, Emissionen (Feinstaub) und regelmässiger Wartungsaufwand.

Hybridlösungen

Hier wird eine fossile Heizung (für Spitzenlasten) mit einer Wärmepumpe (für die Grundlast) kombiniert.

• Vorteile: Investitionsschutz für bestehende, noch funktionierende Kessel, Erfüllung der Erneuerbaren-Quote.
• Herausforderungen: Doppelte Wartungskosten und komplexe Regelungstechnik. Diese Systeme stellen meist nur eine Übergangslösung dar.

Nutzen Sie die Synergien zwischen Heizung und Stromerzeugung. Eine Wärmepumpe lässt sich hervorragend mit einer Photovoltaikanlage kombinieren. Für Mehrfamilienhäuser lohnt sich hier die Prüfung einer Kombination ZEV/vZEV mit Sanierungspaket, um den selbst produzierten Strom direkt für die Heizung zu nutzen und die Rendite zu steigern.

Wirtschaftlichkeit & Fördermöglichkeiten

Bei der Heizsystem Wirtschaftlichkeit greift der reine Vergleich der Anschaffungskosten zu kurz. Eine Ölheizung mag in der Anschaffung günstig sein, doch die Lebenszykluskosten der Heizung in CH sprechen eine andere Sprache. Zu den Investitionskosten müssen die Betriebskosten über 20 Jahre addiert werden. Dazu gehören Brennstoffkosten, steigende CO₂-Abgaben, Wartung und Rückstellungen.

Wärmepumpen haben zwar höhere Initialkosten, amortisieren sich aber oft nach 10 bis 15 Jahren durch die deutlich tieferen Betriebskosten. Berechnungen zeigen, dass die Gesamtkosten über 20 Jahre um 8% bis 15% tiefer liegen können als bei einer Ölheizung. Um diese Rechnung zu verbessern, sollten Sie zwingend energetische Fördermittel nutzen.

Sowohl der Bund (über das Gebäudeprogramm) als auch Kantone und Gemeinden bieten attraktive Zuschüsse. In einigen Kantonen können bis zu 20% der Investitionssumme gefördert werden. Hinzu kommt die steuerliche Abzugsfähigkeit von werterhaltenden und energiesparenden Investitionen. Zur ersten Orientierung empfiehlt sich das Programm «erneuerbar heizen» von EnergieSchweiz, wo Sie auch eine kostenlose Impulsberatung beantragen können. Mehr dazu finden Sie unter erneuerbarheizen.ch.

Entscheidungsprozess für Verwaltungen

Der Wechsel des Heizsystems in einem Portfolio ist ein komplexes Projekt. Ein strukturierter Ablauf sorgt für Sicherheit:

1. Datenerhebung und Analyse: Prüfen Sie das Alter der bestehenden Anlagen, den aktuellen Energieverbrauch und den Zustand der Gebäudehülle.
2. Systemauswahl & Grobplanung: Erstellen Sie einen Wirtschaftlichkeitsvergleich der Heizungsoptionen. Berücksichtigen Sie dabei die Lebenszykluskosten und lokale Gegebenheiten.
3. Einbindung der Eigentümer:innen: Bei Stockwerkeigentum oder im Auftragsverhältnis ist Transparenz entscheidend. Präsentieren Sie nicht nur die Kosten, sondern auch die langfristigen Vorteile (Werterhalt, Komfort, Ökologie).
4. Planung & Bewilligung: Beziehen Sie Fachplaner ein. Klären Sie frühzeitig die Baubewilligungspflicht (z.B. für Ausseneinheiten von Wärmepumpen).
5. Umsetzung & Controlling: Begleiten Sie die Installation eng. Nach der Inbetriebnahme ist ein Monitoring wichtig, um die prognostizierten Verbrauchswerte zu überprüfen und die Anlage optimal einzustellen.

Wichtig: Achten Sie bei der Mietzinsgestaltung nach der Sanierung genau auf das Mietrecht. Nur der wertvermehrende Anteil der Investition darf auf den Mietzins überwälzt werden. Der Ersatz einer alten Heizung durch ein gleichwertiges System gilt als werterhaltend. Beim Umstieg auf erneuerbare Energien gibt es jedoch Pauschalen für den wertvermehrenden Anteil, die eine Mietzinsanpassung rechtfertigen können.

Fazit – Zukünftige Sicherheit durch gezielte Wahl

Die MuKEn 2025 und die generelle Stossrichtung der Energiepolitik lassen keinen Zweifel: Die Zukunft der Wärmeversorgung ist erneuerbar. Für Immobilienprofis bedeutet dies, dass Abwarten keine Strategie ist. Wer den Heizungsersatz frühzeitig plant, profitiert von der Heizungsförderung in der Schweiz, vermeidet Notlagen und sichert die langfristige Rendite der Liegenschaft.

Die Wirtschaftlichkeit eines Systems lässt sich heute präzise berechnen. Nutzen Sie die verfügbaren Daten und Beratungsangebote, um Ihre Portfolios fit für die Zukunft zu machen. Eine moderne Heizung steigert nicht nur die Effizienz, sondern auch die Zufriedenheit Ihrer Mieter:innen und den Wert Ihrer Immobilie.

Möchten Sie Ihre Prozesse rund um die Bewirtschaftung und Sanierungsplanung effizienter gestalten? Testen Sie Fairwalter jetzt kostenlos und unverbindlich