Die Lebensdauer einer Heizungsanlage beträgt im Durchschnitt 15 bis 20 Jahre. Für viele Immobilienverwaltungen und Eigentümer:innen bedeutet dies, dass in naher Zukunft ein Ersatz ansteht. Doch der blosse Austausch des Wärmeerzeugers ist heute weit mehr als eine technische Notwendigkeit. Im Kontext der Energiewende und verschärfter Vorschriften handelt es sich um eine strategische Entscheidung, die den Wert der Liegenschaft und die langfristigen Betriebskosten massgeblich beeinflusst – insbesondere da laut Bundesamt für Energie (BFE) rund 45% des nationalen Energieverbrauchs auf den Gebäudesektor entfallen und etwa 1.5 Millionen Gebäude in der Schweiz als sanierungsbedürftig gelten.
Wer heute den Heizungsersatz bei Mietliegenschaften plant, muss sich nicht nur mit technischen Fragen auseinandersetzen, sondern auch die regulatorischen Vorgaben im Blick behalten. Ein proaktives Vorgehen verhindert, dass Sie bei einem plötzlichen Heizungsausfall unter Zeitdruck teure oder rechtlich nicht mehr zulässige Notlösungen installieren müssen. Zudem bietet die Digitalisierung, beispielsweise wenn Sie unsere Fairwalter Immobiliensoftware entdecken, die Möglichkeit, Verbrauchsdaten effizient auszuwerten und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Die Schweiz hat sich zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu sein. Ein zentrales Instrument hierfür sind die «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich», kurz MuKEn. Diese dienen den Kantonen als Vorlage für ihre eigenen Energiegesetze. Aktuell basieren die Gesetzgebungen in den meisten Kantonen auf den MuKEn 2014, wobei diverse Weiterentwicklungen und Revisionen auf kantonaler Ebene geplant oder bereits umgesetzt sind (das zeigt beispielsweise die Übersicht der EnDK).
Im Kern geht es darum, den Verbrauch fossiler Brennstoffe drastisch zu reduzieren. Während frühere Vorschriften oft noch Spielraum für Öl- oder Gasheizungen liessen, geht der Trend nun klar zur Pflicht von erneuerbaren Energien. In vielen Kantonen gilt bereits: Wer eine fossile Heizung ersetzt, muss sicherstellen, dass künftig ein signifikanter Anteil des Bedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt wird oder die Effizienz durch Dämmmassnahmen entsprechend gesteigert wird.
Ein eins zu eins Ersatz eines Ölkessels durch einen neuen Ölkessel wird damit faktisch unmöglich oder wirtschaftlich unsinnig. Zwar gibt es aktuell noch keine generelle gesetzliche Pflicht, bis 2046 einen verbindlichen Umstellungsnachweis vorzulegen, doch das Netto-Null-Ziel 2050 des Bundes gibt die Richtung vor. Fazit: Langfristig verlangen Gesetzgeber und Förderstellen eine glaubwürdige Dekarbonisierungsperspektive. Für Verwaltungen bedeutet dies: Jede heutige Investition in fossile Technologien riskiert, zu einem «Stranded Asset» – einem wertlosen Vermögenswert – zu werden, bevor die technische Lebensdauer abgelaufen ist.
Die Wahl des richtigen Systems hängt stark von der Lage der Liegenschaft, dem Zustand der Gebäudehülle und den finanziellen Möglichkeiten ab. Hier ein Überblick über die gängigsten Heizungsoptionen: Wärmepumpe, Fernwärme, Holz und Hybridlösungen.
Die Wärmepumpe hat sich in der Schweiz zum Standard bei Neubauten und Sanierungen entwickelt. Sie nutzt Umweltwärme und wandelt diese mittels Strom in Heizwärme um.
Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist oft die komfortabelste und wirtschaftlichste Lösung, sofern verfügbar.
Holzheizungen verbrennen Biomasse und gelten als CO₂-neutral, da das Holz beim Wachsen CO₂ bindet.
Hier wird eine fossile Heizung (für Spitzenlasten) mit einer Wärmepumpe (für die Grundlast) kombiniert.
Nutzen Sie die Synergien zwischen Heizung und Stromerzeugung. Eine Wärmepumpe lässt sich hervorragend mit einer Photovoltaikanlage kombinieren. Für Mehrfamilienhäuser lohnt sich hier die Prüfung einer Kombination ZEV/vZEV mit Sanierungspaket, um den selbst produzierten Strom direkt für die Heizung zu nutzen und die Rendite zu steigern.
Bei der Heizsystem Wirtschaftlichkeit greift der reine Vergleich der Anschaffungskosten zu kurz. Eine Ölheizung mag in der Anschaffung günstig sein, doch die Lebenszykluskosten der Heizung in CH sprechen eine andere Sprache. Zu den Investitionskosten müssen die Betriebskosten über 20 Jahre addiert werden. Dazu gehören Brennstoffkosten, steigende CO₂-Abgaben, Wartung und Rückstellungen.
Wärmepumpen haben zwar höhere Initialkosten, amortisieren sich aber oft nach 10 bis 15 Jahren durch die deutlich tieferen Betriebskosten. Berechnungen zeigen, dass die Gesamtkosten über 20 Jahre um 8% bis 15% tiefer liegen können als bei einer Ölheizung. Um diese Rechnung zu verbessern, sollten Sie zwingend energetische Fördermittel nutzen.
Sowohl der Bund (über das Gebäudeprogramm) als auch Kantone und Gemeinden bieten attraktive Zuschüsse. In einigen Kantonen können bis zu 20% der Investitionssumme gefördert werden. Hinzu kommt die steuerliche Abzugsfähigkeit von werterhaltenden und energiesparenden Investitionen. Zur ersten Orientierung empfiehlt sich das Programm «erneuerbar heizen» von EnergieSchweiz, wo Sie auch eine kostenlose Impulsberatung beantragen können. Mehr dazu finden Sie unter erneuerbarheizen.ch.
Der Wechsel des Heizsystems in einem Portfolio ist ein komplexes Projekt. Ein strukturierter Ablauf sorgt für Sicherheit:
Wichtig: Achten Sie bei der Mietzinsgestaltung nach der Sanierung genau auf das Mietrecht. Nur der wertvermehrende Anteil der Investition darf auf den Mietzins überwälzt werden. Der Ersatz einer alten Heizung durch ein gleichwertiges System gilt als werterhaltend. Beim Umstieg auf erneuerbare Energien gibt es jedoch Pauschalen für den wertvermehrenden Anteil, die eine Mietzinsanpassung rechtfertigen können.
Die MuKEn 2025 und die generelle Stossrichtung der Energiepolitik lassen keinen Zweifel: Die Zukunft der Wärmeversorgung ist erneuerbar. Für Immobilienprofis bedeutet dies, dass Abwarten keine Strategie ist. Wer den Heizungsersatz frühzeitig plant, profitiert von der Heizungsförderung in der Schweiz, vermeidet Notlagen und sichert die langfristige Rendite der Liegenschaft.
Die Wirtschaftlichkeit eines Systems lässt sich heute präzise berechnen. Nutzen Sie die verfügbaren Daten und Beratungsangebote, um Ihre Portfolios fit für die Zukunft zu machen. Eine moderne Heizung steigert nicht nur die Effizienz, sondern auch die Zufriedenheit Ihrer Mieter:innen und den Wert Ihrer Immobilie.
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